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drei Beispiele vorstellen, was möglich ist. Und dann wollen wir uns aber auch natürlich mit den Herausforderungen befassen, mit den Einzelheiten, um das Ganze noch ein bisschen auch rechtlich, finanziell und so weiter, auch aus der Richtung beleuchten. Jetzt ist aber schon genug geredet von mir. Ich darf unser Podium vorstellen. Bei uns zu Gast: Evgeny Garkinsky, Geschäftsführer von Hawlik Garkinsky Architekten. Hallo Evgeny. Hallo. Hallo. Schönen Nachmittag. Matthias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG. Hallo Matthias. Vielen Dank für die Einladung. Und Dietmar Reindl, Geschäftsführer vom Baumhaus.
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Hallo in die Runde. Hallo Dietmar. Ja, starten möchte ich bei Evgeny und wie ich schon gesagt habe, wir werden drei positive Beispiele einmal vorstellen, was sich so Verdichtung, Nachverdichtung, welche Möglichkeiten es da gibt. Ja, und Evgeny, kannst du mal dein positives Beispiel vorstellen? Ich würde mir schwer tun, nur ein positives Beispiel zu nennen, weil wir in den letzten Jahren tatsächlich sehr viel in der Nachverdichtung und Sanierung unterwegs sind, schon viele Projekte umgesetzt haben, gerade in der Umsetzung sind oder gerade in der Planung.
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Also wahnsinnig schwer. Sicher ein sehr gutes Beispiel ist unsere Knorr Bremse in Mödling, wo wir für das Werk, für die Zentrale im bestehenden Gebäudekomplex im Betrieb es über die letzten sechs Jahre geschafft haben, nachzuverdichten, also neue Bürogebäude am Standort zu errichten, vertikal zu erweitern, neue Hallen zu errichten, neue Lackierhalle, was auch immer alles in der bestehenden Struktur. War ein super spannendes Projekt,
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was auch von der Gemeinde sehr begrüßt worden ist und die sehr dahinter gestanden sind. Wir haben aber weitaus mehr Projekte, auch in Wien. Odico war ja auch ein Beispiel, oder? Wie bitte? Odico war ja auch ein Beispiel. Odico war auch ein bestehendes Logistik-Bürogebäude, das wir erweitert haben. Auch in Wien haben wir einen großen Gründerzeitblock erweitert, nachverdichtet, warten aber noch auf die Umsetzung. Ist aber schon bewilligt. Grundsätzlich viele Beispiele. Ein gutes Beispiel ist
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auch, dass das Thema bei den Entscheidungsträgern endlich angekommen ist und wird auch sukzessive umgesetzt, auch in der Gesetzgebung. Also ich habe sehr viele von den diversen Magistraten in letzter Zeit kennengelernt, die sehr engagiert sind, und mit dem Thema wirklich motiviert umgehen. Und ja, das muss jetzt noch bis zu den untersten Entscheidungsträgern, sage ich mal so, noch ankommen. Und ja, das dauert halt eine Weile. Evgeny, zuerst mal danke für die Beispiele. Und du hast schon ein ganz wichtiges Thema angesprochen, auf das wir natürlich
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dann auch zu sprechen kommen. Das sind nämlich die Strukturen, die rechtlichen Voraussetzungen. Stadt, Gemeinde, das ist ja auch immer ein recht heikles Thema. Ja, Matthias, ein positives Beispiel. Ihr habt ja eigentlich viele positive Beispiele, auch weil ihr euch ja auf so etwas spezialisiert habt. Aber was ist aktuell gerade so ein Beispiel bei euch? Also Nachnutzung ist unsere Spezialisierung. Die Nachverdichtung, die ist eine Herzensangelegenheit von mir. Die gelingt uns aber nicht immer. Da werden wir dann eh noch über die Hürden auch zu sprechen haben. Ein positives Beispiel habe ich hier zufällig direkt hinter mir
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mitgebracht. Nämlich das ist in der Erlaastraße im 23. Bezirk. Da stand eine alte Fabrik und die war prinzipiell schon leer stehend und wir haben tatsächlich eine Planung hingekriegt mit 113 Wohnungen. Ich würde gerne sagen leistbare Wohnungen, aber bei den aktuellen Baukosten sind sie nur deswegen leistbar, weil sie verhältnismäßig klein sind. Aber in dem konkreten Fall haben wir das schon 2021 bewilligt gekriegt. Ich muss auch fairerweise sagen, da gab es schon einen Gegenwind. Also was der Evgeny hier gesagt hat,
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dass alle Entscheidungsträger dafür sind für eine Nachverdichtung, habe ich damals noch nicht gespürt. Aber bitte. In Wien ist Gott sei Dank ein Rechtsstaat und wenn man gesetzeskonform plant, dann kriegt man es auch irgendwann bewilligt. Und entsprechend gab es kurze Diskussionen, ob das, was hier alles Gauben sind und was hier alles Erker sind und so weiter. Aber am Ende haben wir uns auf etwas geeinigt und heute steht das dort und die Leute wohnen dort. Also das war ein Erfolgreiches. 113 neue Wohnungen, also ich glaube, über 200 neue Leute können dort wohnen. Matthias, danke. Es gibt noch ein paar andere Projekte auch, da kommen wir
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ja auch dann irgendwo im Laufe der Diskussion darauf zu sprechen. Dietmar, ein positives Beispiel? Ich bin mit Abstand der Jüngste in der Runde, jetzt nicht vom Alter her, sondern eher von der Dauer, in der ich mich mit dem Thema Verdichten beschäftige. Mit meiner Marke und meinem Unternehmen Baumhaus versuchen wir, leistbares Wohnen zu schaffen mit modularem Holzbau und das mit möglichst wenig Flächeninanspruchnahme. Und was ihr hinter mir seht, ist das Projekt, das wir gerade in Neulengbach beginnen umzusetzen. Wir haben dort eigentlich gleichberechtigt eine Handelsimmobilie und
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obendrauf kommt Wohnen. Die sind flächenmäßig ziemlich gleich und wie man hoffentlich von diesem Noch-Rendering sehen kann, kann man auch in dieser Art von Verdichtung ansprechendes Wohnen, ansprechenden Aufenthalt schaffen. Und wir haben hier von der Stadt, aber auch von der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten Land, echte Unterstützung gespürt und eigentlich sogar Begeisterung, dass man diese beiden Nutzungsarten so kombinieren kann, dass beide glücklich sind, nämlich sowohl die Händler, die unten Geschäft machen, als auch die Wohnungsmieter, die oben quasi etwas zurückgezogen vom Treiben im
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Erdgeschoss in Ruhe wohnen können. Und ich kann euch sagen, wir haben jetzt die Baugenehmigung beantragt und wir haben den Baustart im September und wir haben jetzt bereits ein Drittel der Wohnungen vorreserviert. Und das ist doch etwas, was uns freut und zeigt, dass man diese beiden Nutzungsarten, man muss sich etwas mehr anstrengen. Es ist schon einiges zu lösen, gewerberechtlich, aber wenn man das tut, kann man auch hier etwas schaffen und viele Möglichkeiten für die Zukunft, die man vielleicht auch von hier ein bisschen kopieren könnte. Dietmar, ist das mitten in der Stadt oder ein bisschen außerhalb?
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Das ist in Neulengbach bisschen schwierig, weil da gibt es einen kleinen Stadtkern und daran anschließt eine größere Handelszone, aber gemischt mit auch Villen und Einfamilien-, Mehrfamilienhäuser. Wir sind in diesem gemischten Gebiet. Also da sind hinter uns viele Einfamilienhäuser. Wir sind aber sehr nahe am öffentlichen Verkehr, der Zug und das alles macht die Kombination aus, dass Handel funktioniert, aber auch Wohnen sehr gut funktioniert. Dietmar, danke. Und damit komme ich schon zu einem Thema, das habt ihr beide oder der Matthias hat es kurz angesprochen, ich möchte es aber zum Evgeny weitergeben. Ich lese eine Frage
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aus Immo Live 2023: Wie sehr wird die aktuelle Situation die Umnutzung forcieren? Da waren wir überzeugt, also ich zumindest war überzeugt, es geht jetzt los, aber es braucht alles seine Zeit. Also so schnell, wie wir erwartet haben. Sie gewinnen zwar an Stellenwert, aber es dauert noch weiterhin. Ja, da kommt uns die derzeitige und eigentlich schon lang anhaltende Immobilienkrise ein bisschen entgegen, muss ich fast sagen, weil derzeit Sanierungs- und Umnutzungsprojekte
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gefühlt besser laufen als Neubauprojekte, weil die Menschen lieber das, was sie kaufen, sehen, weniger Angst haben, dass der Verkäufer sich von ihnen verabschiedet in den nächsten Monaten, ist ja oft genug passiert. Also da spielte ein bisschen diesem Sanierungsthema in die Hände, dass er auch schneller angenommen wird von den Menschen. Aber das war jetzt nicht deine Frage. Ich glaube, deine Frage war, ob das grundsätzlich forciert wird von- Ob es Dynamik hat, so wie ich es 2023 vor sechs Jahren erwartet habe.
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Ja, schon. Also es beginnt ja, wir sind zwar in Wien, Österreich, aber wir sind auch Teil von Europa. Vieles kommt auch von unserer lieben Europahauptstadt an Direktive, die hier umzusetzen sind. Und da ist schon auch die Tendenz der Nachhaltigkeit da, schon lange da. Und uns kommen immer wieder neue Richtlinien, die einem die Sanierung erleichtern, vorschreiben teilweise und den Neubau eher in den Hintergrund treten lassen. Also ich sehe schon
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aus vielen Richtungen die Tendenz da, aber schlussendlich muss es der Markt akzeptieren und der Markt verlangen und ich glaube, das ist jetzt ein guter Zeitpunkt, darin zu investieren und zu erweitern. Also es ist ja auch vernünftig. Nicht jede Umnutzung ist vernünftig, muss man auch sagen. Wenn ein Gebäude die technischen Standards gar nicht mehr erfüllt oder schon in so einem desolaten Zustand ist, dann muss die Möglichkeit auch da sein, das abzureißen und neu zu bauen mit nachhaltigen, kreislauffähigen Bauweisen. Also so ganz dogmatisch zu sagen, Neubau ist schlecht, nur mehr
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nachverdichten, nur mehr sanieren, das ist jetzt auch nicht, glaube ich, der richtige Weg. Aber ich spüre- Es kriegt eine gewisse Dynamik, das muss man schon dazu sagen. Evgeni, danke. Und Matthias, du hast bei unserem Vorgespräch gesagt, eigentlich ist das so ein Thema, diese Nachnutzung dieser Flächen, im Endeffekt müssten sich die Städte, die Gemeinden hinstellen und die Unternehmen einladen, diese Flächen mehr oder weniger zu bespielen beziehungsweise einfach zu bearbeiten. Genau. Also prinzipiell, wenn man sich eine Stadt nimmt – als Beispiel Wien, aber
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ich will Wien nicht irgendwie gut oder schlecht dastehen lassen – wie kann eine Stadt wachsen? In Wien ziehen die Leute zu. Das heißt, die eine Art ist das, was Wien eh auch öffentlichkeitswirksam macht, ist irgendwelche grünen Wiesen finden und sagen: „Okay, wir müssen da eine U-Bahn hinbauen und wir müssen da einen Kanal hinbauen und Schulen hinbauen und Kindergärten hinbauen und ganze Infrastruktur hinbauen und Parks hinbauen und dann können dort auch Leute wohnen.“ Und es müsste ja eigentlich nicht nur für die Umwelt und für die Flächenversiegelung, sondern es ist einfach auch deutlich günstiger für die Stadt, wenn wir sagen, eine
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Gegend, wo jetzt schon Leute wohnen. Also man nehme als Beispiel einen beliebigen Innenstadtbezirk – nicht den ersten jetzt, weil der heißt zwar Innenstadt, aber einen beliebigen inneren Stadtbezirk – und sagt rein im Kopf, wenn wir so tun und sagen: „Okay, den würden wir jetzt den ganzen Bezirk um ein oder zwei Stock höher machen“, dann würden die einfach dichter wohnen. Man müsste aber keinen einzigen Kanal graben und man müsste keine einzige U-Bahn neu bauen oder Busstation. Das heißt, so eine Verdichtung ist ja für eine Stadt eigentlich eine wahnsinnig günstige Art zu wachsen und es ist gleichzeitig für die Umwelt gut, weil viel
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weniger CO₂ gebunden wird, als wenn ich etwas neu bauen muss und praktisch keine neue Fläche versiegelt werden muss. Und ich habe in manchen Bundesländern schon das Gefühl, dass man immer noch dasteht als dieser Bauträger, der eigentlich nur alle abzocken will und Geld verdienen will und das kann er bitte woanders tun, aber nicht bei uns. Und noch ein Stockwerk und noch ein Stockwerk, das kriegt er bei uns nicht. Und Gott sei Dank gibt es aber auch die ersten Umdenkenden und ich möchte hier ganz positiv hervorheben, dass in Niederösterreich – wir haben es eh vom Dietmar auch schon gehört – tatsächlich
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spüre ich auch eine ganz starke Bereitschaft zu sagen: „Nein, das muss nicht so sein.“ So wie der Dietmar eh erzählt hat, dass er darauf baut und genauso wie die neue, ich glaube, 2026er Novelle in der Bauordnung in Niederösterreich das ermöglicht. Ich glaube, der Evgeni kann die genauer erklären, der hat das studiert. Ja. Matthias, dann gebe ich das gleich kurz weiter. Evgeni, die niederösterreichische Bauordnung, die neue Novelle erleichtert schon die Nachverdichtung. Ja, es ist klares politisches Ziel, dass Leerstände aktiviert werden, dass Dachgeschosse ausgebaut werden, dass Gebäude
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aufgestockt werden, Baulücken geschlossen werden und das ewige Thema der niederösterreichischen Städte, dass auch Ortskerne belebt werden. Also das ist klares politisches Ziel gewesen, auch bei der neuen Bauordnung. Wenn man jetzt ein paar Beispiele nimmt: Bei Aufstockungen werden zum Beispiel jetzt keine zusätzlichen Stellplätze mehr notwendig. Bei Nutzungsänderungen und Umbauten muss jetzt das Gebäude nicht mehr dem technischen Standard seines Neubaus entsprechen, solange das Sicherheitsniveau nicht verschlechtert wird. Es ist auch entfallen die Begrenzung der Anzahl der Geschosse. Ganz interessant bei
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Dachgeschossausbauten natürlich. Wenn ich einen alten, hohen Dachschuss habe, habe ich früher vielleicht nur eine Ebene machen können. Jetzt ist das eben entfallen. Jetzt kann ich vielleicht zwei schon machen, was sich eben ausgeht. Also es ist einiges dort passiert ebenfalls und ich hoffe, dass diese Energie auch weitergeht und dass auch andere Bundesländer- Auf diese Idee mit aufspringen. Evgeni, danke. Aber Dietmar, du hast das Projekt in Neulengbach,
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das war ja noch vor der Novelle. Oder hat es mit dem irgendwie zu tun? Beziehungsweise meine Frage ist nämlich: Geht es in den Bundesländern, sagen wir mal jetzt Niederösterreich, leichter als in Wien, wenn man aufstockt, umnutzt, neue Ideen reinbringt? Also das Projekt in Neulengbach, das läuft schon länger und ich bin erst eingestiegen und da war vorher ein Bestandsgebäude. Das war aber so desolat, das musste man entfernen. Und wir haben keine Verdichtung quasi eines Bestandsgebäudes, sondern wir bauen hier verdichtet. Das ist der Unterschied. Deswegen bringt die neue Bauordnung für dieses Projekt jetzt nicht so viel.
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Aber ich glaube, den politischen Willen an sich gäbe es auch in Wien. Es ist nur, dass in Wien einfach durch diese extrem hohe Arbeitsteiligkeit in den Behördenverfahren man mit einem normalerweise finanziell sehr angespannten Verdichtungsprojekt nur sehr schwer diese längere Phase überstehen kann. Und es wäre halt toll, wenn man diese Ambition oder auch den politischen Willen zu verdichten, zunächst mal starten würde. Da gibt es meines Wissens von der Baudirektion Bemühungen, mal zu erfassen, welches Potenzial haben wir überhaupt an gewidmeten Flächen, die nicht bebaut sind,
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auch in die Höhe. Und dann, wenn man es bewusst fördern will, dann braucht es halt eben einen Fast Track, wo man sagt, wir geben der Verdichtung... Also es gibt heute keine Bewertung, verdichten oder neu auf der grünen Wiese bauen. Neuesiedel zum Beispiel als Stichwort. Da gibt es keine Diskussion und keinen Austausch. Entweder oder, sondern man macht halt beides irgendwie. Und wenn man das Verdichten wirklich fördern möchte, was ich sehr unterstützen würde, dann müsste man das, weil es auch technisch und rechtlich komplexer ist Über eine Funktion, die den Bauwerber durch das Verfahren führt, eine zentrale
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Stelle und da mit einem entsprechenden Antrieb durchführen. Das haben wir heute natürlich noch nicht. Es wird das Verdichtungsprojekt in Wien mit dem gleichen Maß gemessen wie ein klassisches Neubauwohnprojekt und das ist dann sehr schwierig. Ich darf nur kurz einhaken. Darf ich? Ja klar. Also total d'accord. Ich würde sogar einen Schritt weitergehen und das, was jetzt noch die neuen OEPs bringen, mit dem Kreislauffähigkeitsfaktor, der Lebenszyklusanalyse und so weiter, würde ich sogar noch einen Schritt weitergehen und die Projekte fördern, die
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tatsächlich diese Benchmarks einhalten oder CO₂-Abdruck, wie gesagt, Kreislauffähigkeitsfaktor, dass man die sogar noch eine Stufe priorisiert als die Sanierungen an sich. Also das wäre noch ein Sprung, ein zusätzlicher positiver Effekt sozusagen. Aber Dietmar, du hast es schon gesagt, das, was in Wien wünschenswert wäre, in Neulengbach hast du es gehabt. Da haben alle an einem Strang gezogen und gesagt: „So, das ziehen wir jetzt durch und das machen wir relativ schnell. Ja, das war für mich auch wirklich sehr erfreulich zu sehen,
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dass nicht nur die Politik, sondern auch die Beamtenschaft von einem Projekt angetan ist, weil es eben städtebaulich etwas angepasster ist und weil es CO₂-Emissionen reduziert, weil man das Verdichten von Handel und Wohnen unterstützen will und dass sich das eben durch alle Ebenen durchzieht. Und das war auch der Eindruck, da muss man auch nicht groß mehr jetzt mit allen tausendmal reden, sondern das fand man gut und hat man unterstützt, sowohl von Seiten der Amtsvertständigen, Herr Bürgermeister, BH. Das ist eine beinahe, nicht ungewohnt, aber es ist schon eine erfreuliche Situation, die man
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hier vorgefunden hat. Natürlich kann es nicht sein, dass es nur von Personen abhängig ist, weil dann bräuchten wir keine Gesetze, aber es ist schon mal schön zu sehen, dass wenn ein gemeinsamer Wille da ist, ist es rasch umsetzbar. Und wir haben die Umwidmung dieses Projektes da im Hintergrund, haben wir in circa drei Monaten geschafft. Auf Bauland Kerngebiet nachhaltig Handel. Das ist in Österreich die höchste Widmungskategorie, die es gibt. Da kann ich nur beneiden, weil unser größtes Nachverdichtungsprojekt hat bis jetzt einen Pokal gewonnen in der längsten Baubewilligungsdauer. Und das war sicher auch mit ein Grund, wieso dieses Projekt jetzt leider
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auch trotz Bewilligung steht, weil selbstverständlich niemand damit gerechnet hat, dass es so lange dauert. Aber das finde ich so schade, weil es tatsächlich dieser Gründerzeitblock wird, ein gewonnener Wettbewerb, ein multifunktionales Gebäude daraus gemacht haben, mit Office Sharing, mit Beherbergung, mit Wohnen, studentisches Wohnen. Aus diesem kleinen Innenhof, der total verwachsen war, eigentlich eine kleine Stadtoase gemacht haben. Also dieses Projekt spielt wirklich alle
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Stückeln und es hat über zwei Jahre gedauert, bis wir da eine Bewilligung erwirkt haben. Das war einfach ... Es wird aber jetzt nicht umgesetzt. Wie so oft. Eugene. Ja. Darf ich ganz kurz einhaken, weil es auch von mir ein Learning war der letzten drei Jahre, seit ich das mache. Wenn eines der Elemente von so einem Projekt entweder rechtlich, technisch, aber auch in der Nutzung zu komplex wird, zum Beispiel zu viele Nutzungen oder rechtlich zu viele Eigentümer, zu viele Stakeholder, dann entsteht Unsicherheit auch seitens der
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Behörden und nach meiner Erfahrung – ich hoffe, das ist nicht dort der Fall – findet man dann eher Ablehnung, weil es gerade in diesen unsicheren Zeiten fast ein bisschen Angst macht und man es ein bisschen wegschiebt, wenn es zu komplex wird. Was natürlich in der Nachnutzung, das ist ja komplex. Das ist so. Aber das sind die Projekte auch, die am besten dann funktionieren. Also ein Multifunktionsgebäude. Ja, eh. Ich bin ganz bei dir, Eugene. Ganz bei dir. Ich glaube, dass wir in Österreich auch ein bisschen Angst vor den Anrainern haben und auf einer grünen Wiese ist halt zwischen null und einem Nachbar und der
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wohnt nicht dort ganzjährig. Die waren dort das kleinste Problem, muss ich sagen, die Anrainer. Also ich war echt überrascht. Es ist einer zur Bauverhandlung gekommen und er hat keine Einwendungen gehabt. Ich war baff. Ich habe auch nicht gemeint, dass die Anrainer selbst, sondern die Angst vor den Anrainern. Ja, Angst. Dass tatsächlich die Entscheidungsträger Angst haben: „Könnte mir das später in meiner Karriere schaden, wenn ich diesen Klotz dahin bewilligt habe?" Sie wissen, Klotz ist man schnell einmal. Umbauter Raum ist schnell einmal als Klotz bezeichnet. Aber Matthias, wenn du dir das anhörst, also wenn es zu komplex wird, also komplex
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habt ihr sicher bei ein paar Sachen und auf der anderen Seite zwei Jahre Baubewilligung, auf der anderen Seite wieder zwei Monate. Wo bewegt ihr euch? Also das ist ja für euch, was Komplexität betrifft, ja auch ein Riesenthema. Ja, auf jeden Fall. Und ich bin auch ein bisschen neidisch dem Dietmar, weil er hatte ja zusätzlich zum Bau auch noch die Gewerbe. Es gibt nur Sonne bei mir, ich kann es euch sagen. Ja, es gibt nur Sonne. Du bist momentan unser Vorbild, eindeutig. Nein, ich kenne diese Komplexität sehr gut. Wir sind ja eigentlich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert.
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Wohnen ist ja bei uns eher die Ausnahme. Einer der Gründe, warum Wohnen die Ausnahme ist, ist erstens, weil das in der letzten Zeit so verrückt gestiegen ist, aber zweitens, weil es auch noch einmal mehr Stakeholder hat und noch mal komplexer ist. Und unser Job sind die Nachnutzung von Immobilien. Ich muss auch sagen, bei zwei Jahren bin ich gar nicht schockiert. Ich erlebe das leider ganz oft, dass man für eine Bewilligung von etwas, wo man denkt, das reicht man einmal ein, dann wird es geprüft und wenige Monate später ist es bewilligt und schon sind zwei Jahre vergangen. Und jetzt bringe ich das zusammen, was wir vorhin in Einzelelementen
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gehört haben. Jetzt ist Krise, das heißt Geld ist teuer, Margen sind knapp, bauen ist teuer und wenn ich dann zusätzlich noch diese enorme Wartezeit am Anfang meines Projekts habe, dann wird es oft einfach insgesamt zu teuer, rechnet sich nicht und dann wird abgesagt. Also ich musste Gott sei Dank noch keine Projekte absagen. Aber ja, es gibt Projekte, die ich nicht starte, weil ich weiß, in zwei, zweieinhalb Jahren vielleicht eine Bewilligung zu haben, dann hoffentlich eine Finanzierung zu kriegen und dann ist es in drei, vier, fünf Jahren fertig. Das ist mir zu lang, dann rechnet es sich nicht mehr.
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Das ist leider schon eine Realität, die ich auch kenne. Es ist interessant. Auf der einen Seite traut man sich nicht oder es wird dann oft nicht genehmigt, weil es zu komplex ist. Auf der anderen Seite wäre aber, so wie der Evgeniy ja gesagt hat, eigentlich die beste Zeit dafür, weil es ja dafür spricht, auf bestehenden Gründen sozusagen etwas zu machen und nicht auf der grünen Wiese. Also im Augenblick sperrt es sich da auch irgendwo. Und wo es natürlich auch immer ein Problem ist, das ist, glaube ich, bei der Finanzierung und bei den Banken.
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Wer möchte von euch etwas dazu sagen? Also es ist ja nicht so, dass die Banken, sobald die Banken hören komplex, wird es ja auch schon schwierig, nehme ich an. Ja, ich traue mich vielleicht mit einem Eingangsstatement. Ich muss sagen, dass die Banken da im Moment nicht diskriminieren und bei allen Finanzierungsformen zurückhaltend sind. Also ob das Neubauwohnen, Umwidmung, Wohnen. Wir arbeiten jetzt gerade an einer Sanierung, nämlich im Sinne von, das ist ein Bauträger, der mitten im Bau stecken geblieben ist und ihm das Geld ausgegangen ist. Das müsste man nur fertig bauen. Auch das können wir und auch das hätten wir ganz gerne gemacht.
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Auch das ist kompliziert. Wir werden es wahrscheinlich am Ende hinkriegen, aber dass es schnell geht oder alle Türen für uns offen werden, kann man nicht sagen. Wenn man Wohnen und Gewerbe mischt, dann ist es noch komplexer. Ich glaube, dass es in der Bank so einen Computer gibt, wo die das alles anhackern müssen und je mehr Hackerl sind, desto schwieriger wird es oder so. Also es ist sowieso keine gute Zeit. Umgekehrt würde ich auch nicht bemerken, dass Banken besonders gegen eine dieser genannten Formen sind. Sie sind insgesamt zurückhaltend und ich meine, man muss auch sagen, ich bin selten jetzt auf Seiten der Bank, aber wer kann ihnen verübeln?
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Ich glaube, jede Bank hat momentan Geld verloren in den letzten Jahren mit Immobilienprojekten. Und dass sie da jetzt ein bisschen eine blutige Nase haben, kann ich menschlich gut verstehen. Aber ich kann mich erinnern, vor zwei, drei Jahren haben wir ja gesagt, ihr werdet sehen, die Banken, die werden die großen ESG-Treiber sein, weil mit den Finanzierungen, die die Banken hergeben, die werden das nur für sinnvolle Projekte machen, für Projekte, die eben nachhaltig sind. Und auch Umnutzung, Sanierung, Nachverdichtung ist ja alles nachhaltig. Dem ist aber jetzt nicht so. Also ich kann da gerne ein bisschen hineinspringen, weil ich ja sowohl Erfahrung
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habe mit größeren Zentralbanken als mit kleineren Regionalbanken und einer Großbank. Wir haben nur mehr Nachfrage von allen Projekten und das ist ein bisschen der Maßstab, der aktuell bewegt. Ich will es gar nicht bewerten, aber da sind wir gerade. Und mit dem deutlich sinkenden Druck aus Brüssel von der EU, wo wir nicht wissen, wie es jetzt weitergeht, müssen wir jetzt CO₂-Emissionen von Immobilien kompensieren durch CO₂-Zertifikate oder nicht. Sagen wir mal, 2027, 2028 kommt das und das kostet eine Million. Jetzt ist es in weiter Ferne eigentlich.
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Ich glaube, da sehen auch die Banken, dass ihr Spielraum wieder größer wird. Und ich sehe von den Banken jetzt weniger Druck, auf tatsächlich sehr strenge Nachhaltigkeit zu achten. Es ist, glaube ich, bei kleineren Banken, vielleicht bei Regionalbanken, da ist es das Engagement, das regionale Engagement, hier etwas Gutes zu tun und tatsächlich Gutes zu tun, unternehmerisch und etwas Wertvolles zu errichten. Das ist, glaube ich, im Moment eher schlagkräftiger als die Regularien in den größeren Banken.
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Also bei den Banken kann ich jetzt nicht viel mitreden, weil das Einzige, was wir davon hören und spüren, sind entweder wenn Projekte stoppen und Projekte weitergehen und wenn wir von dem einen oder anderen Bauträger etwas hören. Aber was so unterm Strich bei jedem so herauskommt, ist, dass die Banken sich sehr genau anschauen, was sie finanzieren, wie viel sie finanzieren und dass sie selber auch den Druck von der FMA spüren im Sinne von
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strengeren Kontrollen, öfteren Kontrollen, strengeren Vorgaben. Also dass die Klimaverordnung zum Beispiel verschwunden ist, daran glaubt eh niemand. Die Banken halten sich nicht nur daran, sondern an viel strengere Vorgaben. Und schlussendlich landet das wieder bei der Politik, die Ja, das Ganze eigentlich steuern sollte und Anreize schafft und nicht den Bauträgern noch mehr das Leben schwer macht, als es eh schon ist aufgrund der Rahmenbedingungen. Ich würde dann schon ein bisschen reinspringen. Ich bin weder ein Bankenverteidiger noch
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irgendwen zu verteidigen, aber ich glaube, auch die Bauträger und wir selbst müssen uns da ein bisschen bei der Nase nehmen, weil in den vergangenen zehn Jahren wurden sehr oft, das wissen wir alle, abgesehen von einem Eigenkapitalanteil von 10 % oder weniger, einfach Probleme in der Entwicklung durch höhere Verkaufspreise kompensiert. Das ist in diesen Marktzyklen, wo es nach oben geht, möglich. Jetzt geht das nicht mehr. Natürlich haben wir jetzt viele Projekte mit zu hohen Einkaufspreisen, die sich nicht mehr rechnen, weil die Verkaufspreise nicht steigen und dann die Bank natürlich hochalarmiert wegen
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Einzelwertberichtigungen und so weiter. Und damit bricht das System zusammen. Wer da jetzt wirklich daran schuld ist, können wir wahrscheinlich lange diskutieren, aber wie wir da herauskommen, das ist wahrscheinlich ein Kraftakt von allen gemeinsam. Da müssen die Banken mittun, da müssen aber auch meiner Meinung nach die Bauträger, also wir in dem Fall, auch ein bisschen den Gürtel enger schnallen und sagen, die Gewinnerwartungen, die da im Markt waren von vor vier, fünf Jahren, die gibt es einfach nicht mehr. Da sind natürlich auch, du verstehst, glaube ich, auch alle Dienstleister im Projekt
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gefordert. Wir können nicht mehr in den Projekten Honorare zahlen für Berater oder Dienstleister oder Techniker von 20 % oder mehr. Das ist vorbei. Wir müssen, glaube ich, alle- 20 %? Du hast 20 % gezahlt. Ich glaube, wir müssen reden. Nein, ich habe das nicht bezahlt. Ich habe das nicht bezahlt. Er hat es gehört davon. Aber ich kenne Projekte, wo es das ist. Mit ÖPR und alles drum und dran und Gutachter. Trotzdem. Ja, sag 16. Jetzt wäre ich gern dein Dienstleister. Nein, wirst du nicht, glaube ich. Das haben wir nicht bezahlt. Was ich damit sagen will, bleib bei den Zahlen weg, dass
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da ein Beitrag von allen, also nicht die Banken alleine, die das jetzt retten oder töten werden oder vernichten werden, sondern ich glaube, da müssen alle sich einfach Gedanken machen: Wie kann man in dieser Phase etwas tun? Ja, und da möchte ich aber- Ich glaube aber nicht, dass die Dienstleister, also unsere Honorare sind so viel wie das Konto beim Baumeister. Da muss ich uns schon ein bisschen ins rechte Licht rücken. Der Matthias war jetzt gerade so emotional, darum hat er einfach diese Summe genannt. Ich möchte aber eins sagen: Wir haben die Banken, wir haben die Immobilienbranche und auf eins ist aber auch noch ein ganz wesentliches Thema.
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Das ist natürlich auch die Politik und da muss auch von dieser Seite etwas weitergehen. Und ihr habt das schon am Anfang gesagt, da müssen auch von den Bewilligungen, das muss einfach alles auch viel schneller gehen und ohne viel Aufwand. Jetzt wollte ich dich fragen, Matthias, wenn ihr euch ein Projekt aussucht, schaut ihr schon darauf, ob das mit viel Aufwand verbunden ist bei einer Bewilligung? Oder entscheidet ihr dann erst einmal, dass ihr das kauft und überlegt euch dann, was man daraus machen kann? Nein. Ersteres. Das war auch einer der Gründe, warum wir
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uns so schwer getan haben, in der höchsten Boom-Phase überhaupt zu kaufen, weil sehr viele Leute zuerst gekauft und dann nachgedacht haben und die haben natürlich schneller gekauft als wir. Nein, wir überlegen uns das sehr genau, bevor wir eine Immobilie kaufen, was wollen wir damit machen? Oder sagen wir mal, welches Potenzial hat sie, ohne einen ganz konkreten Nutzen zu haben. Und dann muss man leider mit rechnen, dass je umfassender die Veränderung ist, die wir dort machen wollen, ob eine Umnutzung oder gar eine Nachverdichtung und Erweiterung, da muss man eben diese berühmten zwei, drei Jahre Bewilligungszeit
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reinrechnen. Man muss fairerweise sagen, man muss auch ein halbes Jahr mal nachdenken, was man dort machen will und das mal planen, bevor man das erste Mal einreicht. Also es ist nicht so, dass man am Tag nach dem Notar schon die Einreichung fertig hat. Und solange die Zinsen so extrem niedrig waren, ist das gegangen, aber jetzt, wo die Zinsen nicht mehr so niedrig sind, geht das nicht mehr so leicht. Wir überlegen uns das sehr genau und ich muss auch sagen, wenn diese Verfahren schneller, leichter und vor allem planbarer wären, dann könnten wir viel mehr Projekte angreifen, könnten viel mehr
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alte Projekte aus dem Dornröschenschlaf wieder wach küssen. Aber nach dem nämlich nicht nur die Verfahrensdauer, sondern es ist nicht einmal verlässlich, dass es so bleibt, sondern es ist leider so, dass man sagt, es könnte auch sein, dass es nicht bewilligt wird oder dass Maßnahmen notwendig sind, die dann das Doppelte kosten von dem, was wir gedacht haben. Und da lässt man in diesen Zeiten dann manchmal die Finger davon. Weil du hast, glaube ich, auch gesagt, es wird häufig unterschätzt, wie viel Schritte überhaupt notwendig sind, lang bevor konkrete Planungen und Bauausführungen beginnen können.
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Also was da alles in dieses ganze Projekt eigentlich reinfließt, egal in welcher Größe. Ich würde da, glaube ich, noch einen Schritt weitergehen, wenn ich mich kurz da einmischen darf. Ja, bitte. Wir überlegen heute schon, wenn wir ein erstes Konzept haben, ob wir überhaupt in den Entwurf oder Vorentwurf, Entwurf gehen, weil wir nicht wissen, ob wir mit den Kosten, die wir jetzt investieren, überhaupt jemals zu einer Baugenehmigung kommen. Und dieses Risk Money, das ist heute durchaus relevant, weil es eigentlich nur mehr aus Eigenkapital gestemmt werden kann. Banken finanzieren das nicht.
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Auch Investoren sagen: „Ja, wir steigen sehr gerne ein bei Baugenehmigung." Das heißt, die Phase von der vielleicht Option auf ein Grundstück und dann zu investieren in die, ich sage nicht Planungskosten, sondern Entwicklungskosten, um das ein bisschen breiter aufzustellen, die dann doch schnell in die Hunderttausende geht oder noch mehr. Und das ist Geld, das man am Ende des Tages vielleicht in die Luft gepulvert hat. Man kann alles prüfen, aber man weiß nicht, ob man am Ende dort wirklich auch landet. Das ist so aus meinem Erlebnis in diesen Zeiten heute etwas, dem man sich einfach widmen muss.
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Da gibt es ja auch Strategien mittlerweile schon, dass man Baufirmen mit ins Boot holt in der Entwurfsbewilligungsphase, die parallel dazu schon kalkulieren und ihren Input geben. Aber Evgeniy, kriegst du das heute so leicht hin wie vor drei Jahren, dass eine Baufirma, die dir das dritte Projekt schon kalkuliert, dass sie nicht den Auftrag kriegt? Nein, die muss schon bezahlt werden. Ist schon klar. Also für diese Leistung, für die Begleitung der Bewilligungsplanung, klar, für die Kalkulationen muss sie bezahlt werden, nur hat sie dann eben bessere Chancen, das Projekt auch zu
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bekommen. Ja, aber dieses Teamverfahren gibt es schon länger, aber das nimmt dir das Risiko vielleicht dann in der Vergabe nachher, sehe ich auch so. Aber das Kostenrisiko und ich habe einen konkreten Fall, wo eine von den beiden Großen gesagt hat, was ich alles an Planungsschritten haben muss oder müsste, bevor sie bereit sind, mit einer detaillierten Kalkulation einzusteigen. Und dieses first risk money ist unser Bauträgerrisiko aktuell, das aber im Vergleich zu früher schwieriger ist aus meiner Sicht. Ja, vor allem, es kann dann sein, dass man drei
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Dornröschen küssen muss, bis eine aufwacht. Und das heißt, man hat es dreimal ausgegeben, bis man es einmal versuchen kann, wieder hereinzubringen. Ich fände das ja, also von den Banken. Ich fände das ja eigentlich so eine Idee für Family Offices. Ich meine, man kauft natürlich lieber sicherheitshalber fertige Gebäude, fertige Gründerzeithäuser. Aber das wäre ja irgendwas, wenn man sagt: „Okay, bringt mir Vorschläge und ich bin immer bereit, eine gewisse Summe da reinzustecken, um daraus irgendetwas Neues zu machen." Aber das ist nur so eine Vision von mir. Vielleicht wird das noch. Sollten die Banken irgendwann einmal nicht mehr wollen.
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Darf ich da kurz etwas dazu sagen? So locker wie du es dargestellt hast, habe ich noch keine gefunden, aber da war schon etwas daran. Nein, da war schon etwas daran, weil es ist tatsächlich gerade bei Projekten, die feststecken, nämlich oft schon bewilligt, aber noch nicht losgebaut, schon halb gebaut, aber nicht fertig gebaut, die jetzt in dieser Krise, aus welchen Gründen auch immer, stecken geblieben sind, wo aber an sich das Projekt okay ist, gibt es heute wie selten zuvor. Ich erinnere mich nur an 2001, aber sonst nicht mehr viel. Oder vielleicht 2008, 2010, wo du die Chance hast, dass, also wir sind an ein paar Projekten heran, die wir unter den Gestehungskosten heute
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kriegen können. Das heißt, wo man heute quasi, was weiß ich, wenn die Baukosten 3.000 € gewesen wären netto, es jetzt so kaufen kann, dass wenn man fertig baut, hat es nur 2,6 gekostet. Also da ist schon eine echte Gelegenheit auch für Leute mit Geld und zum Beispiel die angesprochenen Family Offices oder Investoren. Und wenn die sagen: „Ja, aber ich mag nur sicher und ich mag nur fertig", dann gibt es schon ein paar Bauträger – ich bin einer davon, aber nicht der einzige – die dann sagen: „Machen wir das miteinander. Wir können dafür es verlässlich fertig bauen." Also ich glaube, diese Zeit ist jetzt wie selten
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und die wird auch in ein paar Jahren wieder weg sein. Das geht jetzt schnell. Matthias, danke. Also ist meine Idee nicht ganz so weit weg. Wir haben Stadt und Land und da gibt es eine Gallup-Umfrage, da geben 46 % der Befragten an, dass sie in einer Gemeinde mit sterbendem Ortskern sind. Und in kleineren bis mittleren Gemeinden bis 50.000 Einwohner fühlen sich sogar 62 % davon betroffen und beim Ortskernsterben sehen sogar 82 % einen akuten Handlungsbedarf. Das wäre ja eigentlich in
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kleinen Gemeinden, die Ortskerne, was auch immer, das wäre ja eigentlich ideal. Man muss ja nicht in die Großstadt in Wien gehen. Das wäre ja eigentlich ideal für die Nachverdichtung. Ich habe da auch einen direkten Ansprechpartner. Ist es eine Überlegung wert, ins Umland von Wien zu gehen? Da muss ich jetzt sagen, natürlich gibt es fantastische Möglichkeiten. Aber diese Ortskerndiskussion erlebe ich in den mittelgroßen Städten in Österreich sehr intensiv. Und da gibt es auch super engagierte Bürgermeister, die da wirklich tolle Arbeit leisten.
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Aber das ist auch nicht leicht, weil das eine ist, man kann nicht nur Wohnungen ins Zentrum bringen, es braucht auch andere Funktionen. Und da wird es dann halt schwieriger mit Infrastruktur, mit Verkehr, mit Erreichbarkeit und so weiter. Also das ist eine sehr große Aufgabe und da gibt es halt auch sehr viel alten Bestand, meistens in diesen mittelgroßen Städten mit dicken Mauern und festen Strukturen. Und das umzunutzen, ich glaube, da kommen wir eher schon in den Förderungsbereich hinein. Was ich auch für Gemeinden tatsächlich langfristig Rechnen könnte, wenn sie kurzfristig Geld hätten, was sie wahrscheinlich in den
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meisten Fällen nicht haben. Strukturell ist das Potenzial sehe ich, weil auch wir erleben jetzt Anfragen, wo wir machen Wohnungen zur Miete, wo Leute in den Westen von Wien außerhalb von Wien kommen wollen, weil sie die Kombination aus Natur und angenehmen Leben schätzen, weil sie eh drei Tage die Woche im Homeoffice sind und weil die Infrastruktur so gut ist, dass man gut nach Wien kommt. Aber in die Innenstädte hineinzugehen, das ist von der Projektentwicklung her teuer. Da braucht es insgesamt,
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glaube ich, einen Masterplan für jede eigene Stadt, um das tun zu können. Ja, wollte ich auch gerade sagen, Masterplan. Das Thema ist jetzt keine 15 Jahre alt, das Thema ist ja schon 30 Jahre alt, seit Beginn, also seit den 90er Jahren, nachdem diese Auswüchse an den Stadtränden überhand genommen haben bei den Kleinstädten. Aber ja, Masterplan. Es braucht Konzepte für diese Innerstädte. Es liegt nicht nur am einzelnen Grundeigentümer, sondern das muss von der Stadt zentral gesteuert werden mit einem
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Marketingkonzept für die Gemeinde, für die Stadt. Was macht diese aus? Wieso gehen die Leute dorthin? Also gutes Beispiel kann ich Wachau nennen. Es arbeiten auch Städte zusammen. Man geht in die Kerninnenstadt, sei es jetzt Krems, Tulln, wo auch immer. Die ist saniert, eine schöne Fußgängerzone. Es gibt Handwerk, es gibt Cafés, Souvenirshops. Also die haben die Wachau eben als ein Marketingkonzept mit allem, was sie ausmacht.
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Und dementsprechend kann ich dann auch die Innenkerne auch für Tourismus mehr Richtung Tourismus auch öffnen, auch aber für die Bewohner und eben klar sagen, ich gehe deswegen in die Innenstadt. Aber eher das, Evgeniy, wäre das nicht ein interessanter Aspekt von Architekten, sich da mal so was... Gibt, ja. Klar. Es gibt viele Büros, einige, die sich darauf spezialisiert haben auf diese Ortskerne. Theoretisch ist es ja wirklich ideal, weil zum Beispiel der Bahnhof ist ja in den Orten im Zentrum.
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Das heißt theoretisch zu sagen, der Bahnhof ist die Art, wie ich pendle, nicht mit dem Auto, sondern mit der Bahn. Gleich neben dem Bahnhof kriege ich vielleicht einen großen Supermarkt hin. Das heißt, wenn ich abends zurückkomme von der Arbeit, kann ich gleich einkaufen und dann erst heim meinetwegen fahren, weil mein Haus dann ja trotzdem am Stadtrand dieser kleinen Stadt ist. Das ist theoretisch perfekt. Praktisch scheitert es ganz oft an der, dass diese gleichen alten Kerne halt auch wahnsinnig kleinteilig strukturiert sind, mit vielen alten Häusern, jedes eine andere Größe, dicke Mauer, andere
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Eigentümer. Viele dieser Eigentümer schauen auch schon 30 Jahre dem Sinken des Stadtkerns zu und wittern dann natürlich: „So und jetzt kommt mein Cash out. Ich kann jetzt Millionen für mein Häuschen verlangen, für mein kleines da." Das heißt, ganz oft scheitert es dann tatsächlich. Also für das haben wir dann zu wenig zentralen, ich will nicht sagen Kommunismus, aber jedenfalls zentrale, wo der Staat ins Privateigentum so eingreifen kann. Und ich bin nicht ein Proponent, dass der Staat das tut, aber das wäre manchmal tatsächlich notwendig, um diese Innenstädte, um diese Ortskerne
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wieder loszureißen. Und was man sich, glaube ich, auch bewusst sein muss, wenn man Leben in die Innenstädte bringen möchte, dann ist dort auch Leben. Und Leben bedeutet Lärm, Leben bedeutet Menschen, bedeutet Gewerbe, bedeutet, da passiert dann auch einiges und diesen Kontext muss man, glaube ich, gut wohl überlegen und auch wohl vorbereiten. Und die Entwicklung in den letzten 30 Jahren war eine andere und das jetzt umzudrehen, braucht eine deutliche Kraftanstrengung. Aus Verdichtungssicht ist nämlich das Potenzial unfassbar groß. Ja. Diese Städte haben alle eins bis 1,5 Geschosse, vielleicht mal zwei.
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Also da müsste man auch noch daran arbeiten, dass man sagt, in diesen Projekten gibt es automatisch in dieser Zone eine Bauklasse höher, ohne große Umwidmungsgeschichten. Und da braucht es dann auch diesen Masterplan, wie gesagt, aber das dauert ein bisschen, aber da muss wirklich viel passieren. Ja. Evgeniy. Ja. Und was es noch braucht: Wir haben jetzt fast mehr als eine Dreiviertelstunde gesprochen über Banken und Finanzen und Regeln und Gesetze und sonstiges.
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Aber wenn wir jetzt bei den Innenstädten sind, dann reden wir auch irgendwo über die Emotion, wieso ich überhaupt dorthin will, also über das Produkt Gebäude an sich. Ich kann jetzt nachverdichten mit einem unter Anführungszeichen wunderschönen 0815-Putzbau. Ich kann mir aber auch ein bisschen was überlegen, bisschen mehr ins Detail gehen und mir die Straße anschauen und was passt da jetzt wirklich hin? Wie bewahre ich jetzt den alten Stil vom Gebäude, den alten Charakter? Wie setze ich jetzt das Neue dazu drauf oder daneben
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hin, sodass sie sich wirklich gut einfügt und dass wenn die Menschen entlang flanieren, nicht das Gefühl haben, in irgendeiner billigen- So ausgerichtet ist und nicht dazu passt. Ja, aber dann entsteht ein ganz anderer Flair. Wenn ich dorthin flaniere, dann macht das ja unterbewusst auch gar keinen Spaß mehr, in diesen Ortskern zu gehen, wenn ich die billigen Plastikfenster bei den Vitrinen mir anschaue, die weißen. Also das sind so Kleinigkeiten manchmal, die geregelt gehören,
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damit Menschen gerne dorthin gehen. Und dann gibt es in ganz vielen von diesen Orten auch noch irgendeine Form von Kommission für die Gestaltung oder Beirat und der muss es dann auch noch so sehen wie du. Einerseits Marketingkonzept, weil Gestaltungsbeiräte gibt es eh, aber dann, wenn es ins Detail geht. Also ich muss das Gefühl haben, ich fühle mich dort wohl, ich spaziere dort gerne, bin gerne in der Stadt und nicht eigentlich bin ich im Einkaufszentrum am Stadtrand, aber doch in der Stadt, aber ich habe in der Stadt keinen Parkplatz, draußen schon, also gehe ich gleich raus. Es muss die Qualität auch passen im Ortskern, damit ich gerne dort
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bin. Aber ist es da nicht so, wenn man jetzt so ein, unter Anführungszeichen, ein Projekt hat wie der Dietmar, wo dann alle zusammenhalten und sagen: „Ja, das wollen wir so haben, aber sobald du in eine komplexere Form der Aufarbeitung der Innenstädte gehst, wird es einfach wieder schwierig und dann wird es komplexer und dann kennen sich entweder alle aus oder keiner. Weil dann hast du wieder so viele, die mitsprechen und es gibt immer wieder Orte, wo das probiert wurde. In kleinen Gemeinden, ja. In kleinen Gemeinden, wo dann Leute plötzlich mitreden, die wirklich keine Ahnung haben und genauso schaut es dann hinten auch wieder aus.
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Und so klein müssen die Gemeinden nicht sein. Ich möchte jetzt keine Namen nennen, aber das gibt es mit 50.000 Einwohner auch, wo du dir dann nachher denkst: „Wir hatten die beraten. So was kannst du doch gar nicht machen. Ja, hängt von der Größe der Fläche ab. Wenn jetzt ein größerer Betrieb aus dem Zentrum auswandert oder wenn eine größere Fläche frei wird, dann klar, dann wird das schnell zum Politikum in einer kleineren Stadt. Jeder will mitreden und großer Aufruhr und jeder will gehört werden. Dramen spielen sich ab. Das ist natürlich in Wien nicht so.
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Klar, da spielen sich auch Dramen ab, will man gar nicht abstreiten, aber viele Dinge gehen einfacher in einer großen Stadt, weil weniger im Vergleich mitreden. Wenn ich eine Kommune wäre, dann würde ich jetzt sagen, ich möchte diese Ecke beleben und würde eine Ausschreibung machen und sagen: „Schickt mir irgendwelche Ideen und so machen wir das.„ Aber es ist schon wieder etwas, was ich mir vielleicht zu leicht vorstelle und dann sagt der Matthias: „Walter, so leicht geht es nicht, aber man könnte es zumindest in einer anderen Art und Weise machen. Habe ich dich schon gefragt, Matthias, wonach ihr aussucht,
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welches Projekt umgenutzt wird? Entscheidet ihr das gemeinsam immer? Ja, wir entscheiden das gemeinsam, mein Kompagnon Markus und ich. Also wir müssen beide dafür sein, sonst machen wir es nicht natürlich. Das ist irgendwie selbstverständlich und nachdem der Markus und ich ganz oft verschiedener Meinung sind, müssen die Sterne schon wirklich günstig stehen. Nein, weil es gibt da Immobilien, so wie es der Dietmar eh richtig gesagt hat, erhebliche Risiken. Und wenn da vorher schon was komisch vorkommt, dann solltest du es nicht machen. Dazu sind die Margen üblicherweise zu gering. Also ein Projekt, wo du sagst, da können sieben Sachen schiefgehen und das
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rechnet sich immer noch. Bitte, alle Makler, wir zahlen Top-Provisionen, bieten sie es uns ruhig an, aber so oft kriegen wir das leider nicht. Aber natürlich, eine unserer Sachen, die wir glauben, dass wir ganz besonders gut können, ist natürlich, dass wenn wir ein Projekt anschauen und dann fällt uns manchmal was ein, was noch keinem eingefallen ist und was dann vielleicht einen Mehrwert schafft, wo wir dann den Preis zahlen können, den die anderen eben nicht zahlen wollen. Ja, und dieser Tage eben teilweise auch einfach, dass die Sachen günstiger sind, als sie noch vor ein paar Jahren zu haben waren und dass sich daher manche Sachen
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wieder zu rechnen beginnen, wo vor vier Jahren oder zwei Jahren alle gesagt haben, das ist eine super Idee, aber das wird sich einfach nicht ausgehen wegen der Planungsdauer, wegen den Auflagen, wegen der Bürokratie oder wegen den Baukosten. Matthias, danke. Eine Frage habe ich noch, und zwar Dietmar, 2015 war das, da ist dieses auf dem Auhof Center ja auch ein Projekt eröffnet worden. Da war ja die Idee dahinter, und zwar da wurde auch ein Wohnbau gemacht. Es hat sich aber nicht wirklich durchgesetzt. Oder wo liegen da die Haken, dass man nicht sagt: „Okay,
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stell mal was drauf. Also nachdem, was ich weiß, war das Projekt auch wirtschaftlich erfolgreich. Was, glaube ich, ein Schlüssel ist und das zeigt sich auch aktuell, wenn man das Thema Nachverdichtung im Bestand angeht, dass es rechtlich halbwegs vernünftig ist. Das heißt, es ist deutlich einfacher, wenn sowohl die zukünftige Entwicklung als auch der Bestand rechtlich in einer Eigentümerhand sind. Das bedingt dann keine komplexen Konstruktionen. Und auch nach meinem Wissenstand wurde dieses Aufstockungsprojekt des Shopping Centers gemeinsam oder im Zuge einer größeren Renovierung durchgeführt, sodass man die
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Verstärkung des Bestandes, um eben oben drauf dann Wohnungen zu ermöglichen Nicht im laufenden Betrieb gemacht hat. Das hätte so, wie wir es eigentlich als Baukonzept haben, so eine Art Brückenkonstruktion erforderlich gemacht oder einen Tisch unter Anführungszeichen, sondern die haben im Bestand statisch verstärken können und dann obendrauf diese Wohnungen ermöglicht. Und genau diese Kombination, glaube ich, dass das Eigentum und auch das Investieren in einer Hand ist. Plus, dass es zeitlich gerade so zusammenpasst, dass alle beteiligten Mieter, Nutzer, Eigentümer, Investoren gerade den richtigen Zeitpunkt erwischen, wo alle bereit sind,
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die Immobilie für eine Zeit lang unter Anführungszeichen lahmzulegen, und dass da auch finanziell gestemmt werden kann. Das passiert halt per se nicht so oft. Also es liegt nicht an der technischen Angelegenheit, es liegt auch nicht daran, dass es keine gute Idee ist, sondern es liegt an vielen anderen Aspekten. Ja, Evgeni, wenn du so ein bisschen in die Zukunft blickst, was wären denn so deine, wenn man jetzt das Thema Nachverdichtung, Sanierung, Umnutzung, wie glaubst du, dass sich die nächsten Jahre gestalten werden? Was wird die Oberhand behalten? Die Komplexität oder die Notwendigkeit?
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Jedenfalls beides, aber ich denke, dass die Verpflichtung vom Gesetz einfach in die Richtung gehen wird. Einerseits und andererseits ist es ja auch vernünftig. Also wenn wir alle vernünftig denken und handeln und vor allem langfristig denken, dann ist das die einzige Lösung, nachzuverdichten und nicht Flächen zu versiegeln. Wir merken das derzeit eh wieder. Wieder mal Höchstwerte bei den Temperaturen. Also Flächen zu versiegeln sollte
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ja mittlerweile bei jedem angekommen sein, dass es nicht gut ist. Spätestens seit dem Wochenende. Wobei ich eins schon interessant finde. Ich glaube, ich weiß nicht, wer es von euch gesagt hat. In den 90er Jahren hat das angefangen, dass man aus der Stadt raus, du hast das glaube ich gesagt, Evgeni, dass man rausgegangen ist. Jetzt braucht es halt einfach wieder eine Zeit, wo man zurückgeht. Und natürlich wird das H rausgehen leichter. Expandieren ist immer leichter. Da hast du eine grüne Wiese dort, da haust du was drauf, es ist eh wurscht, wir haben eh Platz genug. Und jetzt aber bei diesem Rückgang, der wird
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auch seine Zeit brauchen. Es wird auch gesetzlich seine Zeit brauchen. Also wie ich gesagt habe, 2023, na ja, es geht los. Es wird schon losgehen, aber es wird halt einfach langsamer losgehen. Es wird eine gesellschaftliche Frage sein. Ja, es muss bei jedem selber mal ankommen, das Thema. Also bei jedem. Und nur so kann Veränderung entstehen, wenn es jeder einsieht und akzeptiert. Und muss nicht immer von oben alles passieren. Also manchmal muss man sich selber am Riemen reißen und manche Dinge einfach akzeptieren, wie sie sind und vernünftig handeln.
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Evgeni, danke. Matthias, wird sich an eurer Strategie irgendetwas ändern in den kommenden Jahren? Ja, die kurze Antwort ist nein. Mein Herz ist weiter beim Umwidmen. Ich wollte als Abschlussstatement eigentlich sagen, weil ich schimpfe schon auch ab und zu auf die Politik und auf die Bauordnung und auf die viel zu vielen Vorschriften und so weiter. Und da muss ich wirklich sagen, ausnahmsweise muss ich auch mal was loben. Das mit der niederösterreichischen Bauordnung, das der Evgeni am Anfang erklärt hat, ist wirklich ein ganz großer Schritt in die richtige Richtung, dass du nicht, wenn du irgendwas angreifst, sofort das ganze Gebäude auf
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Neubaustand machen musst. Ich finde, ein kleiner Appell an mein Wien: Schaut euch das mal genauer an. Kann man sich da nicht was abbeißen? Ja, Matthias, danke. Es braucht, wie wir gesagt haben, es braucht seine Zeit. Aber es tut sich etwas und vielleicht bei unserem nächsten Zusammensetzen hat sich schon wieder noch mehr getan. Jetzt auf jeden Fall möchte ich mich bei euch bedanken, dass ihr heute Zeit gehabt habt, noch vorbeizuschauen. Oder es ist ja eigentlich schon wieder, es sind ja Sommerferien. Auch wir gehen in die Sommerferien. Wir machen jetzt mal Pause bis zum, ich glaube bis zum 8. September. Auf jeden Fall, wir melden uns rechtzeitig wieder.
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Wir vier bedanken uns, dass Sie dabei waren. Wir vier wünschen Ihnen nicht nur einen schönen Nachmittag, sondern auch gleich einen schönen Sommer. Wiedersehen. Wiederschauen. Wiederschauen.
