Bis zu 2.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – so groß sei das Baukostenreduktionspotenzial, das der Dialogprozess „Köln baut bezahlbar – Wohnen für alle“ ermittelt hat, heißt es seitens der Stadt Köln. 150 Beteiligte aus Verwaltung, Wohnungswirtschaft und Politik, vier Arbeitskreise, 17 Untergruppen, rund 150 Maßnahmen. „Der Erfolg sind nicht nur die Einsparmöglichkeiten, sondern auch das entstandene Vertrauen“, sagte Oberbürgermeister Torsten Burmester bei der Abschlussveranstaltung im Juni.
Die Zahl lohnt einen zweiten Blick. Laut einer Übersicht der Stadt zum gesamten Prozess sind bis zu 400 Euro direkt in Projekten umsetzbar, etwa über Hamburg-Standard, Bau-Turbo und Gebäudetyp E. Bis zu 900 Euro hängen an kommunalen Vorgaben, bis zu 1.000 Euro an Änderungen von Landes-, Bundes- und DIN-Regeln, weitere mindestens 400 Euro sind noch in Bearbeitung. Anders gesagt: Ein Drittel der Summe liegt in der Hand des Kölner Rats. Der Rest ist eine Bitte an Düsseldorf, Berlin und das DIN.
Köln: Effizienzhaus 40 wird zur Option
Am 8. Oktober hat der Rat 22 Vorschläge zur Anpassung kommunaler Vorgaben mehrheitlich beschlossen. Zusammen sollen sie laut Stadt Mehrkosten von rund 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche abbauen. Der größte Einzelposten ist der Energiestandard: Statt des bisher geforderten Effizienzhaus-40-Standards kann künftig auch der gesetzliche Standard gewählt werden – sofern die Wärme klimaneutral und aus lokalen erneuerbaren Energien kommt. Das bringe rund 380 Euro pro Quadratmeter, rechnet die Stadt vor.
Beim Studierendenwohnen fallen die Pflichtstellplätze weg, laut Stadt rund 300 Euro. Bei Baulücken und Aufstockungen entfällt der Stellplatznachweis für kleinere Projekte bis 25 Wohneinheiten, ebenso bei Vorhaben bis 25 Wohneinheiten mit Carsharing in höchstens 300 Metern Entfernung. „Die Politik hat diese Erleichterung sogar noch deutlich ausgeweitet“, heißt es in der Aussendung. Im Kooperativen Baulandmodell sinkt der Grünflächenstandard von 10 auf 8 Quadratmeter pro EinwohnerIn, rund 65 Euro. Die Wohnungswirtschaft hatte 6 Quadratmeter vorgeschlagen, einen Beschlussvorschlag dazu gab es nicht. Auch bei Spielplätzen wurde nachjustiert.
Ob die Maßnahmen „tatsächlich zu Kosteneinsparungen, schnelleren Verfahren und mehr Wohnungsbau führen“, soll ein begleitendes Monitoring zeigen. Burmester formuliert es nüchtern: „Die eigentliche Bewährungsprobe beginnt nun mit der Umsetzung.“
Dazu kommt das Tempo. Seit einem Ratsbeschluss im März gibt es in Köln einen Rahmen für den Bau-Turbo, der das Bebauungsplanverfahren ersetzen soll, das laut Stadt im Schnitt drei bis vier Jahre dauert. Ab 75 Wohneinheiten muss die Politik informiert werden. Köln dreht also an zwei Schrauben: an der Gebäudehülle und an der Zeit.
Wien: Gespart wird am Grundstück
Zurück nach Österreich. Wien hat Ende 2018 einen anderen Hebel beschlossen – die Widmungskategorie „Gebiete für geförderten Wohnbau“. Bei Neuwidmungen sollen dort – grundsätzlich ab 5.000 Quadratmetern Wohnnutzfläche – zwei Drittel geförderte Wohnungen entstehen. Die Grundkosten gelten in diesen Gebieten laut Wiener Wohnbauförderungsgesetz bis 188 Euro pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogrundfläche als angemessen, ein laufender Bauzins darf 0,68 Euro pro Quadratmeter und Monat nicht überschreiten.
„Seit mehr als 100 Jahren hat das leistbare Wohnen in Wien absolute Priorität“, sagte Wohnbaustadträtin Elke Hanel-Torsch im Mai im Wiener Landtag. Eine Abschaffung oder grundlegende Änderung der Kategorie sei nicht geplant. Die ÖVP-Abgeordnete Elisabeth Olischar wollte wissen, ob die Wirkung auf die Grundstückspreise messbar sei. Exakte Aussagen seien wegen anderer Markteinflüsse schwer zu treffen, so die Stadträtin. Man könnte auch sagen: Belegt ist die Wirkung auch in Wien nicht. Köln will sie immerhin per Monitoring nachweisen.
Bei den Stellplätzen sind beide Städte übrigens gar nicht so weit auseinander. In Wien gilt laut Garagengesetz grundsätzlich ein Stellplatz je 100 Quadratmeter Wohnnutzfläche. Seit Dezember 2023 hängt die Pflicht von der Zone ab: In der zentrumsnahen, mit Öffis am besten erschlossenen Zone reichen 70 Prozent, in der zweiten Zone 80 Prozent, nur im Rest der Stadt bleibt es bei 100 Prozent.
Hülle oder Grund?
Nüchtern betrachtet ist der Kölner Weg kein Abschied vom Klimaschutz, sondern eine Verschiebung: weniger Dämmung, dafür klimaneutrale Wärme. Ob die Rechnung über den Lebenszyklus aufgeht, wird erst das Monitoring zeigen – wenn es denn auch die Betriebskosten misst.
Der größere Unterschied liegt woanders. Eine Bindung an Mieten gibt es im Kölner Paket an genau einer Stelle: Wer alle Wohnungen mindestens 25 Jahre lang zu höchstens 12 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter vermietet, muss keine Bürgschaft stellen. Die übrigen Punkte kommen laut Liste der Stadt ohne Mietauflage aus. In Wien ist der Grundkostendeckel Teil der Wohnbauförderung – wer ihn nutzt, baut gefördert. Wer Standards senkt, spart einmal beim Bauen. Wer den Boden deckelt, setzt bei der Miete an.
Unterm Strich: Köln hat den schnelleren Hebel, Wien den längeren. Wie die Preise für Eigentum und Miete dadurch bewegt werden können, wird sich zeigen.