Die Zahlen sind besser als die Stimmung
Wer dieser Tage mit Maklern, Bauträgern oder Bankern spricht, hört selten Euphorie. Die Daten erzählen allerdings eine etwas freundlichere Geschichte. „Wer genau auf die Marktdaten blickt, erkennt, dass sich in vielen Bereichen bereits eine positive Dynamik zeigt. Der Markt ist keineswegs in einer Aufbruchstimmung – aber er stabilisiert sich Schritt für Schritt“, sagt Stefan Brezovich.
Leiser wird die Skepsis dennoch nicht. Geopolitische Konflikte treiben Energie- und Rohstoffpreise und damit Inflation und Zinsen. Die Renditen langlaufender Staatsanleihen sind deutlich gestiegen. Kapital sei grundsätzlich vorhanden, heißt es seitens der ÖRAG, doch das aktuelle Zinsumfeld reiche für eine breite Belebung der Investitionen noch nicht aus. Brezovich bringt es auf den Punkt: „Die Unsicherheit prägt die Wahrnehmung des durchaus resilienten Marktes und wird uns voraussichtlich auch weiterhin begleiten.“
Blick über die Grenze: Deutschland im „Old Normal“
Für die Einordnung holte sich die ÖRAG heuer Unterstützung aus Deutschland, dem wohl wichtigsten Vergleichsmarkt für Österreich. Helge Scheunemann berichtete von ersten positiven Signalen: Die BIP-Prognose für 2026 wurde angehoben, die Wirtschaft ist im zweiten Quartal gewachsen, der Ifo-Geschäftsklimaindex hat sich verbessert. Nach den Jahren der Nullzinsen sei Deutschland laut JLL wieder im „Old Normal“ angekommen.
Auch die europäischen Investmentmärkte erholen sich. Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut JLL Research 105,4 Milliarden Euro umgesetzt, um 8,1 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das zweite Quartal lag mit 55,1 Milliarden Euro sogar um 24,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Büro-Kapitalwerte, die zwischen Ende 2021 und Ende 2023 stark gefallen waren, steigen in vielen Märkten wieder, getragen vor allem vom Mietwachstum. Die Kluft zwischen Prime- und Durchschnittsobjekten wächst allerdings weiter.
Allzu viel Optimismus wollte Scheunemann trotzdem nicht aufkommen lassen: „Die geopolitische Unsicherheit hält an – Nutzer und Wirtschaft passen sich an. Die Investmentmärkte zeigen sich widerstandsfähig, die Transaktionsaktivität bleibt jedoch verhalten. Ein deutlicher Aufschwung vor 2028 ist unwahrscheinlich.“ Der Bestand rückt dabei stärker in den Fokus. Weil weniger fertiggestellt wird, gewinnt die Totalsanierung als Alternative zum Neubau an Gewicht.
Das Nadelöhr heißt Finanzierung
Zurück nach Österreich. Die Wohnimmobilienpreise sind laut ÖRAG 2025 nach zwei rückläufigen Jahren nominell um rund 3,6 Prozent gestiegen. Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex erreichte im zweiten Quartal 2026 mit über 274 Punkten ein neues Hoch. Noch deutlicher zeigt sich die Belebung bei den Transaktionen: Das Volumen legte 2025 um mehr als 23 Prozent auf rund 2,76 Milliarden Euro zu. „KäuferInnen sowie InvestorInnen sind zurück und orientieren sich neu. Das ist kein Strohfeuer, sondern eine Normalisierung nach außergewöhnlichen Boomjahren“, sagt Michael Buchmeier.
Woran scheitert der Wohnungskauf dann so oft? Nicht am Preis. Die KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, ihre Kennzahlen schreibt die Finanzmarktaufsicht jedoch als Empfehlung fort. Die Banken halten sich weitgehend daran. Für ErwerberInnen heißt das nach Einschätzung der ÖRAG weiterhin: realistisch rund 20 Prozent Eigenmittel. Auch im Gewerbe wurden die Anforderungen verschärft. Üblich sind mittlerweile rund 20 bis 25 Prozent Eigenkapital auf die Gesamtinvestitionskosten beziehungsweise rund 30 Prozent auf den Verkehrswert.
Dazu kommt das Zinsumfeld. Hoch verschuldete Volkswirtschaften bringen viele Staatsanleihen auf den Markt und treiben damit die Renditen am langen Ende nach oben. Das hat zwei Folgen: Langfristige Fixzinskredite werden teurer, und weil sichere Anleihen wieder attraktiver sind, steigen auch die Renditeerwartungen an Immobilien.
Auch die Insolvenzen prägen die Wahrnehmung weiterhin. Die ÖRAG verweist auf rund 3.400 Unternehmensinsolvenzen im ersten Halbjahr 2026. Der Bau zählt zu den am stärksten betroffenen Branchen, und rund die Hälfte der Großinsolvenzen hat einen direkten Immobilienbezug. Die Fallzahlen steigen aber nicht mehr, im Baugewerbe gehen sie sogar leicht zurück. Die ÖRAG spricht von der Abarbeitung von Altlasten: schmerzhaft, aber eine Bereinigung und kein Absturz.
Das strukturelle Problem liegt anderswo. Mit laut ÖRAG weit unter 30.000 fertiggestellten Einheiten steht der Wohnungsneubau auf einem historischen Tiefstand. Wer heute zu wenig baut, schafft die Knappheit von morgen.
Investment: Schnäppchen? Kaum.
Am heimischen Investmentmarkt wurden im ersten Halbjahr 2026 laut ÖRAG Research rund 1,2 Milliarden Euro umgesetzt, nach rund 1,5 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum. Steigende Energiepreise, Zinsanpassungen nach oben statt weiterer Senkungen und höhere Anleiherenditen wirken gleich mehrfach. Die Renditeerwartungen steigen, die Bewertungsansätze sinken und die Finanzierung wird teurer. Mietpreisbremsen und Eingriffe in bisher unregulierte Mieten verunsichern zusätzlich.
Johannes Endl sieht trotzdem Chancen: „Je höher die Lagequalität, der Bauzustand und je attraktiver die Vermietungssituation sind, desto stabiler sind die Renditen geblieben: Sicherheit und Substanz sind gefragt, Schnäppchen gibt es in diesem Segment kaum – gute Einstiegschancen aber sehr wohl.“ Die Spitzenrendite für Büros liegt unverändert bei rund 4,75 Prozent. Mit sinkender Qualität steigen die Erwartungen deutlich, Risiken werden also wieder eingepreist. Viele Objekte sind derzeit unter den aktuellen Herstellungs- und Grundstückskosten zu haben. Eigenkapitalstarke KäuferInnen nutzen das für gezielte Zukäufe, vor allem bei Wohnimmobilien und im Hospitality-Bereich. Für Herbst und Winter erwartet die ÖRAG eine intensive Marktaktivität.
Büro: Besser statt mehr
Am Büromarkt setzt sich die Spaltung fort. Entscheidend ist nicht mehr, wie viel Fläche es gibt, sondern welche Qualität sie hat. Moderne, ESG-konforme und gut angebundene Flächen bleiben gefragt, ältere und funktional überholte Objekte geraten unter Druck. „Unternehmen mieten nicht unbedingt mehr Fläche – sie mieten bessere Fläche. Lage, Infrastruktur, ESG, Ausstattung und Flächeneffizienz gewinnen gegenüber der reinen Quadratmeterzahl an Bedeutung“, sagt Elisa Stadlinger, Geschäftsführerin der ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH.
Die Wirtschaft wächst heuer nur schwach, der Bedarf verschwindet aber nicht. Entscheidungen werden verschoben, größere Anmietungen dauern länger, der Flächenbedarf wird später realisiert. Neue Projekte kommen wegen hoher Bau- und Finanzierungskosten und geringer Vorvermietung nur zögerlich auf den Markt. Das begrenzt das Angebot, bremst aber auch den Anstieg des Leerstands.
Retail und Logistik: Die Toplagen halten
Im Handel ist die Lage besser als die Laune. Kaufkraft, Inflation, Konsumzurückhaltung und E-Commerce belasten zwar, doch die Wiener Toplagen erweisen sich als robust. Internationale Marken expandieren weiter gezielt nach Wien, und die Spitzenmieten in den besten Innenstadtlagen bleiben stabil oder ziehen leicht an. Schwächere Standorte kämpfen dagegen mit Leerstand, und österreichweit ist die Verkaufsfläche 2025 erneut geschrumpft. „Der Retailmarkt wächst derzeit nicht in der Breite – aber die besten Standorte werden knapper und wertvoller“, so Stadlinger.
Deutlich besser sieht es in der Logistik aus. Der Wiener Logistik- und Industriemarkt kam im ersten Halbjahr 2026 auf rund 104.000 Quadratmeter Flächenumsatz und damit fast auf das gesamte Vorjahresvolumen (Datenquelle: ÖRAG Research, VRF – Vienna Research Forum). Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 ist das ein Plus von rund 212 Prozent, gegenüber 2024 ein leichtes Minus von rund 11 Prozent. Der Leerstand liegt bei rund 3,5 Prozent. Gleichzeitig sollen 2026 nur rund 79.000 Quadratmeter fertig werden, nach rund 228.000 im Vorjahr. „Der Logistikmarkt hat die Talsohle offenbar durchschritten. Die Nachfrage zieht an, Leerstände werden absorbiert und gleichzeitig wird kaum spekulativ neu gebaut“, sagt Stadlinger.
Wiener Mietmarkt: Wenn das Angebot fehlt
Am Wiener Mietmarkt übersteigt die Nachfrage das Angebot bereits das zweite Jahr in Folge deutlich. Der Grund steht in der Statistik der Baubewilligungen. 2019 wurden in Wien 20.685 Wohnungen in neuen Gebäuden bewilligt, 2025 waren es nur noch 8.299, also rund 40 Prozent des damaligen Niveaus. Seit 2022 pendelt der Wert um die 8.200 bis 8.300 Einheiten pro Jahr. Das erste Quartal 2026 brachte 1.730 Bewilligungen (Datenquellen: ÖRAG Research, IMABIS, Statistik Austria).
Frei werdende Wohnungen sind in kürzester Zeit vergeben. Besonders schwer haben es Haushalte ohne starke Bonitätsnachweise. Die durchschnittliche Miete liegt laut ÖRAG heuer bei rund 16,70 Euro pro Quadratmeter. Auffällig ist, dass sich die Lagen angleichen: Auch in peripheren Bezirken werden inzwischen Mieten akzeptiert, die früher guten Adressen vorbehalten waren. Wien wächst, die Zahl kleiner Haushalte steigt, der Neubau hinkt hinterher. „Während die Nachfrage ungebrochen hoch ist, wird das fehlende Angebot zum immer größeren Problem“, sagt Aleksandra Mitrovic, Prokuristin der ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH. Eine rasche Trendwende ist nicht in Sicht.
Eigentum: Längere Wege zur Unterschrift
Der Wiener Eigentumsmarkt bleibt für beide Seiten anspruchsvoll. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt bei rund 6.900 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, rund 11.500 Wohnungen stehen zum Verkauf. Große Preissenkungen können sich die meisten Bauträger angesichts der Gestehungskosten nicht leisten. Leichte Nachlässe gibt es im Neubau vor allem am Stadtrand und in Mikrolagen ohne U-Bahn-Anbindung. Die Finanzierungskosten verlängern die Entscheidungen der KäuferInnen und damit auch die Vermarktungszeiten.
Gefragt sind nachhaltige Neubauprojekte mit kompakten, gut nutzbaren Grundrissen. Gleichzeitig entstehen immer weniger Projekte, weil günstige Grundstücke fehlen und die Baukosten hoch bleiben. Das stärkt den Sekundärmarkt. „Im Neubausegment sind urbane Lagen nach wie vor gefragt, während schlechtere Mikrolagen leichte Preisnachlässe verzeichnen. Die Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen bleibt weiterhin stabil“, sagt Jelena Pirker.
Zur Einordnung: Die Eigentumsquote liegt in Österreich bei rund 47 Prozent, davon rund 36 Prozent Hauseigentum und rund 11 Prozent Wohnungseigentum. In Wien sind es nur rund 13 Prozent Wohnungs- und 6 Prozent Hauseigentum.
Exklusiv: Der Luxus heißt Knappheit
Auch im Premiumsegment sind die KäuferInnen zurück, aber sie prüfen genauer. Eine gute Adresse allein rechtfertigt keine überzogenen Preisvorstellungen mehr. Nach ÖRAG-Erhebung (Datenquelle: IMMOunited) stieg in Wien der Durchschnittspreis bei Wohnungen über zwei Millionen Euro im ersten Halbjahr 2026 um knapp fünf Prozent, bei Regelgeschoßwohnungen sogar um rund neun Prozent. Dachgeschoßwohnungen gaben leicht nach. Die Zahl der Transaktionen stieg von 44 auf 52. Davon entfielen 30 auf die Bezirke 1 bis 9 und allein 13 auf die Innere Stadt, Währing und Döbling kamen auf je elf.
Bei Villen und Einfamilienhäusern über zwei Millionen Euro wurden 2026 bislang 17 Objekte verkauft (Vorjahr: 15), die Preise sanken im Schnitt um rund fünf Prozent. Im Speckgürtel bleibt die Nachfrage hoch, besonders in Mödling, Baden, Klosterneuburg, Korneuburg und Tulln. In Niederösterreich wurden heuer bereits 56 Einfamilienhäuser über einer Million Euro verbüchert, nach 75 im gesamten Vorjahr. Die Preise gingen allerdings zurück, in Mödling um 5,6 Prozent, in Tulln um neun und in Baden um elf Prozent. „KäuferInnen sind wieder da, aber sie kaufen sehr selektiv. Der eigentliche Luxus ist heute die Knappheit“, sagt Karin Bosch.
Was bleibt: Normalisierung statt Neustart
Unterm Strich zeigt der österreichische Immobilienmarkt kein einheitliches Bild, und genau das ist die Nachricht. Gute Lagen, energieeffiziente Gebäude, stabile Cashflows und echte Alleinstellungsmerkmale sind in fast allen Segmenten gefragt. Durchschnittliche, überholte oder zu ambitioniert bepreiste Objekte geraten unter Druck. Für viele KäuferInnen ist dabei nicht der Preis die Hürde, sondern der Zugang zur Finanzierung.
Weder Krise noch Boom also. Die ÖRAG-ExpertInnen fassen es so zusammen: „Entscheidend wird sein, sich auf die veränderten Rahmenbedingungen einzustellen, um auch in diesem Umfeld erfolgreich voranzukommen.“ Der Markt hat das Anpassen gelernt. Ob die Banken und die Anleihemärkte mitspielen, wird sich zeigen.