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Danke für die Einladung. Weiters bei uns, Markus Weichselberger, von flexiblen Arbeitsplätzen und Büros. Markus, schönen Abend, schönen Nachmittag. Vielen Dank für die Einladung, Walter. Und Stefan Bernhardt, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilie. Hallo Walter und auch von meiner Seite herzlichen Dank für die Einladung. Stefan, bei dir möchte ich auch gleich anfangen. Es ist ja bei uns immer so, wir machen immer gleich mal einen Überblick. Kannst du ein bisschen was erzählen, damit man eine Ansicht bekommt, wie es derzeit am Büromarkt in Wien aussieht?
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Sehr gerne. Und würde ich gerne einen Schritt zurück machen und in das letzte Jahr kurz zurückblicken, welches nämlich im Unterschied zu anderen Bereichen der Immobilienbranche deutlich oder erfreulicherweise sehr positiv gelaufen ist. Und wir im Vergleich zum Vorjahr, wie z.B. im Investmentbereich einen deutlichen Einbruch zu erkennen war, im Bürobereich diesen nicht hatten, sondern wir haben auch, wenn wir auf die Quadratmeter einen Blick werfen, ähnlich viel mit 180.000 Quadratmetern vermieten dürfen im gesamten Wiener Büromarktbereich. Und da hat es dann zufolge, dass die Projekte, die auch heuer ihre Fertigstellung haben,
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die zwar deutlich mehr mit 85.000, 82.000 Quadratmeter rund heuer fertiggestellt werden am Büroflächen, zum Teil schon vorverwertet sind und dementsprechend auch heuer weniger neue Produkte zur Verfügung stehen. Nichtsdestotrotz gibt es aber Sanierungen, die wir auch im vorigen Jahr wieder sehen werden oder auch schon sehen, zum Teil wie unter anderem am Wiener Berg von der Katrin des Urban Garden zum Beispiel, welche auch moderne Erstbezugsflächen entsprechen und somit eigentlich auch die Kunden ansprechen. Gesamtärztlich ist die Stimmung wirklich positiver, als man vielleicht denken mag. Das Einzige, was man jetzt erkennt, ist das im Bürobereich,
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der sich sehr antizyklisch verhält. Das heißt, durch die Veränderungen in der Zinslandschaft sind bei uns erst circa zwischen sechs und zwölf Monaten später erkennbar. Und das ist mit Anfang dieses Jahres dann schon erkennbar gewesen. Und es gibt jetzt zwei Bereiche, abschließend jetzt zu der aktuellen Situation, das sind jene Branchen, die sehr resilient und krisensicher sind, wie die wirtschaftsberatenden Berufe, ob das Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, etc. sind, die eigentlich sehr gut laufende Geschäfte haben und eine Nachfrage uns zeigen, die wir aber zum Teil aufgrund des Mangels an Bauprodukten
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und in gewissen Lagen nicht bedienen können. Und andererseits jene Unternehmen, die die wirtschaftliche Lage auch aktuell spüren und jetzt im Vergleich zu den letzten Jahren wieder auf die Kosten schauen und kostensensitiver werden, die wiederum aber den Vorteil haben, dass man auf Produkte zurückgreifen kann, die am Markt vorhanden sind. Aber all over, muss ich sagen, bin ich doch positiv gestimmt und schaue mit einem positiven Blick auch in das Jahr 2024. Stefan, danke für den Überblick, da waren schon viele einige Themen drin, mit denen wir uns nachher noch ein bisschen näher auseinandersetzen.
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Markus, wollte ich dich fragen, NDCC, also ihr seid spezialisiert auf flexible Arbeitsplätze. Du hast einmal gesagt, das war vor zwei Jahren, da haben wir darüber gesprochen, seit deiner Gründung hast du kein normales Jahr erlebt. Waren die letzten zwei Jahre normaler, was die Entwicklung betroffen hat? Die Frage, die sich erstellt ist, was ist denn an einem Startup normal? Also wir sind jetzt mittlerweile fünf Jahre, da ist man dann offiziell kein Startup mehr. Nichtsdestotrotz ist es so, dass sich der Markt permanent verändert, das Thema der Arbeitsplätze permanent verändern. Und wir jetzt nach Corona eine gewisse Pendel-
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bewegung wahrgenommen haben. Ein gewisses Gezerre zwischen dem, sollen die Mitarbeiter wieder ins Büro kommen, dürfen sie im Homeoffice bleiben. Das heißt, das machen wir die Türen ganz auf, alle sollen ins Homeoffice. Dann geht es darum, Büroflächen möglicherweise zu verkleinern, Kosten zu optimieren, da sind Hausaufgaben gemacht worden. Und jetzt geht es in die Richtung, warum soll ich denn überhaupt ins Büro gehen oder werde ich gezwungen, ins Büro zu gehen und was ist mein Value-Add da drinnen? Also Meeting, Collaboration, all diese Themen. Und wir sehen uns jetzt einer sehr starken Hybridumgebung
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gegenüber, wo unterschiedliche Modelle ausprobiert worden sind. Was man merkt, ist, dass Kulturen, Tools auf jeden Fall der Träger in dieser Veränderungsarbeit sind. Und jetzt geht es einfach darum zu sagen, wie flexibilisiere ich es, wie kostenoptimiere ich es und da schaffe ich es am Ende des Tages mit Work Where You Are im Sinne von arbeite ich möglichst dort, wo ich mich wohlfühle oder was in der Nähe meines Zuhauses ist, einen Punkt zu finden für Unternehmern. Best Practice gibt es kaum und jetzt stellt sich die Frage, wie werden die Unternehmern das unterschiedlich lösen? Wir sehen hier sehr viele unterschiedliche Modelle als
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Lösungsanbieter mit. Markus, sehr interessant. Also wir haben auf der einer Seite Home, auf der anderen Seite das Office und dazwischen sucht man jetzt, also nicht nur im Home und im Office sucht man Lösungen, sondern auch dazwischen und das ist ja auch der spannende Thema für flexible Arbeitsplätze und derseits ja auch expandiert in der letzten Zeit. Also diese flexible Arbeitsplätze sind schon ein Zeichen für der jetzigen Zeit, wenn man das so sagen kann. Ich glaube, es ist die logische Konsequenz aus diesen Anforderungen heraus, dass man möglichst nahe an seinem Jetzt, wo man gerade ist,
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auf einen Arbeitsplatz hat, der professionell ist. Das braucht Kultur, das braucht Tools, das braucht Menschen, die das leben, aber am Ende des Tages, ich persönlich, unser ganzes Team und all die, die diese Rahmenbedingungen nutzen, die Katrin wird das bestätigen, die wollen ganz einfach in diesen Modellen auch bleiben, weil sie den Menschen unterstützen bei ihrer täglichen Arbeit. Markus, danke. Hadrin, erwähnt am Wiener Berg, es ist eine komplett neue Bürowelt eigentlich entstanden. Was war ihr letztes Unternehmen im MyHive? Ihr habt ja eine Idee gehabt, das habt ihr dann entwickelt und was war jetzt für ein
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Unternehmen und den Mietern wichtig und habt ihr das auch gut auf den Punkt gebracht, eure Vorstellungen? Ja, also das MyHive gibt es schon seit 2016 und auch da ist irgendwie sehr viel Veränderung drin gewesen und wir verändern uns nach wie vor, weil natürlich die Anforderungen sich geändert haben, ja, also auch allein durch Corona und so weiter. Was ich vielleicht noch ergänzend sagen wollte, ich glaube, was jetzt irgendwie mehr zu sehen ist, dass die Anforderungen, die Bedürfnisse der Unternehmen, sprich der Mieter und der Mitarbeiter viel mehr zusammenwachsen, ja, weil sich die Unternehmer viel mehr natürlich auch an den
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Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen orientieren und früher vielleicht waren diese Entscheidungen, sozusagen wo arbeiten wir oder wie arbeiten meine Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, war vielleicht viel mehr den Unternehmen überlassen und mittlerweile ist es schon so, dass es sehr wichtig ist, dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gerne ins Büro kommen und es wird auch sehr viel dafür getan. Das bedeutet sozusagen, wie ein Arbeitsplatz ausgestaltet ist, welche Möglichkeiten es gibt zu arbeiten, auch remote und hybrid, aber auch natürlich, was man den Mitarbeitern anbieten muss am Arbeitsplatz.
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Er hat sich sehr stark dahin entwickelt, dass wir mit dem Concept, mit dem I-Hive-Konzept sehr gut punkten, ja, weil die Services und Dienstleistungen, die wir bieten, helfen den Unternehmen, die Mitarbeiter an den Standort zu bringen und auch sozusagen an den Arbeitsplatz und ich glaube, je mehr Anreize man schafft, desto angenehmer ist es für die Unternehmen, weil sie sich selbst nicht mehr so darum kümmern müssen, sondern es gibt sozusagen eine Armada an Community-Managern und anderen Leuten, die gut geht und wir verstehen uns insofern eigentlich eher auch, weil das jetzt nicht mehr so als
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Flächenvermieter oder Vermieter von Büroflächen, sondern eigentlich als Dienstleister, weil die Unternehmen haben sehr viele Probleme, auch wegen den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, auf die wir jetzt wahrscheinlich nicht im Detail eingehen müssen, aber ich glaube, um eines oder um einige Dinge oder um einige Sorgen können wir sie erleichtern, indem wir einfach intelligente Lösungen anbieten und sie dabei unterstützen, die Mitarbeiter wieder zurückzuholen, weil letzten Endes glaube ich schon auch aus den Gesprächen mit sehr vielen Mietern und Unternehmen, sie wollen schon, dass die Leute wieder zusammenkommen und zusammenarbeiten,
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ist halt irgendwie nur die Frage, wie schaffe ich das auf eine nette und angenehme Weise. Katrin, danke, interessanter Aspekt, man möchte natürlich zusammenkommen, man weiß aber vielleicht als Unternehmer nicht mehr, wie man vertraut denjenigen, die die Büroflächen anbieten und erwartet dann auch, dass sie ein gewisses Konzept, ein gewisses Service bieten. Ich kann mich erinnern, ich mache das jetzt seit 25 Jahren, aber vor 20 Jahren war das überhaupt kein Thema, da hast du dich eingemietet und der Chef hat gesagt, ich weiß eh, wie man den Laden führt und so hat es ja dann auch funktioniert. Eine sehr, sehr spannende Entwicklung und weiter spannend
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natürlich, wenn man jetzt ein neues Bürogebäude plant und das ist in Planung, nämlich am Flughafen, der Office Park 5, da wurden die Planungen bereits begonnen, Wolfgang, und was sind denn so die wesentlichen Aspekte, die ihr jetzt mit einbezieht, mit einplant für die nächsten Jahre? Ich glaube, da gibt es mehrere Aspekte, die hier zu erwähnen sind. Wir errichten ja nicht nur singuläre Gebäude, wie in Zukunft ein Office Park 5, sondern wir bauen eine ganze Stadt, nämlich die Vienna Airport City und da bedarf es, einer vielfältigen strategischen Planung
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in der Stadt zu entwickeln. Mit 23.000 Beschäftigten, die direkt vor Ort hier arbeiten und wir bauen ja nicht ein Office Gebäude, sondern wir stehen kurz vorm spaten Stich für unser drittes Hotel. Wird ein drittes Hotel hier geplant, neue Logistikflächen und weit außerhalb des Flughafens. Aber speziell beim Office Park 5 ist eine konsequente Weiterentwicklung, die wir in den letzten Jahren gemacht haben. Das ist einerseits die Nachhaltigkeit. Wir betreiben den Flughafen mit allen 250 Unternehmen seit 1. Jänner vorigen Jahres CO2-neutral. Und das passiert einerseits durch sehr, sehr große Photovoltaikanlagen.
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Da haben wir morgen dann über 30 Megawatt-Pik in Betrieb. Weitere sind kurz vor der Fertigstellung in den Betriebnahme. Wir werden im Laufe des Jahres auf 45 Megawatt-Pik hier an Photovoltaik Strom, Eigenstromerzeugung sein. Wir haben mit dem Office Park 4 eine Maßstab gesetzt vom Office Gebäude. Und wir sind darüber hinausgegangen, indem wir die meiste Energie mittels Geothermie gewinnen. Nur ein paar Zahlen, um zu sehen, was wir hier machen. Beim Office Park 4 gewinnen wir weit über 90% des Wärmebedarfs und 50% des Kältebedarfs direkt aus dem Boden.
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Das heißt komplett CO2-frei Energie, die wir hier dem Gebäude zuführen. Und der Office Park 5 wird eine Weiterentwicklung sein. Wir werden diesen Weg weiter konsequent geben. Und diese Flächen einerseits in Richtung CO2-Neutralität hier weitertrimmen. Aber auch zu sehen, auf das zu reagieren, was die letzten Jahre auf den Markt zugekommen ist. Und die unterscheiden zwischenzeit die Zeit vor Corona und nach Corona. Und die Vorredner haben das ein bisschen erwähnt. Es ist einfach zu wenig, einen Quadratmeter Berufsfläche möglichst günstig an den Mann oder an die Frau zu bringen, sondern ich muss das rundherum hier schaffen.
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Und mit dem Office Park 4 haben wir jetzt gesehen, dass man hier eine Bühne geschaffen hat für die ganze Urban City Community, aber für die ganze Region, wo man wirklich gemeinschaftlich arbeiten kann. Und das ist in Zukunft das Netzwerk ein ganz wichtiges. Und da müssen auch die Räumlichkeiten noch einerseits noch modernsten Technologien ausgestattet sein. Ich sage jetzt mal Glasfaserleitungen, aber auch entsprechend auch von der Haustechnik her. Aber es muss allen Ansprüchen der Zukunft. Und die Leute müssen neben dem Homeoffice Park gerne ins Büro kommen, muss es ein hoch attraktiv auch sozialer Raum sein.
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Wolfgang, danke. Interessant auf jeden Fall. Ihr müsst ja nicht nur das Bürogebäude planen, sondern ihr müsst das ja auch noch in einer Stadt integrieren. 23.000 Menschen arbeiten dort und bewegen sich dort ist zu meiner Zeit, wurde man gesagt, am Halbsang Bölten, das ist schon einmal eine große Sache. Und ja, Klaus, du bist Chief Design Officer bei Delta Pods Architects. Wie kann man sich so deine Position vorstellen? Was sind so deine Aufgaben, aber auch die Ideen dahinter? Ja, ich verantworte in meiner Rolle eigentlich die
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Konzeption, die Gestaltung und den Entwurf von der Architektur, die wir produzieren. Das ist sehr typologieoffen, wobei das Thema Office schon eines unserer Kernthemen noch ist. Was wir bemerken, gerade in den letzten Jahren, was das Arbeiten betrifft, ist, dass Flexibilität immer größer geschrieben wird. Und es waren ja schon viele Aspekte auch, die durch Kathrin Marcos und Wolfgang erwähnt worden sind. Flexibilität ist eigentlich die Grundlage allendessen, was wir erzeugen müssen als Architekten, um für unerwartete Ereignisse in der Zukunft gerüstet
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zu sein. Es ist mit Sicherheit eine extreme Herausforderung für Bauträger, für Investoren, Gebäude jetzt schon so auszustatten, dass sie technisch vorgerüstet sind für alles, was kommt. Und das ist eigentlich der Kern dessen, was ich tue. Wir versuchen, mit Bauherren und mit Kunden zusammen Konzepte zu entwickeln, die für zukünftige Szenarien vorgerüstet sind, die adaptierbar sind, aber auch vorrangig nachhaltigen Aspekten entsprechen. Ich finde es total spannend, was am Flughafen passiert.
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Die Ambition, da ein CO2-neutrales Quartier zu planen, ist super und ist im Endeffekt auch eines der Kernthemen, die wir bei DeltaPods Architects verfolgen, weil wir sagen, dass wir quasi Nachhaltigkeit nicht mehr so als Add-on irgendwie mitverkaufen, sondern dass das eigentlich der Kern dessen ist, was wir arbeiten und was wir Designen. Wobei ich dazu sagen muss, Delta war ja immer schon ein Vorreiter all dieser Nachhaltigkeitsthemen. Kann man auch erinnern, ich habe mich mit Wolfgang Gradischnik oft unterhalten über gewisse Themen, da haben alle anderen noch gar nicht hingeschaut, war das eigentlich schon eine große Diskussion.
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Eine weitere Frage noch, wir haben im Vorgespräch hast du gesagt, Zukunftsflächen, Büroflächen für die Zukunft, die muss man einfach, man braucht eine Flexibilität innen und außen, also in den Räumen und in den Wänden. Kannst du das mal noch kurz erklären? Ja, also ich glaube, wie stellt man sich Flexibilität vor? Ganz abstrakt, ich habe Wände und ich kann die Wände flexibel stellen, ich kann sie entfernen und woanders wieder vorpositionieren. Das, was die meisten Leute vergessen, ist, dass man das Gebäude technisch vorrüsten muss,
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um diese Adaptierungen ohne große technischen Umbauten auch zuzulassen. Und das ist etwas, was wir sehr stark im Argumentieren, dass es sich lohnt, vielleicht unter dem Aspekt der Flexibilität Gebäude technisch so aufzurüsten, dass sie teilweise sogar hochwertiger ausgestattet sind oder über ausgestattet sind, unter Anführungsstrichen, also wirklich in der Erstnutzung notwendig, aber mit dem Hintergedanken, dass sie im zweiten Schritt adaptiert werden können, ohne dass vielleicht Gerätschaften, Maschinen oder Gebäudeteile komplett ausgetauscht werden müssen. Beispiel ist zum Beispiel Lüftungen.
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Wenn Lüftungsquerschnitte so dimensioniert werden, dass sie jeden Einzelraum in der Erstplanung perfekt versorgen, dann könnte es dazu führen, dass gegebenenfalls in einer Großraumplanung diese Lüftungsleitungen ersetzt werden müssen oder gegebenenfalls sogar die lüftungstechnische Anlage an sich ersetzt werden muss. Das ist natürlich problematisch. Dasselbe bei Heizkühlen, was wir gerade auch beim Flughafen gehört haben, wenn man Räume durch Heizkühlsegel oder durch andere effiziente Maßnahmen temperiert, dann müssen auch die so gelayoutet sein, dass die vielleicht jetzt schon mehr Kapazität in Personen
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zulassen, um gegebenenfalls auch nachträglich eben eine Umrüstung oder eine flexiblere Anordnung zuzulassen. Also das ist etwas, was wir sagen passiert in der Wand oder unter den Decken und in den Räumen, also mit dem, was ich sehe. Klaus, danke. Mir fällt da gerade ein, die Katrin hat mal gesagt in einem anderen Emo Life, es ist jetzt nicht mehr so, wie es noch am Anfang war, dass wenn eine neue Firma eingezogen ist, wir reißen die Zwischenwände weg und das machen wir schon, sondern es wird schon im Augenblick, glaube ich, Katrin sehr darauf geachtet, dass da wenig Umbau notwendig ist.
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Ja, natürlich, wenn man grundsätzlich ein gutes Konzept hat, das für viele Mieter passt und die auch flexibel genug sind, um sich ein bisschen an das Format oder an den Grundriss zu gewöhnen, den man hat, dann ist das sicher ein Vorteil und eines unserer Argumente war natürlich, klar kann ich jetzt eine Wand um zwei Meter versetzen, aber gibt es vielleicht irgendeine Möglichkeit, wie wir sie oft sehen. Es gibt sehr starre Ideen und Grundrisse, die dann vielleicht nach sehr kurzer Zeit wieder verändert werden. Und ja, es gibt zwei Ansätze. Das eine ist, dass man sagt, okay, wie kann ich intelligent planen in einem bestehenden oder
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möglichst bestehenden Grundriss, ohne, dass ich jetzt alle Wände rausräumen muss und komplett neu bestücken muss. Das zweite natürlich, da gebe ich dem aus Rheinland-Pfalz recht, wir müssen vorher schon überlegen, wo gibt es die Möglichkeit, zusätzliche Wände hineinzunehmen bzw. zu verschieben. Wir arbeiten auch sehr viel mit Systemtrennwänden, die man eben relativ einfach versetzen kann und auch das schon so vorgerüstet ist, dass man das auch versetzen kann. Aber wie gesagt, es gibt zwei Ansätze und ich glaube, beide kann man den Mieter irgendwie gut erklären oder für uns erklärbar machen. Es geht im Prinzip um Nachhaltigkeit.
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Wenn ich eben früher eine Fläche komplett ausgeräumt habe und dann wieder eingeräumt habe, dann ist sehr viel Schmutz und Abfall entstanden, der nicht notwendig war. Und ich glaube, es ist ganz wichtig, dass man auch darauf hinweist, dass man auch durch intelligente Planung entweder vorher oder auch mit der Bestandsfläche auch sehr viel einsparen kann an Müll und Abbruchmaterial. Kathrin, danke. Stefan, wir haben gehört intelligente Planung, wir haben gehört Nachhaltigkeit. Was auch immer jetzt den Mietern, was einem einfällt, was man den Mietern anbieten möchte, wird das auch nachgefragt?
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Also dezentiert das die sagen, ja wir suchen eigentlich diese Voraussetzungen oder ist es eher noch so nebenbei? Also ich glaube, die letzten Jahre ist ganz klar erkennbar, dass der Zug oder der Motor der Übersiedlung eine Qualitätssteigerung der jeweiligen Flächen ist. Dementsprechend wird es natürlich nachgefragt in den Segmenten, wo sich auch die Unternehmen doch höhere Mieten leisten können. Die Frage, die sich dann oft ich persönlich muss wahnsinnig begrüßen, wenn die Häuser smarter werden, wenn sie flexibler, wenn sie nachhaltiger werden. Es ist oft die letzten Jahre zu erkennen gewesen,
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dass Entwickler, die jetzt nicht für ihren eigenen Bestand die Immobilien bauen, sondern die jetzt einfach eine Immobile errichten und in weiterer Folge die gleich so schnell wie möglich, wenn es vermietet ist, dann wieder auch den Exit suchen. Die werden natürlich jetzt oftmals nicht spekulativ in höhere Kosten gehen und da dann eine Qualität einbauen, die höher ist, als was eigentlich notwendig ist. Wobei ich sage, es wäre wirklich zu begrüßen, weil es so wie die Kathrin auch gerade gesagt hat, die Dinge sind, die Nachhaltigkeit rückt immer mehr in den Fokus, die Menschen wissen es immer mehr zu schätzen.
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Nur da muss es eben auch ein Verständnis geben, dass die Mieter sich bewusst sind, dass wenn sie smartere, nachhaltigere und technisch aufwendigere Immobilien haben, diese eingemietet sind, auch eine dementsprechende Miete zahlen müssen und die jetzt nicht, die vielleicht oftmals dann gerade am Wiener Markt, wo wir uns im internationalen Vergleich im unteren Drittel befinden, angehoben werden muss. Hier ist noch ein bisschen ein Lerneffekt, der glaube ich bei uns in Österreich noch sicher ausbaufähig ist. Aber es wird definitiv nachgefragt und ich würde es auch begrüßen und höre es auch immer von den Kunden,
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wenn die Immobilien sich so ausgestalten, was du gerade erwähnt hast. Stefan, danke, also es geht genau in die Richtung. Ein interessanter Aspekt, Wolfgang wollte dich noch fragen, jetzt haben wir eine Zeit lang, waren jetzt reine Zoom Meetings, also sehr sehr viele, es geht aber jetzt schon, man hört ja die Flugreisnehmer wieder zu, auch die Business-Flüge nehmen wieder zu, wird das ein, dreht sich dieser Trend gerade und ist es wichtig, dass man zum Beispiel auf einem zentralen Verkehrsknotenbund, wie dem Flughafen, solche Assets anbieten kann, wo man eben jetzt nicht mehr hinfliegt, in die Stadt fährt,
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sondern wo man sich dort treffen kann und dort seine Meetings abhalten kann. Wolfgang, du musst kurz, ja. Ein Flughafen, wie wir sind, in der derartigen Größenordnung ist es essentiell für die ganze Republik, aber auch für ganz Zentraleuropa, weil wir weit Richtung Slowakei, Tschechien und Ungarn und Balkan ausstrahlen. Und du hast auch die Passagierzahlen angesprochen, wir sehen bis Jahr 2023 haben wir de facto Vor-Krisenniveau gesehen, knapp bei 30 Millionen Passagiere, die hier vom Flughafen hier abgeflogen sind oder angekommen
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sind, wobei was unterscheidend ist, bei den Lesch, also bei den Urlaubspassagieren, sehen wir weit über 100 Prozent, die Businessreisen sind noch nicht ganz zurück, da würde man einschätzen es um die 80 Prozent, weil auch Flugreisen, so klassisch, man fliegt zwei Stunden nach London für ein Meeting wieder zurück, gestrichen sind und glaube ich auch zurecht gestrichen sind, die braucht niemand. Aber für ein exportorientiertes Land wie Österreich ist eine funktionierende Infrastruktur wie ein Flughafen ganz essentiell, weil die Grundansprache wird auch im 21. Jahrhundert, hauptsächlich persönlich passieren und nicht
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über ein Teams-Meeting oder ein Zoom-Meeting, wie es wir jetzt gerade machen, das geht vielleicht in den folgenden Gesprächen, aber nicht bei Aquarium-Gesprächen. Warum machen wir das hier? Und das ist ja genau das Ziel hier an, ich sage mal generell an Verkehrsknotenpunkten, wo sehr viel Mobilität von Passagieren, aber auch von Fracht stattfindet, einen Wirtschaftsstandort hier zu errichten. Das ist ein Modell, das Prinzip auch bereits bei den Bahnhöfen passiert ist, was am Hauptbahnhof hier gemacht wurde, ist ein ähnliches Thema. Hier bewegen sich viele Leute pro Tag und haben sich viele Firmen angesiedelt.
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Wir haben den großen Vorteil, dass wir neben den Flugverbindungen alle wählen, wir sind direkt angeschlossen an den Hochleistungsstraßennetz, A4, S1, die kommen in alle Richtungen und genauso auch mit dem Bahnhof. Nicht zu vergessen, wir haben 25.000 Menschen pro Tag, also wirklich wie eine Stadt und was vielleicht die meisten Leute nicht so wissen, meistens hört man vielleicht von den Passagierzahldestinationen, wir sind ein ganz bedeutend auch Frachtflughafen. Was haben wir glaube ich um die Top 12 in Europa? Es werden über den Flughafen Wien je nach Jahr zwischen
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250.000 und 300.000 Tonnen an Fracht hier bewegt, deinem Mobiltelefon, das du vielleicht hast oder von deinem Flatscreen über Medikamente wird das weitgehend geflogen und es wird ein bisschen ausgeblendet, wie wichtig eigentlich für die Infrastruktur eines Landes ein Flughafen dasteht und da haben wir uns entschlossen vor 10, 11 Jahren eine Airbus City zu entwickeln und uns entwickelt sich sehr, sehr gut. In der Zwischenzeit haben wir um die 120.000 Quadratmeter Berufsfläche und der Management, unseren Eigentum, wir haben zwei Hotels in Betrieb, ein drittes Kond, das wird im nächsten Jahr in Betrieb aufgenommen,
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dann haben wir über 1.400 Hotelzimmer und genau aus dem Grund, was du gemeint hast, haben wir uns entschlossen vor zwei Jahren auch das Konferenzgeschäft selbst zu machen, in Betrieb zu nehmen, mit ganz modernen Konferenzräumlichkeiten in unterschiedlichen Größen im Office Park 4 und genau das zählt, speziell bei internationalen Klientel, ich fliege ein, mache meine Konferenz, ich brauche nicht fürchten, ob es einen Stau gibt in die Stadt oder der Zug ausfällt oder Sonstiges, was man vielleicht an diffusen Ängsten haben kann und wir können das alles aus einer Hand anbieten. Der Kunde bekommt von den Räumlichkeiten über das Catery,
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über die Parkplätze, über die Kettkarten bis zur Fastlane und was auch sonst bis zum Hotelzimmer aus einer Hand geboten und das ist, Wolfgang, danke für deine Antwort. Ja, Marco, du wolltest da was dazu sagen, ich hätte dich aber ohnehin als nächstes gefragt. Alles Gut, ich habe es besonders spannend gefunden, weil diese Ausstellung jetzt von Wolfgang hat zwei Seiten, das eine ist das Stationäre, das heißt einen Standort möglichst optimal zu entwickeln und viel anzubieten, damit hier ein Rundumservice da ist, über der gesamten Logistik enorm wichtig und auf der anderen Seite gibt es,
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er hat es auch angesprochen zum Thema Zuganbindungen, gibt es das Thema, dass man anfangs mehr Kehrsknotenpunkten, auch wieder das Thema Arbeiten reinbringt, das ist der Grund, warum wir mit der ÖBB jetzt seit einem Jahr hier ein Konzept entwickelt haben, um das Arbeiten in die Bahnhöfe zu bekommen, haben ein paar Tischlets gestartet, es folgt jetzt an Städten und eine Pilotierungsphase und die Grundidee ist, diese kleinen Infrastrukturen, die wir ganz einfach in Österreich haben, mit Einwohnern, 10.000, 15.000 Einwohnern, dass man dort auch das Thema Arbeiten gut unterbringen kann in einer qualitativ hochwertigen Form und die dann nicht
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gezwungen sind zu Hause oder in eher kleineren, nicht geeigneten Objekten, dann die Bürodienstthemen abzuwickeln und ich glaube, die zwei Parameter, und parallel dazu dezentralisiert ein Netzwerk, dann bringt das den österreichischen Standort auch wirklich ein gutes Stück weiter. Aber bestätigt die Sorge, dass durch diese Dezentralisierung auch ein bisschen die Unternehmenskultur verloren geht? Natürlich, es braucht Konzepte und es braucht ernsthafte Bemühungen, das Thema Kultur im Unternehmen zu
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man kann nicht 100% Homeoffice machen und dabei erwarten, dass die Kultur gleich bleibt. Man wird sonst austauschbar als Dienstgeber, wenn das zu stark in eine Richtung gibt. Gleichzeitig hat man schon Flächen reduziert. Das ist sicher ein Thema, wo die Bedürfnisse anders geworden sind, auch das Bedürfnis innerhalb der Fläche und auch diese Flexibilität innerhalb dieser Fläche. Und das braucht dann Konzepte, dass die Kultur mit gepflegt wird. Also Mitarbeiter im Homeoffice einzubinden, auf technischer, kommunikationstechnischer Ebene, ist enorm wichtig. Kultur entwickeln im sogenannten Bespassungs-Tempel,
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im Headoffice möglicherweise. Das sind alles Dinge, wie man das gemeinsam gut verbinden kann, die Vorteile aus beiden Welten zusammen zu einem besseren Ergebnis als vorher. Markus, danke auf ein Thema, da kommen wir dann eh noch zu sprechen, wie man versucht, diese Kultur auch in flexiblen Arbeitsplätzen, so wie es NCC anbietet, wie man die auch versucht zu halten. Klaus, der Arbeitsplatz, Markus hat jetzt von Kultur gesprochen und du hast gemeint, der Arbeitsplatz ist das eine und das andere ist das
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Zusatzangebot und es ist der soziale Austausch. Ja, ganz interessant, das Argument der dezentralen Offices ist für mich ein bisschen ein Widerspruch zu dem Thema, dass ich versuche, als Arbeitgeber meine Leute zurück ins Büro zu bringen. Und zwar aus dem Grund, weil meiner Meinung nach das soziale Netzwerk, das Gefüge zwischen den Mitarbeitern und auch zwischen gleichgesinnten Unternehmen eigentlich das ist, was einen Mehrwert bringt. Wenn ich das vergleiche mit der Situation, jeder sitzt im Home Office, jeder macht Videokonferenzen,
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da fehlt einfach diese persönliche Nähe, die teilweise zu unerwarteten Erkenntnissen oder innovativen Ideen führt. Und ich glaube, und deswegen jetzt komme ich auf das Dezentrale zu sprechen, ich glaube, dass auch ein Stadtkontext, ein Stadtraum extrem inspirierend sein kann für Mitarbeiter und ein extremer Attraktor sein kann, Mitarbeiter von dem Home Office rauszulösen. Also wenn man jetzt eine Bürofläche anbietet, die soziale Austauschflächen bietet, wo sich die Mitarbeiter informell treffen können und austauschen können, dann ist es aber auch das Stadtgefüge,
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das Umfeld dieses Arbeitsortes, das Mitarbeiter dazu bewegt, sich neben der Arbeit auszutauschen und einen Mehrwert zu bekommen. Und da stelle ich jetzt mal die Frage, ob eine innerstädtische Lage, wo das Angebot der Stadtkontext selber schon da ist, adäquater ist wie eine dezentrale Lage, wo ich wirklich alle diese Funktionen im Gebäude verorten muss. Weil am Schluss ist es das, was die Mitarbeiter aus dem Home Office rauszieht, sind die Zusatzflächen, das zu Hause auch. Ich habe den kürzesten Weg, wenn ich einfach vom Schlafzimmer ins Arbeitszimmer gehe,
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da hilft mir auch der Bahnhof nichts. Aber es ist auf jeden Fall die soziale Komponente, die notwendig ist. Marco, danke, Klaus. Jetzt hat Wolfgang, du hast genickt zu dieser sozialen Komponente und kannst sicher was dazu beitragen. Katrin möchte zuerst fragen und dann den Wolfgang. Okay, danke. Soziale Komponente, ich glaube auch, wenn ich ins Büro komme, dann geht es irgendwie darum, dass ich mich freue, meine Kollegen zu sehen und mich mit
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ihnen auszutauschen und auf kurzen Wege und auch persönliche Sachen auszutauschen, die vielleicht eben in der digitalen Welt ein bisschen zu kurz kommen. Und das schafft Verbundenheit und das schafft diese Verbundenheit und die Bindung zu einem Unternehmen. Und ich glaube, darum ist es auch den Unternehmen und den Firmen wichtig, dass die Leute zusammenkommen, auch auf persönlicher Weise. Also ich habe jetzt irgendwie geschaut, wir haben wegen Bespaßung, glaube ich, war das außerhalb von zu Hause. Ich glaube auch, dass sehr viele Leute in Corona Dinge zu schätzen gelernt haben, die es einfach nur zu Hause gibt.
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Das ist, wenn man die Leute befragt, ist eher so die Ruhe. Kann ich irgendwie auch in Ruhe arbeiten, möchte nicht immer von der Seite angesprochen werden. Und ich glaube, das muss man auch schaffen, dass man Rückzugszonen hat für die Leute, die wirklich in Ruhe arbeiten wollen. Jetzt vielleicht nicht den ganzen Tag, aber die es auch gewohnt sind, dass sie vielleicht stundenweise dann eben ihre Ruhe haben. Dass es sozusagen diese Rückzugsfokusräume gibt, dass man auch ungestört telefonieren kann. Das heißt, dass auch diese Privatsphäre gewartet, aber natürlich dann auch zusammenkommen und Dinge
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gemeinsam machen. Und eben diese Launches oder allgemeinen Räume, wo die Leute zusammenkommen, Erfolge feiern oder auf Misserfolge anstoßen. Ich glaube, das ist ganz wichtig. Und eben jetzt angeschaut, wir haben diese Community Manager, die ich vorher schon erwähnt habe, habe ich jetzt zusammen geschrieben lassen. Wir haben jetzt, also wegen Bespaßung und so weiter, wir haben seit Jahresbeginn, haben wir zwölf unterschiedliche Formate organisiert oder die Community Manager. Das waren Verteilaktionen, das waren Massagen, Sport, Expert Breakfasts, also ganz viele verschiedene Themen und Services,
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die organisiert wurden. Und das sind insgesamt von 4000 Leuten, 4.500, die wir als Bürometer haben, immerhin 1.300 in Summe dabei gewesen. Es dürfte sich vielleicht auch überschnitten haben natürlich. Aber ich glaube, das sieht man, dass das wichtig ist, dass man solche Sachen anbietet. Weil das habe ich vielleicht zu Hause nicht. Zu Hause kann ich auch nicht mit den Kollegen Mittagessen gehen und zu Hause habe ich vielleicht auch nicht die Sporteinheit. Und wenn man diese Dinge, die Wünsche, die sich irgendwie zu Hause nicht so gut erfüllen lassen, aber vielleicht mit Kollegen oder mit anderen Leuten
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umsetzen lassen, dann ist das irgendwie umso schöner, wenn man das irgendwo kann. Das ist glaube ich der Anreiz, der die Leute dann vielleicht auch wieder ins Büro wird. Katrin, danke. Du hast ja schon das Thema Community Manager aufgegriffen. Wir gehen wir gleich darauf ein. Wolfgang, die Katrin hat es ja eigentlich, du wolltest auch noch zu diesem sozialen Thema was sagen und natürlich auch zum Community Manager. Ganz kurz, Katrin, ihr habt drei Community Manager. Eigentlich haben wir fünf Community Manager. Aber in Wirklichkeit muss man sagen, wir sehen uns eigentlich alle als Dienstleister am Kunden.
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Wir sind eigentlich alle Community Manager. In Wirklichkeit ist jeder, der bei uns am Standort ist, in gewisser Weise ein Teil der Community. Aber irgendjemand muss das führen? Und Das organisieren. Genau. Es gibt drei Hauptorganisatoren, die sich die Arbeit aufteilen. Das beginnt ja oft sehr früh, schon in der Früh, also um 8 Uhr. Und es gibt auch Events, die ziehen sich am Abend bis um 8, 9. Insofern ist es genug zu tun. Das sind jetzt drei Leute dafür, die sich die Arbeit angetan haben. Katrin, danke. So, Wolfgang, Community Manager, Sozialflächen, wie wird das in einer Stadt gehandhabt?
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Vielleicht an die, was der betreffend Dienstleister in einem Gebäude. Aber ich glaube, gerade die Quartiersentwicklung öffnet auch viele, viele Potenziale. Ich muss nicht die Dienstleister in einem Gebäude unterbringen, noch möglichst finanzieren und auch finanziell abdecken, sondern, wenn ich hier in Quartier selbstständig entwickeln kann, und oft kann man das ja gar nicht, sondern kann man nur jetzt zum Beispiel bei Spezialorten wie in der Erba City, wo wir auch Eigentümer aller Grundstücke und die hier sind, kann man das, glaube ich, ganz gut wie in der Stadt hier planen. Das war zum Thema Community.
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Zum Thema Community, hier, ich halte es für ein extrem wichtiges Thema, das zu haben. Und wir haben hier eine einzelne Abteilung, die sich zum Thema Community hier beschäftigt. Wir haben sogar vor einem Jahr einen Community-Verein gegründet in der Erba City Community-Verein, der umfasst 250 Unternehmen. Und ich glaube, es war wichtig, was die Katrin vorher gesagt hat. Ich glaube, ich habe es zumindest hier im Unternehmen, hier im Paradigmenwechsel herbeigeführt, dass wir nicht einfach nur als Vermieter auftreten, sondern wir sind Gastgeber. Wir sind Gastgeber in unserer Stadt, die viele Serviceleistungen umfasst.
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Und mit dem Community-Verein haben wir immer das Ohr in allen unseren Mitgliedern, bei allen unseren Mietern. Warum ist das wichtig, was wir eines sehen? Und diese Frage ist, warum tut man das eigentlich? Weil wir spielen auch viele Veranstaltungen von, sagen wir mal, von barrierelos, praktisch ein Afterwork für alle Leute, bis hin, wir werden im April ein Symphonie-Archester bei uns hier haben, der Beethoven's 9. spielen wird. Also wir bedecken hier die ganze Bandbreite hier ab, weil sich die Leute hier besser vernetzen können und durch die bessere Vernetzung machen die auch untereinander Geschäfte.
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Und das bedeutet, dass die Fluktionsrate in null geht. Weil wenn ich in einem dichten Netzwerk, auch wirtschaftlichen Netzwerk drinnen bin, wäre es mir dreimal überlegen, ein Standard zu überlegen, zu verlassen. Und das ist, glaube ich, mal der ganz, ganz große Mehrwert. Und ein Beispiel, was wir auch hier gemacht haben, ein Output dazu. Wir wollen auch oder wir machen in der Zwischenzeit auch die Evozite als Wissenstandort, als Bildungsstandort auf die Bühne zu bringen. Und wir haben vor wenigen Wochen auch die Pressekonferenz dazu gemacht. Uns ist gelungen, das WIFI Niederösterreichs Standardpartner
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zu gewinnen, die jetzt bereits mit einer Lightversion gestartet sind im Sommersemester und ab dem Herbst mit dem vollen Kursprogramm. Und wie war das? Wir haben das abgesprochen mit dem WIFI. Ich habe es im Communityverein vorgestellt und alle Firmen sind aufgesprungen, wir brauchen das. Weiterbildung ist wichtig. Wir wollen unsere Leute hier qualifizieren. Und da sieht man auch, wie man ganz schnell reagieren kann und die Stadt weiter aufladen kann. Und das ist jetzt bei uns eben der Bildungsstandort. Da werden auch einige Dinge nachfolgen. Wolfgang, danke, sehr spannend. Ich meine, wenn man ein Festival macht,
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unter Anführungszeichen, kommen alle hin. Aber wenn man natürlich über ein Symphonieorchester die Beethoven's Deute aufführen lässt, dann findet sich da hier auch ein gewisse Leute zusammen, die auch ein gleiches Interesse haben. Und damit verbindet das ja auch schon einmal. Und da wird man vermutlich auch leichter Kontakte knüpfen können. Ja, Stefan, jetzt haben wir viel gehört. Es bewegt sich. Man tut sehr viel für die Mieter. Wie schaut das jetzt aus? Wie verändern sich da jetzt irgendwie die Mietverträge? Man vermietet ja jetzt nicht nur Quadratmeter. Wie kann man das in die Verträge inkludieren,
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diese Mitangebote? Oder Sozialflächen? Sozialflächen in den Häusern allgemein, meinst du? Das wird meistens über die Betriebskosten gespielt und dann, das sage ich oft nicht in den Verträgen, dezentiert eingearbeitet, sondern über die Betriebskosten umgelegt. Ich glaube, dass dieser Nutzungsmix oder dieses Mehrangebot an Sozialflächen oder an Punkten, wo sich die Mieter miteinander vermischen können, das ist wirklich großartig. Und das wird immer wichtiger. Und ich glaube, auch der Kunde gewöhnt sich immer mehr daran. Zum Thema Community Manager, das finde ich wirklich eine tolle Sache,
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zumal ich ja das auch schon selbst miterleben durfte, was dann auf diesen Standorten passiert. Viele Kunden kennen es nur noch nicht, weil sie jetzt bis dato, wenn sie noch nicht diese Erfahrung machten auf alten Standorten, Wiener ist vielleicht nicht oftmals der freudigste Pionier und muss es erst erleben, sage ich einmal. Und wenn dann aber der Kunde oder die Kundin in den Genuss kommt und das meistens in größeren Agglomerationen von Büroflächen oder Standorten, Businessparks, wie auch immer, dann erfahren, dann ist es durchaus auch unserer Erfahrung nach sehr positiv aufgenommen. Das heißt, ich glaube, wir werden in Zukunft nicht drum
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herumkommen, auch dass die Entwickler sehr stark darauf bedacht nehmen, die den Nutzungsmix innerhalb ihrer Immobilien ab einer gewissen Größe ganz in den Vordergrund und in den Fokus stellen. Weil das ist das, wo man in Zukunft dann Kunden gewinnt und wo man dann sagt, jeder kann flexibel, wie wir auch schon das Thema hatten, seine individuelle Fläche darlegen. Und unsere Erfahrung nach ist oftmals die Individualität der Büroflächen, die nach außen gekehrte Unternehmenskultur oder die sichtliche Visitenkarte des Unternehmens, die natürlich immer wichtiger wird, speziell in Zeiten, wo Fachkräftemangel zum Beispiel ganz oben ist.
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Also aus meiner Betrachtung unserer Erfahrung nach ist das wirklich der Weg, der auch weiter in diese Richtung führen wird und der auch noch stärker fokussiert werden muss und um sich halt als einzelne Immobilien oder Quartier oder wie auch immer dann in den Vordergrund zu Rücken. Stefan, danke. Ich bin ja auch immer der Meinung, dass in Zukunft der Community Manager sehr wohl den Wert der Büroimmobile beeinflussen wird. Also ich glaube, dass da durchaus auch dieser Beruf eine enorme Wichtigkeit bekommt. Wie siehst du das? Also aus meiner Sicht wird es sich auch weiter etablieren. Ich persönlich glaube nur, dass das oftmals dann in Häusern
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oder in Mikrolagen stattfinden wird, wo einfach eine Vielzahl an Unternehmern und eben auch potenzielle Teilnehmerprotagonisten dieses Vermischens vorhanden sind. Und wenn der Community Manager dann auch wirklich erfolgreich und wirklich dahingehend arbeitet, dass die wirklich die Synergien sich entwickeln und die Leute zusammenbringen, umso mehr wird sein Wert steigen und umso mehr wird diese Funktion mehr in den Vordergrund Rücken. Ich wollte nur ganz kurz einwerfen, ich habe die Handheben-Button leider nicht gefunden. Ich wollte nur ganz kurz was einwerfen wegen Verträge und wie diese Allgemeinfläche dann eigentlich auch
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bündet werden. Man hat ja in diesen allgemeinen Flächen, zumindest bei uns gibt es ja auch allgemeine Flächen sozusagen, die allen zur Verfügung stellen bzw. die man buchen kann. Das sind jetzt nicht nur diese Launches, sondern es sind auch Meeting-Räume. Und das bedeutet, wenn man diese Infrastruktur hat, bedeutet das, dass man auch eben diese Launches oder Meeting-Räume auch mit anderen teilen kann. Und man hat dadurch ja auch als Mieter eine Möglichkeit, seine Fläche eigentlich so zu erweitern, dass man die Sachen dazu buchen kann, wenn man sie benötigt. Also auch eine Launch, bei uns jetzt,
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wenn sich über 100 Leute Platz finden oder größere Meeting-Räume, müssen nicht mehr in den Mietflächen dargestellt werden, sondern können dann dazu gebucht werden. Und die kann man dann auch zum Beispiel exklusiv mieten oder über die App halt stundenweise buchen. Insofern ist es zwar auch ein Gemeinschaftsgedanke, aber natürlich die Sachen, die man dann sozusagen exklusiv nützen möchte, kann man dann auch pay-per-use verwenden. Und ich glaube schon, was sozusagen die Flächengröße möglicherweise reduzieren lässt. Aber man hat dann noch andere Optionen, die man außerhalb seiner Mietfläche dazubuchen kann.
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Und das ist dann auch effizienter und kostengünstiger, als wenn man diese Sachen alle in seiner Mietfläche darstellen muss. Also das ist auch eigentlich ein großer Vorteil von diesen unter anderem vielleicht unproduktiven Flächen, dass man die eben auch anders nutzen kann. Das wollte ich noch dazu sagen. Katrin, danke. Ja, Klaus, du hast den Button gefunden, wolltest du noch was dazu Sagen? Ja, ich stimme da ja hundertprozentig der Katrin zu. Es ist nur, glaube ich, total wichtig, dass der Zugang zu diesen Flächen extrem niederschwellig passiert. Weil ich gehe jetzt nicht und miete mir jetzt eine
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Launchfläche und setze mich rein und sage, jetzt hoffe ich mal, dass wer vorbeikommt und dann komme ich auf coole Ideen. Sondern es geht ja darum, dass das im Alltäglichen unerwartet passiert. Dieser Austausch, den ich mir als ich, sage ich jetzt mal, Unternehmen wünsche. Deswegen, es ist ganz schwierig zu sagen, wenn ich es brauche, dann miete ich es mir dazu. Weil wann, sage ich jetzt, ist der Moment, wo ich es brauche? Das ist vielleicht eine Veranstaltung oder Ähnliches. Dann ja, dann ist es großartig. Aber ich glaube, es ist ein ganz anderes Unternehmensgefüge, wenn ich grundsätzlich eine Großzügigkeit und ein Angebot
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der Mitarbeiter gebe, dass ohne einer aktiven Buchung und ohne zusätzlichen Kosten zur Verfügung gestellt wird. Ich verstehe, das ist total schwierig, weil das sind Kosten natürlich, die liegt man dann eben oben auf Betriebskosten und sind ineffizient und so weiter. Aber das ist eben die Herausforderung an uns Architekten, da ein gutes Mittelmaß zu finden, dass beides möglich ist. Das zufällige Treffen, der zufällige Austausch und aber auch die Flexibilität aus diesen Flächen, vielleicht dann auch im Falle, dass das Unternehmen wächst, Büroflächen oder anderwertig nutzbare Flächen zu generieren.
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Ganz kurz, Herr Grauser, gebe ich dir absolut recht, aber du kannst, ich spreche dir gerne eine Einladung aus, du kannst gerne zu uns kommen, du kannst mal anschauen. Also die Launchbereiche sind wirklich, also das ist der Eingang sozusagen, wo du an den Eingangsbereichen situiert, da ist immer viel los und die Leute nutzen das ganz niederschwellig. Aber ich kann es dir gerne mal zeigen. Nein, nein, glaube Ich sofort, aber das sind nicht die Flächen, die ich mieten nutze, oder? Nein, man kann sie mieten, aber man muss sie nicht mieten. Also man könnte, wenn man am Abend sagt, man möchte gerne mit den Mitarbeitern zusammen kommen und
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möchte das exklusiv nutzen, könnte man es mieten. Aber Grundsätzlich ist für alle offen und alle können da zusammenkommen, Kaffee trinken, essen, plaudern, ja auch immer. Tischtennis spielen zum Beispiel. Aber wie gesagt, kannst gerne vorbeikommen. Ich Nehme gerne an die Einladung, Markus, du wolltest noch was dazu sagen, du hebst immer dann die Hand, wenn ich dich gerade fragen wollte. Insofern ergibt sich das nicht. Bitte. Ich glaube, du musst dich laut schalten. Ja, ja, ja, alles klar. Ich habe gesagt, wir sind doch abgesprochen. Nein, also das, was ich besonders spannend sehe, ist einfach diese Vielfalt und ich denke,
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dass es für uns alle so extrem wichtige Bedürfnisse von EPUs sind völlig anders als die von Großunternehmen und die Tagesbedürfnisse von Begegnungszone, die bei einem Kaffee stattfindet, bis hin zu einer Networking-Veranstaltung, einer physischen Veranstaltung über eine digitale Community-Veranstaltung ist das die volle Bandbreite. Und genau das ist es, was dann in diesen Konzepten gelöst werden muss. Und da ist der Klaus genauso gefordert mit seinen architektonischen Anforderungen als wir als Betreiber, um eben diese Communities zueinander zu bringen und teilweise, das niederschwellige unterschreibe ich auch zu 100%,
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dass das so niederschwellig passiert, dass man sich halt auch treffen kann. Und wenn man jetzt kurz aus dem Ballungsraum rausgeht und sagt, im Bad Ischel möchte ich mich schnell wo treffen, dann ist das mit den Begegnungszonen schon wiederum gar nicht mehr so einfach. Und umso niederschwelliger und einfacher das ist, umso besser kann man solche Modelle einfach etablieren. Aber es geht viel um ausprobieren, es geht viel um erklären und lockend viel zu transportieren. So wie die Katrin gerade eine Einladung ausgesprochen hat im Sinne von, du bist Architekt Klaus, aber trotzdem schaust du dich doch bitte an und
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greift das Produkt an. Genau darum geht es eigentlich, dass wir diese Menschen an den Bedürfnissen, wo sie gerade sind an dem Tag, auch tatsächlich abholen und damit wirklich diese Leidenschaft unterstützen, die sie tatsächlich noch leben wollen. Ich finde das hochinteressant, was du gesagt hast von Bad Ischel, weil es gibt dort, du kannst in Bad Ischel entweder, ich war jetzt nicht dort, aber man kann sich entweder im Caféhaus treffen oder halt es gibt keine Räumlichkeiten in dem Sinn. Und ich denke mir schon, dass gerade solche dezentralen Standorte das doch einfach interessant macht, na dann treffen wir uns quasi am Bahnhof.
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Wir gehen einen Schritt weiter, wir denken, Häume jetzt nicht mehr als Büro-Räumlichkeiten im klassischen Sinn, sondern wir denken sie als Multifunktionsräume und überlegen uns, was muss so ein Raum in einem 15.000 Einwohnerort denn tatsächlich können? Montag bis Freitag zu Bürozeiten, Montag bis Freitag am Abend, Samstag, Sonntag, was für Dinge hat denn dieser Raum und was für Aufgaben kann er erledigen? Und ich nehme jetzt drei Punkte her. Das eine ist klassisch vielleicht Flexbereich während des Tages, abends gibt es eine Venissage, weil hier Bilder hängen und man Menschen durchführen kann und am Wochenende ist eine Yoga-Gruppe dort,
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weil sie findet, das ist der Raum, den ich brauche und ich glaube Raum gehört einfach neu gedacht und mit der Möblierung so unterstützt, dass es diese unterschiedlichen Bedürfnisse erfüllt und da gibt es noch keine Proof of Concept, da gibt es einfach noch viel zu wenig Erfahrungswerte dazu. Da hilft es ausprobieren und Menschen untereinander zu vernetzen, dann schauen wir, was dabei rauskommt. Wobei ihr habt dazu noch die Herausforderung, ihr habt ja dezentrale Standorte und du hast glaube ich gesagt, ihr habt zehn, jetzt nicht Community-Manager, aber Verantwortliche, die das Ganze auch unter Anführungszeichen bespielen und
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auch für die Leute da sind. Das ist ja ein komplett anderes Konstrukt oder ein komplett anderer Aufbau. Also wir haben nicht einen großen Standort in Österreich oder drei, sondern aktuell neun und mit Sommer zwölf und die haben wiederum eine Größe, wo nicht permanent ein Community-Manager da sein kann. Das heißt, man braucht völlig andere Konzepte, die Menschen miteinander zu vernetzen, zu betreuen, ohne physisch immer anwesend zu sein und das ist ein Spiel mit Technologie und Custom-Experience, weil es darf sich nicht die Technologie anfühlen, aber am Ende des Tages braucht es ein Transportmedium und es
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ist heutzutage in irgendeiner Form etwas Remotartiges und dann braucht es die Menschen dazu. Parallel dazu geht es wirklich, diese lokalen Communities zu entwickeln, die miteinander etwas tun und wir nur mal Host sind. Wir sind diejenigen, die diesen Raum zur Verfügung stellen, aber das Networking passiert auch innerhalb von dynamischen Gruppen und das ist lokalen Entwicklungsarbeit ohne Ende. Wir bedienen uns hier eines Friendships-Konzepts, dass ein lokaler Friendship-Partner diese Region, diesen Standort entwickeln kann. Der ist schon dort, der lebt dort, der ist vernetzt und wir bringen unsere Kompetenz in
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Betriebe an. Finde ich hochinteressant, eine Mischung zu machen. Der eine konzipiert die Büroflächen und der andere, jetzt sage ich nicht betreibt sie, aber unterhält sie in gewisser Weise. Wolfgang, gibt es eine Community-Manager, die es braucht? Ich glaube, man braucht schon eine gewisse kritische Masse. Ich glaube, ein kleiner Einzelstandort wird das nicht finanzierbar sein und nicht finanziell darstellbar sein. Bei uns haben wir die kritische Masse weit überschritten. Das heißt,
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wir bedienen uns an den ganzen Teams, hier die Veranstaltung zu konzipieren, durchzuführen, aber auch das Ganze in sozialen Medien zu begleiten. Und was mir auch ganz wichtig ist, wir sind ja nicht nur jetzt real live mit der Community verbunden, sondern wir haben seit einem Jahr eine App eingeführt, eine Viennese AirBuds City App. Da haben wir mehrere tausend Abonnenten bereits und ich sage, das ist das Schweizer Taschenmesser für unsere Kundinnen und Kunden von Low Label. Was gibt's zu essen in den Restaurants, abfragen kann, bis hin zu einem Mitgliederverzeichnis, wer sitzt wo,
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bis hin ankündigend zu Veranstaltungen. Wir spielen genauso auch Umfragen darüber. Wir wollen ja wissen, was unsere, ich sage es ganz bewusst, unsere Gäste hier in der AirBuds City vermissen, was sie gerne haben wollen und damit sind wir ganz eng verbunden. Und das haben tausende Leute praktisch mit ihrem Smartphone in der Hosentasche. Man kann das jederzeit abrufen, was tut sich gerade, was sind neue Ankündigungen. Da gibt es auch Unterunterordnungen wie eine eigene Cargo Community, die sich doch deutlich von der Office Community unterscheidet und da werden alle Bedürfnisse gut abgeholt. Das heißt, Veranstaltungen persönlich reden,
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das ist essentiell und unabdingbar. Wir sind alle Menschen, wir sind alle soziale Wesen, wir wollen uns treffen. Aber genauso, ich kann die Information mit der AirBuds City abrufen und ich bin da immer live dabei und verbunden von der ganzen Welt aus. Ich finde das sehr interessant. Auf der einen Seite ist der Markus, der versucht, ich sage jetzt einmal, ab Sommer zwölf Standorte unter einen Hut zu bringen. Dann glaubt man, na ja, wenn man einen großen Start hat mit 23.000 Arbeitern, dann ist das so einfach. Nein, da gibt es ja wieder ganz andere Herausforderungen, dass man die Leute wieder nicht verliert.
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Die muss man ja auch versuchen, in sich zusammenzuführen und ein vernünftiges Miteinander sozusagen anzubieten. Wir haben ja unterschiedliche Nutzergruppen vom Office-Kunden und Klassischen über Schichtarbeiter. Wir haben Leute, die unorthodoxe Arbeitszeiten haben, praktisch in der Nacht arbeiten. Wir haben viele internationale Kunden, die mit Übersee korrespondieren. Die sind nicht von 9 bis 17 und die haben andere Arbeitszeiten und da hilft uns natürlich massiv, dass wir die ganze Infrastruktur Montag bis Sonntag am Standort haben. Vom Supermarkt angefangen, über das FITES Center, über das Gesundheitszentrum,
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wir haben ein eigenes Ärztezentrum bis zum eigenen Postamt. Also das alles, was ich sage jetzt, einen Wirtschaftsstandort, ein Wirtschaftsquartier benötigt, haben wir in den letzten Jahren aufgebaut. Wolfgang, danke. Klaus, der Wolf hat jetzt gerade gesagt, man ist nicht mehr neun, gerade am Flughafen ist man nicht mehr neun bis 17 Uhr im Büro. Es verschiebt sich ja komplett. Die Mitarbeiter dürfen in Zukunft dort arbeiten, wo sie sich wohlfühlen und eigentlich müssten sie auch dann arbeiten können, wann sie wollen. Wie ist da so dein Zugang dazu, den man dann auch harmonisch umsetzen kann?
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Ja, also ich glaube, die Flexibilität den Mitarbeitern zu geben, ihre Arbeitszeit frei zu wählen, ist gut und richtig und glaube ich in der heutigen Zeit mit all dem, was Familien und Kinder und so weiter mit sich bringen, auch absolut notwendig. Wichtig ist natürlich, dass man trotzdem eine gewisse Zeitspanne hat, wo man versucht, die meisten Leute an einem Standort zusammenzubringen, um eben diese Überlappung, die möglichst viel Zeit miteinander zu ermöglichen. Da ist die große Frage und ich glaube, das ist für jedes Unternehmen dasselbe,
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wie viele Arbeitsplätze für einen Mitarbeiter muss ich jetzt eigentlich vorsehen? Ist es wirklich quasi ein Arbeitsplatz für einen Mitarbeiter oder ist es 0,7 oder ist es 0,5 oder was auch immer, weil die Überlappung oder die Arbeitszeiten sich zu arbeiten, wann auch immer will und ich stelle nur die Hälfte der Arbeitsplätze zur Verfügung, weil die einen kommen in der Nacht, die anderen kommen am Tag, dann verfehlt das irgendwie das Ziel der Sache. Also ich glaube, diesen Wert zu finden, wie viele Leute muss ich wirklich einen direkten
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Arbeitsplatz anbieten, das ist das Schwierige herauszufinden und als Arbeitgeber glaube ich, es ist einfach essenziell, den Leuten trotzdem den Freiraum zu geben, eine gewisse Zeit ihre Arbeit zu verrichten, von wo auch immer sie wollen, um eben auch dann die Qualitäten dessen mitzunehmen, was sie halt im Homeoffice bekommen, was sie vielleicht im Arbeitsplatz nicht so sehen. Fokussiertere Arbeit, ich werde in Ruhe gelassen, alles das, was vorher schon angesprochen wurde. Sag, Klaus, wo glaubst du, werden wir uns jetzt noch in den nächsten Jahren hinbewegen? Es ist schwierig. Ich glaube, man merkt bei den großen Unternehmen,
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die kämpfen sehr darum, die Mitarbeiter zurückzuholen. Das ist sicher der Trend, der jetzt da ist. Das heißt, ich glaube, bei den größeren Bürostandorten wird es viele Nachrüstungen geben, um genau diese attraktiven Flächen zu generieren, die dann als quasi Incentive für die Mitarbeiter dienen, dass sie zurückkommen. Und ich glaube, dass, wie gesagt, die Herausforderung sein wird, diese so auszustatten, dass sie, wenn der ganze Trend vorbei ist, wieder irgendwas anderes sein können. Also, ich vorher schon gesagt, Flexibility ist key. Ich glaube, das ist so das, was über dem Ganzen schwebt. Und das Ganze natürlich unter dieser unglaublichen,
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herausfordernden wirtschaftlichen Lage, in der sich viele Unternehmen befinden, nämlich sie wollen eher tendenziell Geld sparen, Geld ausgeben. Da die Balance hinzukriegen, ist sicher die Herausforderung. Nächsten Jahren, dass da noch jetzt haben wir vom Community Manager war ja vor ein paar Jahren noch überhaupt keine Rede, da hat noch jeder irgendeinen Hausmeister im Kopf gehabt, ist jetzt aber mittlerweile nicht mehr so. Was glaubst du, was sich da noch so entwickeln könnte an neuen Berufen, die vielleicht interessant wären, die da auch mit auftauchen im Zuge der veränderten oder der innovativen Bürowelten?
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Also schwierig zu sagen, aber ich sag der Community Manager deckt schon viel ab. Was ich mir nur vorstellen könnte, ist eben, weil die Berufsflächen oder die Standorte deutlich attraktiver gemacht werden müssen, um einfach auch das Büro für die Mitarbeiterinnen dann auch attraktiv zu gestalten, dass es vielleicht dann neue Konzeptionen gibt von Berufen, die sich ausschließlich damit beschäftigen, um das Wohlbefinden noch zusätzlich irgendwie zu steigern von dem im Bereich von der Community oder im Bereich von denen, dass man Assets hat oder die kurzen Wege, die Dinge noch übernehmen, dass es vielmehr noch in den Sheersbereichen reingeht,
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wo wir einfach auch den Damen und Herren am Standort Dinge abnehmen. Ich glaube, es wird schon sehr viel abgedeckt, aber im Bereich der Community kann sich dann aus meiner Sicht oder aus der jetzigen Betrachtung nicht wirklich viel Neues zeigen oder ich glaube, wenn man es gut macht, dann ist schon sehr viel abgedeckt und dann hat man schon gewonnen, wenn man den auch gut einsetzt und die richtige Person dafür hat. Stefan, super, danke. Noch kurz, Katrin, Refurbishment, wir blicken in die Zukunft, wird ein großes Thema werden. Ich glaube, du hast im Vorgespräch gesagt, innerhalb der Stadt oder in der Stadt ist sowieso keine
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andere Möglichkeit. Ja, also es ist schwierig und die neue Bau-Novelle in Wien irgendwie versucht ja das zu incentivieren, dass man den Bestand belässt sozusagen und intelligente Lösungen dafür findet. Wir sind eigentlich bis jetzt sehr gut gefahren mit Refurbishments. Das letzte war auch ein Refurbishment. Wir haben sozusagen relativ viel an Demontage verhindern können, indem wir die Außenhülle und auch sehr viel vom Bestand belassen haben. Wir haben 11.000 Tonnen CO2 gespart durch Wiederverwendung der Materialien. Ich glaube, wir haben relativ wenig Flächenreserve und ich glaube schon,
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dass es gut ist zumindest zu überlegen, wie man mit bestehenden Gebäuden neue Konzepte umsetzen kann. Also wenn sozusagen die Grundparameter stimmen, also Deckenhöhe, Stiegenhäuser, Entfluchtungskonzepte, dass man dann noch in einem Bestand etwas Gutes darstellen kann und in dem Sinn halt auch nachhaltiger agiert ist, wenn man das wegräumt und was komplett Neues hinstellt. Katrin, danke und ja Wolfgang, dein Blick in die Zukunft der Büro- und Arbeitswelten? Mein Blick in die Zukunft ist die, ich glaube es ist ihr gefallen, Flexibilität ist glaube ich wirklich der Schlüsselfaktor und
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gerade die Corona-Krise hat das glaube ich gezeigt, wie wichtig das ist. Und ich kann mich gut erinnern bei vielen Podiumsdiskussionen, wo wir über Homeoffice und flexibles Arbeiten diskutiert haben. Das war immer so in die Zukunft gerichtet, in die ferne Zukunft. Über Nacht war es da und unser Lernkugel war sehr steil, weil wir mussten es. Und wenn man uns das anschaut, ob das jetzt der Generationenwechsel ist, Weiterbildung, aber ich glaube, es ist ganz wichtig, dass die Leute sich wohlfühlen. Sie müssen herkommen, sie müssen auch die sozialen Rahmen hier vorfinden, weil sonst wären sie im Homeoffice verbleiben.
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Aber was das Homeoffice kann, viel. Und ich glaube, es ist auch eine Errungenschaft, Homos eingeführt zu haben, flächendeckend, aber was aus meiner Sicht nicht kann, wirklich neue, spontane Ideen kreieren. Und die passieren nur in einem kreativen, sozialen Umfeld, in dem man sich mit den Kolleginnen und Kollegen trifft und vielleicht auch beim Kaffee. Und wenn man es nur schmähführt, aber da kommt man oft auf die besten Ideen und das findet einfach bei allen Bemühungen vielleicht auch soziale, digitale Coffee Corners einzurichten. Ich glaube, das ist alles ein Schuss in den Ofen. Das funktioniert nicht.
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Menschen sind Menschen und sie werden es auch in Zukunft bleiben. Wolfgang, danke. Was war so mit meinem Abschlusswort? Danke, dass du es übernommen hast. Ich möchte mich bei euch fünf bedanken, dass ihr Zeit gehabt habt, heute diese Diskussion zu führen. Ich möchte mich bei allen Zusehern von Immobilienredaktion bedanken und natürlich von LeadersNet Immobilien. Wie immer werden die Kapitelgesetze. Sie können jederzeit auf die einzelnen Kapitel klicken, ab morgen in der Früh und sich das Ganze noch einmal ansehen. Und wir sechs wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Danke fürs Zusehen. Wiedersehen.
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Danke sehr. Danke. Schönen Abend. Danke schön. Danke Für's Zusehen.
