Heizungsanlagen und Elektromobilität bei größeren Renovierungen
Bei größeren Renovierungen, Einzelbauteilsanierungen und Änderungen am gebäudetechnischen System sollen künftig keine neuen Heizungsanlagen für feste und flüssige fossile Brennstoffe – also insbesondere Öl und Kohle – mehr errichtet werden dürfen.
Zudem soll bei den genannten Maßnahmen geprüft werden, ob der jährliche Energiebedarf aus erneuerbaren Quellen, Energiegemeinschaften, effizienter Fernwärme oder sonstigen kohlenstofffreien Quellen gedeckt werden kann. Fällt diese Prüfung positiv aus, muss die Energieversorgung entsprechend umgestellt werden. Neubauten müssen ab 2030 als „Nullemissionsgebäude“ errichtet werden.
Der bloße Austausch einer Gastherme oder eines Gaskonvektors in einer einzelnen Wohnung gegen ein moderneres Gerät soll nach den Erläuterungen idR nicht als „Änderung am gebäudetechnischen System“ gelten. Im Falle des nötigen Austauschs einer Gasheizung für mehrere Wohnungen kann somit jedoch unter Umständen der Umstieg auf ein alternatives Energiesystem vorgeschrieben werden.
Auch das Garagengesetz wird angepasst: Bei größeren Renovierungen von Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen soll mindestens die Hälfte der Stellplätze für E-Ladestationen vorzuverkabeln sein. Bei Nicht-Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen sollen darüber hinaus tatsächlich Ladepunkte errichtet werden müssen. Diese Pflichten greifen jeweils nur, wenn die Kosten der Ladeinfrastruktur zehn Prozent der Gesamtkosten der Renovierung nicht übersteigen.
PV-Pflicht bei Neu- und Zubauten
Eine Solarverpflichtung für Neubauten und Zubauten kennt die Wiener Bauordnung bereits seit mehreren Jahren. Entsprechend dem Entwurf soll die Solarpflicht schrittweise sowohl auf große Renovierungen (Dachbodenausbau) als auch auf bestehende Gebäude ausgedehnt werden.
Der Renovierungspass
Neu eingeführt werden soll der Renovierungspass, ein strukturierter Sanierungsfahrplan, der den schrittweisen Umbau des einzelnen Gebäudes zum Nullemissionsgebäude darstellt. Er ist grundsätzlich freiwillig und wird in die sogenannte „Energieausweisdatenbank“ hochgeladen. Mittelfristig könnten Banken und Käufer über diesen Renovierungspass eine rechtssichere Dekarbonisierungsstrategie einfordern. Unter anderem Mieter, die Hausverwaltung sowie Finanzinstitute sollen zudem ein Einsichtsrecht in diese Datenbank erhalten, um den Energieausweis abrufen zu können.
Renovierungspflicht bei Verkauf und Vermietung
Der Entwurf knüpft für Gebäude mit schlechter Gesamtenergieeffizienz nicht nur an Baumaßnahmen an: Bei Nicht-Wohngebäuden, die die vorgesehenen Schwellenwerte nicht erfüllen, lösen auch Verkauf, Vermietung, Schenkung oder eine Nutzungsänderung eine Renovierungspflicht aus, die binnen drei Jahren zu erfüllen und der Behörde unverzüglich bekanntzugeben ist. Für Wohngebäude kann eine solche unmittelbare Renovierungsverpflichtung festgelegt werden. Eine Ausnahme besteht bei ungünstiger Kosten-Nutzen-Analyse; auch dann sind aber jene Einzelmaßnahmen umzusetzen, die sich wirtschaftlich rechnen.
Fazit
Der energetische Zustand eines Gebäudes wird mit der Umsetzung des Entwurfs von einer technischen Kennzahl zu einem rechtlichen und wirtschaftlichen Faktor: Er entscheidet künftig mit, ob eine Transaktion oder Vermietung Sanierungspflichten auslöst, und wird damit fixer Bestandteil jeder Due Diligence und Verkaufsvorbereitung. Eigentümer von Bestandsgebäuden sollten den energetischen Status ihrer Objekte daher schon jetzt erheben und geplante Verkäufe, Vermietungen und Sanierungen zeitlich wie rechtlich darauf abstimmen. Da sich der Entwurf noch im Gesetzgebungsverfahren befindet, können sich Details ändern – die Grundausrichtung wird jedoch bleiben.