Warimpex hat 2017 zahlreiche Hotelbeteiligungen verkauft, und Sie investieren wieder verstärkt in Büroimmobilien.
Jurkowitsch: Unser Segment der Hotels ist etwas kleiner geworden. Wir gehen nicht weg von den Hotels, aber wir konzentrieren uns derzeit stärker auf die Büros. Hier sehen wir aktuell sehr gute Chancen.
Bürohäuser verändern sich derzeit sehr stark.
Jurkowitsch. Ja, das stimmt. Es gibt zahlreiche Entwicklungen. Zum Beispiel Coworking. Das wird ein immer stärkeres Thema – Coworking-Elemente werden bei Büroflächen immer wichtiger. Es ist überhaupt zu beobachten, dass Bürovermietungen nicht mehr so langfristig abgeschlossen werden. Es wird den Mietern immer wichtiger, sich nicht auf Jahre zu binden, sondern oft sind es nur ein paar Monate. Das macht natürlich auch das Bürogeschäft dem Hotelmarkt ähnlicher, da es nicht mehr die „Garantie“ einer Vermietung über einen längeren Zeitraum von drei, fünf oder zehn Jahren gibt.
Das betrifft sowohl große Firmen als auch Einzelunternehmen.
Jurkowitsch: Ja, es gibt immer mehr Firmen, die für bestimmte Spezialprojekte für einen bestimmten Zeitraum Flächen für ihre Teams suchen. Diese benötigen je nach Ausgangslage eine kompakte, sofort funktionsfähige Bürofläche, aber auch gleichzeitig eine große Flexibilität bezüglich der Mietdauer und auch bei der Größe der Fläche.
Warimpex ist sehr stark in CEE vertreten. Sehen Sie die Entwicklungen auch in dieser Region?
Jurkowitsch: In CEE sind all diese Themen – wie zum Beispiel Coworking – auch im Kommen. Es gibt derzeit auch schon lokale Anbieter. Sie sehen ja selbst, dass die großen internationalen Anbieter erst in den vergangenen zwei, drei Jahren nach Wien gekommen sind. Die Entwicklung ist eher von der Mobilität der Mitarbeiter abhängig. In den Ländern, wo die Mobilität am größten ist, ist die Entwicklung am stärksten.
Die Konzepte bei Büro und Hotel vermischen sich zusehends und werden sich zum Teil auch immer ähnlicher.
Jurkowitsch: Es gibt immer mehr Vermischungen, und die Mieter wollen sowohl im Hotelbereich als auch bei Büros eine hervorragende Infrastruktur. Es werden verstärkt nicht mehr nur Quadratmeter vermietet, sondern auch Serviceleistungen. Bei Anmietungen dauert die Organisation relativ lange, und bei kurzen Anmietungen rechnet sich das gar nicht mehr. Wenn man ein Büro mietet, dann will man sich nicht um technische Details kümmern oder um die Ausstattung des Arbeitsplatzes. Bei einer Wohnung ist es ähnlich, wenn sie auf kurze Zeit gemietet wird – es will sich niemand um diese Details kümmern. Der Mieter will alles so bequem wie möglich, und das sehen wir als prinzipielle Entwicklung am Markt. Daher verschwimmen die Grenzen zwischen Hotel, studentischem Wohnen und Arbeiten. Diese Bereiche greifen ineinander, und wir werden in den kommenden Jahren viele neue Konzepte beobachten können.
Wenn man ein gutes Produkt auf den Markt bringt, dann hat man auch gute Renditen.
Was ist ein gutes Produkt?
Jurkowitsch: Wenn es einen Anbieter gibt, der die Infrastruktur zur Verfügung stellt, also ein Paket mit allen technischen Möglichkeiten, einem flexiblen Arbeitsplatz, Konferenzräumen, flexiblen Flächen, Plätzen, um sich austauschen zu können, und Ähnlichem, dann gibt es auch eine Nachfrage dafür.
Es ist, wie gesagt, interessant zu beobachten, dass diese neuen Konzepte auch verstärkt bei großen Unternehmen in ihren Bürolandschaften übernommen werden. Wir werden diesem Aspekt bei unseren neuen Büroentwicklungen viel Aufmerksamkeit schenken.
Eine Frage noch zum russischen Markt. Trotz Währungsschwankungen setzen Sie seit Jahren auf diesen Immobilienmarkt und kämpfen doch immer wieder mit Problemen.
Jurkowitsch: Wir glauben an den russischen Markt, und wir betrachten trotz aller Schwierigkeiten im Bereich Währungsvolatilität den Markt als langfristige Investoren. Wir haben sehr gute und stabile Mieten und damit einen sehr nachhaltigen Markt. Die Renditen in Russland sind zweistellig, und da macht es auch Sinn, das Währungsrisiko einzugehen. Es ist eben so, dass hohe Renditen auch ein hohes Risiko widerspiegeln. Dieses Risiko muss nicht immer die Währung sein. Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Wenn man in einen C-Standort in Deutschland investiert, ist naturgemäß auch die Rendite höher, weil ich eben ein gewisses Risiko, nämlich die geringe Liquidität des Marktes habe. In Russland ist es die Währung – den Markt sehen wir in unseren Lagen als äußerst nachhaltig an.
