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um 17.30 und nicht wie sonst um 16 Uhr. Sie können allerdings, wollte ich noch dazu sagen, bisschen auch zu IMO-Live. Wir haben seit April 2025 das IMO-Live, heute die 208. Sendung. Sie können sich alle Sendungen die wir bisher gehabt haben, auf der unabhängigen Immobilienredaktion anschauen. Es ist tatsächlich eine, man kann sagen, ein Zeitdokument der Immobilienwirtschaft. Das sind jetzt fünfeinhalb Jahre. Zeitdokument heißt natürlich auch immer, dass wir absolut aktuell sind mit unseren Themen. Und unser heutiges Thema natürlich natürlich Learnings aus der Krise.
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Dazu haben bei uns zu Gast, ich darf gleich da links begrüßen, eigentlich ist es so. Ladies first und in alphabetischer Reihenfolge Martina Hirsch, Geschäftsführerin Esreal. Hallo Martina. Birgit Kraml, Partnerin bei DLA Piper Weis-Tesberg. Hallo Birgit. unser Gastgeber hier in den Räumlichkeiten der BDO Wolfgang Mader, Partner bei BDO natürlich. Und Christoph Schäfer, Geschäftsführer von CASO. Christoph. Bevor wir noch starten, kurzer Hinweis. Wenn Sie Fragen haben, wenn Sie irgendwelche näheren Erläuterungen haben wollen,
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oder irgendwas noch eine zusätzliche Frage haben, dann melden Sie sich, zeigen Sie auf, stellen Sie die Frage und unser Publikum, unser Podium wird Sie natürlich beantworten. Wie immer starten wir auch bei unserer Premiere, bei IMO Live Live bei BDO, starten wir mit unserer Einstiegsrunde. Und Martina, wir haben ja wieder einen Vorgespräch gehabt und du hast eben gemeint im Vorgespräch, man muss da schon in dieser ganzen Situation, die wir im Augenblick haben, Wohnen und Gewerbe voneinander trennen. Ja, das ist das eine. Und das andere ist, es gibt natürlich auch die
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regionale Unterscheidung. Das heißt, in den Regionen unterscheiden wir einmal das Sentiment. Wie geht man auf diese Krise zu? Wie geht man damit um? Wie richtet man den Blick nach vorne? Welche Partner habe ich, um das umzusetzen? Und ja, wir als Israel sind ein Immobiliendienstleister, wir sind vorwiegend im Privatkundenbereich tätig und das in ganz Österreich. Und zusammen mit den Sparkassen und der Erste Bank sehen wir, die Regionen anders ticken, weil die Struktur anders ist von Eigentums- und Mietquote. Wir sehen, dass es einen Unterschied macht, geht es um Bestandsimmobilien,
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sprich gebrauchte Immobilien Wohnungen, Einfamilienhäuser oder geht es um den Neubauerstbezug. das sind so die ganz großen Unterschiede. Bei den Privatkunden stellen wir fest, dass zum Glück 25 das Sentiment wieder positiver ist in verschiedenen Bereichen. der Miete wissen wir es da gibt es eine starke Nachfrage, aber auch bei den Kauftransaktionen. Die Sparkassen, die sagen uns in den Regionen, dass da das Durchschnittsticket einfach auch wieder größer ist. Die Lohnerhöhungen der letzten zwei Jahre haben sich niedergeschlagen. Das heißt, die durchschnittliche Finanzierung, die ein Privatkunde aufnimmt,
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die ist um die 50.000 Euro höher als noch vor einem Jahr. Das ist gut. Die Leute kommen auch wieder, sie trauen sich auch wieder. Und ja, im gewerblichen Bereich, da gibt es noch einige Hürden würde ich sagen. Das hängt dann mit der regionalen Fördersituation zusammen und mit der Preissituation. Den gewerblichen Bereich kommen wir dann auch noch stärker zu sprechen. Ich glaube, am Wochenende warst du in Vorradlberg und du ja gesagt, da ticken ja die Uhren auch ein bisschen anders oder von den regionalen Unterschieden gesprochen. Ja, dort ist einfach der Zug zum Eigentum stark. Auch wenn wir in unserer Marktforschung im heurigen Jahr
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gesehen haben, dass selbst dort die Nachfrage nach Mietwohnungen jetzt größer wird. So ist doch dort der Heuselbauer und der Eigentumsinteressent vorherrschend. dort sehen wir, dass die Nachfrage deutlich gestiegen ist und auch die Transaktionen. Da reden wir von einem Plus von 30 Prozent bei den Wohnimmobilien und da aber allerdings vor allem im Bestandsmarkt. Und wir reden auch von Kaufpreisen nicht mehr bis 400 oder 500.000 Euro wie im vorletzten Jahr und im letzten Jahr, sondern auch Immobilien bis zu 700, 800, 900.000 Euro drehen sich drehen sich innerhalb von zwei bis
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drei Wochen und es gibt wieder zwei oder drei Kaufanboter. Das heißt, hat sich tatsächlich schon Deutliche Verbesserung in diesem Bereich geändert. Das ist einmal jetzt der Wohnbereich. Jetzt, Wolfgang, wie schaut die aktuelle Situation bei euch aus auf eure Kunden bezogen? Also wir haben als Kunden relativ viele Developer und da schaut es leider noch immer. Also es ist natürlich unterschiedlich von Kunde zu Kunde, aber in Summe nicht so gut aus. Also wir haben immer wieder neue Anfragen zu Restrukturierungen, weil eben es sich in Summe. Also die haben dann vielleicht noch bis jetzt durchgetaucht
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oder bis vor einiger Zeit. Aber es ist dann jetzt auch bei denen, ursprünglich vielleicht besser und mit mehr Eigenkapital finanziert waren und nicht so aggressiv finanziert waren, jetzt auch nicht mehr ausgeht. Und ja, sind da sehr viele mit Verhandlungen mit Banken, dass man einerseits Einzelprojekte finanziert. Da sind jetzt auch die Anforderungen von den Banken größer geworden. Also Beispiel, dass jetzt Fortbestehensprognosen häufiger verlangt werden, auch auf Einzelprojektbasis. Und eben viele, in einer Restrukturierung sind, sind kurz vor der Insolvenz, weil einfach auch operativ in den Holdings,
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in der operativen Gesellschaft das Geld ausgeht, weil auch wenn jetzt die Verkäufe besser geworden sind, es ist noch immer zu wenig, um eben auch die aufgestauten Schulden hier abzubauen. Also jetzt haben sich einfach durch die nicht erfolgten Verkäufe, die Zinsen, die Schulden jedes Jahr jetzt erhöht. Und die Banken werden da auch immer ungeduldiger, wenn man so will. Also wir kämpfen da gerade an allen Fronten. Danke mal für die erste Einschätzung. kommen ja dann auf diese ganzen auf die Themen dann noch im Einzelnen genauer. Birgit, mit welchen Themen habt ihr aktuell zu tun? Ich glaube, kann mich da ein bisschen anschließen.
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Ähnlich wie Wolfgang gesagt hat, durchaus auch mit Restrukturierungsthemen, Insolvenzthemen, Gläubige unterstützen, wie man sein Geld wieder bekommt. Developments, die in der Insolvenz sind, mal retten oder weiterführen. Ganz viele solche Themen. dann natürlich, sag ich jetzt mal opportunistisch, klingt jetzt blöd, aber aus den Insolvenzen jetzt sehr viele Interessenten, auch viele Investoren, die Interesse haben an interessanten Projekten die derzeit am Markt sind. Also es tut sich transaktionsweise da vor allem aus Insolvenzen gerade recht
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Viel. Also man nähert sich sozusagen. Gezwungenermaßen, die in Insolvenz wird., Preislich nähert sich an. Na ja, es sind Bieterprozesse, insofern weiß ich nicht, ob immer das dabei rauskommt, was man sich wünscht. Aber es ist der Druck da dass jetzt verkauft werden muss. Also insbesondere, wenn Insolvenz schon mal da ist, dann muss verwertet werden. In den meisten Fällen. Also in den wenigsten Fällen hast du genug Geld, dass du es dann wirklich auch weiterbringst. Oder ein Development weitermachst. Da brauchst du jemanden der sagt, okay ich steige ein und mach weiter.
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Viel Gedanke wird auch noch. Das sind genau die Themen, die wir bearbeiten. Und jetzt kriegst natürlich die Frage, nachdem wir das gehört haben, auf der einen Seite Wohnen auf der anderen Seite Gewerbe. Sind wir jetzt schon aus der Krise draußen? Sind wir mitten drinnen oder stehen wir erst am Anfang? Wenigstens bin nicht nur ich der Negative, sondern auch meine beiden Vorredner haben das eher aus meiner Sicht diese jetzige Phase sehr gut umschrieben, weil der Zyklus ist noch nicht vorbei, leider Gottes. Und gerade bei der Restrukturierung und wir arbeiten ja in den einen oder anderen Fall auch zusammen,
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merkt man jetzt schon, zwar richtigerweise so wie du sagst, die Endverbraucher langsam zum Glück mit, ich glaube gar nicht, dass es die Kim-Verordnung war, die hier bisschen mehr Dynamik in den Markt gebracht hat, sondern einfach die feinenden Zinsen die hier den Endverbraucher dazu bewegt hat, wieder mehr zu investieren. Aber so wie der Wolfgang schon gesagt hat, das bringt halt den Bauträger zu wenig. Dass er die Zinsbelastung und die Vergangenheit aufholen kann. Das, auf der einen Seite gerade verstärkt wird, reicht aber noch nicht aus um diese Themen..
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Und die Indikationen vom Markt sind auch nicht so, dass ich sage, das wird sich in den nächsten paar Monaten ändern, weil die Fonds sind immer noch sehr zurückhaltend und das war schon der Antrieb. Das zwar stark auch natürlich der Endverbrauchermarkt, aber auch der Vorsorgemarkt und der Fondsmarkt, der hier Projekte überhaupt erst möglich gemacht hat mit Forward Deals und mit Finanzierungen, die sehe ich zurzeit überhaupt nicht. Die zwei größten Fonds in Österreich verkaufen hunderte Millionen Euro Assets. jetzt seitdem ich das kenne, was ich mir umgekehrt, dass die auch in schlechteren Zeiten gekauft haben.
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Dann gibt es wie wir gehört haben, weiterhin Insolvenzen, was das ganze Marktniveau drückt. Da dürfen wir das für uns in der Restrukturierung noch schwerer geordnet im geordneten Verkauf gute Marktpreise zu erzielen, weil daneben einfach Projekte im Insolvenzverfahren unter Anführungszeichen ausgerufen werden. Und dann kommen ein paar Leute hin und da gibt es sicherlich nicht den Idealpreis, den sich die Bank vorstellt. Und auch das ganze Investitionsklima, aber ich glaube, wird auch noch eine Frage von dir sein, jetzt da starten wir nicht an erster Stelle in Europa,
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da haben wir durchaus eine sehr große Last zu tragen. das wiederum spiegelt sich halt auch sehr stark im Investitionsklima in der Immobilienbranche Wider. Christoph, danke. Birke du wolltest schon was dazu sagen. Vielleicht zu den Fonds und Investoren. Ich was man jetzt viel sieht, sind also Privatsamilienvermögen, Die Jetzt zuschlagen. Und ich glaube, die Fonds waren sehr zurückhaltend, haben nicht mehr diese riesen Tickets, die es bisher gab. Forward Teals glaube ich sowieso nicht.
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Aber ich glaube, um ein bisschen Optimismus reinzubringen, dadurch, dass die Aktienmärkte ja auch nicht mehr so performen, wie man sich wünscht oder möglicherweise auch überbewertet sind, glaube ich, ist da schon wieder ein bisschen mehr das Geld da dass man sagt, man verlagert es wieder ins gute alte Betongold. Also ich glaube, dieser Trend kommt schon langsam zurück. Das war zumindest mein Eindruck. Ich war letztens in Frankfurt und habe da ein bisschen gesprochen mit Fonds etc. Und das war mein Eindruck dort. Also leichte Optimismus. Wobei ja die Family Offices vor zwei, drei Jahren keine Chance gehabt haben,
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da irgendwie durchzukommen aufgrund dieser Wahnsinnspreise. Und das ist ja mit auch ein Grund, warum sie im Anblick einkaufen, weil sich das Ganze auf einem normalen Niveau wieder einpendelt. Und weil sie vor allem die Finanzierungen oft nicht brauchen oder nicht in dem Maße, wie es andere brauchen.. Christoph. Stimmt, absolut. Ich fürchte nur, dass die internationalen Fonds langsam aber sich einen relativ weiten Bogen um Österreich herum machen, weil das sage ich jetzt mal, volatile politische Geschehen bei uns mit Meinungsäußerungen und relativ kurzfristigen Änderungen der Rahmenbedingungen
14:18
natürlich Gift sind für internationale Investoren. Und es ist ja unser kleiner, feiner österreichische. Und eigentlich haben wir drei Märkte, die für Investoren interessant sind. ist Wien, Graz und Salzburg. Sonst glaube ich, spielt sich eher weniger am Investitionsmarkt ab. Und auch da muss man einmal die... Es sind erstens einmal die Renditen verglichen mit anderen uns umziehenden Ländern viel geringer. Und der Markt ist auch ein geschlossenerer Und wenn das jetzt noch Dazukommt, fürchte ich, wird es noch schwieriger, hier große Tickets an Land zu Ziehen.
14:59
Man muss ja schon dazusagen, dass die internationalen Fonds sich ja schon aus Wien und Österreich weggehalten haben. allem, ja das Mietrecht immerhin nicht ganz verständlich war. Es war dick und unverständlich. muss man natürlich auch dazusagen., aber bitte Birgit ja. Ich glaube Deshalb das große Interesse an der Asset Classy Hotel im Moment. Okay, danke. werden wir dann auch noch aufgreifen. Ich wollte jetzt aber den Wolfgang fragen. Wolfgang, wie siehst du das? Welchen Anteil hat unsere politischen Entscheidungsträger an der aktuellen Situation?
15:39
Ich glaube, was die ganze EU angeht und auch bei uns, dass jetzt hier ein bisschen zu spät gegengerodert wurde. Ich in Österreich war ja alles variabelverzins, das war jetzt nicht von der Politik getrieben. Aber wie dann die Krise und der Zinsanstieg gekommen ist, anstatt dass man jetzt schon von der Endverbraucherseite stützen hätte können. ist zum Beispiel in anderen Ländern passiert, ist das bei uns nicht passiert. Daher die Endverbrauchernachfrage gering war. Und mit der Kim-Verordnung, die kann man jetzt per se, vielleicht ist die per se gar nicht so schlecht in einer gewissen Regelung, aber zeitlich halt ein Wahnsinn.
16:16
Ich, ich genau in der Zeit, wo sich die Leute eh schon schwerer leisten können, aufgrund der Zinsen dann noch die Regeln verschärfe, dann bricht die Nachfrage noch mehr ein. bei der Bankenaufsicht auch das Gleiche, dass man dann in der Krise jetzt noch einmal die Regulateure verschärft für die Banken, anstatt dass man es schon vorher gemacht hätte und damit eigentlich die Krise verschärft. Und ich glaube, da haben wir einfach von diesen ganzen Regularien, zumindest auf der zeitlichen Schiene, man hätte das entweder früher machen sollen oder dann nicht so radikal, aber das war genauso prozüglich quasi.
16:54
Die haben wir auch in unserem Vorgespräch die Variante aufgebracht, dass man die Kim-Verordnung vermutlich nicht für die Privatpersonen gebraucht hätte, sondern für die Projektentwicklung. Also, man hat ja eigentlich dadurch, dass man die Privatpersonen so wie Schnitten hat, hat man das ja eigentlich noch einmal komplett verzerrt. An die erwischt es ja am wenigsten unter Anführungszentren Ja, ich erinnere mich da an 22, wo in unserem Haus tatsächlich auch Runden stattgefunden haben von Vorständen, wo überlegt wurde, wir wissen und kennen unsere Kunden,
17:35
in den letzten ein zwei drei Jahren variabel Verzinstkredite aufgenommen haben. Soll man die jetzt proaktiv kontaktieren, weil nicht, dass sie uns die kippen. Und das Spannende war bei den Privatkunden und Privatkundinnen, da ist das nicht passiert. Da hat man gesehen und das hat auch Vorstände überrascht, da wurde dann der Konsum einfach eingestellt, sprich zweites Auto, Urlaub etc. Dann hat da mal jemand aus der Familie mitgeholfen und das zusammen mit den Möglichkeiten, die die Bank hat von Stundungen etc. hat den Privaten über diese Zeit recht gut drüber geholfen.
18:15
Das heißt, hat in dieser Situation, siehst du einfach, wenn man als Bank, weil wir kommen jetzt dann auf das Thema Banken und Developer ja dann zu sprechen. Wenn man als Bank proaktiv auf die Personen zugeht, dass sie sehr wohl bereit sind zu sagen, okay, wir finden eine Lösung. Ja Das ist auch zu wichtig. Das Eigentum ist zu wichtig, als dass man es dann wieder aus der Hand gibt. Was mir aber wichtig ist, schon die Berichterstattung und diese Dramatik mit der das dann immer populistisch in die Medien getragen wird, führt natürlich dazu, dass selbst jene, die es sich leisten könnten, nicht kommen und sagen,
18:53
ich überlege mir zu finanzieren. Und das haben wir gesehen, dass viele, die Sparquote ist gestiegen, aber viele sind nicht gekommen und haben sich gar nicht getraut anzufragen um eine Finanzierung, weil sie in den Medien immer wahrgenommen haben. Na, ich kriege keine Finanzen, ich brauche gar nicht kommen. Genau. Und deshalb ist mir und dem Hinweis von positiv und negativ nehme ich auf immer so wichtig, gerade für Privatkundinnen und Kunden dieses positive Sentiment zu transportieren, zumindest zu kommen und zu schauen, kann ich nicht doch Eigentum mir ermöglichen, statt in eine Miete zu gehen,
19:29
die mittlerweile schwer zu bekommen ist und sehr teuer geworden. Vor allem hat man ja auch im Anblick, Martina, die Konkurrenz durch die institutionellen Fonds, die sonst immer große Projekte gekauft haben, die fällt da jetzt auch in gewisser Weise weg. Richtig, genau. Also es ist jetzt möglich als Eigennutzer schöne, gute Dinge zu kaufen, auch tolle Projekte, die in einem wunderbaren Zustand vorhanden sind. Und man kann jetzt wählen und es gibt einen Spielraum und deshalb ja, genau. Aber ich weiß schon, hier sitzt die Developer-Ecke. Ich bin einfach hauptsächlich mit Privatkunden befasst. Und da gibt es einfach den großen Unterschied.
20:10
Wir sehen das auch in unserem Haus, dass viele viele Wohnbauprojekte jetzt bei uns landen, neu eingepreist werden müssen und dann vertrieben werden müssen, weil so wie sie derzeit dastehen, wird die Luft dünn und da muss man was tun. Und wenn es nicht in Miete gedreht werden kann, dann muss beim Verkaufspreis was passieren, weil sonst wird es nicht werden. Ja, jetzt sind wir natürlich, also wir wissen, Banken und Privatpersonen, versucht sich zu einigen. Ja, Christoph, Banken und Developer versucht man sich auch zu einigen, ist aber um einiges schwieriger in derzeitigen Situation. bei einigen Umstrukturierungen bist du ja also
20:52
maßgeblich dabei. Ja, sind zurzeit doch einige Fälle und sehr interessante Fälle. Das große Problem ist primär im Wohnbereich bei Bauträgern. Und hier muss man schon ein wenig zwischen dem Zinshausbereich und dem Developmentbereich unterscheiden. Es war auch eine unterschiedliche, teilweise unterschiedliche Finanzierungsstruktur, die da auch von den Banken auch proaktiv glaube ich, so gesehen wurde. Bei den Wohnimmobilien und gerade bei den Zinshäusern hat es
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den eklatantesten Preisverfall gegeben am Markt. Ich rede jetzt primär Ostösterreich und in den Ballungsräumen. Und das merke ich schon in den letzten paar Monaten der Backstop bei den Banken dazu, dass hier nach Ablauf der zwei Jahre eben bei den MPLs auch eine Eigenmittelunterlegung kommen muss. Und dadurch werden doch mehr Immobilien auch verkauft. Es ist auch jetzt die große Frage bei uns in den Restrukturierungen, gehe ich weiterhin auf den Gesamtverkauf, der eigentlich weniger Sinn macht betriebswirtschaftlich als
22:16
der Einzelabverkauf, weil einfach so wie du sagst, die Wohnungen wieder attraktiver werden und die Leute sich das leisten können. Und deswegen ist der Einzelabverkauf bonitätsmäßig gesehen besser, allerdings dauert auch länger. Und auf der anderen Seite ist eben der Backstop, der dagegen läuft. Und ein großes Problem sehe ich auch noch. Es ist ein wenig der Teufelskreis, in dem sich der Bankenmarkt auch befindet, die extreme Zurückhaltung vor allem von Primärbanken bei der Vergabe neuer Kredite macht es natürlich noch schwieriger,
22:57
solche Immobilien dann auch veräußern zu können. Also da beißt sich ein bisschen die Katze in den Schwanz zurzeit. Und muss irgendwann einmal aufgelöst werden, dieses Thema. Und bevor wir das nicht haben, fürchte ich, wird es noch weiterhin eher schwierig werden, vor allem bei den Globaldeals, wenn ganze Häuser und Liegenschaften verkauft werden. Christoph danke. Wolf, und du hast so genick bei dem Backstop., Weil da was der Christoph gemeint hat mit das Problem eben, die anderen Banken, ich will das Projekt verkaufen, welche Bank finanziert das dann für den neuen Käufer? Da kann mich eine lustige Situation erinnern,
23:37
wo wir mit circa 20 Banken zusammengesessen sind, gesagt haben, na gut, wenn man das jetzt um den Preis verkauft, die Bank A hat den Herkart, dann ist das ein günstiger Kaufpreis, wer von euch würd's denn finanzieren? Und dann sitzen 20 Banken da und alle schütteln den Kopf. Und da sieht man ja, da wäre schon der Preis sozusagen vernünftig gewesen. Aber es wollen halt alle Banken ihr Exposure verringern. Ihre Immobilien Exposure, also reduzieren ihr Obligo. Und damit haben die einfach grundsätzlich teilweise wenig Interesse etwas zu finanzieren und wollen nur raus. Und dann ist eben das Problem für den, es verkaufen will,
24:13
vielleicht ein Developer, der ein bisschen in der Krise ist und sagt, okay, ich verkaufe jetzt das Projekt, ich krieg keine Ausbaufinanzierung von der Bank, obwohl sich das Projekt vielleicht rechnet. Dann Alternative, ich verkaufe zum das baugenehmigte Projekt. Dann wird aber dann, dann ist eben der Kaufpreis auch deshalb schlecht oder schwierig, schnell zu verkaufen, weil es eben auch die anderen Banken dann nicht finanzieren. Aber dann befindet uns ja irgendwie so in so einer, also wir stecken in gewisser Weise fest, wenn man das so Will.
24:54
Also ein bisschen sehr vielleicht oder zumindest noch eine Zeit lang. Ein Kollege von der Martina, Hubert Fröstl, schon vor einem Dreivierteljahr ja, auch bei Emo Life hat er gesagt, er befürchtet, und da stelle ich jetzt mal so in die Runde, dass die Banken weil du hast gesagt, sie versuchen jetzt ihre Immobilien zu reduzieren, dass sie dann plötzlich im Herbst, ist jetzt demnächst, wenn man das so will, viele Immobilien auf den Markt werfen, um einfach um das Ganze mal zu säubern. Birgit, seht ihr die Gefahr oder Wolfgang, seht ihr die Gefahr auch so, wenn man sich jetzt ein bisschen mit seinen Mandanten
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abspricht und hört Ja, ich glaube, wir haben uns ja alle gewundert, dass die Banken bisher überhaupt so lange stillgehalten haben oder? Das österreichische System. Ja, ich glaube, da sind mehrere Faktoren, unter anderem liegt es an den Bewertungen, weil da müsste man sich eingestehen, dass möglicherweise die Bewertungen viel zu hoch angesetzt waren. Und dann, ist ja, es klingt ja alles immer sehr schön auf dem Papier und man hat Sicherheiten, wenn es hart auf hart kommt, ist es ja gar nicht so einfach, so etwas zu verwerten, weil welche Möglichkeit hat die Bank? Entweder man einigt sich und versucht das irgendwie schön
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am Markt abzuverkaufen, das wäre natürlich das Wunschszenario, das sehr schwierig ist. Oder ich gehe in die Zwangsversteigerung, aber dazu brauche ich mal einen Titel. Das heißt, die Bank muss das mal einklagen. Dann habe ich, das zumindest meine Erfahrung und ich glaube, ihr habt es auch öfter solche Erfahrungen, ja auch Developer, die sich sehr dagegen wehren aus verschiedensten Gründen. Das heißt ich streite mich mal vor Gericht mit Einwendungen etc. Gegen diesen Anspruch, bis ich dann endlich meinen Exekutionstitel habe, bis dann endlich das Exekutionsverfahren da ist und der Zwangsversteigerungstermin,
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vergehen Jahre. Das heißt, es ist gar nicht so schnell hinzubekommen, dass ich sage, ich veräußere es. Die andere Alternative wäre, den in Insolvenz zu schicken, auch das wollen viele Banken gar nicht. Das auch nicht so einfach und auch da ist es ja dann wieder ein Feierseel und kommt möglicherweise nicht das raus, was im Grundbuch steht, was eigentlich mein Anspruch wäre, mein Ausdrundungsanspruch., Ja., jetzt will mich interessieren, habt ihr so irgendwie Erfahrungen, merkt ihr dass sich vielleicht die Banken, was ja sinnvoll wäre, absprechen und sagen, tu was auf, wir müssen da aber jetzt vorsichtig sein.
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Christoph greift zum Mikrofon, Wolfgang lächelt schon, bitte. Ja das glaube ich auf jeden Fall und das ist auch sinnvoll. Also wir haben, ich habe in meinen zwei Hauptrestrukturierungen 16 Banken und wir sitzen zusammen. sind natürlich gibt es innerhalb der beiden Hauptsektoren in Österreich eine gute und einen wichtigen Informationsaustausch aber die ist gerade in meinen zwei großen Restrukturierungen auch über die Sektoren hinweg glaube ich, eine gute Information und eine Informationsweitergabe und vor allem ist es ja so, ich kann mein Problem oder meine Immobilien nicht singulär
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für mich betrachten. Ich bin in einem Markt, der sehr stark abhängig ist von anderen und ich glaube, wir kochen alle mit Wasser und ob die Adresse ungerade oder gerade ist oder ob zwei Häuser dazwischen ist, es ändert sich fundamental nichts an der Immobilie und an der Problemstellung und damit sind wir eigentlich alle im Boot und ich glaube schon, das was du gesagt hast, hat, das war und ist den Banken bewusst, das ist in einem Insolvenzszenario, ich sage es immer sehr flapsig, dass sie nicht mal mehr am Beifahrer sitzen, sondern eigentlich, wenn überhaupt hinten in der zweiten Reihe sitzen. Kofferraum ganz zu Schweigen.
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Oder Kofferraum, das heißt, sie sind da gar nicht in den Prozess mehr so stark involviert als in einer Restrukturierung, wo sie durchaus noch den Fahrplan mit vorgeben und das in einem ruhigen und einem strukturierten, gemeinsam mit Beratern und mit Maklern hier versuchen, den bestmöglichen Preis zu erzielen. Und das funktioniert zu 100 Millionen Prozent nicht in einem Insolvenzszenario. Ja, ich darf da kurz einhaken, die Bank hat ja auch das uralgene Interesse, dass es eben diese Auswirkung auf den Gesamtmarkt begrenzt
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bleibt, denn jede weitere Insolvenz die publik wird, führt dazu, dass der Kunde, wenn er sich ein Bauprojekt anschaut und es ist vielleicht noch nicht ganz fertig, sich nicht drüber traut, weil er nicht weiß, wird es fertig gebaut, darf ich in dieses Neubauprojekt investieren. Das heißt, diesen Weg gemeinsam zu gehen und den auch geordnet und ruhig gemeinsam zu gehen. wenn man sich die Zeit nimmt, auch über den Einzelvertrieb, macht einfach in vielerlei Hinsicht Sinn, weil sonst der Kunde wieder sehr zurückhaltend wird und sehr vorsichtig wird und das Angesparte nicht investiert. Und Vorsicht ist ganz schwierig jetzt.
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Diese Zurückhaltung, diese Unsicherheit, die wir da im wirtschaftlichen Bereich sehen und wenn dann noch die Regulatorik dazukommt, Ist Es überhaupt zu Viel. Ich will da noch ergänzen, indem das Problem jetzt wieder auf den Developer bezogen, dass er früher hat man ja relativ rasch die Vorverwertungsquote bekommen, also man hat quasi die Baugenehmigung, bekommt, verkauft das, stellt das online, dann hat man nach einem Monat schon einen Teil der Wohnungen verkauft gehabt, wo es nur einen Plan und eine Baugenehmigung gegeben hat und das war wiederum oder ist dann die Voraussetzung für diese hohe Bankfinanzierung.
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Und jetzt, so wie du gesagt hast, der Kunde, der Endkunde kauft das nicht vom Plan weg. Ich habe letztens wieder einen Freund von mir, mich gefragt, soll ich, das ist ein guter Preis, ja das schaut gut aus, soll ich das kaufen? habe gesagt, dann schau dir mal an, wer der Developer ist, dann war das ein Schwindliger, ich habe gesagt bitte nicht. Und damit bekommen aber die Projekte die eigentlich gut sind, nicht diese Vorverwertungsquote zustande, mit der sie dann eine Bankfinanzierung bekommen würden. Man Müsste dann mehr Eigenkapital zuschießen, damit sich das wieder aus der Sicht der Bank sozusagen
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ausgeht und das gibt es aber nicht, Eigenkapital, außer es kommt zu neuen Eigenkapitalgebern, weil eben die Developer eh nichts mehr oder nicht mehr viel haben. Wolfgang, danke. Herr Christoph man hat immer wieder gehört, dazu, also was für hohe oder wie wenig Eigenkapital eigentlich in vielen Käufen drinnen gesteckt ist. Man gehört von 100 Prozent Fremdfinanzierung, 110 Prozent. Hast du das auch so wahrgenommen oder ist das mehr so, ist ein Unterschied zwischen Developer und Miet Nein, da ist schon ein großer Unterschied und deswegen hat
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man auch gesehen, die zu Beginn das Problem bei den Zinshaus Entwicklern oder Zinshauseigentümern begonnen hat. Weil dort wurden bis zu 110 Prozent sprich auch noch die Baunebenkosten mitfinanziert, natürlich auch variabel finanziert und dann auch noch unter Anführungszeichen nur mit dem mit der Wertsteigerung, hat eigentlich den ganzen Business Case noch sich in sich rechnen lassen. Da waren die Bauträger eher konservativer. Noch dazu in zwei Phasen, was das Risiko noch einmal für die Banken und für alle
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reduziert hat, weil es ist zu Beginn einmal die Grundstücksfinanzierung gewesen. Da hat man mal geschaut, ist es gewidmet, ist es nicht gewidmet. Darüber hat sich sehr stark die Einkapital-Fremdkapitalquote definiert und dann ist man halt mit Erlangung der Widmung hat man wieder ein bisschen was ziehen können vom Kredit und dann mit der Baugenehmigung und dann mit dem so wie du gesagt hast, mit der Vorwertung. Und ich habe es gesehen, um auch auf das Thema das noch überzuleiten. Ich habe gesehen im Zinshausbereich oder das sogar, manchmal ungewidmete Grundstücke mit
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Mezzanine-Kapital, also das Einkapital finanziert worden ist. Und das ist ja wieder jeder Logik, weil eine Mezzanine-Kapital-Hochverzins ist eigentlich nur sehr kurzfristig sinnvoll, aber nicht für eine langfristige Projektentwicklung, wo ich noch nicht einmal die Widmung habe. Also da hat es schon Unterschiede gegeben, unterschiedliche Risiko-Einwertungen und das ist doch ein massiver Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Zinshausentwickler gewesen. Vielleicht noch ergänzend, nur dass es auch fürs Publikum klar ist,
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wenn wir von Eigenkapital sprechen, das eben oft die 20% Eigenkapital-Quote war mit Mezzanine-Kapital mit 12% Verzinst oder 9% damals und das war dann das Eigenkapital. Und da sieht man ja, sobald sich das allein auf der Zeitachse etwas verzögert, kann sich es nicht mehr ausgehen, weil wenn ich ein Jahr mehr 9% zahle, dann gibt es noch eine Haftung der Holding und dann wird es auch für die ganze Gruppe, das schlagt dann quasi durch, auch wenn es nachrangig ist, ist das halt für den Fortbestand seiner mobilen Gruppe dann schwierig. Hat auch in unseren Restrukturierungen die gesamte Restrukturierung extremst
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verkompliziert, weil ich dort jemanden habe, der zwar oft nicht besichert oder im Rang hinter der Bank ist, aber trotzdem mit Daumen rauf oder Daumen runter die gesamte Restrukturierung zur Fall bringen kann und da reden wir doch von 10er Millionen Beträge, wo dann auch die Banken lernen haben müssen, naja auch wenn er nicht besichert ist. Ich kann nicht einfach drüberwischen und drüberfahren und sagen, der geht mir nichts an, sondern auch den habe ich in eine Restrukturierung mit einbinden müssen und das war von institutionellen bis zu Friends and Family, eben unter Anführungszeichen wo der Bauträger gesagt hat das
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funktioniert eh alles und der hat ihm ohne großes Verträge und so Geld geboten. Also das sind dann doch Rahmenbedingungen, die dann in so einer Restrukturierung nicht immer einfach und ohne Emotionen zu lösen sind. Und auch wo es vertraglich vermutlich wenig Abstimmungen gibt, sondern das war halt mehr oder weniger haben Die Juristen eher weniger zum Lesen gehabt, war nicht viel. Sag dir geht es, die Martina hat gesagt, wenn es zu Problemen kommt, die Privaten sind eher, also sind bereit, auch da etwas zu unternehmen, auch mit der Bank zusammenzuarbeiten.
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Warum erfolgt eigentlich der Verkauf bei solchen Immobilien oder warum erfolgt das eigentlich für Dibelo immer so spät, dass zu den Banken dann geht? du das oder man wartet ja immer noch zu, ob es nicht eh noch besser wird in der nächsten Zeit? Ich glaube, das ist eher eine Frage, eine psychologische Frage oder? Na Ja. Ja, weil die Hoffnung stirbt zuletzt. Ich habe mich heute extra grün angezogen, weil wir sprechen immer die Learnings der Krise und ich glaube einfach, man auch nicht, weil man abwarten wollte, weil man ja auch nicht anverkaufen will und auch nicht seine besten Assets verkaufen will, wenn es einem schlecht geht,
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sondern noch immer hofft, dass man was behalten kann. glaube, es also ist ja nicht schlecht. Ich glaube, dass es sehr sehr menschlich ist. Und ich glaube, gerade solche Krisen und diese ganze Debatte, die hier geführt wird, letztendlich eine sehr, hat viel auch mit Psychologie zu tun und mit diversen Eigenschaften von den Akteuren, weil ich habe, unlängst mit euch gesprochen. es ist auch so Unternehmen, die intern so jemanden haben, sage ich mal wie mich, so einen Juristen, der so pinnibel genau ist und vielleicht nicht so bisschen risikowert.
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Aber denen geht es besser, weil da hast du einfach so einen Stabilisator drinnen, sagt, Ja, ja. Rechnen wir mal, Burk, was wäre, ich denke halt auch immer so, was wäre das Worst Case? Preise ich das ein? Natürlich, wenn ich super erfolgreich sein will. Und es geht ja auch oft nur gerade in solchen Zeiten wie diesen. Und ich glaube, wir sind ja nicht aus der Krise draußen. Wir sind gerade in so wackeligen Zeiten unterwegs. Ja, geopolitisch alles. Keiner weiß, in welche Richtung es geht. Du hast angesprochen, die österreichische Politik, komm'on, überall, weltweit.
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Schau dir Frankreich an was da Ist. Die haben es besonders heftig. Also wir brauchen über den Atlantik schauen. es ist ja überall instabil. Und ich glaube, das sind lauter Faktoren, auch das ist wieder sehr menschlich, wo man sich denkt, es tangiert mich jetzt nicht so direkt, mische ich mal drüber. Aber wir wissen nicht, wie die Inflation weitergeht, wie die Kosten sind, Rohstoffpreise, Energie. Es ist alles unsicher im Moment. Ja und das macht es ja auch dann... Das macht es ja noch schwieriger. jeder sagt ja, vor drei Jahren oder vier Jahren, so was gewesen ist, sagt, okay, das riskiere ich,
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weil rennt eh alles, es geht immer bergauf. jetzt in der jetzigen Situation ist man natürlich weitaus vorsichtiger. Und das wird auch glaube ich, die Interessenten einschränken. Also die Anzahl der Interessenten. Ja, also das hat hier auch die Martina gesagt vorhin, also die Leute sparen ja das ist ja immer so ein Zeichen, wenn Ungewissheit ist, dass man lieber sagt, okay, man hat so einen Notkurschen. ich glaube, ja. Ich glaube auch das ist ganz natürlich. ich möchte zwei Dinge aufgreifen. Einerseits ist es so dass wir ja seit 2020 in einer Unsicherheitsphase sind und uns immer von halb Jahr zu
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halb Jahr vorhandeln. Jetzt ist in unserem Konzern, so wie in anderen auch gerade Planungsphase und Budget. Und man denkt wieder fünf Jahre voraus, wenn man fünf Jahre zurückdenkt und sich anschaut, was da alles passiert ist. Und es gab aber schon auch seit Ende 22 immer gute wirtschaftliche oder regulatorische Hoffnungen, die man sich machen durfte, wo man sich hingehandelt hat und sich gedacht hat. wenn das eintritt und das steht in Aussicht, dann wird es wahrscheinlich wieder ein bisschen besser. Leider zeigt der Rückblick und das ist immer einfacher, dann zurückzuschauen, dass es viel langsamer ist,
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dass es viel länger dauert, als wir gedacht haben, weil aber auch immer wieder was dazukommt. Es kommt das Thema Zölle dazu, wo man nicht weiß, inwieweit sich das wieder wirtschaftlich auswirkt. Und diese Dinge machen zusätzliche Unsicherheiten. Du hast doch gesagt im Vorgespräch, Ruhig Blut, es geht langsamer als gedacht. Ich auch schon älter und stelle fest, Zeit manchmal einiges Gutes bewirkt. Schnell ist nicht immer gut.
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Ich wiederhole die Frage, weil man hört das natürlich nicht und will auch gleich anbieten, wenn Sie von Ihrer Seite Fragen kommen, können Sie natürlich auch in der Zeit aufzeigen und die Frage stellen. Jetzt habe ich Sie fast vergessen. Nein, es gibt es typische Fehler? Gibt es für die gibt es die richtigen typischen Fehler? Und damit kommen wir dann auch schon jetzt auch intensiver zu den Themen Learnings aus der Krise. Gibt es so typische Fehler? Ich glaube, der typischste Fehler, nicht nur die Projektentwickler, sondern auch gemeinsam die Banken zusammen gemacht haben, war einfach die starke Variable die
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Variabelfinanzierung. Damit hat man wirklich voll diese Krise mitgenommen. das war in der Retrospektive betrachtet, war es durchaus. Hier ist vielleicht der falsche falsche Ausdruck, aber durchaus das überoptimieren von Businessplänen, dann natürlich auch diese Wertsteigerungen inhärent gehabt haben., und damit. Also Das glaube ich ich glaube, die meisten und das, das ist halt dann doch von den gestandenen. Das war ein bisschen mein Eindruck, eigentlich ein konservativer Projektentwickler hat in den letzten 15 Jahren wenig machen können, weil da ist jeder daherkommen,
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hat irgendein Grundstück gekauft, hat dort einen Baum gefällt und hat es um 30 Prozent fünf Monate später wieder teurer weiterverkauft. Ist jetzt ein wenig flapsig und überspitzt gesagt, aber das Klassische. Ich schaue, was ist das Beste für einen Kunden und das entwickle ich. Ich mache eine gescheite Marktstudie und so was. Das langsame, behutsame entwickeln eines Projektes ist immer stärker in den Hintergrund getreten. Und es war immer das schnelle Flippen sagt man so schön. Und den Banken war es recht, die haben immer wieder die Bereitstellungsgebühr und die ganzen Gebühren. Ich wusste in einem halben Jahr finanzieren vielleicht sogar
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den Käufer auch noch einmal. Also das war schon ein Business Modell, das für alle recht angenehm und schweinig War. Wobei man muss noch dazu sagen, wenn ich jetzt natürlich ein Developer bin und ich hab das das haben wir eben im Vorgespräch auch gesagt und ich stehe jetzt da und suche meinen Unternehmer mit den 50 60, 70 Leuten weiterzutragen und der Banker was ich ja auch von einigen gehört habe, von eigenen Projektentwicklern und der Banker sagt, sie brauchen sich da keine Sorgen machen, die Zinsen steigen sicher nicht die nächsten fünf, zehn Jahre. Was wird man dann machen? Dann wird man sich nicht hinsetzen und sagen,
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ich glaube schon, dass sie steigen und machen das lieber nicht. Ja, und das Problem ist für die Projektentwickler oder für uns alle, haben so wie in Industrieunternehmen, wir haben ja keinen Speck in dem Sinn, dass ich jetzt sage, okay, ich kann einmal 30, 40 Prozent der Fixkosten reduzieren. Mein größter Fixkosten block sind die Zinsen und die sind eben so gestiegen, wie sie gestiegen sind. Wir können ein paar Mitarbeiter abbauen, das ist auch das Problem jetzt in einer Restrukturierung auch für die Banken. Das Thema die Immobilie bleibt ja. Jetzt, was auch immer ich vorhabe, ob ich sie jetzt selber in die Bank nehme oder nicht,
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ich habe damit Kosten. Sie verschwinden nicht von einer Frist zu anderen, sondern ich muss sie in irgendeiner Art und Weise bewirtschaften und irgendwann einmal Verkaufen. Ja wenn ich die Bank bin, kann ich zumindest die Zinsen abschreiben, weil sie immer in eigenen Sinn Sind. Jetzt muss ich mal in die Bresche springen für die Banken. Nein, ich glaube, es ist schon auch auf Seiten der Projektentwickler, in diesem ganzen Zyklus Folgendes passiert, dass man eine Wertsteigerung die es gegeben hat, aufgrund der Kurzfristigkeit dass auch Anleger plötzlich die Immobilien entdeckt haben, dass man die fortgedacht hat und für die nächsten Jahre dann
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immer dazu gegeben hat zum Kaufpreis. Nein, das geht schon, wir noch einmal. so sind die Kaufpreise in Wien bei Neubauimmobilien in den letzten fünf sechs Jahren einfach von 4000 Euro im Quadratmeter, jetzt bei durchschnittlich 8000 Euro im Quadratmeter über alle Angebote. Das ist halt schwierig, wenn man damit dann sicher rechnet. muss man schon sagen. sprich, dieses Digi ist ein Hund, das sagt man so schön in Wienisch, auch schwierig. Und dieses kurzfristige Investment der Immobilie auch schwierig, weil das heißt ja schon Immobil. Da ist keine Dynamik in diesem Wort. Man hat ja auch viel schneller gerechnet,
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dass man es verkaufen kann, dass man es verwerten kann und so weiter. Wolf wo wolltest du noch was zu den klassischen Fehlern Klassische Fehler eben, eben dieser Gedanke, also man kann den Christoph ganz anschließen mit der variable Verzinsung und eben diese Denke, wenn man jetzt 2020 jemanden gefragt hat, die Zinsen, steigen die Zinsen irgendwann realistischerweise mal hineingesagt? Also quasi Zinsen können aus irgendeinem Grund nicht steigen. Viele, viele. Ich war da kritischer, aber ich will mich da jetzt nicht hinein Aber war so also quasi die Zinsen können faktisch nicht steigen und Immobilienpreise können eigentlich
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auch nicht fallen. Das war so die die These. Ich habe da lustigerweise mal einen Vortrag gehalten. Es war am Beginn, wie diese Zinsen gesting sind, ich glaube im Sommer 22 und habe so eine Online, also eine Umfrage dazu gemacht, ein bisschen auch vorgerechnet, was es eigentlich heißt, Zinssteigerung auf die Kreditraten, also sehr simpel, keine Rocket Science. Und dann Umfrage, ob die Leute jetzt an fallende Preise glauben? Nein. Also das war noch das war noch im Sommer 22 und ich glaube, was man lernen kann, das kann man also nicht nur aus der Krise. Man soll sich jetzt nicht zu Tode fürchten,
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wenn man da einen Businessplan macht und man muss ein Geschäft machen und man muss auch ein Risiko eingehen. Aber dass man halt für in jeder Branche etwas anderes, aber für die die Absatzseite oder die Kosten oder die Zinsen in dem Fall, dass man ein bisschen Puffer einbaut und und dann zumindest mit einer hohen Wahrscheinlichkeit irgendwie durchkommt. Alles kann man nie absichern, wenn man alles absichern will dann kann man gar kein Geschäft mehr machen. Ja, gibt es eine Frage oder bitte?
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Wie stark? Ja wie stark war der Druck? Gut, haben jetzt niemanden von den Banken da, glaube ich, hat sich auch niemand freiwillig gemeldet, dass einer Bank, gerne mitgemacht hätte heute. wie stark war der Druck Ich ich beantworte es allgemein. Wie stark war der Druck auf die Banken vor vor fünf, sechs, sieben Jahren, dass man jetzt sozusagen ein Geschäft macht, um das auf den Punkt zu bringen? Das ich glaube, das, für die Banken galt gilt für alle Unternehmer. Wir sind in einer kapitalistischen Gesellschaft. Es geht jedes Jahr um Wachstum. Ich weiß nicht, wer hier im Raum sitzt, selbst Unternehmer ist und eine Planung abgibt oder ein
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Budget, das nicht auf Wachstum basiert, sondern wo man dann in allen Bereichen und Geschäftsfeldern zurückplant und wenn man das tut, ob das dann aufgeht. so gesehen ist ja, man ist bemüht, in sämtlichen Bereichen zu wachsen. Es ist das was du gesagt hast. Wenn man jetzt im Nachhinein zurückbezeugt, dann war logisch. muss ja alles irgendwie so kommen. Es ist immer schwierig, man in solchen Situationen mitten drinnen steht, dass man dann vernünftig und klar unter Anführungszeichen denkt und sagt, aha, das könnte ja schlechter werden oder so. Und jetzt fünf Jahre zurückblicken, muss man sagen, war eh klar.
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Aber in dem Augenblick glaube ich, ist es das nicht so. Das ist ja, das ist eine menschliche Eigenschaft, eine seltsame. Ja aber in dem Zusammenhang muss ich eines sagen. Ich bin wirklich froh, dass die Banken so gut gewirtschaftet haben. Weil was uns echt das Knack brochen hätte, wäre, wenn wir mit der Immobilienkrise auch noch in eine Bankenkrise gerutscht wären. Weil man muss schon sagen, die die auch wenn man ich glaube 23 war das, wo jeder gesagt hat, mit den steigenden mit den steigenden Zinsen und trotzdem noch schlechte Einlage Einlage Zinsen, das nah und da verdienen die Banken Nur das hat uns in der
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Immobilienkrise echt geholfen. Weil wenn die wenn die Banken das nicht ausgeglichen hätten, diese Verluste über die Jahre und eben dann Zugeständnisse und das Ganze und Restrukturierungen überhaupt angenommen und und und durchgeführt hätten, dann wären mit einem Schlag relativ viele Immobilien am Markt gewesen. Und das hätte wahrscheinlich dann noch einmal zu einer größeren zu einem größeren Preisverfall resultiert, als es jetzt schon der Fall war. Also da muss man schon noch sagen, eine gesunde Bankenstruktur ist für uns das wichtigste. Das hat man ja gesehen, was mit uns passiert 2008, wenn es den Banken nicht gut geht.
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Glaubst, dass der Markt sich noch mehr konsolidieren wird? das jetzt einmal? Ja, das glaube ich schon. Also der Publikum gehört ja, also es ist anzunehmen. Wir sind ja noch nicht in der Endrunde, oder? Na Ja, Dann kann ich vielleicht sagen, ich sehe zwei Problemstellungen. So dass wir punkthalb dann abschalten. Ich sehe zwei große Problemstellungen auf uns zukommen. Das eine ist, sagen wir mal, das globalere Phänomen. Wir sehen jetzt Deutschland kommt langsam die Konjunktur in Schuss. Es sind jetzt die gesamten Ausschreibungen,
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was was dieses Konjunkturpaket in Deutschland anbelangt. Das heißt, wenn dort die Bagger anfangen, dann haben wir ein kleines Problem mit unseren Ressourcen und das noch größere. das ist auf der einen Seite natürlich wahnsinnig wichtig, dass der Krieg in der Ukraine aufhört. Aber wenn der aufhört, dann will überhaupt keiner mehr in Österreich bauen, sondern werden sämtliche Ressourcen Richtung Ukraine mit großen Renditen und Alles. Da muss ich ganz offen sagen, da haben wir dann schon also das fürchte ich, wird nicht zu fallenden Baupreisen beitragen.
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Und noch einmal das Grundstück, es gibt das große Grundstücksbashing, wir sind jetzt fast um die Hälfte gefallen in Wien, was die Grundstücke anbelangt. Aber trotzdem ist das Grundstück bei einer Projektentwicklung maximal 30 Prozent für 30 Prozent der Kosten verantwortlich und zwei Drittel ist es der Baupreis. Und wenn der steigt, fürchte ich, werden wir nicht aus dieser Preisspirale, dass es halt einfach das Wohnen teurer wird rauskommen. Das ist das eine. Und das Zweite vor allem ein bisschen auf Wien und auf die Zinshaus Problematik gemünzt. Ich sehe keine Probleme langfristig für Zinshäuser innerhalb
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des Gürtels. Das wird man sich leisten können. Da wird es immer Leute geben, sich das auch leisten können. Es wird den Neubau geben. Auch da wird es immer Interessenten geben. Nur ich sehe das große Problem zwischen den zahlreichen Immobilien, zwischen dem Gürtel und dem Cottage Viertel außerhalb, also in den Randbezirken. Da ist der Preisverfall am größten. Wir reden von über 4000 Euro und jetzt unter fast schon bei 1500 Euro. Und da habe ich nicht nur, da weiß ich einfach, habe ich persönlich auch noch keine Idee, was wir mit diesen Immobilien machen. Das sind Brauinvestments, es sind schlechte es gibt keine Stellplätze dort,
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es sind schlechte Raumaufteilungen, hohe Betriebskosten und auch das müssen wir irgendwie wieder bewohnbar machen und nicht nur von Stadtentwicklungsprojekten in Rot-Neusiedel träumen, sondern diese Flächenverdichtung machen wir Sonst haben wir irgendwann mal, so wie es jetzt ist, ich wünsche niemanden, er dort hineinschaut in manche solche Immobilien, wo jetzt Flüchtlinge drinnen wohnen und so. Also da müssen wir echt gemeinsam mit der Stadt uns überlegen, was wir mit diesen mit diesem Kreis hier an Immobilien machen, die nicht so sexy sind. Aber wir wollen, glaube ich, auch, dass hier eine eine vernünftige Entwicklung stattfindet.
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Christoph Dankes, Herr Wolfgang, glaubst du, dass wir überhaupt das Learning aus der Krise vermutlich ein bisschen ehrlicher und vernünftiger miteinander umgehen müssen? Ich meine müssen ja aber ist es möglich? Ich glaube, bei so Krisen die Learnings, wenn wir wieder über Psychologie sind, kurzfristig gibt es dann viele Learnings. Also, was wir jetzt besprochen haben, versteht jetzt jeder, glaube ich., also langfristig glaube ich, gibt es keine Learnings. Also in 20 Jahren sitzt die Generation nach uns da oder vielleicht wir noch und besprechen die nächste Immobilienkrise oder eine andere. ich
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Glaube, das einfach das Ist einfach zyklisch, man ist immer, dass eben auch wieder Boom war, wenn man jetzt zehn Jahre im Boom lebt, glaubt keiner, dass es abstürzen kann. Jetzt sind alle pessimistisch in der Krise, in drei Jahren sind vielleicht alle wieder optimistisch. Und so sind das einfach Zyklen. Ich glaube, die Learnings sind da leider dann immer nur kurz bis mittelfristig. Aber kurz bis mittelfristig, siehst du juristische Learnings dass man vielleicht versucht, die Verträge anders zu gestalten, dass man vielleicht was Hypotheken betrifft, dass man da anders umgeht?
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Ich glaube, dass man vielleicht jetzt bereit wieder ist, den Rechtsanwälten zuzuhören. Ist schon, ja. Und nicht nur, als Die Bremse Und Spaßverderber sind, sondern vielleicht auch jetzt auch bisschen die Notwendigkeit, manche Klauseln vielleicht doch besser zu durchdenken. wie Wolfi gerade gesagt hat, ich habe gerade zu den Mandanten gesagt, naja, das nächste Mal lasst euch doch bitte gleich eine Verwertungsvollmacht geben. Die Antwort war, ja dann mache ich ja kein Geschäft mehr. Also, Sehe es also ich glaube auch, ich glaube auch, dass all das, worüber wir sprechen,
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war doch allen auch vorher schon bewusst. Darum geht es ja gar nicht. Nur man will ja nie, dass das ist ein bisschen das PP-Langstrumpf-Syndrom. Ja dass man da nicht so genau hinschaut oder in ein paar Jahren wieder vergisst und das Vergisst, aber man eh so wenn es gut läuft, dann warum sich, das ist morgen. Verschieben wir es auf morgen, von Winde verweht. Also, ja, allerdings, was wir länger nicht sehen werden, Christoph hast du gesagt, mit so einem Inkapital wird sich vermutlich, also das könnte ein längeres Learning daraus sein, dass man sagt, das haben wir jetzt, 10 Prozent Finanzierung ist schon.
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Wenn ich mich auf eines festlegen muss, was wir wirklich lernen vielleicht, dann könnte das das sein. Also, dass das glaube ich, nicht kommt, dass hier das gute alte Eigenkapital, so wie es das Wort schon sagt, das eigene Kapital ist, dass das von den Banken auch wirklich so gesehen wird und auch eine Voraussetzung für die Finanzierung ist., das glaube ich Schon. Aber auch das wird wiederkommen, hundertprozentig, nur ein bisschen später Wahrscheinlich. Jetzt eine Hand, Learning aus der Krise, man kann es ja auch positiv sehen. Wenn ich jetzt z.B. jemanden hätte, der ich sage jetzt mal,
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ein Family Office vertritt, der müsste ja eigentlich in dieser Situation sagen, hey das ist eigentlich im Augenblick sehr gut, da kann ich mir wirklich aussuchen, was es denn gibt. Kann man jetzt, ich frage euch, könnte auch könnte euch jemand aus dem Publikum fragen, der aber was dazu sagen möchte. Ist das so? Ja das ist so. Die Birgit hat es schon angesprochen. Die privaten und Family Offices, die eigenkapitalstark sind, die sind jetzt unterwegs. Das sind unsere Private Banking Kunden zum Teil. die sind jetzt genau da, weil wenig Konkurrenz, gute Preise, gute Angebote.
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Sie sind auch in den letzten fünf Jahren nicht mitgegangen. muss man besuchen lernen. Sie agieren dafür ihr eigenes Geld., Weil sie vorsichtiger waren und konservativer waren. Und das spricht wieder für das was die Birgit gesagt hat. Und außerdem sehen wir das auch bei Familienunternehmen, Bauträgerunternehmen, die auch nicht jedes Grundstück dann mehr gekauft haben wo ein Verdrängungswettbewerb stattgefunden hat und die dann nicht mehr mitgezogen sind. Also dieses Konservative zahlt sich natürlich in Krisen dann immer aus. Aber im Hype ist es halt dann nicht so so sexy, konservativ zu Sein. Ja, ja ja, das ist dann fragen immer alle,
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warum gehst du nicht mit und so. Und dann sagt man Ja, das aber jetzt natürlich hat es den Vorteil. Ich Glaube, das nächste Mal solltest du unbedingt einen Wirtschaftspsychologen einladen. Ich glaube, das wäre wirklich interessant. Da gibt es sicher Studien dazu. Ja das glaube ich auch. Ich habe überhaupt schon überlegt, wenn ich mal ein Emo live machen, wo überhaupt eine Philosophie und Psychologie behandelt, weil die Immobilienwirtschaft ist schon neigt er schon dazu. Aber ich finde, was wirklich interessant ist ist der Rückblick. Wenn sagst, pass auf, wenn ich mich vor fünf Jahren, wenn du das siehst,
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hätte man vielleicht auch nicht anders gehandelt. Jetzt weiß man natürlich, dass es ein Blödsinn war. Andererseits die Family Offices, die haben schon vorher gewusst, das wird nicht gut gehen und die können und konnten noch gar nicht anders. Was ich nur interessant finde an dieser Debatte ist es erinnert mich jetzt ein bisschen, wenn wir jetzt die die OGH Rechtsprechung der letzten Jahre. Da habe ich schon ein bisschen das Gefühl, uns, also vor allem bei den Verbrauchern, dass wir besonders geschützt werden, so als könnten, wären sie quasi nicht mehr zurechnungsfähig, als wüsste man nicht wenn man eine
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Indexierungsklausel unterschreibt, dass die Miete dann fixiert wird. Wenn ich Betriebskosten vereinbare, dass Grundsteuer etc. alles auch verrechnet wird und in Mietvertrag auch Betriebskosten anfallen und diese ganze Debatte erinnern, also habe ich ein bisschen das Gefühl, dass die Menschen dann auch gerne, dass sie dieses Auffangnetz haben und vielleicht sollte man da auch ein bisschen mehr diesen einen liberaleren Spirit haben und mir bisschen mehr Eigenverantwortung von Allen verlangen. Ja, aber es ist ja interessant. meine, die Privaten sind eh vorsichtig und so,
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aber es war ja eigentlich die Unternehmern, hätten mehr, kann man jetzt auch fragen, hätten mehr Eigenverantwortung sein können. Eigentlich müssten die sozusagen geführt werden., Die Brauchen einen Konsumentenschutz. setzt fast schon die Mieter und Eigentümer. Aber auf der anderen Seite, Holl oder Roh, Variabelkredite, hat noch keiner irgendwas gesagt, das war vielleicht hier den Hebel ansetzt und sagt, muss ein Teil, so wie man von einem Tag auf den anderen die Schweizer Frankenkredite und die Yen-Kredite zu Recht verboten hat.
1:00:49
Warum sagt man jetzt nicht dass bei einer auch bei einer gewerblichen Finanzierung ein gewisser Anteil an Fixverzinsung dabei sein muss? Das würde ich sagen sinnvoll, weil genau da ist der größte Hebel und der, der am meisten geleveraged hat, hat die größte Möglichkeit gehabt, hier einen Erfolg zu generieren. Oder Das Gegenteil jetzt. Oder jetzt das Gegenteil Also, da glaube ich schon, ich weiß nicht, die Bank kann den Blick nicht ganz deuten, aber ob das jetzt sinnvoll ist, auch von Bankensicht, aber das würde ich mir eher überlegen, als dass ich an Mietendeckel im Neubau überlege.,
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ist etwas, hätte ich noch vor fünf Monaten gesagt in Österreich, never ever, dass Sie in den Neubau eingreifen. Auch, dass Sie Sich Überreifen. Ja, meine, der Aufschwung war durch, seht ihr das auch so, der Aufschwung war eigentlich durch diese durch diese Eingriffe natürlich ist er weg, weil sich viele Investoren, die sich eh schon mit den Mietrecht schwer tun, jetzt umso schwerer tun, wenn sie Sorge haben, das wird plötzlich dass da plötzlich Eingriffe kommen ins ins Mietrecht Vor allem, es reicht erst eine Ankündigung,
1:02:15
es reicht erst eine Ankündigung, dass auch das Gewerbe vielleicht mit betroffen werden kann. Und dann ist es ja schon so weit, ist ja ein Thema. Wobei ich glaube, das ist jetzt ausgeschaut, also zumindest in der Presseaussendung letzte Woche stand, nur für den Wohnbereich. Hoffentlich wissen Sie das in Deutschland auch, aber man weiß es nicht, weil die haben mit den gleichen Themen zu kämpfen. ist auf jeden Fall sicher ein Thema noch in dieser, im heurigen Jahr, das uns damit im Emo Life auseinandersetzen werden. Ja, jetzt sind wir schon, wir kommen zum Ende. Wolfgang, wie geht es weiter? Ich bin, ich glaube, wir werden jetzt ein Jahr noch
1:02:54
so ähnlich weiter wurschteln und bin dann optimistisch, dass es dann irgendwie mittelfristig dann wieder einfach bergauf geht. muss einfach alles mal durchgedreht werden. Alle diese Projekte die jetzt unter Wasser sind, müssen in irgendeiner Form quasi ich sage jetzt mal, verarbeitet werden, neuen Eigentümer, einen Herkart oder nicht oder einfach veräußert werden. Und ich glaube, dann fängt es wieder langsam neu an ja mit einer neuen Preisfindung, Wichtig ist wenn es zu viele politische Eingriffe gibt, weil dann kann man vernünftig arbeiten. Das Risiko kann man nie abschätzen. Das Risiko kann man nie abschätzen. Wie geht es weiter?
1:03:36
Ich sehe das ähnlich und wenn ich es Wüsste, dann genau, dann wären wir natürlich nicht hier. Christoph hat schon gesagt, wie er sieht, es weiter geht. sind ja diese zwei Szenarien, wobei das mit der Ukraine finde ich hochinteressant. Das könnte man von den Baupreisen her spüren, ist in welchen Aspekten man eigentlich so gar nicht Ambra Also ich habe nicht Ambra da gehabt, ich weiß nicht, vielleicht andere schon, aber gut, ich sehe ja nur Steine. Aber Martina, dein Schlusswort? Ich sehe es vorsichtig, optimistisch.
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Genau, wohnen hat einen hohen Stellenwert, jeder wohnt, das ist das ureigendste Zuhause. Was aber sein wird, dass die Vorsorgewohnung und das Investieren in Immobilien, das wird weiterhin sehr, schwierig werden. Eigennutzer im Neubau, ja, die kommen wieder, wenn es fertig ist oder sich der Fertigstellung nähert. Dieses Thema, investieren in Immobilien und den Anleger in eine Anlage zu holen das wird weiterhin sehr schwierig sein und das hat in den guten Zeiten doch 30 bis 50 Prozent der Käufer ausgemacht bei einem Wohnbau. ja, ich sehe es optimistisch und wünsche mir,
1:04:58
dass mehr Eigentum stattfinden kann und dieser Drang auf die Miete, wo dann 20 Mietanbote pro Wohnung vorliegen und die Preise schon sehr gestiegen sind, dass das sich wieder ein bisschen abflacht Richtung Eigentum. Weil es ist auch nicht lustig. Ja, also man muss ein Bewerbungs- schreiben schreiben, muss Fotos schicken von der ganzen Familie. Es gibt 20 Mietanbote für eine Wohnung und dabei ist die nicht mal günstig. Martina, danke. Ja, bei euch bedanke mich, dass ihr dabei wart, bei Ihnen bedanke mich, dass ihr heute bei unserer Premiere Immolife
1:05:40
9. geben. Es geht auch sowieso weiter. Es wird auch nächstes Jahr weitergehen und wie gesagt, das Immolife alle stehen auf der Immobilienredaktion. Wir werden wieder die Kapitel setzen und man kann sich auch die einzelnen Kapitel anschauen. Wiedersehen.
