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Und zwar Ladies First, Carina Schunker, Geschäftsführerin von IHL Wohnen. Hallo Carina. Hallo, freut mich sehr. Und jetzt in alphabetischer Reihenfolge: Andreas Köttel, Präsident der FÖEBE und Präsident von ÖGNI. Hallo Andreas. Hi, hallo. Michael Sandriser vom Board von FÖP ENEX. Hallo Michael. Hallo. Und heute haben wir noch einen zweiten Michael bei uns. Michael Zögling, Geschäftsführer von Zögling RE. Hallo Michael. Hallo, freut mich sehr. Wir starten wie immer mit unserer Einstiegsrunde und
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Michael, ich habe dich jetzt als Letzten begrüßt. Du kommst aber jetzt als Erster dran. Wie ist denn so die Stimmung derzeit bei uns in Österreich auf dem Büromarkt, wenn man das so kurz global zusammenfassen kann? Am Büromarkt merken wir aktuell sehr stark Veränderungen aufgrund der Arbeitsweise, aufgrund dessen, dass Unternehmen Flächen reduzieren, weil sie doch sich mittlerweile damit abfinden, dass nicht mehr alle zurückkommen aus dem Homeoffice. Das führt dazu, dass sie deutlich weniger Fläche brauchen und dafür aber
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bereit sind, mehr zu zahlen, was dazu führt, dass eine Schere aufgeht zwischen den Standorten und Häusern, wo man glaubt, dass man die Leute begeistern kann, wieder ins Büro zu kommen und denen, wo das nicht funktioniert. Und dadurch steigen die Mieten bei den guten Objekten und sinken sie bei den weniger guten Objekten. Michael, danke. Es ist natürlich auch das, was du schon angedeutet hast, zieht sich im Endeffekt durch die gesamte Branche im Augenblick durch.
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Es gibt so eine Zweiteilung. Es wird wirklich sehr, sehr viel Wert auf gute Objekte gelegt, auf gute Projekte. Und die anderen, die nicht so funktioniert haben oder die vielleicht vor fünf, sechs Jahren funktioniert hätten, bei denen wird es etwas schwieriger. Das ist sicher ein großes Thema auch heute bei uns, diese Zweiteilung. Und Carina, es ist natürlich auch ein Thema im Wohnungsmarkt. Absolut. Also man muss dazu sagen, die Assetklasse Wohnen ist sicherlich mit unter diejenige, die jetzt nicht so stark durchbeutelt wurde wie jetzt andere Assetklassen, weil das Thema Wohnbedürfnis ist eines, was die Gesellschaft
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immer begleitet und prägt. Und deswegen alleine durch die Nachfrage gibt es immer einen Motor, der weiter läuft. Aber nichtsdestotrotz, also die Jahre 2023, 2024 waren auch hier sehr tough und durchwachsen. Muss man jetzt natürlich auch sagen, in welchem Segment. Das heißt einerseits im Mietwohnungssegment oder im Eigentumssegment. Da gab es unterschiedliche Entwicklungen. Die Entwicklungen, die aber beide eint, ist einfach das Thema Angebotsrückgang im Sinne von, dass weniger gebaut wird. Das ist etwas, was uns jetzt sicherlich auch noch die nächsten Jahre sehr stark beschäftigen wird, weil wir bereits beispielsweise im Mietwohnungsbereich einen
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deutlichen Angebotsrückgang haben von mehr als -60 % im Vergleich noch zu vor vier Jahren. Und das ist etwas, womit jetzt Wohnungssuchende stark konfrontiert sind in diesem Segment. Und deswegen haben wir auch da sehr stark steigende Mieten auch über die letzten drei Jahre gesehen. Und im Eigentumssegment wiederum war der Markt sehr stark geprägt durch die Zinsveränderungen, durch die Zinsschritte, die nach oben gegangen sind, wodurch jetzt nicht nur ein Projektentwickler damit Herausforderungen hat, dann auch weiterhin leistbares Wohnen zu realisieren, sondern vor allen Dingen auch der private Kunde, der sagt: „Für mich ist jetzt eine Finanzierung und das
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Fremdkapital deutlich teurer geworden und deswegen muss ich hier meine Kaufentscheidung einfach deutlich intensiver abwägen. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt oder nicht?" Aber um auch da diese positiven Entwicklungen jetzt in den Vordergrund zu stellen nach den zwei schwierigen Jahren 2023, 2024: Wir haben ja schon im 2025er Jahr deutlich stärker wieder aufatmen können, weil einfach mehr Nachfrage auch wieder im Eigentumssegment spürbar war, was vor allen Dingen auch wichtig ist als Zeichen für die Projektentwickler. Es geht wieder los und ja, gerne neue Projekte planen und auf den Markt bringen.
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Und die Erwartungen an dieses Jahr waren meinerseits ähnlicher Natur wie zum 2025er Jahr. Vielleicht noch einmal ein Deut positiver und das haben wir aber weitaus übertreffen können. Also man spürt, es ist jetzt deutlich mehr Dynamik da. Das zeigen auch die Zahlen. Also auch bei den Transaktionszahlen sieht man diesen starken Aufschwung und deswegen bin ich da auch zuversichtlich, dass wir jetzt wieder in einem Modus sind, wo auch Geschwindigkeit wieder dahinter steht, was dann der gesamten Wirtschaft wieder hilft, der Immobilienwirtschaft. Carina, danke. Auf jeden Fall kann man sagen, im Wohnsektor schaut es definitiv ein
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bisschen anders aus. Wobei, was du gerade gesagt hast, diese 60 % Rückgang in den Mietwohnungen, da werden wir uns nächstes und übernächstes Jahr noch sehr intensiv damit beschäftigen müssen. Ich glaube, das ist, ich sage einmal, ganz schwer einzuschätzen. Danke Carina. Michael, du, Sandriser, muss ich immer den Nachnamen dazu sagen, weil sonst antwortet der Falsche, wenn ich das so sagen kann. Michael, die Carina hat gesagt, es wird im Augenblick weniger gebaut. Du bist am Board der FÖP ENEX. Wie seht ihr derzeit diese Situation bei den
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Projektentwicklern? Ja, also ich meine, dürfte glaube ich kein Geheimnis sein. Die Stimmung ist sicher gedrückter als noch vor ein paar Jahren. Ich glaube, der große Zinsschock ist, sage ich mal, überwunden. Es ist jetzt allen bewusst, die Zinsen werden auch nicht mehr runtergehen. Man muss mit der Situation umgehen. Aktuell, zumindest in meinem Umfeld und in meinen Kontakten, muss ich sagen, es ist halt sehr viel Arbeit gefordert. Also es werden Projekte, die früher vielleicht ein, zweimal irgendwie noch nachgeschärft wurden, jetzt halt wirklich 10, 20, 30-mal irgendwie neu berechnet, neu entwickelt, neue Varianten ausprobiert, weil es
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einfach notwendig geworden ist, muss man ehrlicherweise sagen, um Finanzierungen zu bekommen. Und manche Projekte sind einfach nicht mehr rechenbar. Also das ist so ein bisschen unsere Einschätzung. Aber ich glaube, oder zumindest wir als Ganzes glauben auch, dass es definitiv wieder ein bisschen nach oben geht. Jetzt nicht vielleicht in dem Maß, wie man es sich wünschen würde, aber für gut durchdachte, gut überlegte, gut kalkulierte Projekte gibt es sicher Chancen. Wobei, wir haben ja sehr viele Themen, die von außen kommen und das ist ja, glaube ich, auch bei der Projektentwicklung, was das Ganze erschwert.
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Mir fällt jetzt nur der Name nicht ein. Ich glaube, von so einer Abbruchfirma, die hat mir gesagt, wenn der Diesel um ein Euro teurer wird und sie brauchen für einen Riesenbagger am Tag 300 Liter Diesel, dann kannst du dir vorstellen, was das eigentlich für Summen dann letztendlich sind, die plötzlich von einem Tag auf den anderen oder innerhalb von zwei, drei Monaten auftauchen können und das Ganze natürlich noch erschwert. Und das ist nur ein Beispiel davon. Ich glaube, das macht es auch sehr unkalkulierbar oder schwerer kalkulierbar, sagen wir mal so. Genau, man muss halt einfach viel, viel mehr Reserven wieder vorsehen.
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Weil das muss man auch ehrlicherweise dazu sagen: In den Jahren davor war das Risiko meistens überschaubar und hat sich eigentlich der eine oder andere Fehler oder vielleicht die eine oder andere Fehleinschätzung relativ leicht korrigieren lassen. Und das ist jetzt definitiv nicht mehr so der Fall und vor allem auch gerade, wenn man natürlich hohe Finanzierungen hat. Auch die Banken kontrollieren da viel, viel stärker, schauen sich da auch viel mehr die schlechten Optionen oder die ungünstigen Situationen an und da muss einfach dann wirklich alles passen. Michael, danke. Andreas, noch kurz einen Rückblick. Also Rückblick, jetzt nicht auf der Expo.
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Die Stimmung war meiner Meinung nach schwer zu fassen und es hat jemand gesagt, es kommt immer darauf an, mit wem man gerade spricht. Es ist nämlich erstaunlich, welche unterschiedlichen Meinungen man zum Markt hört, obwohl alle am selben Markt unterwegs sind. Hast du das auch so empfunden? Absolut. Wir haben einander ja am Stand gesehen und ich kann das nur bestätigen. Man muss wirklich überlegen, mit wem man auf der Messe spricht. Ich bin zu dem Schluss gekommen, es kommt darauf an, wo man am Zeitstrahl steht. Steht man noch vor dem Wandel oder in einem Unternehmen, das noch sehr stark vor
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dem Wandel positioniert ist, also eigentlich, das sich plagt mit den alten Themen, mit den alten Finanzierungen, mit den alten Projekten, versucht, das irgendwo in den Markt zu bringen, wie der Michael Sandriser gesagt hat, 100-mal zu rechnen, bis man endlich einen Case findet, wo das doch noch irgendwie platzierbar ist. Oder repräsentiert man ein Unternehmen nach dem Wandel, ein Unternehmen, das das Glück hat, nach dem Wandel in den Markt hineinzugehen, nicht mit den Lasten der Vergangenheit, sich einfach neu positioniert und sich die Chancen sucht. Also man konnte an jedem sehen: Stehe ich noch emotional vor dem Wandel?
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Dieser Wandel ist einfach vor zwei Jahren circa passiert und ist immer noch andauernd. Oder positioniert man sich danach? Das ist nicht immer eine freie Wahl, wo man halt gerade steht. Man kann sich natürlich auch positionieren in seiner Unternehmensstrategie, aber es kann das sowohl von der ÖBB als auch von der ÖKNI, als auch aus den eigenen Unternehmen heraus, das seit zwei Jahren intensiv am Markt unterwegs ist, sagen: Es ist wirklich am Zeitstrahl. Wo stehe ich? Davor, mittendrin oder danach? Andreas, das finde ich total interessant, weil es war natürlich schon, und das muss man sagen, vor zwei Jahren oder auch vor drei Jahren schon absehbar, dass das in
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irgendeine Richtung jetzt geht, die es schwieriger macht, sagen wir mal so. Und ich habe schon das Gefühl, es waren da viele dabei, die wollten das noch gar nicht sehen. Die haben gesagt: „Nein, das wird schon und das geht sich schon noch aus und überhaupt." Und je früher man damit angefangen hat, sich an die neue Realität anzupassen, desto leichter ist es jetzt. Ja, es ist sicher zehn Jahre und mehr Gewöhnung an eine prosperierende Zeit und sinkende Zinsen. Und ich glaube, die Marktteilnehmer haben vergessen, dass das ein abnormaler Zustand ist, dass der nicht dem Markt gegebenen hätten entspricht.
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Und ich sehe das mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Zum einen hätte ich gern den Enthusiasmus in meinen Partnern noch aus der Zeit davor. Auf der anderen Seite bin ich auch als FÖB recht stolz darauf, dass wir als Projektentwickler irgendwann mal ein Handwerkszeug gelernt haben, das nicht aus Kaufen und Verkaufen nur bestanden hat, sondern aus der Wertschöpfung in der Immobilie. Und es ist nicht so schlecht, dieses Handwerkszeug, diese Toolbox jetzt wieder auszupacken und damit neue Projekte zu machen. Und ich glaube, das ist etwas, was man sehen muss, was auch Banken und Partner sehen müssen, dass wir, zumindest als Projektentwickler, diese Toolbox haben.
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Und einer dieser Tools ist die Nachhaltigkeit oder die Zertifizierung. Die Nachhaltigkeit zu messen, gehört eindeutig auch dazu und sollte man jetzt wieder anwenden. Also ist eine Frage der Perspektive: Wo stelle ich mich auf dieser Zeitleiste hin? Schaue ich nach hinten, schaue ich nach vorne oder habe ich mich noch nicht orientiert? Andreas, danke. Das mit der Zeitleiste, das ist ein sehr gutes Thema. Michael Sandris, weil es der Andreas gerade angesprochen hat: War Nachhaltigkeit ein Thema oder ist das im Augenblick in dieser Konjunktur und in dieser Stimmung eigentlich, ich sage jetzt mal, dass man das eher vernachlässigt?
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Also ich würde sagen, zumindest solange ich jetzt die Projektentwicklung schon kenne, war das immer schon ein Thema. Es ist sicher vor zwei, drei Jahren vielleicht viel intensiver diskutiert worden und war auch kontroverseller vielleicht diskutiert. Ich glaube, man besinnt sich jetzt vielleicht auch wieder ein bisschen mehr auf die wirklich relevanten Themen. Das kann man sagen. Man schärft ein bisschen nach und schaut, was wirklich wichtig ist. Und zeitlang war das eben auch mit viel Berichtspflichten und Sonstigem auch sehr aufwendig. Aber ich glaube, ein gut zertifiziertes Projekt, das ist immer ein
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Vorteil. Also gerade in einem schwierigen Markt kann das nur ein Vorteil sein. Ja, danke. Carina, du wolltest was dazu sagen. Ja, das Thema Nachhaltigkeit und Zertifizierung ist ja immer etwas, was heiß diskutiert wird. Hat es eine Relevanz oder keine Relevanz? Aber es ist klar, wir werden uns in Zukunft immer mehr mit diesem Thema beschäftigen müssen und dass es nicht ein Nice to have ist, sondern mittlerweile fast schon ein Standard bei vielen neuen Projekten. Und das ist schon auch etwas, was in der Vermarktungsstrategie vor allen Dingen auch gegenüber Privatkunden immer mehr hinterfragt wird.
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Das ist definitiv so, weil Nachhaltigkeit bedeutet nicht nur, ich habe ein zukunftsorientiertes Gebäude und habe deswegen auch in Zukunft weniger Investitionen zu tätigen, sondern die laufenden Investitionen im Sinne von Betriebskosten sind einfach reduziert. Was aber hier vor allen Dingen auch noch ein spannender Punkt ist: Im Zuge des Wohn- und Baupakets, welches die Regierung 2024 beschlossen hat, gab es ja auch hier ein gewisses Zuckerl für Anleger, Investoren hinsichtlich Vermietung, indem nämlich durch die Super-AFA, wenn jetzt die Standardkriterien mindestens Klimaaktiv Bronze entsprechen bei dem Gebäude hinsichtlich
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Nachhaltigkeit und Zertifizierungsrichtlinien, der Eigentümer und Vermieter eine beschleunigte Super-AFA ansetzen kann für die ersten drei Jahre, nämlich mit 4,5 %. Das heißt noch einmal deutlich erhöht als jetzt nur die, oder 4 %, Entschuldigung, statt die 1,5 %, die üblicherweise anstehen. Und das ist schon noch ein Zuckerl, wo wir jetzt auch spüren, vor allen Dingen bei den Anlegern, dass sie sich inniger auch mit dem Thema beschäftigen, weil sie sagen: „Bevor ich in eine andere Immobilie investiere, hole ich mir doch lieber auch dieses Zuckerl mit der AFA ab und kaufe deswegen vor allen Dingen Immobilien,
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Wohnimmobilien, die bis zum 31.12.26 fertiggestellt sind, die diese Zertifizierung haben, weil das sind die Voraussetzungen für diese Super-AFA. Das hat schon auch da noch einmal ein Umdenken mitgebracht. Es wäre auch schön, wenn vor allen Dingen auch auf der Finanzierungsseite bei privaten Käufern und Anlegern mehr passiert. Aber das wird definitiv auch kommen. Also es braucht schon auch noch teilweise den Anreiz, bis es dann auch wirklich zu diesem klaren Standard einfach dazu zählt. Carina, danke. Wobei ich schon glaube, dass durch diese ganzen Preissteigerungen und auch durch die Inflation dieses bei Privatpersonen viel, viel ausgeprägter
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ist, dieser Wunsch, nicht nur günstig zu wohnen, sondern einfach einen günstigen monatlichen Aufwand zu haben. Das ist sicher ein großer Punkt. Und Michael Zökling, siehst du das im Office auch, dass da sehr viel noch auf Nachhaltigkeit ist? Oder sagen wir so: Ist ein Thema oder ist es ein wirtschaftliches Thema? Also aus meiner Sicht, da ist es mittlerweile zum Standard geworden im gewerblichen Bereich, dass
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die Gebäude an alternative Energienetze angehängt werden, wie zum Beispiel Geothermie. Neue Häuser werden ja gar nicht mehr anders gebaut. Oder wenn es nicht Geothermie ist, dann Donauwasser oder andere alternative Quellen, dass es Photovoltaik gibt und die Mieter fordern das. Es haben fast alle großen Konzerne ESG Reportings abzugeben und es ist sehr schwer, Flächen zu vermieten, bei denen nicht gewisse Mindeststandards erfüllt sind. Insofern wird es immer weniger zum Thema, weil es ohnehin erfüllt ist.
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Es gibt einfach diese Gebäude immer weniger, wo nicht Eine Vielzahl von ESG-Kriterien erfüllt ist. Bei denen, wo es nicht erfüllt ist, dort ist es ein großes Thema, weil die sind weder vermietbar noch verkaufbar. Da sind wir wieder genau auf dem Punkt, dass es einen großen Unterschied macht von dem Projekt und wie es aufgestellt ist, beziehungsweise wie es auch konzipiert ist. Michael, noch etwas anderes: Du hast im Vorgespräch gesagt, der Markt hat die Krankheit Nullzinsphase hinter sich und das war ein einmaliger
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Systemfehler. Wie schätzt du das ein? Wird das noch einmal passieren? Ich bin kein Ökonom, aber Ökonomen sagen, es ist unwahrscheinlich, dass wir noch einmal in eine Nullzinsphase kommen. Und was aus dieser Nullzinsphase entstanden ist, war, dass auch mit niedrigen Mieten sich Gebäude gerechnet haben, weil man mit unnatürlich niedrigen Renditen verkaufen konnte. Und damit war es nicht notwendig, dass die Mieten gestiegen wären.
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Hätten wir die Nullzinsphase nicht gehabt, hätte man sich mittlerweile im Bürobereich an Mieten zwischen 30 und 40 Euro gewöhnen müssen, weil einfach das Produkt sonst nicht da wäre. Und aus dem müssen wir jetzt erst langsam herauswachsen. Die Mieter müssen lernen, dass es einfach keine Gebäude mehr geben wird, die unter 25 Euro am Quadratmeter vermietet werden können. Neuere Gebäude eher sogar in einem noch höheren Bereich. Und ich vermute mal, das wird jetzt zwei, drei Jahre dauern, bis dieses
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Verständnis da ist und bis dann die Bereitschaft auch da ist, Mieten im Bereich zwischen 30 und 40 Euro jetzt im Bürobereich zu zahlen, damit dann auch wieder gebaut werden kann. Aber ich gehe fix davon aus, dass wir diese Mieten sehen werden, weil es gar nicht anders geht. Es werden die Renditen nicht mehr in den Bereich kommen, wo sie während der Nullzinsphase waren und die Baukosten werden nicht sinken. Grundstücke können nicht mehr als verschenkt werden. Also selbst bei null Euro Grundstückskosten lässt sich Projektentwicklung nicht mehr umsetzen, wenn nicht die Mieten steigen.
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Das Problem ist natürlich jetzt, Andreas, dass sehr viele Punkte zusammenkommen. Es waren die Mieten lange unten, weil das kannst du es ja auch nicht irrsinnig schnell heraufsetzen. Und wie geht man als Projektentwickler oder wie geht ihr damit um, einerseits beim Büro und andererseits beim Wohnen, dass sich das Projekt trotzdem noch rechnet? Ich kann es zunächst einmal aus der Sicht des Wohnens beantworten. Also dort treibt uns als nächstes sehr stark in den Bestand. Das kommt auch aus dem Grund heraus, dass da aus Restrukturierungen im Moment sehr
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viel am Markt ist, wo man eigentlich ein breites Angebot hat. Es kommt dann entsprechend auch das Eigenkapital dazu und da kann man natürlich, wenn man eben den Bagger mal gerade nicht braucht in dem Ausmaß, wo der ein Euro mehr beim Diesel so viel ausmacht, natürlich einiges mehr noch erreichen. Und ich bin schon in diesem Bereich ein bisschen, sage ich ganz bewusst, nicht ganz der Meinung, dass Österreich weitgehend gebaut ist. Der Bestand braucht noch viel Zuwendung. Ich möchte damit den Neubau bei Weitem nicht sozusagen abschießen. Wir sind selber in Grünplickes im Büro und lieben diesen Neubau.
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Also ich stehe sehr wohl dazu. Aber ich denke, ein bisschen mehr Fokus auf den Bestand erfordert auch ziemlich das Handwerkszeug des Entwicklers. Ein bisschen mehr Fokus schadet nicht. Also ich glaube, damit lässt sich diese Gewöhnungsphase, die wir gerade haben, an andere Rahmenbedingungen, an höhere Mieten wahrscheinlich ein bisschen abfedern. Dass dahinter natürlich ein großes soziales Problem liegt, hohe Mieten im Wohnen, das möchte ich nicht unerwähnt lassen. Also da gibt es sicher noch einiges an Herausforderungen und diese Herausforderungen können, und da spreche ich wieder als ÖPI, nicht immer von den
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Projektentwicklern geschultert werden. Also irgendwann einmal ist das Planning dort auch zu Ende, kann man auch als Projektentwickler nichts mehr erreichen, sondern man kann einfach nur mit den Kostenpositionen bauen, die man zur Verfügung hat. Und eine gewisse Gewinnspanne ist nicht nur erwünschenswert, sondern auch aus der Sicht der Banken notwendig, weil die kein Projekt finanzieren, das nicht einen gewissen Development-Gewinn in der Kalkulation ausweist. Und das lassen sich die mittlerweile schon auch zeigen und nachweisen. Ja, und auch im Büro bin ich im Moment ein großer Verfechter des Bestands.
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Also wir sind ja auch im Zukunftsanker engagiert im zehnten Wiener Gemeindebezirk, in der Absberggasse, gemeinsam mit dem Peter Uhl. Und dort sehen wir auch, dass Entwicklung im Bereich des Bestandes absolut Sinn macht. Also das ist durchaus attraktiv, im Brownfield zu arbeiten. Also auch das kann zumindest noch mal einige Zeit lang interessanter Boden im wahrsten Sinne des Wortes für eine Projektentwicklung sein, bis sich der Markt in Angebot und Nachfrage, in Erlösen und Aufwand, in Kosten und Ergebnis so einreguliert hat, dass, so wie der Michael Zöchling sagt, die neuen Mieten keine Überraschung mehr sind und eingepreist sind.
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Andreas, danke. Wir haben eine Frage aus dem Chat, aber da möchte ich noch vorher die Karina etwas fragen. Der Andreas hat jetzt gerade gesagt, wir erleben einen Gewöhnungseffekt. Das heißt, man kann sagen, die Party ist vorbei in einer gewissen Weise, aber dieser Gewöhnungseffekt, kommt der auch bei den Kunden schon an, dass sie sehen, okay, die Konjunktur hat sich verändert. Verändert sich auch die Stimmung? Das kann jetzt positiv, aber auch negativ sein, weil ein Gewöhnungseffekt kann auch dann durchaus positiv sein. Ja, und das ist definitiv der Fall gewesen, wenn es jetzt wirklich um den
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Eigentumsbereich geht und der Gewöhnungseffekt hinsichtlich der Konditionen bei Finanzierungen, weil es ist unrealistisch, davon auszugehen, dass sich das über die nächsten zehn Jahre wieder in eine umgekehrte Richtung, in Richtung Niedrigzinspolitik wandeln wird, sondern wir sind jetzt auf einem Niveau, wenn man von den Bankfristzinsen bei Kreditvergaben bei Privatkunden spricht, bei Top 条 件 bei 3,5. Es geht jetzt eher wieder in Richtung 4 % und das ist einfach die neue Realität und das ist einfach die neue Realität, die auch vom Kunden angenommen wird, weil es wird de facto einfach nicht besser.
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Und was hier jetzt auch noch einmal dazu beigetragen hat, warum auch der Motor im Eigentumsbereich, sprich bei den Verkäufern, einfach besser angesprungen ist, weil die Mieten so stark angestiegen sind. Also wir haben schon auch hier eine gewisse Verschiebung von Mietwohnungsuchenden wieder in Richtung Eigentum, weil die, die sich verändern wollen oder vielleicht sogar müssen, haben einfach so ein geringes Angebot und dieses geringe Angebot zu deutlich erhöhten Mieten im Vergleich jetzt zu den wahrscheinlich aktuellen Mieten der Wohnungen, wo sie derzeit wohnen. Und deswegen auch da die Überlegung: Soll ich mich vielleicht nicht dann doch
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wieder im Eigentumsbereich umsehen? Weil hier habe ich dann wiederum eine Langfristperspektive. Auch da ist es für Kunden besser planbar und das sind dann so Punkte, die definitiv in der Entscheidung gehe ich in die Miete oder in Eigentum einfach abgewogen wird. Und das ist einfach der Punkt, der sich verändert hat. Es ist auf jeden Fall trotzdem spannend, in welche Richtung es sich entwickelt. Jetzt haben wir grundsätzlich diesen Aufschwung. Jetzt kommen die nächsten Zinserhöhungen. Banken vergeben jetzt teilweise noch besondere Konditionen bei den Finanzierungen, aber das wird sich auch in kurzer Zeit wiederum verändern.
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Ob dann wieder so ein bisschen mehr Zurückhaltung auftreten wird, das bleibt zu erwarten. Aber mal sehen, wie es sich entwickelt. Ich bin jetzt prinzipiell einmal positiv gestimmt, weil ja, wir hatten auch schon einmal ein höheres Zinsniveau in Wahrheit. Ja, stimmt natürlich. Aber man gewöhnt sich natürlich immer relativ schnell daran. Eine Frage aus dem Chat jetzt an Michael Sandrieser, und zwar was Stranded Assets betrifft, was Stranded Projects betrifft. Eine Frage von Matthias Große: Welche Relevanz hat das Thema für euch und welche Folgen hat das Ganze? Und jetzt Michael, wenn man jetzt eine
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Immobilie, ein Stranded Asset, zum halben Preis bekommt, rechnet es sich dann, die zu entwickeln? Oder muss man trotzdem schauen, was man eigentlich kauft? Ja, ich finde die Aussage von Andreas ganz gut dazu. Es kommt immer darauf an, wo man zeitlich gerade steht. In dem Fall steht man natürlich selbst am Anfang vom Projekt, aber hat natürlich meistens einen deutlich besseren Ankaufspreis. Ich nehme jetzt mal an, es ist in dem Sinne noch nicht fertig entwickelt, oder? Ja, oder bei den Banken liegend, die das weniger unter das Volk bringen.
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Ja. Ich habe ein paar Projekte schon geprüft, die so im halbfertigen oder dreiviertel fertigen Rohbau liegen. Da muss ich sagen, haben wir dann auch nichts angegriffen, weil es einfach irrsinnig riskant ist, zumindest aus unserer Sicht im Vergleich zum Nutzen. Ich glaube, da bedarf es halt Spezialisten, die sich dann da wirklich reinschnitzen in das Thema, so etwas entwickeln wollen. Aber es ist sicher für einige eine gute Chance, günstig an eine Immobilie zu kommen, die auch schnell entwickelt ist. Weil das muss man natürlich schon dazu sagen, wenn schon mal dreiviertel vom Rohbau steht, kann man relativ schnell weiterbauen,
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wenn die Einreichung da ist. Aber wie gesagt, für uns war es ehrlicherweise ein bisschen zu viel Risiko und daher nicht so interessant. Michael, danke. Andreas, würdest du, wenn du eine Immobilie oder ihr eine Immobilie zum halben Preis bekommt, greift man die an? Wie wird das bei der VÖB gesehen? Man muss natürlich abwägen. Ich kann es nur von unserer Seite, aus der Seite der Next Real Estate sagen: Halber Preis sagt noch nicht, dass es ein profitables Projekt werden kann. Ein Haircut von 50 % ist bei weitem jetzt nicht unüblich, aber deswegen heißt es
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trotzdem nicht, dass die Immobilie am Markt nach Fertigstellung, auch wenn sie in einem halbfertigen Zustand ist oder wenn man nicht mehr sehr viel machen kann, zu platzieren ist. Das ist für manche sehr verwunderlich, dass man mit dem Liegenschaftswert fast auf null gehen kann und trotzdem kommt kein profitables Projekt heraus. Das hat mit der Marktrückgang und den hohen Baupreisen zu tun. Manche Projekte, das sind so circa 15 bis 20 % von denen wir prüfen, sind für die nächsten ein bis zwei Jahre verloren. Die sollte man nicht angreifen. Und wenn du sagst, für die nächsten ein bis zwei Jahre verloren, welche
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Voraussetzungen konjunktureller Art müssen sein, damit man sagt: „Ja, okay, jetzt greife ich sie doch an"? Ich frage jetzt überspitzt, wenn man sie geschenkt bekommt, oder muss es andere Voraussetzungen geben? Zum einen, denke ich, wäre ein bisschen mehr Zuversicht von der Kundenseite notwendig. Das sehe ich noch nicht, diese Entspannung, dass man sich wieder in eine Finanzierung hineinfühlt. Unsere Kunden sind schon vorsichtig und warten noch ab. Teilweise wird auch abgewartet, ob es nicht noch ein bisschen günstiger wird.
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Also Schnäppchenjäger sind durchaus unterwegs. Es ist einfach noch keine Marktberuhigung eingetreten im notwendigen Ausmaß. Und bei manchen Standorten außerhalb des Speckgürtels von Wien, die wir angeboten bekommen, da sehen wir teilweise einfach auch in der Zukunft noch keinen Markt. Da müsste sich wahrscheinlich auch in der gesamten gesellschaftlichen Entwicklung ein bisschen was ändern, dass solche Gebiete nicht der Landflucht unterworfen sind. Da glaube ich, bleibt es auf ewig bei der Bank, weil dort wird man vielleicht ein gefördertes Wohnen, aber jetzt kein prefinanziertes Wohnen errichten können, weil
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einfach der Abnehmer nicht da ist. Den zieht es dann eher Richtung Wien rein und der wird dann eben diese 50, 60 Kilometer außerhalb von Wien nicht um diese Preise kaufen. Da geht sich einfach ein Baupreis oder eine Projektentwicklung nicht aus. Andreas, danke. Michael Zögling, du hast doch gesagt im Vorgespräch, wer derzeit nicht bauen muss, sondern kaufen kann, und davon reden wir ja gerade, für den ist es eigentlich ein idealer Zeitpunkt, um jetzt zu kaufen und dann vielleicht später zu entwickeln. Ja, ich glaube, dass im Moment ein sehr guter Zeitpunkt ist, einzukaufen, weil
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sich die Marktgegebenheiten sehr stark verändern und viele institutionelle Immobilieneigentümer gezwungen sind, zu verkaufen, sich dadurch die Preise auf ein sehr vernünftiges Niveau bewegt haben. Wir sind hier definitiv aus dieser Überhitzung des Marktes heraußen und man kann jetzt eine Immobilie wieder zu einem Preis erwerben, wo diese sich langfristig rechnet, wo man, auch wenn man finanziert, auch wieder tilgen kann, wo man das Haus instand halten kann, sanieren kann und wieder Geld damit verdienen kann.
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Also ich finde die Entwicklung, die der Markt genommen hat, sehr positiv, weil jetzt alles wieder in einem vernünftigen Rahmen stattfindet, in dem eine Immobilie sich wieder rechnet, so wie es auch vor dieser Blase, in die wir hereingekommen sind, durch die Nullzinsphase der Fall war. Das heißt, wenn es diese Nullzinsphase nicht gegeben hätte, dann hätten wir ja eigentlich eine ganz normale Entwicklung durchgemacht, eine normale konjunkturelle Marktentwicklung, wo wir jetzt sagen: „Aha, ja, ist eh gut gelaufen die letzten Jahre." Wenn man diese Nullzinsphase rausnimmt,
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sozusagen. War halt sehr lang. Eine Niedrigzinsphase gab es ja über acht, neun Jahre und das ist einige Zeit dann schon als normal betrachtet worden. Und ich glaube, das Problem war, dass diese Phase so lang war, sodass viele nicht mehr geglaubt haben, dass die Zinsen auf ein vernünftiges Niveau zurückkommen. Und das wurde als normal erachtet und nicht als Blase erkannt. Ich glaube, das war das Problem.
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Ja, der Mensch gewöhnt sich schnell an Positives. Man gewöhnt sich überhaupt schnell an viele Dinge, egal ob sie jetzt negativ oder positiv sind. Eine Frage, was die Konjunktur betrifft: Wie schaut es eigentlich aus, wollte ich zuerst Michael Sandrits, sondern auch noch Michael Zögling fragen. Wie schaut es eigentlich aus in den Märkten in CEE und SEE? Haben die ähnliche Themen wie wir? Sind die ein bisschen, ich sage mal, anders gestrickt? Ist da mehr los? Also wenn ich zum Beispiel Prag hernehme,
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gibt es sicher ähnliche Themen. Da gehen natürlich genauso die Baukosten auch nach oben. Auch die Finanzierungen haben eine ähnliche Entwicklung per se, aber es ist, zumindest in meiner Wahrnehmung, auf einem anderen Niveau. Das würde ich definitiv so sagen. Vor allem, wenn man dann die Baukosten absolut nimmt, sind wir weiter noch nicht bei dem Punkt, wo man in Österreich ist. Und auch bei den Verwertungen, im Verhältnis zu den Baukosten, sieht es deutlich besser aus. Und in Prag tut sich auch einiges. Es wird sehr viel gekauft. Es ist eigentlich ein relativ spannender Investmentmarkt, Michael Zögling.
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Prag ist absolut ein spannender Markt. Es wird dort wahnsinnig viel gebaut. Es werden tolle Projekte realisiert. Es werden tolle Projekte auch verkauft. Es gibt dort einen sehr starken Inlandsmarkt. Es ist sehr viel Kaufkraft aus Deutschland nach Tschechien abgeflossen, weil große Teile der Zulieferindustrie, der Automobilindustrie nach Tschechien verlagert wurden. Die Leute, die das dort umsetzen, haben sehr viel Geld verdient, das sie in Immobilien investieren. Und dadurch gibt es in Prag lokale Investoren,
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die sehr aktiv Häuser kaufen und Büroimmobilien kaufen. Es ist auch der Büromarkt sehr lebendig. Also das, was wir vor vielen Jahren in Wien erlebt haben, wie viele Unternehmen nach Wien gekommen sind, um von hier aus Osteuropa zu betreiben, findet jetzt in Prag statt. Und auch die Bevölkerung kauft sehr aktiv Wohnungen, auch zu Preisen, die sich durchaus auf einem Wiener Niveau befinden. Auch die Immobilienfonds haben Zuflüsse, sehr hohe Zuflüsse, kaufen sehr aktiv.
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Das ist ein vollkommen anderer Markt als Wien. Ich bin nicht in der Lage zu beurteilen, wie lange das so sein wird, aber aktuell ist das eine sehr aktive Phase. Michael, danke. Carina, ich finde das ja hochinteressant. Ich meine, es ist nur eine Ländergrenze dazwischen, wenn man will, aber offensichtlich macht schon die Stimmung In einem Land extrem viel aus, dass es so ein Unterschied ist. Der Michael Sandrieser hat gesagt, Baukosten sind ja ebenfalls hoch. Kaufkosten entsprechen ungefähr unseren Preisen.
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Es ist schon interessant, wenn man das so beobachtet, was für einen starken Einfluss das auch auf die Gesamtstimmung hat. Rendite ist gut. Das ist definitiv der Fall. Ja, aber es gibt dann schon auch noch einmal innerhalb einer Struktur in den Ländern vielleicht dann Unternehmungen, die sind noch einmal deutlich risikoaverser und dann gibt es solche, die sind risikoaffiner. Und da ist halt immer die Frage, wer ist denn der Klügere von den beiden? Aber das, was ich schon von der Expo zum Beispiel mitgenommen habe, ist, dass auch nach wie vor der Österreicher und auch die Marktteilnehmer in Österreich
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positiver, optimistischer gestimmt sind, auch immer schauen, neue Wege zu finden, im Sinne einer Zusammenarbeit wieder zu einem neuen Geschäft zu kommen, im Vergleich zu Deutschland. In Deutschland ist nach wie vor die Stimmung extrem angespannt und auch da erlaube ich mir zu sagen, dass wir mit ähnlichen, wenn nicht sogar mit gleichen Marktverhältnissen zu kämpfen haben. Und das ist dann definitiv etwas, wo man sich dann aussuchen muss, mit wem führt man denn auch die Gespräche am Ende des Tages? Ich weiß, dass vor allen Dingen auch englische Investoren gerade wieder sehr aktiv sind und auch Kapital mitbringen, die auch wieder investieren wollen, auch den
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Glauben an den österreichischen Markt grundsätzlich haben, trotz aller Restriktionen, die auch in dem freien Markt getätigt wurden, im Sinne von Erhöhung von Mindestbefristungen, im Sinne von Mietpreisbremse und all diese Themen. Aber da gibt es trotzdem einige Marktteilnehmer, die sehr offen sind und auch an den österreichischen Markt einfach glauben und jetzt vor allen Dingen das Kapital haben, um sich auch für einen Kauf zu entscheiden, da wo es andere Marktteilnehmer vielleicht nicht mehr können. Und auch diese Zeitspanne. Ich habe da auch mit einigen gemeinnützigen Bauvereinigungen gesprochen.
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Die haben gesagt, sie müssen in Wahrheit schauen, dass sie jetzt auch wieder die Pipeline aufladen und wenn nicht jetzt der richtige Zeitpunkt da ist, wann denn dann? Weil jetzt gibt es einfach wieder attraktive Einkaufsmöglichkeiten, gerade wenn es um Projekte, Grundstücke, Immobilien geht, die gezwungenermaßen veräußert werden müssen. Und da sind auch einige Verkäufer bereit, auch wiederum Preisnachlässe freizugeben, weil sie sonst gezwungen sind, wiederum Unternehmen zu schließen. Und deswegen, da spürt man jetzt schon auch wieder ein bisschen mehr Wind. Karina, danke. Das ist ein sehr interessanter Ansatz.
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Wenn man jetzt sieht, die Österreicher, wenn man sieht, die Deutschen. Und Andreas, ich weiß jetzt nicht, ob die Frage bei dir gut angesiedelt ist, aber die Krisenfestigkeit in CE und SEI und dass die einfach vielleicht mit unterschiedlichen Konjunkturen oder mit unterschiedlichen Entwicklungen anders umgehen. Worauf führst du denn das zurück? Sind das die Marktstrukturen oder ist es die Mentalität der Menschen, dass sie einfach einen anderen Zugang vielleicht zur Problembewältigung haben? Ja, ich kann aus meiner Erfahrung in Kroatien schöpfen.
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Wir haben dort zwei Projekte. Wir verfolgen ein Hotelprojekt an der Küste und in Zagreb ein Wohnprojekt mit einem kroatischen Partner. Ich sehe das einfach aus zwei Anlassfällen. Ich kann das, was die Karina sagt, dem kann ich beipflichten. Also ich glaube schon, dass in Österreich eine höhere positive Grundstimmung da ist, aber viel höher und viel positiver finde ich es in Kroatien vor. Es ist einfach ein anderes Mindset da, was auch die Einstellung zum Immobilienprojektentwickler betrifft. Während man sozusagen in Österreich mehr das Gefühl hat, man sei an allem schuld, was so in den letzten Jahren passiert ist, gilt halt der Immobilienentwickler
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teilweise in Kroatien noch immer als das, was er auch früher einmal war, nämlich als Bindeglied und als Wertschöpfer in dem Bereich, der die Parteien zusammenführt. Also das ist ein Mindset-Thema und ich denke schon, dass das in den letzten Jahren in der Öffentlichkeit nicht ganz ohne Mitveranlassung durch die Projektentwickler ins Negative gekehrt wurde in Österreich. Also auch da müssen wir einfach noch einmal durch und nach vorne zeigen, was das Handwerkszeug und der Mehrwert des Projektentwicklers ist. Und dann sehen wir wahrscheinlich auch dort mehr Zuversicht. Also dieses Thema Zuversicht würde ich gerne statt dem Wort Optimismus bemühen.
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Dann gibt es noch ein ganz böses Wort, das man kaum verwenden darf, aber ich sage es trotzdem. Das ist eben Leistungsbereitschaft, dass man sagt: „Was will ich dazu beitragen? Was will ich einbringen, damit dieses Werk nach vorne geht?" Und wenn man es in seinen Teams findet, ist man sehr glücklich und sehr gesegnet, dass du das darfst. Andreas, danke. Michael Sandrieser, der hat so die VÖB enxt. Wie sehen so die Jungen die aktuelle Situation? Was Konjunktur betrifft, aber auch was Stimmung betrifft. Es heißt ja immer wieder, die jungen Menschen, die sehen da keine Zukunft. Das drückt auf die Stimmung. Oder
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wie nehmt ihr das wahr? Ja, ich habe es schon eingangs auch kurz erwähnt. Also sicher, diese erste Schockstarre ist überwunden und ich glaube, allen ist bewusst, wie die Situation momentan ausschaut. Also sei es Zinsen, sei es Baukosten, sei es Mieten. Und zumindest mit den Leuten, wo ich jetzt in der VÖB enxt Kontakt habe. Ich glaube, da ist allen bewusst, momentan heißt es halt wirklich, reinarbeiten in die Projekte und wirklich schauen, was man herausholen kann. Und das ist halt jetzt wirklich Anstrengung notwendig, um Projekte umzusetzen. Das, was vor paar Jahren halt, sage ich mal, sehr einfach von der Hand gegangen
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ist, wo Entwicklung eigentlich einfach, sage ich mal, ein Projekt einreichfähig zu bekommen und irgendwie auf den Markt zu bekommen, muss man jetzt halt wirklich viel daran arbeiten, überhaupt ein umsetzbares Projekt zu erstellen. Also das sicher definitiv. Und ich sehe das jetzt auch mittlerweile bei Stellenausschreibungen oder sonstigen. Die Leute überlegen viel mehr, wo sie wirklich arbeiten wollen. Es ist vielleicht ein bisschen böse, aber diese Partystimmung ist auch ein bisschen vorbei und man merkt jetzt auch, zumindest bei mir persönlich, dass die Leute, die jetzt einen Job suchen, auch wirklich, oder zumindest gefühlt wieder viel mehr bereit sind,
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auch wirklich für ein Projekt zu arbeiten und wirklich mit Elan und Druck dahinter sein wollen. Michael, danke. Ich finde das total interessant. Ihr redet jetzt immer wieder von Veränderung, von einer neuen, Andreas redet von einer Zeitlinie. Also es ist schon zu erwarten, dass es wieder zurückgeht, wie es einmal war, die gute alte Zeit. Ich glaube, das wird nicht sein. Es wird eine neue Zeit sein und an die müssen wir uns anpassen. Wer sich jetzt schneller anpasst oder leichter anpasst, für den wird das natürlich leichter auch sein.
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Und was das betrifft, neue Zeit, hat der Michael Zökling auch gesagt im Vorgespräch: Es macht ja auch sehr viel die KI aus. Das wird ja auch konjunkturell, vor allem im Bürobereich, noch einmal ein großes Thema werden. Ja, ich glaube, das wird noch mehr dazu führen, dass es weniger Büroarbeitsplätze gibt und damit wird sich noch mehr die Schere zwischen den guten Objekten und den durchschnittlichen Objekten noch weiter auseinandergehen.
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Wenn Unternehmen weniger Mitarbeiter brauchen, können sie für die mehr zahlen, für den Büroarbeitsplatz und das wird ein weiterer Effekt sein in Richtung Top-Projekte und wird dann auch dazu führen, dass andere Büroobjekte umgebaut werden in Wohnhäuser oder Service-Apartment-Gebäude. Es ist auch hochinteressant, dass eigentlich so eine technische Entwicklung, wie sehr die dann auch in weiterer Folge auf den Immobilienmarkt einwirken wird. Du hast jetzt gesagt, weniger Bürofläche. Es wird wieder umgebaut. Es ist ja interessant. Wir haben jetzt ja mittlerweile auch eine SI, eine
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Superintelligenz, wie wir wissen, hat der amerikanische Präsident verkündet. Wobei ich finde das ja hochinteressant, dass hier so ein Nebeneffekt, dass diese Superintelligenz mit .SI abgekürzt wird. Und das ist ja auch letztendlich das slowenische Domain-Register und da haben sich innerhalb von kürzester Zeit von den Anfragen die Domain-Anmeldungen von 3.500 im Monat auf 3.700 am Tag erhöht. Ist eine interessante Entwicklung. Man darf nicht vergessen, die Frau vom Präsidenten ist auch aus Slowenien. Die haben sich vermutlich die letzten halben Jahre alle diese Domains gesichert. Ist auch ein
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Wie sagt man da? Ein Berufsmodell, wenn man das so will. Ja, aber das nur so nebenbei. KI wird sicher sehr viel verändern und das wird auch sehr massiv auf die Konjunktur einwirken. Und ich glaube auch, dass da sehr viele Dinge wir noch gar nicht abschätzen können, in welche Richtung das gehen wird. Apropos in welche Richtung, Carina, was glaubst du denn, welche neue Normalität wird denn die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren prägen? Na ja, gut, die neue Normalität, die haben wir de facto schon. Das, was wirklich spannend ist und dazu haben wir schon eingangs gesprochen, ist:
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Wie kommen wir wieder zu Produktivität in der Immobilienwirtschaft, weil da einfach so viele Stakeholder daran hängen, also von Dienstleister, Architekten bis hin zu Baufirmen, Statikern et cetera, um auch da Arbeitsplätze zu sichern, was sehr wesentlich ist und vor allen Dingen dann eben auch den Bedarf am Markt. Und das ist jetzt ganz egal, ob es eben der Büroimmobilienbedarf oder eben auch der Wohnimmobilienbedarf, dass der einfach gedeckt werden kann, weil so wie es derzeit abläuft, ist das nicht gesichert, zumindest nicht in den Ballungszentren und bedeutet de facto, dass wir jetzt ins Tun kommen müssen, dass wir zumindest in
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den nächsten fünf Jahren dann wieder ein bisschen ein Angebot am Markt sehen. Aber so wie es jetzt konjunkturell läuft, wird das noch weiterhin anhalten, dass wir wahrscheinlich trotzdem auch noch einmal weiterhin in der Marktbereinigungsphase bleiben. Und dann bleibt einfach offen, ob wir hoffentlich dann in acht, neun oder zehn Jahren zumindest wieder ausreichend Angebot am Markt vorfinden können. Weil von den Fertigstellungszahlen, jetzt speziell auch im Wohnimmobiliensegment, da wo wir jetzt schon von einer extremen Verknappung im Mietbereich sprechen, mit einem Minus von sechzig Prozent. Wenn wir auf das nächste Jahr blicken, dann haben wir
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hier noch einmal einen Rückgang von diesen sechzig Prozent um mehr als fünfzig Prozent und diese Zahl halbiert sich noch mal. Also das, was jetzt derzeit angebracht ist, dass wir von achthundert zusätzlich fertiggestellten Mietwohnungen nächstes Jahr sprechen. Und diese Entwicklung wird auch im Eigentumssegment nicht haltmachen. Wir haben jetzt zwar noch so ein bisschen ein Backlog im Eigentumsbereich an bereits fertiggestellten Wohnungen, an bereits geplanten Wohnungen, die jetzt auch realisiert und gebaut werden, aber auch da mit einer Verzögerung von einem Jahr, werden wir in die Angebotsknappheit rutschen.
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Und das ist schon ein Punkt, den ich auch mit etwas Sorge beobachte und was jetzt nur lösbar sein wird, wenn es auch einen Schulterschluss geben wird zwischen Immobilienwirtschaft, allen Stakeholdern, aber eben auch der Politik. Es ist nicht alles nur die Politik, sondern es braucht aber einfach nur ein gemeinsames Verständnis und eine gemeinsame Diskussion darüber. Und deswegen großer Respekt auch davor, welche Arbeit die VÖB leistet, weil das ist ein ganz wesentlicher Punkt und auch noch weitere Lobbys und Vereine. Am Ende des Tages wäre es aber auch schön, dass aus diesem Diskurs dann auch
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wirklich Konzepte erstellt werden und auch umgesetzt werden, die dann auch tragbar sind für die Wirtschaft. Und da habe ich das Gefühl, dass zwar zugehört wird, aber dann wiederum weggesehen wird, wenn es um neue Novellierungen geht, um neue Gesetze, die veröffentlicht werden und auch umgesetzt werden sollen, sondern einfach irrsinnig viel in Restriktion endet, anstatt zu überlegen, dass vielleicht auch die freie Wirtschaft an der einen oder anderen Stelle wesentlich ist, um die handelnden Partner am Markt auch weiterhin an Bord halten zu können.
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Man sieht auch hier deutliche Unterschiede, zum Beispiel Markt Wien im Vergleich zum Markt in Graz, der aufgrund zum Beispiel einer sehr starken Neubauentwicklung über die letzten Jahre jetzt nicht diese starken Mietpreiszuwächse hat im Vergleich jetzt zu Wien. Und deswegen, das, was immer heruntergebetet wird, Angebot und Nachfrage schafft den Markt, wo dann die Politik sagt: „Nein, so stimmt das nicht." Das ist und bleibt einfach ein wesentlicher Schlüssel am Ende des Tages, anstatt einfach nur auf politischer, gesetzlicher Ebene weiterhin den Rahmen enger zu schüren.
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Ich hoffe, du meinst jetzt nicht, dass das an der Grazer Politik liegt. Bitte? Also ich hoffe, dass die Carina jetzt nicht gesagt hat, dass es an der Grazer Politik liegt und wir uns daran ein Vorbild nehmen sollten. Nein, am freien Markt, dass weniger reguliert werden soll, dass der Grazer Markt aufgrund der freien Wirtschaft, weil viel gebaut wurde von Projektentwicklern, weil viel Angebot da ist, hier sich die Mieten beispielsweise nicht so stark entwickelt haben. Dass es eben nicht die Politik braucht in allen Bereichen und in allen Ebenen. Ja, stimmt. Aber
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wir brauchen sie natürlich. Und wenn man mehr, wie du gesagt hast, das Ganze verschränkt oder gemeinsam arbeiten würde, wäre das gut für die Konjunktur und wäre das auch gut für die Stimmung. Andreas, jetzt hat die Carina gesagt, VÖB. Wie nimmst du das wahr? Ich meine, ich weiß schon, man kann das nicht alles auf die Politik schieben. Man kann es nicht auf die Projektentwickler schieben. Wobei, wenn ich ein Projektentwickler bin, habe ich natürlich schon ein Interesse, dass mein Projekt funktioniert. Also das ist schon ein Argument. Aber hast du von der Expo Real politische Signale, die so aus
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Gold nicht gegeben? Nein, also aus der Expo Real habe ich nichts mitgenommen. Allgemein nehme ich schon aus den Bemühungen von der VÖB her mit, dass wir gehört werden und dass zunehmend auch das Bemühen ist, Themen umzusetzen. Also teilweise materialisiert sich diese Fastline für nachhaltige Projekte. Wir sehen im Bereich der Bauordnung das wirkliche Bemühen, auszulagern, auch an externe begutachtende Stellen. Also wir begleiten da die diversen Normenfindungsprozesse im Moment gerade mit. Alles halt sehr langsam. Und das ist etwas, wo man ein bisschen auf das Gas
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drücken müsste. Wir haben so lange Entwicklungszyklen in den Immobilien, dass wir nicht ein, zwei Jahre warten können, bis Punkte umgesetzt werden. Ja, es ist gut, wenn man gehört wird. Also wir haben uns hier in der VÖB eine fachmännische Stellung erarbeitet. Wir sprechen ja insbesondere für den Lebensraum und jetzt nicht in erster Linie für die Mitglieder. Natürlich, die Mitglieder entwickeln den Lebensraum, aus diesem Grund sprechen wir auch für sie. Aber im Mittelpunkt steht die Gestaltung und die Entwicklung des Lebensraums. Genauso wie es die Carina gesagt hat: Wir sind einfach Drehscheibe für so viel Wirtschaftstreibende, damit ein Projekt entsteht.
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Es baut ja nicht die Baufirma, die baut nur vordergründig. Es baut der Projektentwickler und mit all den Planern, die er integriert und der Vertriebsschiene, die er aufsetzen muss und die dann von verlässlichen Partnern umgesetzt wird. Also das ist die zentrale Rolle, das immer wieder klarer zu machen und das fruchtet schön langsam, aber sehr langsam. Also hier einen schnellen, entscheidenden Schritt zu setzen, Maßnahmen zu setzen. Ich hoffe, es braucht nicht nur Demonstrationen, so wie in Spanien, was das leistbare Wohnen betrifft, damit man schnell und rasch die entsprechenden Dekrete erlässt. Dort passiert es dann über Nacht, weil der Druck so groß ist.
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Ich wünsche mir ein bisschen ein schnelleres und rascheres und weniger schaumgebremstes Handeln. Das ist das Thema. Gehört wird die VÖB mit der Zeit und mit der Weile. Andreas, danke. Michael Sandrisser, was stimmt dich persönlich im Augenblick zuversichtlich, um das Ganze jetzt auch in einem positiven Rahmen abzuschließen? Ja, also ich glaube, ich kann an Andreas gleich andocken. Wir sind auch gemeinsam im gleichen Ausschuss. Man wird sicher jetzt schon ein bisschen gehört. Ich glaube, das ist in den Jahren davor sicher noch schlechter geworden. Ich hoffe, oder zumindest habe ich ein bisschen das Gefühl, es wird jetzt besser.
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Vielleicht wird das auch schnell noch viel besser. Und wir hätten ja auch einige Maßnahmen, die ohne zusätzliches politisches oder staatliches Budget auskommen, umzusetzen, die eigentlich nichts kosten und aber den Wohnraum günstiger machen könnten, schlagartig. Zum Beispiel? Das große Thema ist die Regulatorik. Man hat viele Regeln, gerade in Wien, aber generell auch in Österreich, die man reduzieren kann. Ein einfaches Beispiel ist 22 Grad Innentemperatur annehmen als Bemessungsgrundlage, statt wie in ganz Europa 20 Grad. Erleichterungen, zum Beispiel wenn man einen Holzbau baut, dass man da ein bisschen
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Fläche verliert durch ein paar Zentimeter oder vielleicht zehn Zentimeter mehr Wandaufbau, dass es da Erleichterungen gibt. Da gibt es wirklich so viele Punkte, die eigentlich regulatorisch geändert werden können. Es wurden schon Sachen umgesetzt, zum Beispiel bei der BV-Anlage, dass man eine BV-Anlage auf einer Pergola montiert, dass die mittlerweile über die Gebäudehöhe drübergehen darf, um zusätzliche Flächen zu gewinnen. Das Gleiche könnte man zum Beispiel für den Holzbau nutzen. Ein Paragraph 61, wenn man einen Holzbau hat, für diese zusätzlichen Zentimeter, die man verliert und denen wir im Umkehrschluss vielleicht ein Stockwerk kosten
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können und somit verkaufbare, vermietbare Fläche. Was nämlich positiv stimmt grundsätzlich: Ich glaube, die Branche ist jetzt deutlich verschlankt oder zumindest ein wenig verschlankt, aber auf jeden Fall viel professioneller geworden und man merkt, glaube ich, man beruft sich wieder mehr auf das Handwerkszeug des Projektentwicklers und nicht auf den Vertrieb unter Anführungszeichen, sondern versucht wirklich, die Objekte zu optimieren und zu verbessern und wirklich lebenswerten Wohnraum zu schaffen. Michael, danke. Michael Zölking, was stimmt dich persönlich zuversichtlich? Mich stimmt zuversichtlich, dass wir jetzt wieder auf einem Niveau sind,
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wo auch internationale Investoren wieder nach Österreich schauen. Wir haben Jahre erlebt, wo die Renditen so niedrig waren, dass nur mehr offene österreichische Fonds und deutsche offene Fonds gekauft haben, weil die durch die niedrigen Zinsen 3 bis 4% Renditen einkaufen konnten. Die kaufen jetzt nicht mehr. Dadurch sind wir wieder auf einem Renditeniveau, wo auch internationale Investoren nach Österreich schauen. Und so wie es auch in der Vergangenheit war, bin ich zuversichtlich, dass auch außereuropäisches Geld wieder nach Wien kommt.
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Das merken wir auch schon und dadurch wird sich der Markt wieder deutlich beleben. Das heißt, das ist auch wirklich so: Wenn die Konjunktur wieder ein bisschen anspringt – das hängt immer eins mit dem anderen zusammen, die Stimmung mit der Konjunktur – aber wenn die Konjunktur wieder anspringt, wird natürlich auch die Stimmung besser und man wird aus dieser ganzen Schockstarre, in der sich sehr viele bewegen oder nicht bewegen eben, sondern starr sind, wird man sich dann wieder rausbewegen und damit rennt immer wieder eins nach dem anderen weiter. Es ist vermutlich immer so kommunizierende Gefäße, die sich halt
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irgendwann ergänzen sollten. Und damit zum Schluss, Carina: Was stimmt dich persönlich zuversichtlich für die Zukunft? Mich persönlich stimmt positiv, dass ich auch da das Gefühl habe, dass sich die Branche wirklich noch einmal inniger Gedanken macht, wenn es um ihre Servicequalität geht, wenn es um die Qualität in der Projektentwicklung geht. Weil am Ende des Tages hängt da auch der Kunde daran, der das dann auch spürt, der das erlebt. Also wir haben sicherlich auch noch einmal einiges an Hausaufgaben zu erledigen, aber wenn da jeder mit Elan dahinter ist und den Eindruck habe ich auch, so wie der Michael Sandriesser gesagt hat, die junge Generation ist sehr motiviert
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und packt auch an. Das bekomme ich auch mit, wenn ich mit meinen Studenten von FH Wien und FH Wiener Neustadt zusammensitze. Und mit der Perspektive stimmt mich das wirklich sehr positiv, dass wir da eine willige Generation auch wiederum nach uns haben, die das Ruder rumreißen wollen und deswegen kann dann nur wiederum etwas Positives daraus wachsen. Carina, danke. War ein super Schlusswort. Ich hoffe, wir haben ein bisschen einen Blick gegeben in die aktuelle Situation. Wir haben uns nämlich im Vorfeld ja gesagt, man kann nur jammern oder wie schlecht alles ist. Das geht einfach nicht. Ist es ja auch nicht.
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Es gibt überall Bewegung, es ist überall Bewegung drinnen und letztendlich gibt es viele, nicht viele, aber doch einige Punkte, die uns alle persönlich zuversichtlich stimmen. Und ich hoffe, wir haben ein bisschen einen Blick gegeben in die aktuelle Stimmung. Was die Konjunktur betrifft, wird man sehen, es sind noch sehr viele Einflüsse von außen, die wir im Augenblick nicht wirklich einschätzen können. Aber dafür muss man sagen, ist eigentlich die Immobilienbranche sehr resilient und auch positiv im Blick nach vorne.
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Ich möchte mich bei euch vier bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt, heute bei ImmoLive teilzunehmen, bei unserer Diskussion und ein bisschen einen Blick in die Branche gegeben zu haben. Bei Ihnen wollen wir uns fürs Zusehen bedanken und wir fünf wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Schönen Nachmittag. Danke. Schönen Nachmittag.
