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Schönen Nachmittag. Am ersten Blick wollen wir mal ein bisschen werfen, wie es gerade so ausschaut, wie sich der Markt entwickelt. Ja, Franz, wie schaut es denn aus im Augenblick, was Industrie- und Logistikimmobilien betrifft? Kannst uns dann einen kurzen Überblick geben? Sehr gerne. Einen kurzen Überblick über den Status Quo für Industrie und Logistikimmobilien. Einmal ganz grundsätzlich sprechen wir ja wenn wir über Logistik sprechen, über die Hotspots Wien, Graz und Linz. Wenn Österreich spreche dann spreche ich über die drei großen Märkte. Wir haben drei unterschiedliche Märkte, aber überall die gleichen Herausforderungen.
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Das heißt, wir haben eine hohe Verfügbarkeit im Bestand und Neubau. Das trifft auf eine schwächelnde Nachfrage aufgrund der Zurückhaltung der Industrie, aufgrund der hohen Energie- und Produktionskosten, der andauernden Inflation. Aber wir befinden uns aktuell in einer Übergangsphase zwischen dem Boom von 2017 bis 2022 in etwa und in einer Normalisierungsphase. wir sehen aber jetzt auch schon wieder die Suche für Ende 26, Anfang 27. Das heißt, die Nutzer bereiten sich auch schon wieder vor auf die Zeit, wenn es wieder losgeht. Franz, danke. Es war ja auch so das hat ja eigentlich fast alle SZ-Klassen
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betroffen und Logistik auch. Das war ja eine richtige Auf- Abbewegung die letzten Jahre. Also zuerst haben wir wenig Logistikflächen gehabt, war eine riesen Nachfrage, dann haben wir alle zu Baum begonnen. Jetzt schaut das wieder, bewegt sich es wieder ein bisschen in die andere Richtung. Also sehr turbulente Zeiten die letzten fünf Jahre. Ja, sehr spannende Zeiten. Ehrlicherweise vielleicht hole ich ein bisschen weiter aus. Also der Logistikmarkt per se, der institutionelle Logistikmarkt in Österreich ist ein sehr junger Markt. Der ist historisch natürlich sehr, stark Eigennutzer getrieben. Die erste spekulative Projektentwicklung war 2010 im Norden
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von Wien. Das hat natürlich irrsinnig gut funktioniert. Und der Boom war dann 2017 hat ja begonnen, wo sehr viele internationale Developer in den Markt eingetreten sind. Und ein Brandbeschleuniger war natürlich dann auch die Pandemie mit den Sondereffekten, Lieferketten, Engpässe und der E-Commerce-Schub. Das heißt, wenn ich meine Mutter zitieren darf, die hat niemals online bestellt. Während der Pandemie musste sie es tun, sonst wäre sie nicht an Waren gekommen. Mittlerweile hat sie sich daran gewöhnt und macht es gerne. wie gesagt, haben die Nachfragetreiber, die exportieren den privaten Konsum.
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Der ist aktuell abgeschwächt. Aber wir gehen wieder davon aus, dass sich das erholt und nach und nach zurückkommt. Ja Franz, danke. Auf jeden Fall ein Auf und Ab. Und ein Auf und Ab haben wir ja auch in den letzten Jahren am Büromarkt erlebt, Stefan. Und kannst du bisschen schauen mal schauen, wie es derzeit ist? Und vielleicht auch ein bisschen einen Rückblick geben, es auch über die letzten fünf Jahre? Also die letzten fünf Jahre sind mit Sicherheit geprägt durch die Corona-Pandemie, wo wir gezwungen waren, vom Büro nach Hause zu gehen, was einen nachhaltigen Change in der ganzen Nutzung
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des Büros mit sich gebracht hat. Was wir bis heute sehen, eben das Homeoffice, was gekommen ist, zu bleiben. Was dann am Anfang geheißen hat, brauchen wir wirklich noch Büros? Und alle haben gesagt, nein, brauchen wir mit Sicherheit nicht mehr. Das hat sich mittlerweile herausgestellt, dass es ins Gegenteil geht und dass momentan sogar viele Unternehmer, die viel Homeoffice gesetzt haben, wieder versuchen, die Leute zurück ins Büro zu bekommen. Was mitunter auch ein Triebfeder ist für die meisten Übersiedlungen, dass sich die Qualität des Standorts dementsprechend auch verbessert. Gleichzeitig hat man gesehen, dass die
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Qualitätsverbesserungen die sich die letzten Jahre mit sich gebracht haben, einfach auch tatsächlich hauptsächlich darauf ausgewirkt haben, dass in guten Lagen mit guter Infrastruktur und allem, was dazugehört zu einem guten Standort, wirklich gestiegen ist. Und in weiterer Folge, wo befinden wir uns heute, wenn wir uns auf das beziehen, das ist so, dass eigentlich die Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen und geopolitischen Situation sehr zurückhaltend ist und noch immer hinter den Jahren von 18 19, 20 hinterherhinkt. Wir haben zwar heuer eine etwas bessere Vermietungsleistung gegenüber den letzten Jahren,
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aber nichtsdestotrotz dürfen wir uns die Sache nicht nur schönreden. Und wir sind sicherlich noch in einer Phase, wo wir sehr ordentlich arbeiten müssen, um Erfolge von früher auch heute zu erzielen. Stefan Dank, du hast schon einige Fragen angeschnitten, einige Themen angeschnitten, die wir nachher noch auch besprechen werden. Aber eins natürlich, die Qualität des Standortes. Das heißt, die Unternehmen wissen, wenn sie sich jetzt nicht ich sage jetzt mal, verbessern in gewisser Weise, wird es immer schwieriger werden, die Mitarbeiter auch zurückzubekommen. Zurückzubekommen, zu halten und neue zu finden.
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Also es ist tatsächlich so, dass das physische Büro zur Visitenkarte und die nach außen gekehrte Unternehmenskultur ist. Und dementsprechend wollen die meisten Unternehmer und Unternehmerinnen den Standort wirklich qualitativ hochhalten und sich verbessern. Und wir sind weit davon entfernt, dass man so wie früher, wo man vielleicht auf den Bürostandort nicht so geachtet hat und sparen wollte, die Zeiten sind vorüber. Stefan, danke. Wolfgang, haben also wenn man so bisschen zurückblickt, letzten 5 6, Jahre seit 2018, muss man dazu sagen, viele Hypes sind nicht immer so,
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waren nicht immer so, wie man es erwartet hätte. Und bei dir habe ich oft das Gefühl gehabt, du hast immer gesagt, na schauen wir uns mal an, wie sich das überhaupt alles weiterentwickelt und wie sich das denn so darstellt. Und man muss dazu sagen, du hast recht gehabt, so wie es der Stefan auch schon gesagt hat, ja im Büro hat jeder gedacht, das bleiben alle im Büro zu Hause und wie werden sich da die Preise entwickeln und überhaupt. Und da hast du auch damals gesagt, das kann mich erinnern, gesagt na ja, so ganz wird das nicht sein und das muss man sich alles mal anschauen. Ja, trotzdem Bewertung 2025,
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wo kann man das derzeit einordnen? Also das klingt jetzt vielleicht ein bisschen blöd, aber wir haben keine großen Herausforderungen momentan. Es ist ja relativ planbar geworden, die ganze Sache. heißt also, wir wissen wirtschaftlich liegt alles im Argen. Das heißt, da eine Verbesserung jetzt einmal nicht zu erwarten. Das schaut bei den Deutschen genauso aus wie bei uns. Auch das ist planbar daher. Das heißt, wir haben ein Zinsumfeld, das relativ stabil ist, das derzeitig auch langfristig stabil ausschaut. Was dazu führt, die Protagonisten am Markt verhalten sich alle wieder rational. Es gibt genug Transaktionen.
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Man weiß genau, wie die liegen, wie eins zu nehmen, sind. Und dementsprechend ist das Arbeiten eigentlich viel leichter geworden für uns jetzt. Die einzige Herausforderung ist die, dass man halt in vielen Bereichen noch zu wenig Vergleichswerte hat. Also besonders im ländlichen Bereich, da bewegt sich zu wenig, was halt auch zum großen Teil daran liegt, dass große Bestandsnehmer halt auf ihren Beständen eben sitzen, weil alle die, zu spät eingekauft haben, müssen das jetzt in irgendeiner Form aussitzen. Und da ist halt am Markt dementsprechend weniger los. Und das merken wir da halt. Aber ländlich ist das schon immer sehr speziell.
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Natürlich, klar. Ich habe jetzt kein Problem mit einer Eigentumswohnung. Da gibt es genug Transaktionen. Es gibt auch im Bürobereich genug Transaktionen. Also es ist nicht so, dass sich da nichts bewegt. vor allem tragen ja derzeit noch die Immobilienfonds einen großen Anteil dazu bei, dass der Markt prosperierend ist. Weil wenn man die Transaktionen jetzt abziehen würde vom Gesamtmarktgeschehen, das wäre traurig dann. Immobilienfonds müssen verkaufen zum großen Teil, sie einfach, weil die weil sie... brauchen Liquidität. Ganz einfach. Ja, genau. Die brauchen Liquidität zur Rückführung dieser Anteile die
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da halt raus wollen. Das ist jetzt auch nichts Negatives. Und die Bewertungen wie man sieht, wandern auch immer recht konservativ. Das heißt, die verkaufen ja auch alles ohne große Probleme. Da erwarte ich mir jetzt auch keine Schwierigkeiten mehr. Es war schon so bei den offenen Immobilienfonds, wie man das jetzt sieht, es war natürlich sinnvoll, eine Konstruktion so zu machen. Aber es hatte auch keiner damit gerechnet, dass es dann plötzlich zu solchen ich sage mal, Verwerfungen kommen. Und da dehnen sich schon alle sehr leiden und da sieht man auch an den Verkäufen, egal ob das jetzt in Deutschland oder in Österreich ist.,
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Es ist ja auch nicht ganz rational begründet, weil die Immobilienfonds in der Vergangenheit waren immer langweilig. Die waren langweilig, vier, drei Prozent abgeliefert, eine Rendite man hat gewusst, ist eine niedrige Rendite, aber dafür ist sicher und langfristig erzielbar. Das hat sich ja nicht geändert. Das ist ja immer noch so, dass jetzt der professionelle Anleger rausgeht, weil woanders, als er mehr Zinsen auf sein Geld bekommt in den Immobilienfonds, ist schon nachvollziehbar, die sind ja auch mobiler mit ihrem Kapital. Aber für den Privatanleger hat sich meines Erachtens nichts getan und das war ja eigentlich auch die Hauptansprechgruppe
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der Immobilienfonds. Ja, wie gesagt, verhält sich der Mensch auch irrational, wir wissen. Ja, umgekehrt. Manchmal verhält er sich rational. Das war ja genau. Franz, du hast im Vorgespräch gesagt, gewisse Markthebel funktionieren nicht mehr so, wie sie vor zwei drei Jahren funktioniert haben. Kannst das noch einmal kurz ein bisschen näher erläutern? Jawohl, jawohl. So wie ich vorher schon gesagt habe, die Markthebel,
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haben immer darauf begründet, dass wir eine ordentliche Nachfrage nach Logistikimmobilien hatten Und die größte Gruppe, wir da in unseren Immobilienmieter sind, das sind die sogenannten 3PLs, das heißt Third-Party Logistics Provider, das heißt der Dienstleister für die Industrie, wenn es um Logistik geht. Wie vorher schon angesprochen, ist die Industrie etwas was momentan leicht wegbricht und somit fällt eine große Plattform an Mietern momentan flach. Und das ist ein ganz wesentlicher Hebel, in unserem Business, nicht nur in unserem,
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aber natürlich der Mieter, der jetzt echt zahlt. Aber drei große Hebel, haben einmal den Investor in Projektentwicklungen, haben den Mieter, der jetzt echt zahlt und wir haben den Endinvestor. Und in Wahrheit scheitern wir, aber tun wir uns an diesen drei Hauptzahlen momentan schwer, Projektentwicklung zu betreiben. Weil Alle drei ein bisschen wackelig sind. Es ist die Finanzierung, ist bisschen Mieter zu finden, sind alle drei ein bisschen stehen auf Tönen und Füßen.
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Genau so ist es. Und der Hauptdriver ist natürlich der Mieter. kommt die Mieternachfrage zurück, dann verbessert sich natürlich auch meine Story, dann tue ich mir leichter in der Finanzierung. Und letztendlich meine Zinsen auch wieder zurückkommen im Exit. Aber für uns wesentlich ist es natürlich der Mieter. Und die Markthebel haben ja ganz gut funktioniert, wie ich vorher angesprochen habe. Das heißt, wir haben dadurch ja auch eine Rekordfertigstellung am österreichischen Logistikimmobilienmarkt herstellen können. Das waren über 600.000 Quadratmeter, die 2024 fertiggestellt wurden. Vergleich, in Vorjahren waren es immer irgendwo zwischen 100
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und 200.000 Quadratmeter. Und das trifft momentan einfach auf eine Schwächel der Nachfrage. Und das trifft letztendlich auch die Neubauaktivität relativ. Das heißt, momentan wird natürlich weniger spekulativ entwickelt, weil wir einen recht hohen Leerstand haben, weil die Mieternachfrage zurückgegangen ist. Das heißt, man fokussiert sich momentan eher auf Bildsoziots bzw. Logistikimmobilienprojekte mit Form mit Vertrag. Wobei du hast gesagt im Vorgespräch, es tut sich schon wieder mehr. Also man sieht ein bisschen,
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man sieht mehr Bewegung jetzt im Augenblick, als es im ersten Halbjahr der Fall War. Absolut. Die Talsohle haben wir durchschritten. haben im ersten Halbjahr dieses Jahres eine Vermietungsleistung von 25.000 Quadratmeter. Das ist der sogenannte Tropfen am heißen Stein. Wir merken natürlich jetzt doch wieder mehr Frequenz auf den Flächen. Das geht nicht nur so, das geht auch anderen Vermietern so. Und wir werden letztendlich bis Ende des Jahres das ist ja bald. Aber auch Anfang nächsten Jahres werden wir Mieterabschlüsse haben, die den Leerstand in sehr sehr guten Lagen doch recht
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deutlich reduzieren werden. Und dann sind wir wieder dabei, also Lage, Lage Lage. Das heißt, es wird nach wie vor auf die Lage fokussiert werden. Die Klasse A-Lagen werden als allererstes vermietet werden, ganz unabhängig vom Preis, würde ich mal meinen. Was dann überbleibt sind sind halt wirklich Leerstände in B B-Lagen. Und dort wo wir dann auch wieder eingehen wollen, und das denken sicher andere Projekte natürlich auch so, in bestechend guten Lagen, das heißt rund um einen Baulungsraum Wien, Graz und Linz, dort wird man dann auch wieder spekulativ entwickeln können. Wann funktioniert Logistik in einem Markt wie Österreich?
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Und es funktioniert dann, wenn es um die Belieferung eines Baulungsraums geht. Das heißt Wien, Graz, Linz, das heißt mit der klassischen überregionalen Distributionsimmobilie, wo Ware hoher Verfügbarkeit gelagert wird. Das findet sehr, selten in Österreich statt. Aber sobald es um die Belieferung eines Baulungsraums geht und ich in diesem Belt around, wird auch in Zukunft eine hohe Nachfrage nach Logistikflächen sein. Das heißt, einerseits Orte, ist, wenn du sagst, es tut sich mehr, was Mitverträge betrifft oder Ansuche betrifft,
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unabhängig von der Größe, es betrifft Linz, Graz und Wien in ähnlicher Form. Oder fokussiert man sich irgendwo auf eine der drei Städte? Ja, es ist Wien als zweitgrößte deutschsprachige Stadt. Das ist der Place to be. Das sind die meisten Einwohner. Dort gibt es die meisten Nutzernachfrage. Ja es gibt auch den größten Leerstand, aber dort habe ich, dort werde ich auch immer eine halbwegs stabile Nachfrage haben. Weil es der Baulungsraum ist. Weil es der Baulungsraum ist, ganz genau. Weil Bundeshauptstadt ist, weil wir zwei Millionen Einwohner haben, weil dort die größte Wertschöpfung stattfindet.
17:17
Und wir sehen natürlich, dass Wien nach wie vor von den Quadratminder, die gesucht werden, am meisten nachgefragt wird. Dich gefolgt dann gleich Linz. In Linz habe ich die Situation, dass ich eine stabile Nachfrage habe. Natürlich zu einem deutlich geringeren Niveau. Das möchte ich hier gar nicht bestreiten. Aber eine stabile Nachfrage habe und die Nachfrage trifft auf weniger Verfügbarkeit. Und in Graz in Graz ist natürlich sehr sehr stark automotiveabhängig. Dort habe ich einen Überhang an Angebot, sowohl im Altbestand als auch im Neubestand, fast mehr Altbestand als Neubestand.
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Und der Altbestand der bedroht natürlich Projektentwicklung insofern, dass es historisch hervorragende Lagen sind. Die Immobilie die lassen wir jetzt noch einmal außen vor. Aber natürlich werden die dann zu 450, 5 Euro im Quadratmeter abgeschlossen. Gerne auch kurzfristig, das heißt für Einjahresverträge. Das heißt, die setzen Projektentwicklungen, das heißt Neubauflächen massiv unter Druck. Franz, danke. Eine letzte Frage noch. Das heißt, wenn B- C-Lagen frei stehen, es noch lange nicht, dass in Anlagen nichts Neues errichtet Wird? Ganz genau. Das wollte ich damit sagen. Franz, danke. Stefan, wenn man hört,
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es gab eine Rekordfertigstellung bei Logistikimmobilien, muss man ja im Büromarkt sagen, na ja, sah anders aus und sieht auch weiterhin anders aus. Das ist richtig. Wenn man zurückblickt, das letzte Mal, wo wir wirklich deutlich mehr fertiggestellt bekommen haben, war 2018. Wir 260.000 Quadratmeter per Roundabout fertiggestellt bekommen. In den letzten Jahren waren es teilweise zwischen 45.000 und 120.000 Quadratmeter. Demgegenüber steht aber immer eigentlich regelmäßig, auch wenn auf niedrigerem Niveau es früher eine Vermietungsrate, eine Menge der verwindeten Quadratmeter von rund 160.000 bis
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180.000 Quadratmeter. Heute heuer wahrscheinlich so um die 200.000 210.000 Das bedeutet, dass eigentlich viel mehr Flächen nachgefragt wurden, als tatsächlich fertiggestellt wurden. Es hat zur Folge gehabt, dass es ein sinkender Leerstandsrate hat. liegen aktuell bei 3,6 Prozent. Das sind wir wirklich mit der geringsten Leerstandsrate der europäischen Metropolen aktuell. Und dementsprechend würde es dem Markt mit Sicherheit gut tun, wenn mehr errichtet wird. Da steht demgegenüber die Finanzierungssituation, dass die Entwickler entweder also rein spekulativ, wird kaum noch errichtet. wenn errichtet werden könnte,
19:59
wird von den Banken zum Teil eine Vorverwertungsrate verlangt, die am Wiener Markt nur sehr schwer oder kaum zu erreichen ist. 3,6 Prozent ist es schon relativ ungesund. Also 3,6 Prozent Leerstand, ist schon an der, das ist ungefähr so, es hätte nur 36,9 Grad oder was. Es ist auch kein Fieber, aber es sieht man jetzt. Wenn man das betrachtet, wenn ich 3,6 Prozent Leerstand in einer Immobilie habe, dann sprechen wir von einem technischen Leerstand. Das ist dann quasi eine Vollverwertung. In der Realität bei der büroimmobilien Gesamtsituation ist es schon so dass wir Flächen haben, die verfügbar sind.
20:39
Was man ganz klar und deutlich sagen muss, ist, dass die Flächen, die die Lagen, die am stärksten nachgefragt wurden und werden, meistens im innerstädtischen Bereich, oder Hauptbahnhof oder rund um den Praterstern, da gibt es halt keine Baulandreserven. Das sind vollvermietet zum Teil und dementsprechend herrscht dort der Nachfrageüberhang. Aber der Markt wird es lernen und ich bin auch überzeugt davon positiv in die Zukunft blickend, dass eben die Lagen, wo neue Immobilien entstehen können, speziell nördlich der Donau, was vielleicht momentan in vielen Unternehmern noch nicht so gesehen wird,
21:17
aber dort wird sich die Zukunft meinem Vernehmen nach hinbewegen. Weil das sind Immobilien, die sind gut angebunden, gute Infrastruktur und auch den öffentlichen Nahverkehr wirklich sehr gut angebunden. Jetzt wollte ich eigentlich das Thema, da komme ich nachher noch zu sprechen, ich, der Franz wollte doch etwas sagen, bitte. Ja, ich wollte nur ganz kurz einhaken und, also absolut richtig, was der Stefan sagt, ich wollte die Zahlen ein bisschen einordnen. Weil ich spreche immer über Österreich, ist Wien Graz und Linz, das heißt meine 600.000 Quadratmeter sind ja auch immer verteilt auf diesen Hotspots, auf die Leerstandsrate überträgt,
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wenn ich mal 8% spreche, dann spreche ich wieder von Wien, also das ist, wir haben keine so scharfen Zahlen in der Logistik, vielleicht auch Kontrollbereich. Deswegen tun wir uns mit der Vergleichbarkeit auch immer schwer, aber das wollte ich jedenfalls noch loswerden. Ich glaube, gibt doch kein mir fällt jetzt kein Unternehmer ein, also Büro-Marktberichte hat es relativ lang gegeben und es gibt auch von unterschiedlichen, die Logistik war immer so ein das wurde immer so bisschen stiefmütterlich behandelt, also da hat es auch keine wirklichen Marktberichte gegeben,
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war auch nichts. Ja weil man die Daten dazu ja auch nicht hatte, also man kann natürlich Gefühle über den Markt sprechen, aber der Logistikmarkt, der Logistik Immobilienmarkt ist ja auch deutlich nach wie vor nicht so professionell wie der oft gearbeitet, wie der Office-Markt in Wien, der völlig transparent ist und das liegt natürlich auch daran, dass historisch sehr sehr viele eigengenutzte Immobilien nach wie vor im Markt sind. Wir haben nicht einmal eine Prozentzahl, wie wir sagen, über circa 70% der Immobilien sind sie sind eingenutzt, das heißt, ich habe daher schon eine massive Intransparenz
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in den Markt. Und somit habe ich auch diesen Cycle nicht, wenn ich Dr. Stefan Stellung beziehen kann, wie viel Prozent der Büroimmobilien angemietet sind und wie viele in Eigentum sind, aber ich glaube, dass ein deutlicher Überhang an Miete besteht und somit dreht sich das Karussell und das Karussell ist im Logistikbereich im Logistikimmobilienbereich natürlich deutlich langsamer, deutlich behäbiger, weil nach wie vor die größere Anzahl der Unternehmer im Eigentum sitzt. Also das war der Punkt, ich gerade einhaken wollte, weil zu dem Zeitpunkt, wo die ersten Büromarktberichte entstanden sind,
24:00
haben wir die Dinge noch auf der Autobahn gelagert, das heißt da war auf der LKW die billigste Lagerfläche, da ist halt gerade einmal für die Kommissionierung Fläche gebraucht worden, so wenn ich an die 90er Jahre denke. Das hat sich halt schon dramatisch geändert jetzt. Ja, ich kann mir auch noch erinnern, wie ich angefangen habe da hat man dann immer bisschen geschätzt über den Büromarkt, wie viel Fläche Wien hat und das hat sich in den ersten Jahren nicht geändert, bis wir drauf gekommen sind wir haben das viel zu hoch eingeschätzt, aber irgendwie hat sich das jetzt tatsächlich über die vergangenen Jahre eingependelt.
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Ich, das war noch so eine Zeit, wo man zum Logistikmakler Kummelstiefelmakler gesagt hat. Ach so weil es ja auch so auf Feldern herum marschiert hat Weil man natürlich unser Produkt kreieren musste, auch am Grundstück und das hat ja nicht so schlecht funktioniert, es war mit dem Augenzinkern jetzt natürlich. Ich Kann mich auch, weil es hat sich ja überall in allen Branchen gegeben, das hast du beim Büro genauso gehabt wie bei Logistik, wo dann irgendwo Sachen hingebaut worden sind, dort kann man ja gar nichts hinbauen und die haben aber dann tatsächlich gut funktioniert, weil sie einfach an einem strategisch guten Ort waren.
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wow, glaube, das war damals... Sie alternativlos waren. Weil sie alternativlos. Der Kurt von Pölten der hat seinerzeit die IMO-Konsult glaube ich, was hingebaut und da haben alle gesagt, ja was braucht man dort? Und wenn du jetzt vorbeifährst, ist es ein Riesenthema eigentlich geworden, es wird immer größer und größer. Mir fällt nur jetzt der Ort nicht ein und mir fällt auch nicht ein, wer dafür zuständig war. Aber hat Sich das Bild der Logistik für uns ja auch stark gewandelt, weil wie das aufgekommen ist, Logistik als solches, hat man damit ja die riesigen eingeschossigen Kisten vor der Stadt verstanden, die klassischen Big Box Lagerungen.
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Und mittlerweile ist Logistik aber viel viel flexibler zu verstehen, weil jeder Gewerbepark ist auch eine Logistik. Die Notwendigkeit, flexibel zu sein, sprich eine Aufteilung zwischen Büro und Lagerflächen vorzunehmen und da hast du halt viele kleine Einheiten nebeneinander. Mit einem Büro tragt es da vor, das empfinden wir nicht so als Logistik, gehört aber eindeutig dazu und es ist auch dort, da die Zukunft liegt. Apropos Zukunft, Wolfgang, wenn du sagst Logistikflächen, ich meine, die Handel, verändert sich auch innan und zwar recht massiv letztendlich. Also ich glaube der Ikea, Westbahnhof,
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hat ja unten ein unterirdisches Lager, da fahren überhaupt nur Roboter herum. das ändert das Innere der ganzen Sache und das muss ja auch auf die Bewertung wie schlägt sich das auf die Bewertung durch? Also die Bewertung ganz einfach über den Mietpreis und dort ist es ja ganz eindeutig zu sehen. Wenn wir vor wenigen Jahren noch ich sag mal, schlichte Hallen gehabt haben, weil halt innen eine leere Halle gewesen ist, dann war die halt irgendwo zwischen 4 und 6 Euro pro Quadratmeter angesiedelt. Wenn wir heute eine moderne Logistik hernehmen, dann liegen wir für ungefähr 10 Euro pro Quadratmeter an
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Miete und das deswegen, weil diese Hallen halt auch mehr können als früher. Die sind halt dann auch teilbar, dort kann ich auch eine Galerie einziehen, dort kann ich eine Aufteilung vornehmen zwischen Büro und Lagerfläche, die ist ja nicht so festgeschrieben. Und dort liegt halt dann auch die Zukunft und dann habe ich womöglich noch keine Betonshallen, sondern vielleicht schon Verbundholzelemente da drinnen mit einer ganz anderen Umweltbilanz als die Betondinger. Und dann rechtfertigt sich natürlich auch der Mietpreis und das sieht man aber dann natürlich auch im Wert. Das heißt du gehst nicht rund und schaust
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so den ganzen Lager an wie das funktioniert rein technisch, sondern es geht über den Mietpreis, wie sich der darstellt? Ja, also bei den wirklich hoch technisierten Lagern wird das Gebäude um das Lager herumgebaut. Die können nicht viel, Gebäude dann. Also diese klassischen hochregalen Lager, die man kennt, wo es stockdunkel drin ist und wo so Roboter dann herumfahren, da ist das Lager der Hauptteil und das Gebäude ist eigentlich nur die Hünde, die dann nachher darüber gestimmt Wird. Wolfgang, danke. Stefan, jetzt haben wir ja Klassiker, wir haben gesprochen über Logistikimmobilien und wo die gebaut worden sind, wo es keinen interessiert und jeder
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gesagt, das brauchen wir nicht. Du hast es aber schon auch bei den Büroimmobilien zuerst kurz angedeutet, da tut sich aber auch etwas in die Richtung und es muss sich etwas tun. Du meinst jetzt in die Richtung, wo was errichtet wird zukünftig? Ja das stimmt, weil wir sehen momentan in den Regionen im Norden und Nordosten eine Entwicklung, dass dort deutlich mehr Immobilien entstehen, qualitativ hochwertige Immobilien, wirklich gute Infrastruktur. Und das jetzt in der Siemenstraße ist 21, ist das 22 oder der DC2, der jetzt gerade errichtet wird als Leuchtturmprojekt mit einer PV-Fassade und rundumlaufenden
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Arbeitsplätzen, sind das Immobilien, die für sich wirklich großartig sind. Und sage ich aber oftmals haben wir bei unseren Kunden das Gefühl, dass man die Donau immer oftmals, so wie es in vielen Jahren schon zuvor war, eine Grenze, eine natürliche ist. ist aber glaube ich das wird aufgeweicht werden, weil es werden die ersten Mieter hinsehen. sind in Gesprächen mit einigen Mietinteressenten für diese Region und ich bin überzeugt davon, dass wenn die ersten Anker-Mieter dort sich ansiedeln und auch andere Unternehmen, das namhafte große Bonitätsstärkeunternehmen sich dort niederlassen, dass das eine Sogwirkung haben wird.
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Zumal man auch wirklich sagen muss, dass es dort sehr qualitativ hochwertige Flächen gibt und es nichts dagegen spricht. man oftmals mit der S-Bahn oder mit der U-Bahn schneller im ersten Bezirk ist es wenn ich in anderen alternativen Regionen südlich der Donau bin. Aber das ist glaube ich ein Lernprozess, der jetzt auch gestaltet werden muss. Also bin ich absolut überzeugt davon und früher, ich weiß nicht, vor 25, 30 Jahren war Bürofläche nur Innenstadt. hat man gesagt, im Hauptbahnhof oder am Südbahnhof sozusagen, das kann ja nie funktionieren. Schaut man sich jetzt an und ich glaube, es dort im Norden genau das Gleiche sein hat, vor allem.
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Aber sind ja auch Floridsdorf und Donaustadt die Bezirke mit dem stärksten Wachstum, was Bevölkerungszahlen betrifft? Durchaus und ich glaube auch, weiter die Stadt nach außen wächst, umso mehr kann man diese Argumentation, dass das Ganze nicht mehr urban ist, auch hinten anstellen, weil die Stadt wächst und es wird in weiterer Folge auch ganz normal sein, dass sich dort auch Büroklauser zusätzlich entwickeln. Und die Lagen innerstädtisch sind für manche natürlich auch nicht, manche wollen unbedingt in der Innenstadt sein. sind das Wirtschaftsberatern die Berufe oftmals, auch sagen, manche können sich das nicht vorstellen.
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sehen andererseits aber wieder, dass unter anderem Steuerberater, Rechtsanwälte auch schon in Lagen, im Norden und in anderen Regionen gehen, was eben zeigt, dass die Akzeptanz deutlich größer geworden ist und sich damit auch eine neue Sparte entwickelt und für neue Flächen offen ist. Also ist auch die Verkehrsanbindung mittlerweile schon so weit. Wenn du schaust, du, gibt es ja einige Gegenden, da bist du ja auch schon wirklich sehr sehr schnell dort. was auch ein Thema ist, ganz kurz, Cluster steht vor Einzelbüro, den man sucht. Cluster, es ist so dass sich in den letzten Jahren einfach
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deutlich gezeigt hat, dass viele, Wien war früher viel vermischter. Also wir haben in unterschiedlichen, die Cluster haben sich tatsächlich erst so in der Form, wie sie sich jetzt darstellen, entwickelt. Und die Immobilien, freigespielt worden sind aus innerstädtischen Bereichen, dann konvertiert worden, andere Nutzungen zugeführt worden und es wurde einfach immer mehr so diese klassischen Büroflächen, Agglomerationen hergestellt, einfach auch die kurzen Wege an die Infrastruktur und die Infrastruktur, die Büronutzer benötigen, die wurden dann hergestellt. Und welche Dienstleistungen sind da und das heißt,
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man findet sich eigentlich dort insgesamt zusammen und es wird auch gesucht dort Man möchte ja dorthin. Man möchte auf jeden Fall dorthin und es ist eigentlich auch so, dass dieses klassische in einem Büro-Grätsel, wenn man das jetzt so nennen will, oder in einem modernen Büro hat, das ist sicherlich eine bevorzugte Lage außerhalb dieser klassischen CBT-Bereiche zum Beispiel. Stefan, danke. Wolfgang, sind wir eh doch nicht so weit weg vom Thema. Nein, nein. Ich bin mir zwar mit Stefan nicht immer eins und das ist eines der Themen, wo wir uns nicht eins sind. Wobei das schon richtig ist, ich bin ja auch nicht der Büro-Markt, da wächst nichts,
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sondern es verlagert sich nur. Weil wenn wir heute schauen, wir haben ein Wirtschaftswachstum zwischen minus 0,0 und plus 0,2, also angesprochen nichts. Und für das nichts, wenn wir das nichts was neu bauen, brauchen wir nicht viel hinbauen und das quasi zu kompensieren. Das heißt, es ist schon längere Zeit in Österreich so, dass ich in Wirklichkeit die Büroflächen verlagere. Das gibt natürlich durchaus auch Sinn, weil ich da durchaus moderne Büroflächen beziehen kann und im urbanen Bereich flächenfrei werden, ich umnutzen kann. Das ist ja auch ein sehr positiver Effekt, wir haben in der Stadt und das führt eben zu diesen
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Clusterungen. Das heißt, so wie wir halt am Wohnungsmarkt die Urbanisierung bemerken, bemerken wir halt am Büro-Markt das Clustern. Das heißt, wir werden aus den gut infrastrukturell aufgeschlossenen Szenen die Büros zum Teil halt verlieren, weil sie halt alt sind und schlechter eingebunden. Und die Bürokluster an sich werden halt wachsen, aber es wird sich der Markt dadurch nicht vergrößern. Das heißt wir haben ein konstantes Volumen quasi und das, was wir quasi am Zuzug von ausländischen Firmen haben, das merkt man eigentlich nicht wirklich im Geschehen. Da gebe ich dir vollkommen recht, Wolfgang,
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die Frage war früher immer, du hast die Situation gehabt, dass Unternehmen über fünf sieben, zehn Jahre einen Vertrag hatten. Dann wurde das Büro etwas älter, es gab modernere Büro-Neubauten die errichtet wurden. Dann kam oft die Thematik, okay, der Vertrag läuft aus, schaue ich mir eine modernere Bürofläche an, frei nach dem Motto Angebotschaft Nachfrage und dann gehe ich auf einen neuen Standort. Und was mich selbst wo ich auch sehr gespannt bin, ist bei dieser Clusterbildung, wir hatten früher die Situation, wenn ich rausgegangen bin aus der Stadt und in einen Cluster gegangen bin, dann konnte die andere Immobilie umgenutzt
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werden, konvertiert werden in andere Nutzungen. Mittlerweile sage ich, wenn wir uns jetzt bewegen, in einem Hauptbahnhof, andere Bürokluster, wo es ausschließlich Nutzungen für die Büroimmobilie gibt, bin ich neugierig, was dann passiert, wenn die Verträge auslaufen, weil dann wird es sicherlich schwieriger, weil der Vermieter, der Bestandsgeber, muss natürlich darauf achten, dass die Immobilie nicht leer wird, weil zurückkonvertieren wird man dort oben nicht mehr können. Das heißt das wird jetzt eine spannende Phase, wir in der Vergangenheit in der Form noch nicht hatten. Also nur vereinzelt,
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wir haben die klassischen 60er Jahre Bürohäuser, die auch keiner mehr braucht in Wirklichkeit, und wenn dort was frei wird, dann hast du auch nur die Möglichkeit, entweder komplette Kernen oder man muss es dann wirklich abbrechen, das wird bei den 90er Jahre Bürohäuser nichts anderes sein, die werden in einigen Jahrzehnten genauso ich sage jetzt, nutzlos sein, heute die 60er Jahre Bürohäuser Haben. Das stimmt schon, wir sind ein klassischer Umzugsmarkt, heißt, es dreht sich das Karussell weiter, das ist richtig, haben keine Nettoabsorption oder fast keine, und dementsprechend kann sich noch mal ein Umzugsmarkt
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Haben. Wobei, wenn man das jetzt mal kurz noch anschaut, wohnen könnte man schon brauchen, also es wird sich vermutlich, also ich könnte mir vorstellen, unabhängig jetzt von der bürokratischen Seite, die wir da haben, mit den Unnutzungen, den ganzen Schwierigkeiten, die es gibt, es wäre eigentlich aufgelegt, dass man sagt, okay, schneller werden wir es nicht schaffen, so zentral hinzubauen, also wäre es einfach sinnvoll, das zu nutzen und auch in den Wohnraum umzubauen, Ja. Also an der Nachfrage mangelt es sicher nicht, da bin ich bei dir, Ja? Ja,, ja, und vermutlich werden wir das auch noch erleben,
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dass man da ein bisschen schneller innerhalb der Politik reagieren muss, um dieses ganze Thema wieder ein bisschen in Ordnung zu bringen. Ja, das Gleiche haben wir eigentlich, Franz, bei den Logistik, ja hast du auch schon gesagt, aus Alten wird rausgezogen, man nimmt sich das Neue, was sind denn da so die Aspekte, was ist das Wesentliche? Ich meine, nur die Halle, das ist mir schon klar, das In- Leben hat der Wolfgang gesagt, ISG auch ein großes Thema? Ja, natürlich, ISG ist ein Riesenthema, aber vielleicht noch mal ganz kurz einen Schritt zurück. Also wir haben natürlich auch in der Logistik,
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der Industrie das Phänomen wenn man so möchte, dass aus Altenimmobilien ausgezogen wird und dass man vor allem, in eine moderne Halle, dann würde ich jetzt auch nicht von Expansion sprechen, aber man konsolidiert und man verbessert sich, man verbessert die Prozesse, man arbeitet effizienter an so einer Logistikimmobilie, wenn ich meinen kompletten Apparaten unter einem Hallendach habe. Dazu komme ich noch, wir sehen aber momentan aufgrund des Leerstandes auch, dass Nutzer sich für Altbestandsimmobilien entscheiden.
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Warum? Weil sie einfach historisch irrsinnig gut liegen, weil sie einen 1 2 3 4 Jahresvertrag abschließen können, das geht im Neubau nicht und letztendlich auch, weil die Mieten super attraktiv sind. Und das ist für alle Nutzergruppen relevant, die keine hohen und modernen Anforderungen an das neue, anzumietende Objekt stellen. Das gibt es auch und die kriegt man mit diesen Neubauimmobilien zumeist nicht zu fassen. Der große Vorteil von einer Neubauimmobilie abseits des Standortes ist, dass wir mit einer klassischen Bigbox Logistikimmobilie internationale Gebäude als Standards von der technischen
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Seite erreichen. Das heißt, es ist eine gewisse Raumhöhe, die mindestens 10,5 Meter hoch sein soll, damit ich fünf Paletten in den Regal unterbekomme. Ich habe eine Bodentraglast von fünf Tonnen am Quadratmeter, ich habe alle 1000 Quadratmeter Halle, ich einen Loading Dock, das heißt eine LKW-Undockstation, ich habe pro Unit ein ebenwertiges Einfahrtstor. Ich habe einen gewissen Achsgast, auf den ich Wert legen muss. Das heißt, ob ich die Immobilien in Österreich, in Deutschland, in Niederlanden anmiete, die erfüllen diese Parameter. Und in solchen Immobilien lassen sich üblicherweise die unternehmerischen Prozesse,
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die logistischen Prozesse deutlich effizienter darstellen und abbilden als in einer Altbestandsimmobilie. Das heißt, da per se habe ich ja schon einen wirtschaftlichen Anreiz, um die Immobilie zu wechseln, um in einen Neubau zu wechseln. Das ist natürlich das ESG-Thema angesprochen. Das haben wir natürlich schon öfters am Tablet. Für GABE war das immer schon ein Riesenthema man hat schon sehr früh begonnen, in Neubauenergien und in diese Nachhaltigkeit zu investieren. Wir haben dazu auch einen Namen kreiert, das ist Sustainonomics, das hinkt vielleicht ein bisschen,
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hat aber die Aussage, dass ich die Wirtschaftlichkeit mit der Ökologie, also Ökonomik und Ökologie unter den Hut bringen muss. Das heißt, ja, wir bauen gleich nachhaltig, aber bitte wirtschaftlich, sonst zahlt es für niemanden von uns aus und wir sind gerne nachhaltig, aber es muss sich rentieren und klar, setzt auf PV-Anlagen, man setzt nicht mehr auf gasbetriebene Erheizungen und was man vor allem speziell im Logistikbereich sieht, man legt deutlich viel mehr auf das Wohlfühl des
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Mitarbeiters Das war ja früher in Logistik, Immobilien, bitte ganz weit weg. Und da haben wir wirklich große Fortschritte gemacht und das wird in jeder neuen Projektentwicklung, ob das jetzt GABE oder ein anderer Projektentwickler heißt oder ein Neubauer im Eigentum passiert, wird auf das sehr wohl Wert gelegt. Ich habe zwei Beispiele mitgebracht aus eigenem Hause, das ist einmal unsere Immobilienkortik Boden, die wir auf so sogenannten Brownfield entwickelt haben, das ist eine ehemalige Deponie, das ist GABE Gold zertifiziert, weil wir keine gewachsenen versichert haben. Wir haben natürlich größere Herausforderungen gehabt bei der
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Bebauung des Grundes, aber es ist uns gelungen, dort die gleichen Traglasten herzustellen, wie beispielsweise auf einem gewachsenen Boden. Also das gibt Extra-Punkte und wir merken auch, wenn wir mit Nutzern sprechen, dass das sehr wohl mittlerweile auch gefordert wird und wir haben es ganz ganz drastisch gesehen in MEDA in Vorarlberg, das war ein Bild-to-suit für Armagierbar, ein ganz innovativer Zahnprothesen-Hersteller, der natürlich gesagt hat, ich möchte hier State-of-the-Art-ESG-Gebäude entwickeln lassen, Fond GABE. Und da haben wir Geothermie umsetzen können,
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da haben wir Nahwärme, d. aus den Produktionsprozessen wird die Wärme an benachbarte Häuser abgegeben, dort haben wir versicherungsfähigen Asphalt, dort haben wir eine Befahrenlage, wo 100% der Strom von Mietern genutzt wird, wir haben eine Totholzfläche am Dach, ich muss immer bisschen kichern, aber auch das hat natürlich einen Sinn und auch das gibt Punkte in der grünen Betrachtung, der Immobilie, also man kann irrsinnig viel umsetzen, man braucht letztendlich aber auch jemanden, es bezahlt und da habe ich bei einem Bild-to-suit natürlich deutlich mehr Spielraum als in der spekulativen Projektentwicklung, aber auch, gibt es gewisse Punkte,
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die ich jedenfalls abhacken muss, weil sonst spreche ich einfach einen Teil der Marktsuchenden nicht an und das können wir uns nicht leisten. Franz, danke, ist ein guter Überblick, nehme ich an, ähnlich was auch Büros betrifft, aber einen Punkt haben wir jetzt noch nicht, noch ganz kurz, Wolfgang, zwar Fachmarktzentren, Shoppingcenter, wie waren da in den letzten, was Bewertungen betrifft, ich habe da nämlich gelesen, Thomas Dehli, Fachmärkte und Lebensmittel geankerte Einzelhandelsimmobilien sind bei Investoren beliebter denn je, gelten als stabile Investments,
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das zeigt auch die zuletzt wieder gestiegenen Transaktionsvolumina, aber der Markt bleibt herausfordernd, siehst du, das steht so das auch so fest, was Bewertungen betrifft? Nein, wer war vielleicht bisschen sehr verkürzt an die Antwort, Tatsache, ich halte das für einen ziemlich massiven Zweckoptimismus, der da breit gestreut wird, weil Tatsache ist, dass keine Essetklasse in der Krise so sehr gelitten hat wie der Einzelhandel und es ist egal, ob das jetzt Fachmarktzentren oder Einkaufszentren waren, was aber auch erklärbar ist, weil sich der Einzelhandel schon seit 30 Jahren sehr stark verändert, aber immer noch dabei ist sich stark zu verändern
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und der Prozess auch noch kein Ende hat. Und das ist jetzt nicht nur bezogen auf den Online-Anteil, sondern generell auf den Handel als solches und gerade bei den Fachmarktzentren muss man sagen, ein Fachmarktzentrum und ESG verhalten sich ja ungefähr so wie der Teufel und das Weihwasser, also wenn man beginnt, die Fachmarktzentren-Szene aufzurollen, das, da früher gebaut wurde, war ja bekannt dafür, dass das die sogenannten billigen Hut-Schachteln waren, die dann am Stadtrand herumstehen, das hat sich natürlich jetzt geändert bei den neuen Projekten, bloß die alten habe ich ja immer noch da rumstehen, das heißt also dort anzufangen,
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jetzt nachzubessern, ist wahrscheinlich hochgradig unwirtschaftlich und in der großen Punktzeit hat man dann ja oft auch sogenannte zweite Reihen dann entwickelt, wo man nicht direkt am Kreisverkehr an der Straße liegt, sondern dahinter, das braucht heute auch kein Mensch mehr, da tut man sich wahnsinnig schwer und ich glaube ganz im Gegenteil, dass es gerade in der Essetklasse noch eine große Konsolidierung Phase gibt, wo sich also die Berlin erst herauskristallisieren werden, die werden Bestand haben, da es einige Vorzeigebeispiele auch in Österreich und dass also sehr viele dieser Fachmarktzentren die typisch am
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Stadtrand entwickelt worden sind, ihre Lebensdauer noch fristen werden, aber das wird sicher in der Nachvermittung äußerst schwer werden, sowas. Ich glaube, dass sie enger zusammenrücken werden, du wirst die von außen, die Außenstehenden eher wieder abreißen oder vielleicht umwidmen, Wohnbauten machen, was auch immer und es wird sich wieder mehr neu strukturieren, so nehme ich das war. Ja, aber auch bei den Einkaufszentren hast du ja eine große Umnutzung, weil so wie wir es bis jetzt hatten, dass so quasi jeder Shop die gleiche Größe hatte oder zumindest die gleiche Struktur hatte, du hast vorne eine Glasfront,
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gehst rein und siehst bis nach hinten in dem Shop und alles ist vollgehängt mit irgendwelchen Dingen, das wird es ja so in der Form nicht mehr geben, sondern diese Fläche wird unterschiedliche Qualitätskriterien erfüllen müssen, von der klassischen Showroomfläche vorne über die Servicezone, die Reparaturzone, eine Abholzone und was auch immer das dann noch braucht, das sind aber ganz andere Raumqualitäten als die, wir jetzt in einem Einkaufszentrum oft haben, das heißt auch da wieder ein großes Umdenken noch stattfinden und diese Nutzungen werden sich daher auch ändern. ist jetzt aber auch noch nicht negativ zu sehen,
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sondern wenn diese jetzt großen Kästen so gebaut sind, dass man das im Inneren umsetzen kann, dann werden sie langfristig Bestand haben und dort wo ich die Möglichkeit nicht habe, dort wird es halt die Konsolidierung geben. Ich bin ja immer fasziniert in den letzten, schon in den letzten halben, dreiviertel Jahr, immer live, es ist immer, es geht immer ums Umdenken, also so das Wort Umdenken habe noch nie so oft in den letzten, also die Jahre davor gehört, wie es im heurigen Jahr ist und es tut sich ja wirklich, es tut sich ja wirklich in allen Bereichen viel und seit Stefan Vertragsverhandlungen, Mietverträge, Büros,
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das läuft ja auch anders, das ist ja, das hat sich ja vor fünf Jahren anders dargestellt das jetzt Durchaus, ich glaube das ist der wirtschaftlichen Entwicklung geschuldet, dass die Unternehmen oftmals die wirtschaftliche Planbarkeit begrenzt ist, also in früheren Jahren, wo alles gut gelaufen ist und wir merken schon, dass es speziell bei internationalen Konzernen oftmals so ist dass die ein Exitszenario brauchen. Wenn ich in einen Neubau gehe, so wie der Franz zuerst gesagt hat, dann sind wir oftmals mit Vertragslaufzeiten von sieben zehn Jahre oder mehr konfrontiert bzw. was eben gewünscht wird seitens der Vermieter der
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Entwickler, um auch das Produkt exitfähig zu machen, bei den Unternehmen schaut es oft anders aus und das ist eben, das ist die Frage, wie kann der Entwickler damit umgehen, gibt es penalisierte Ausstiegsvarianten, das heißt momentan geht es eher in die Richtung, dass man sagt, so nach fünf bis sieben Jahren ist oftmals dann schon auch der Wunsch nach einem möglichen Ausstieg auch oftmals präsent. Des Weiteren sage ich, bei manchen Konzernen internationaler Natur ist auch erkennbar, dass ab und zu schon sogar die Mütter im Ausland sagen, dürft nur mehr in Service-Office-Flächen gehen, ihr dürft,
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sollt es keinen klassischen Kontrakt mehr eingehen, sondern ihr geht, auch wenn es teurer ist auf dem ersten Anschein, müsst ihr in Service-Office-Flächen gehen oder zu Service-Office anbieten, weil dort haben wir die komplette Flexibilität, täglich, monatlich, wöchentlich auch auszusteigen und das lässt man sich in vielen Fällen dann auch etwas kosten. Es geht natürlich nur bis zu einer gewissen Größe im aktuellen Welt, aber ja, es ist ein anderes Bild, aber auch die großen Unternehmen, großvolumige, krisensichere, resiliente Unternehmen, die gehen doch auch noch bei größeren Anmietungen, zehn Jahre, zehn Jahre plus ein.
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Finde ich auch interessant, also wie du gesagt hast, die großen, die sicheren bleiben, fünf bis sieben Jahre ist jetzt so für kleinere, ich kann mich erinnern, das waren dann noch zehn Jahre plus bei allen eigentlich, aber es ist so eine es ist eine Bewegung drinnen, es ist überhaupt allgemein für meine Begriffe ein starkes Umdenken drinnen. Und dann Stefan, was siehst du auch so im Umdenken, was siehst du das im Bürobereich vielleicht noch, wir jetzt noch gar nicht darüber vielleicht noch gar nicht gesprochen Haben? Das Umdenken ist oftmals eben neben der Fristigkeit und ist eben auch die Qualität die haben wir auch schon genannt,
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aber auch die Nachhaltigkeit ist jetzt immer mehr in den Fokus gerückt, weil es prima auch so wie im Logistikbereich vorher angesprochen geht es um die Aufenthaltsqualität für die Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen. Das heißt, hier wird Unternehmer von der Unternehmerseite auch deutlich tiefer in die Tasche gegriffen und sie sind bereit auch höhere Mieten zu zahlen. Wo hielt dieses Umdenken von klassisch, wir haben einen Standort, ist gut angeboten mit einer guten Infrastruktur aber die Qualität ist jetzt nicht unbedingt immer so wichtig, komplett in eine andere Richtung. Wir haben die Nutzungen anders, haben die Flächen,
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Einsparungen, die man vielleicht auch Homeoffice erwirtschaftet hat, werden anders genutzt, um die Aufenthaltsqualität zu stärken und zu erhöhen. Das ist ein Umdenken, glaube ich gerade, wo wir in einem Transformationsprozess immer noch mittendrin sind und das wird behalten, weil eben die Qualität das Höchste gut ist und momentan die Triebfeder für die meisten Übersiedlungen. Und da sehe ich ein weiterführendes Umdenken der Unternehmen. Stefan, danke, ist ein sehr guter Ansatz. Apropos jetzt haben wir Franz, apropos Ansatz, wir haben uns im Vorfeld ein bisschen unterhalten, so neue Asset Klassen, die auch vielleicht auftauchen,
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die auch interessant werden könnten oder schon sind in nächster Zeit. Ja, neue Asset Klassen, also für uns ist es immer noch die Asset Klasse Industrie und Logistik und die Frage ist, was darin passiert, aber wir haben schon auch gelernt in den letzten Monaten, also Jahren, dass die Entwicklung von Data Center, also von Rechenzentren für die unterschiedlichsten Nutzer nochmal eine ganz andere Nummer ist als eine Logistikfläche zu entwickeln, in vielerlei Hinsicht.
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Und wir haben uns als Gabe, mit der Gabe, die Sears Agabe Data Center ganz speziell auf diesen Bereich gesetzt und haben ganz gute Leute international eingesetzt, die den Markt europäisch sehen, wie er letztendlich auch ist. Aber die auch sagen, dass in jedem Kurs auch im Baulungsraum natürlich eine gewisse Nachfrage an Data Center Flächen herrscht und der in Zukunft auch zu befriedigen ist. Und vor allem jetzt sehr aktuelles Thema, so ein Ausfall eines Rechenzentrums ist, wenn so ein Cloud-Dienst mal ausfällt, dann hat man in den letzten Tagen Wochen auch gesehen, was das für Auswirkungen hat.
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Und ich glaube, da tut man letztendlich sehr regional auf Länderebene, aber auch auf der europäischen Basis gut daran nachzudenken, wie man denn die eigene Infrastruktur absichern kann Und das geht mit der Herstellung von eigenen Data Centers und die letztendlich auch von unterschiedlichen Nutzern betrieben werden, weil aktuell hat man die großen Tech-Giganten aus Amerika in diesen Immobilien sitzen und diese Server betreiben. Und die haben natürlich dann auch eine gewisse Hand drauf.
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Das heißt, da sollten wir unabhängiger werden und das versuchen wir in Grabe letztendlich auch in Wien. Wir haben 50.000 Quadratmeter Grundstücke im Wiedersüden, im Vizier, was wir jetzt im ersten halben Jahr ankaufen werden, wo wir dann auch mit einem Nutzer den Weg bis zu einem Data Center gehen werden. Weil von der Struktur her ist es ja einer Logistik-Immobilie sehr ähnlich. Von außen vielleicht. Von außen, ja, von innen nicht. Von Innen nicht. Aber es geht grundsätzlich um Power und Fiber. Es geht um die redundante Anbindung von Strom und Internet. Und das Innenleben ist sehr nutzspezifisch.
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Man mag es nicht glauben, aber es geht sehr viel um Kühlung. Irgendwann einmal 100 Megawatt hat man mir gesagt, muss man aufpassen, dass die Immobilie nicht wegschmilzt. Das heißt es geht um die Wasserkühlung. Es geht aber auch um unsere neuartige Kühlung. Und letztendlich ist es sehr nutzspezifisch, welcher Art und die Server im Innenleben angelegt werden. Und das macht die Immobilie komplexer, aber ungleich teurer, als wenn man von einer bloßen Richtung einer Logistik-Immobilie erspringt. Spannend auf jeden Fall, was sich da auch noch im technischen Bereich entwickeln wird
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in den kommenden Jahren. Weil du gesagt hast, Kühlung, Wärmen muss man es nicht. Eher kühlen. Was sich auch an den Computer ändern wird. Aber Wolfgang, haben ich habe das schon gesagt, umdenken. Wie siehst du das im Augenblick, jetzt im Ende des Jahres, im neuen Jahr zugehend, umdenken? Also für uns als Bewerter ist es eigentlich ein angenehmes Jahr. Und das nächste wird genauso angenehm, so wie ich es am Anfang schon gesagt habe. Weil alles wieder planbar und rational geworden ist. Umdenken heißt natürlich, wir werden das nächste Jahr genauso viele Problemfälle auf
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den Tisch bekommen Wie heuer, weil es ist ja noch nicht alles ausgestanden. Und da gibt es also viel Potenzial zum Umdenken. gibt viele Developments, sich so auf diese Art und Weise wie sie entstanden sind, nämlich weil Geld nichts gekostet hat, plötzlich nicht mehr rechnen. Da wird man irgendwas anderes denken müssen dazu. Es wird genug Projekte geben, wo es eben um Nutzungen geht. Das heißt, dass man sich früher mal dazu gedacht hat, weil das Geld nichts gekostet hat, wird man sich jetzt auch wieder nicht mehr denken können. Dann wird man halt ganz andere Nutzungen angemüßen. ich glaube schon, dass da noch genug Gehirnschmalz
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reinfließen kann das nächste Jahr. Du hast es jetzt gerade angesprochen, Anschluss Abschluss, Abschlussfinanzierung. Ein Anschlussfinanzierung, großes heikles Thema, uns 2026 bei allen Projekten weiter begleiten. Wie wird man, wie könnte man gewisse Dinge lösen? Oder siehst du, dass sich da schnell irgendwas entwickelt, wo man anders, beginnt anders zu denken? Also die Anschlussfinanzierungen, wo es um solide Cash Flows geht, also um Bestandsimmobilien, die sind relativ problemlos. Da haben wir auch schon genug gesehen. Bei den Developments liegt auch noch viel im Argen, wie es auch zuerst schon angesprochen worden ist.
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Also wir haben da schon in der Bewertung genug Projekte sterben gesehen, schlicht und einfach, weil keine Finanzierung dafür aufzustellen war. Da schießen die Banken schon auch gegenüber das Ziel hinaus, weil wenn ich bei einem modernen Büroimmobilien-Vorverwertungsgrad von 50 Prozent verlange, bevor sich der erste Zielstein bewegt, das hat es noch kaum jemals bei uns gegeben. Das wäre eine Novidät. Und wenn das nicht erfüllt ist, dann Eigenkapitalquoten so zwischen 30 und 50 Prozent verlange, wird das auch nicht funktionieren. Das heißt, da gibt es halt keine Projekte in dem Bereich. Da wird das Umdenken aber eher auf der Risiko-Seite
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sein müssen. Stefan Wolfgang danke. Stefan, ganz kurz, Wolfgang hat gerade gesagt, wenn natürlich bei Büroprojekten 50 Prozent eine Vorverwertungsquote erwartet wird, wer baut da noch? Das ist genau das Problem, dem wir uns aktuell gegenüber sehen. werden noch einige wenige spekulativerrichtete Immobilien fertiggestellt, aber für die nächsten zwei, drei Jahre sieht es dann relativ mau aus. Was der Wolfgang gerade gesagt hat, haben ein Riesenthema damit, dass wir oftmals Kunden haben, die vielleicht schon eine Vorverwertung eingehen. Wenn ich aber nur einer bin, der Hausnummer 4000 Quadratmeter,
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was für den Wiener Bereich auch groß ist, nicht einmal bauslösend ist und aber eine Rechtsverbindlichkeit eingehen muss, das wird nicht funktionieren. Und deswegen glaube ich, muss ich ein Umdenken auch auf der Bankenseite ergeben, damit wieder etwas mehr Risikobereitschaft und spekulative Bauten errichtet werden. Sonst werden wir da eine geraume Zeit einen Bruch eher Stillstand erleben, aus meiner Sicht. Wenn ich bei 30.000 Quadratmeter, halb 15.000 brauche ich vier Firmen, die 4000 Quadratmeter nehmen, um das sicher zu sagen. Ja, und das ist halt schwierig, weil die müssen eine Rechtsverbindlichkeit eingehen und das
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ist auch ein Herr Das geht ein Herr, mit dem sie ihre Fläche kündigen und dann vielleicht ohne Fläche darstellen, wenn es nicht realisiert werden kann und genug Abschlüsse gemacht werden. Also sicherlich eine Herausforderung, der wir uns jetzt stellen müssen die nächsten Jahre. Klassisches Thema Umdenken. wird uns allen in Zukunft nicht erspart bleiben. Davon bin ich überzeugt. Danke, dass ihr euch Zeit genommen habt, ein bisschen über diese, ein bisschen an den Rand getrennten Themen zu sprechen. Büro Logistik, Einzelhandel, Wohnen hat der Dominit im Augenblick ein bisschen die Schlagzeilen. Danke, dass ihr Zeit gehabt habt.
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Bei Ihnen wollen wir uns wieder bedanken, dass Sie zugeschaut haben. Wir werden spätestens morgen werden wieder die Kapitel gesetzt und so können Sie sich gerne auch einzelne Teile noch einmal anschauen. Bei euch dreien möchte ich mich bedanken, dass ihr Zeit gehabt Habt. Danke für die Einladung. Danke. Wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Abend. Wiedersehen.
