„Die Änderungen der Bauordnung gelten unmittelbar nach der Kundmachung, das Registergesetz tritt mit 1. Jänner 2027 in Kraft“, erklärt Markus Busta, Partner der HSP Rechtsanwält:innen GmbH. „Für Verfahren, die bis 10. Oktober 2026 eingeleitet wurden, gelten noch die alten Bestimmungen.“
Strengere Regeln auch außerhalb der Wohnzonen
Bisher war der Wohnungsbestand vor allem in den ausgewiesenen Wohnzonen geschützt. Nun gibt es eine ähnliche Regelung für das gesamte übrige Stadtgebiet. Sie ist allerdings enger gefasst: Sie betrifft nur die Umwandlung von Wohnungen in Beherbergungsstätten, nicht etwa in Büros. Hotels sind ausdrücklich ausgenommen, Hotelprojekte sollen weiterhin möglich bleiben.
Neue Begriffe, offene Fragen
Entscheidend ist damit, was als Beherbergungsstätte und was als Hotel gilt. Beide Begriffe wurden neu definiert. Eine Beherbergungsstätte braucht künftig mindestens drei Zimmereinheiten für Gäste, die nicht gemeinsam reisen. Diese müssen räumlich nahe beieinander liegen und jeweils getrennt zugänglich sein. Liegen sie mehr als ein Stockwerk auseinander, ist die räumliche Nähe wohl nicht mehr gegeben. Ein gemeinsamer Vorraum reicht für die getrennte Zugänglichkeit aus. Befinden sich im selben Gebäude auch Wohnungen, braucht die Beherbergungsstätte zusätzlich einen eigenen Zugang von der öffentlichen Fläche.
Genau hier beginnen die Unklarheiten. Weder „öffentliche Fläche“ noch „getrennter Zugang“ sind im Gesetz definiert. Genannt wird nur das Ziel: Bewohner sollen nicht belästigt werden, das „offene Haus“ soll verhindert werden. Das erinnert an die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu Kurzzeitapartments in Wohnungseigentumsanlagen, eine klare Regel ist es aber nicht.
Noch vager ist die Hotel-Definition. Ein Hotel muss eine „entsprechende“ Größe und Zimmeranzahl haben und hoteltypische Dienstleistungen bieten. Ob ein Betrieb als Hotel gilt, wird nach ortsüblichen Kriterien auf Basis eines Betriebskonzepts entschieden. Wo die Grenze liegt, bleibt offen. Kleinere Boutique-Hotels etwa könnten nach dieser Definition durchfallen und damit unter die strengeren Regeln fallen. Die Kanzlei HSP, die die Novelle analysiert hat, erwartet erhebliche Auslegungsprobleme in der Praxis.
Auch die Strafen werden verschärft: Bei wiederholten Verstößen gegen die Bauordnung gilt künftig eine Mindeststrafe von 2.000 Euro pro Delikt.
Das neue Register
Mit dem WKVRG setzt Wien eine EU-Verordnung aus dem Jahr 2024 um, die Registrierungssysteme für Kurzzeitvermietung europaweit vereinheitlichen soll. Wer ab 2027 eine Wohnung über Online-Plattformen kurzfristig vermieten will, muss sich registrieren. Für jede Wohnung gibt es eine eigene Registrierungsnummer, vergleichbar mit einem Autokennzeichen. Sie muss in jedem Inserat angegeben werden.
Die Plattformen werden stark in die Pflicht genommen. Sie müssen Inserate ohne Nummer verhindern, Angaben der Vermieter stichprobenartig prüfen, den Magistrat über die Ergebnisse informieren und Angebote mit fehlender oder falscher Nummer entfernen. Wie die Stadt das gegenüber internationalen Plattformen durchsetzen will, ist offen.
Hotels, Gasthöfe, Pensionen, Ferienhotels, Apartmenthotels, Hostels und Motels sind vom Register ausgenommen. Was genau unter diese Betriebstypen fällt, definiert das Gesetz jedoch nicht.
Was das für private Vermieter bedeutet
Für private Vermieter, die eine oder mehrere Wohnungen über Plattformen anbieten, ist vor allem das Register relevant. Ab 2027 heißt es: ohne Registrierungsnummer kein Inserat. Die Strafen sind empfindlich. Bei Verstößen drohen bis zu 50.000 Euro pro Fall, bei Wiederholung mindestens 2.000 Euro. Diese Strafen gelten für Vermieter und Plattformen gleichermaßen.
Dazu kommt: Das Prinzip „Beraten statt Strafen“ ist ausdrücklich ausgeschlossen. Behörden müssen also nicht erst auf einen Fehler hinweisen und eine Frist zur Behebung setzen, sondern können sofort strafen. Gerade weil die Abgrenzungen unscharf sind, ist das heikel. Wer etwa ein kleines Gästehaus oder ein paar Apartments betreibt, weiß nicht sicher, ob er als ausgenommene Pension oder als registrierungspflichtiger Gastgeber gilt.
Wer eine Wohnung dauerhaft in eine Beherbergungsstätte umwandeln will, muss außerdem die neuen baurechtlichen Anforderungen erfüllen. Der eigene Zugang von der Straße wird in vielen Wohnhäusern kaum umsetzbar sein.
„Betreiber dieser Beherbergungsbetriebe sind jedenfalls gut beraten, sich frühzeitig über eine allfällige Registrierungspflicht zu informieren“, sagt Markus Busta, Rechtsanwalt bei HSP Law. „Die praktische Handhabung des neuen Gesetzes sowie der daraus entstehende Verwaltungsaufwand bleibt gespannt abzuwarten.“