1:50
Hallo meine Damen und zu Hause. Das Booking the Future. glaube, war jetzt mittlerweile schon das zweite Mal. Letztes Jahr hat es das auch gegeben und das ist so eine Zusammenfassung. Eigentlich der Name sagt schon Booking the Future, wo sich der Tourismus hin bewegt. Und wollte ich dich fragen, ob du ein bisschen was darüber erzählen kannst, um einmal so eine Übersicht zu geben. Sehr gerne, danke für die Möglichkeit. Wir haben in unserem Booking the Future, die kleine Werbung, aber schon ist sie auch auf unserer Website downloadbar,
2:33
zehn Expertinnen und MAP-Konsultants zu unterschiedlichen Zukunftsthemen gefragt, nicht immer nur über das leidige Zinsthema zu sprechen. Und haben dort so ein bisschen herumgebohrt, bei den Experten, welche Trends sie in der Zukunft sehen. Was mich ein bisschen überrascht hat, es war nicht von uns gesteuert, dass eigentlich das Digitalisierungsthema öfters vorgekommen ist als das ESG-Thema. Das für mich so ein bisschen Zeichen, dass vielleicht ESG schon etwas in der Normalität angekommen ist. werden sicher heute auch noch mit Co. sprechen. Aber dass vor allem das Digitalisierungsthema dann statt im
3:07
Vordergrund nicht ankommen ist. Digitalisierung einerseits im Sinne des Gebäudemanagements, im Sinne als Grundlage, um effizienter zu werden. Aber vor allem auch um die Gästexperience zu verbessern. Ideale Hotelprodukte erlauben individuelle Gästeerlebnisse, oder individuelle Gästeerlebnisse erlauben Mitarbeiter, die wir ohnehin nicht haben, aus dem Backoffice im Guest-Facing oder bei Guest-Facing-Prozessen einzusetzen. Und wir werden einfach besser weil es wiederholen. Es war so schwer, wie sich wiederholende Prozesse eigentlich mit dem Vordergrund spielen können. Oder Freisprachen. Bitte? Repetierende glaube ich oder?
3:50
Repetierende, genau. Und dadurch werden eigentlich Mitarbeiter frei. Dadurch werden Mitarbeiter frei für Gäste für Gäste-Prozesse. Warum ist es wichtig? Wir sind in einer arbeitskraftintensiven Branche zu Hause. Mit einer Zahl im Kopf in Deutschland werden bis in den nächsten fünf Jahren 4,5 Millionen Arbeitskräfte fehlen. Wir in Hotellerie und Tourismus sind davon besonders betroffen. Deswegen sind wir froh über jeden Mitarbeiter, den wir vom Backoffice der Freibierke nach vorne schicken können. Das zweite, was wir glauben, dass KI so ein bisschen der parallele Hoteldirektor werden kann. wird kleine mitarbeiterlosen Hotels geben,
4:30
aber es wird Hotels geben, wo man die Gastgeberrolle weiterhin von Menschen wahrgenommen wird. Also wir glauben nicht an die große Flut von Robotern oder Service-Robotern, wir heute in der Liebkanzerland sehen. Sondern wir glauben, dass es besser qualifizierte Mitarbeiter in Gäste-Prozessen gibt. Und dass allerdings Roboter zum Beispiel die Schierverräumen werden, dass Roboter die Zimmerreinigung übernehmen werden etc. Und dass man so effizienter und besser wird. Das ist Digitalisierung ein ganz großes Thema. Das zweite große Thema, wenig überraschend, natürlich das ESG-Thema. Ja allem haben wir gesehen,
5:07
dass eigentlich die Banken und institutioneller Investoren gut vorgeben, hier Verlust anfangs gepusht wird. Dass ESG-Thema die Grundlagen für Finanzierungen sind. Und dass es eigentlich noch keine übergreifenden Zertifikate gibt. Es gibt halt auch interessante oder spannende Zertifikate, wo man die mit ins Regeln oder wo man den Einsatzraum platzig produziert. Aber es gibt keine umfassenden Zertifikate für die Kinder und für sich selber verheiratet. Das dritte große Thema, das relativ falsch aufgekommen ist, weiß nicht, mein Tochter überrascht hat.
5:48
waren jetzt aber so ein bisschen gelitten dass es kleine Gäste gibt. Wir sind natürlich im Raum für die Obertourism-Diskussion gekommen. Sehr, spannend eigentlich warum, weil unsere Experten an das globale Wachstum des Tourismus glauben. Wir finden davon aus, dass das Tourismus in den nächsten zehn Jahren jedes Jahr um 15 Prozent wachsen wird global. Natürlich enthält das eine große Teil auf Asien. Und der Teil wird entstanden auf die Orte und Städte, wo alle hinwollen. sprechen von Wien, sprechen von Amsterdam, wir sprechen von Lombard und Paris. Was dort mit Blick auf die Destinationen noch größer werden,
6:29
dann noch mehr Gäste kommen. Und dort wird es jetzt darum gehen, die Besucher zu steuern, die Besucher zu lenken und die Mitarbeiter, die ein Monat bis dort liegt, an Bord zu halten. keine Tourismus-Standard-Diskussionen zu ertreiben. ist auch so spannend, dass es aufbauend geht. Martin, darf ich dich, kannst du ein bisschen näher zur Kamera gehen und zum Mikrofon? Ja, danke.
7:09
Noch der letzte Punkt. Dass wir letztendlich momentan keine Hotel-Development sehen, dass die Development-Pipeline trocken ist, dass momentan keine neuen Produkte auf den Markt kommen. Warum? Weil einerseits zu teuer aus heutiger Sicht zu teuer eingekauft wurde, weil Finanzierung von Banken zu schwer, momentan schwierig an Finanzierung von Banken zu kommen ist und letztendlich die Exit-Faktoren nicht stimmen. Und deswegen letztendlich das Bestandskonversionsthema momentan absolut im Vordergrund steht anstelle von Greenfield-Developments. Das war ein ganz kurzer Touraison durch die Themen, bei uns im Booking the Future zu finden sind.
7:47
Martin, danke. Ist ja nicht nur ein Überblick über den Booking the Future, sondern es ist auch gleichzeitig ein Überblick über unseren heutigen Talk. Wir werden dir bei einigen bei den Themen noch ins Detail geben. Und ja, damit fangen wir eigentlich schon an. Wolfgang, welchem Thema kommen die Klienten derzeit zu euch? Also ich kann sich mal anschließen, was Martin zuletzt gesagt hat, aufgrund des Zinsanstiegs und der der Hochphase teuer eingekauften Grundstücke. Wir haben mit Developments ein Problem noch, was zu uns in den letzten eineinhalb Jahren vom letzten Jahr
8:28
verstärkt gekommen ist und auch noch kommt, ist jetzt über den ganzen Immobilienbereich, nicht nur Hotellerie, alles, mit Bestopterierung der Finanzierung zu tun hat. sei es, dass Kunden kommen, bevor sie noch insolvent sind, weil sie etwas für die Banken brauchen. Und wir hier Überlegungen anstellen, wie man das jetzt für alle Parteien sozusagen optimal lösen kann, sofern man hier von optimal sprechen kann, aber auch nach der Insolvenz, dass Masseverwalter zu uns kommen oder Fortbestehensprognosen, also alle diese Dinge, die wir jetzt gerade im Immobilien und Hotelleriebereich die Jahre davor nicht hatten,
9:05
weil es ist ja zwischen 2009 und 2021 hat ja alles nur gebumpt. gab es viele Transaktionen, man ist von einem hoch ins nächste gegangen und eben jetzt eher diese Restrukturierungsthemen, was aber jetzt wieder angefangen hat, also aus meiner Wahrnehmung hat das jetzt im Sommer begonnen, dass jetzt wieder mehr auch Anfragen zu Transaktionen kommen, also noch nicht so wie früher, aber es fängt zumindest ein bisschen an, hat jetzt nicht nur aus Distressed Assets kommen. Also das fängt jetzt glaube ich, langsam wieder an und wird sich wahrscheinlich in nächsten ein zwei Jahren jetzt mal meine Einschätzung wieder
9:43
normalisieren. Aber das Grundproblem ist eben da, dass gerade bei den Developments alles, was 2020, 2021 eingekauft wurde, war dann irgendwie on hold aufgrund der hohen Zinsen, quasi ich kann nicht fertig bauen, habe Probleme mit der Finanzierung jetzt von der Developer-Seite und auf der Exit-Seite Ich finde auch den Käufern nicht der mir den Preis zahlen will, mit dem ich sozusagen das ganze Development geplant habe. Und das aber obwohl eigentlich der Tourismus gut läuft. Genau aber es ist einfach der Zinsanstieg, wenn man sich da die Erwartungen von Investoren ansieht.
10:25
Also da ist jetzt mal der Referenzzinsatz oder die Alternativanlage natürlich wesentlich und da sind jetzt die GILS die waren ja teilweise unter vier Prozent jetzt bezogen auf die Pacht und den Exitpreis sind jetzt auch deutlich über fünf gestiegen. Dazwischen war zwar theoretisch, mit den Bewertern gesprochen hat, der GILS eher auf theoretischer Natur, sage ich einmal, weil er trotzdem nicht erzielbar war. Und ich glaube, dass es jetzt eben bei diesen etwas über fünf Prozent Spitzenonditen wahrscheinlich jetzt auch einpendeln wird und wieder Käufer gefunden werden. Aber das ist natürlich eine Anwertung von 20,
11:01
30 Prozent damals. Wir gehen dann eh noch auf dieses Thema ein bisschen ein. Ich wollte nur damit zeigen, es schaut zwar super aus und der Tourismus und es tut sich was und so, aber ganz so ist es natürlich im Hintergrund, bewegen sich da schon ganz andere Themen. Und was natürlich auch ein spezielles Thema ist, Gregor, das ist, da Martin hat schon angesprochen, das ist natürlich ISG in der Hotellerie und das bricht sich, also das ist sehr wie soll man sagen, sehr weitflächig. Ja, also jetzt hat ISG auch die Hotellerie erfasst,
11:41
eigentlich eh schon länger. Wir haben uns als uns während Covid mal langweilig war oder als wir ungewollt viel Zeit hatten, mit der Frage befasst, ob man nicht sozusagen ein Tokensystem für die Hotellerie machen könnte, wo die Reisenden, wenn sie in besonders grünen Häusern absteigen, einen Benefit bekommen. Und damals schon hatten wir Recherchen ergeben, dass ungefähr 70 Prozent aller Leute wollen grüner Reisen. Und ungefähr die Hälfte davon ist auch bereit dafür ein bisschen mehr zu zahlen. Das heißt, die Reisenden sind eigentlich schon da, schon länger da, wo das Gesetz jetzt auch langsam hinkommt.
12:20
Von all diesen ISG-Gesetzen berühmt geworden, glaube ich, ja zunächst einmal die Taxonomie. Und jetzt bin ich immerhin Anwalt, aber wenn man die Taxonomieverordnung liest, wird man lange nicht schlaut raus. Aber irgendwie beim fünften Mal hat es dann doch, habe ich dann auch verstanden, worum es geht und es ist jetzt dann doch nicht so schwer. Und davon ausgehend von all diesen europäischen Richtlinien und Verordnungen, da tritt jetzt auch immer mehr in Kraft und betrifft es auch immer mehr die Unternehmen. Zunächst ja nur die Großen, aber man sieht sozusagen diesen Trickle-down-Effekt, dass wenn die Großen etwas plagt oder wenn die Großen einen
12:56
Bericht schreiben müssen, dass sie dann auch wollen, dass die Kleinen ihnen dazu die Information liefern. Und am Ende wird es dann auch das Hotel Bellevue mit zwölf Zimmern treffen, dass es irgendwie, wenn es sozusagen Corporates als Kunden haben möchte, gewisse Informationen bereithalten wird müssen. Wir haben da, und das ist jetzt eine Coincidence, das war nicht so klein, nicht so dramatisch. Ich habe heute gerade zu Mittag ich gebe es zu, meine erste ESG-Dotiligence gemacht bei einem Hotel gemeinsam mit einem Kollegen. Und da zeigt sich eben auch an den Fragen, dass es dann die Hoteliers sie wollen,
13:35
aber man ist noch lange nicht dort, wo man eigentlich gerne sein möchte. Wer allerdings auch schon dort ist, sind die Finanzierer, das sehen wir immer wieder bei Banken, wo es vor zwei, drei Jahren noch ein bisschen ein Mysterium war, wo man vielleicht bessere Konditionen bekommt, wenn man besonders grün ist, wird es mittlerweile ich will nicht sagen vorausgesetzt, aber die Banken brauchen es für ihre eigenen ESG-Bilanzen, dass sie eben nicht nur ich sage es jetzt überzogen, schmutzige Projekte finanzieren, sondern eben auch grüne. Und deshalb werden grüne Projekte vorgezogen und auch davon gibt es aber wir haben es bei den Vorrednern
14:14
gehört, noch nicht allzu viele, weil im Moment auch weniger gebaut wird als vorher, weil weniger Transaktionen stattfinden als bisher, wobei sich eben da hier der Marktdach gerade ein weniger holt., auch meine Banking- und Finance-Advanced-Disziplinen als Kollegen sind relativ busy damit, Finanzierungen umzustrukturieren. ja, sieht es dann, transaktionsmäßig, hoffe ich oder glaube ich, ist die Talsohle durchschritten und je weiter man in die Zukunft schaut, desto mehr wird ESG auch eine Rolle bei den Transaktionen spielen, einfach weil es der Finanzierende für seine eigene Bilanz braucht, dass er eben in ein Compliant,
14:57
in ein ESG-compliant Objekt investiert. Gregor, danke, natürlich dazu kommt, das unterschätzt man ja, dass sehr viele Firmen zum Beispiel nur bestimmte grüne Hotels dort Firmenfeiern machen dürfen, dort absteigen dürfen oder was auch immer. Und da sieht man eigentlich erst, wie weit das schon runtergebrochen ist, dieses ESG. Also, dass es nicht nur so ein Überbegriff ist und man muss da jetzt eine nachhaltige Immobilie haben, sondern wie weit das auch schon ist und wie stark das natürlich dann auch in weiterer Folge die Nachfrage beeinflusst.
15:37
Alles große Themen, die wir da haben und Martin, wir haben unser erstes ImoLive, also nicht unser erstes ImoLive, das hat im April stattgefunden, aber das erste ImoLive mit Hotel war am 26.05.2020. Und da haben wir ja, das hat ja unter komplett anderen Voraussetzungen stattgefunden und hast du das so, wie siehst du jetzt die letzten viereinhalb Jahre, was sich denn da so in der Hotellerie und in der Branche getan hat? Ich beantworte ja die Frage gleich. will nur ganz gerne noch einen Satz zu der Aussage von Vorhetsam Tourismus läuft.
16:17
Wolfgang, du hast das gesagt. Wenn du durch die Hallen bei der Expo real gegangen bist, hat man immer gehört, du bist eh in der Hotellerie zu Hause, dir geht es eh gut. Ja, stimmt. Wir haben wenigstens eine gesunde Nachfrage von Hotelgästen, also haben eine gesunde strukturelle Nachfrage im Vergleich zu vielen anderen Branchen. Aber das Leid in der Immobilienbranche ist letztendlich genau das Gleiche und ich denke, da wollte ich nur noch als Nachsatz zu dem Thema sein, Tourismus läuft eh. Du bei dieser Frage in der Vorbereitung schon gestellt, was hat sich in letzten fünf Jahren getan und wir sind zum
16:56
Teil ja auf ganz spannende Dinge gekommen, die wir vor vier oder fünf Jahren gesagt haben. Manche davon sind gekommen, die meisten nicht. Aber die Hotellerie hat sich so jetzt im Rückblick in den letzten fünf Jahren eigentlich erheblich weiterentwickelt. Wir haben damals gesagt, im Mai 2020 haben wir die Präsentationen rausgesucht. Das Geschäft ist in spätestens sechs bis zwölf Monaten vollkommen zurück. Es ist heute noch nicht ganz zurück, es ist fast zurück, aber fünf Jahre hat es gedauert, bis es zurückkommt. haben damals auch nicht gewusst, dass es noch weitere Lockdowns geben wird. Wir haben damals geglaubt, dass das Frühstücksbuffet tot
17:33
ist, dass sich nie wieder wer hintereinander anstellen wird und nie wieder wer was von einem Frühstücksbuffet holen wird. Wir haben geglaubt, dass man nur mit Gesundheitszertifikaten reisen wird. Auch das ist nicht der Fall. da waren schon ein paar spannende Dinge dabei, die wir damals gegeben haben. Wir haben auch darüber geredet, wie man ein Hotel nachdem das jetzt stillgelegt wurde, wie man das dann wieder anlaufen lässt. über Das Zusperren haben wir geredet und dann über das Wiederaufsperren. Genau genau. Aber ein paar Dinge sind dann schon geblieben oder gekommen, dann haben sie entwickelt.
18:08
Nämlich einerseits das ESG-Thema ist verschollen gewesen über zwei Jahre. Bis 19 war ja ganz ESG ganz wichtig. Aber letztendlich waren dann Hotel, Klammer auf Immobilien, Klammer zu Eigentümer damit beschäftigt, Förderanträge zu stellen und Kurzarbeitsanträge zu stellen und überleben zu sichern. Also ESG ist komplett verschwunden gewesen. Digitalisierung ist gekommen in diesem Zeitraum. Das EI-Thema ist eigentlich so richtig aufgebaut. Das Serviced-Apartment-Thema wurde so richtig geboren eigentlich. Das war so der erste große Corona-Krisen-Profitör. Aber um das Ganze in die positive Richtung zu bekommen,
18:45
wir haben es Hotelimmobilien bewiesen und ich glaube, haben auch Banken und Investoren letztendlich verstanden, dass wir eine krisenresiliente Branche sind. Denn die großen Pleiten, Insolvenzen etc. sind ausgeblieben. In Österreich zog ich an einer guten Förderkulisse aber auch europaweit ist letztendlich nicht viel passiert. Und wir haben gezeigt in der Hotelbranche, der Hotelimmobilienbranche, dass man Krisenbrut meistern und dass man im Big Picture schnell zurück ist. Das waren so Dinge, die sich in letzten vier fünf Jahren aus unserer Sicht verändert haben, neu gekommen sind oder auch nicht gekommen sind.
19:20
Martin, danke. IT ist natürlich auch deshalb gekommen, weil man mit möglichst wenig Menschen Kontakt haben wollte zur damaligen Zeit. hat dann das Ganze auch sehr vorangetrieben. Ich möchte jetzt ein paar Themen aufgreifen, ihr schon gesagt habt, sondern das ein bisschen vertiefen. Wolfgang, wie schaut das jetzt aus? Die Bestandsimmobilien, wie haben sich da jetzt noch mal die Werte verändert? Weil ISG spielt da ganz stark hinein, sind sie es nicht, verändert das natürlich auch den Wert der Immobile. Wie schaut das derzeit aus? Wie vorher schon gesagt, die Renditeerwartung ist gestiegen, d.h. der Wert gesunken.
20:01
Das hat sich aber wieder teilweise über die Inflation ich sage mal nominell muss ich mal sagen, real und nominell. Nominell hat sich vieles wieder ausgeglichen durch die Inflation. haben jetzt am Ende des Tages höhere Unterzahllöse beim Hotelbetrieb durch höhere Raten, damit dann auch wieder die Möglichkeit, eine höhere Pacht zu verlangen. Das ist es auch am gesamten Immobilienmarkt, also ob ich jetzt Miete oder Pacht habe, waren es so bisschen gegenläufige Entwicklungen, aber trotzdem die Werte tendenziell gesunken und wobei ich jetzt glaube, das ist so eine Art Bodensatz, wenn man so viel erreicht wurde.
20:38
Natürlich wird das jetzt auch für Transaktionen in der Zukunft eine Rolle spielen, wie ESG-konform bin ich schon für die Wertfindung, weil wie auch der Gregor vorher gesagt hat, bei der Finanzierung, da geht es jetzt dann nicht nur darum, ob ich jetzt ein Viertel Prozentpunkt eine bessere Finanzierung bekomme, sondern dass dann gewisse Projekte vielleicht gar nicht finanziert werden, weil die Bank sagt, ich will so etwas oder auch ein Fonds sagt, ich bin ein grüner Fonds, meine Investoren wollen, dass ich nur in ESG-konforme Produkte investiere, das heißt, ich bekomme dann vielleicht gar keine Finanzierung mehr,
21:17
also das ist nicht sicher ein Thema jetzt für die Zukunft sein oder kurzfristig auch. Oder wenn ich das dazu bringen darf, sind die Eigenkapitalanforderungen einfach deutlich höher? Das Ist auch ganz allgemein, glaube ich, kann man da sagen, die Banken jetzt vorsichtiger, man hat ja jetzt 2020, 2021, ich habe mich gewundert, wie wenig Eigenkapital man in Immobilien finanzieren kann, dazu noch variabel Verzins, das heißt, war klar, wenn ich da einen Zinsanstieg in die Planungsrechnung einbaue, kann sich das nicht mehr ausgehen,
21:57
das ist dann auch eingetreten, das heißt, Eigenkapitalanforderungen höher, quasi Loan-to-Value-Ratio niedriger und dann die Frage, woher das Eigenkapital kommt, was wir jetzt sehen, jetzt gibt es schon Fragen aus dem englisch-sächsischen Bereich, Kapital ist ja da, also das ist ja grundsätzlich nicht das Problem, nur diese Mezzaninen, Schrägstrich-Eigenkapitalgeber, die haben halt auch ihre Vanditerwartung, die auch entsprechend gestiegen ist, also das war ja, vor dem Zinsanstieg hat man viel auch mit seinem Eigenkapital von 7 bis 9 Prozent gesehen, das sind jetzt eher 12 bis 15, und dann auch wieder die Frage, wie sich das ausgehen kann.
22:40
Danke, Wolfgang, Martin, du wolltest noch was dazu Sagen? Ich wollte zum Thema Umsetzung und Bachten von Wolfgang noch was sagen, also ich stimme dazu, dass die Umsätze erheblich gestiegen sind, wir sehen das in den Marktzahlen zum Teil 25 30, 40 Prozent im Vergleich zu 19, aber was ich nicht unterstützen würde,, dass durch höhere Umsätze höhere Pachten ausgehen, also dass man die Inflation verdient, warum? Weil wir eigentlich sehen, dass die Betreiber-Profitabilität im Sinn ist. Energiekosten, Mitarbeiterkosten, Waren-Einsatzkosten sind nicht überproportional gestiegen, und wir haben plus minus so 25 Kunden,
23:18
von denen wir monatlich P&Ls bekommen, und da sehen wir eigentlich, dass die NOI-Epitamage, egal welche du nimmst, eigentlich ein bis zwei Prozentpunkte unter dem 19er-Value liegt, und wenn du blöderweise eine zu 100 Prozent indexierte Pacht hast, du eigentlich mit deinem operativen Ergebnis unter Druck kommst, und wir schauen sehen, dass sie einige extrem schwer tun, aus den GOPs, nicht auf 19 Levels an ihre Pacht zu verdienen, aber Umsatzjahr auf der Ergebnisseite ist es nicht ganz angekommen. Martin, danke, ist auch schon, die Betriebskosten sind gestiegen, Gregor,
23:59
ISG schlägt auch zu, viele überlegen jetzt ihre Hotels klimafitt zu machen, wenn man das so sagen kann, das ist aber das klingt gut, ist aber eine schwierige Sache, natürlich die Frage gestellt, wer ist jetzt dafür zuständig, und der zahlt das? Naja grundsätzlich ist für Investitionen dieser Art normalerweise der Gebäudeereigentümer zuständig, allerdings zumindest in den Pachtverträgen die CMS schreibt, und ich glaube auch bei allen anderen Kanzleien ist das ein guter Standard, dass man sich im Wege im Zuge des Abschlusses eines Pachtvertrages sehr genau ausmacht,
24:41
wer für welche Investitionen zuständig ist, da geht es meistens eigentlich eher um Reparatur und Instandhalt und Instandsetzung und diese Dinge, keine gänzliche Standardanpassung, allerdings, wenn die Standards insgesamt steigen, wird es wohl auch so zu verstehen sein, dass man dann das Hotel eventuell klimafitt machen muss. Ich habe jetzt schon mehrfach dazu geraten, Thema sozusagen sehr offen anzusprechen und transparent auszusprechen, musste aber feststellen, dass sowohl die Pächterseite als auch die Pächterseite ein bisschen sich scheut vor der Diskussion,
25:21
und man ist eigentlich lieber nicht den Vertrag stehen, den drinnen stehen haben will, weil die Befürchtung herrscht, wer das Thema aufbringt, muss es am Ende auch zahlen, ich halte es aber nicht für ganz den richtigen Weg, weil die Frage wird kommen, es tritt jetzt dieser Tage eine Gebäude-Energie-Effizienz-Richtlinie in Kraft der EU, wir kennen ja alle diese, es gibt so ein Gebäude ABCD-IFG-Standard oder manches sind auch schon A-Plus oder A-Plus-Plus, das wird geändert, es wird nicht so schlimm oder nicht so drastisch wie es ursprünglich geplant war,
26:01
da hätte man nämlich innerhalb der 7 bis 10 Jahre alle schlechtesten Gebäude oder das schlechteste Drittel nachbessern müssen, da hat es dann auch Anmerkungen gegeben, es gibt ja gar nicht so viele Installateure, die das überhaupt machen können, und ich glaube es stimmte, also bei diesem Gesetz hat man doch erheblich noch ein bisschen nachgeschärft, aber es ist jetzt eben doch so, dass bis für nicht Wohngebäude da würde man gleich wieder argumentieren, jetzt ein Hotel ein Wohngebäude oder nicht,
26:43
aber dass bis 2030 die schlechtesten 16% und bis 2033 die schlechtesten 26% renoviert werden müssen, und wenn es ein Wohngebäude ist, dann gilt ähnliches, also man entkommt eben nicht ganz. Man fängt weiter unten an und versucht hier mal in Ordnung zu bringen. Ja, das war ein Zwischenstand bei dieser Energieeffizienz-Gebäude-Richtlinie oder Gebäude-Energie-Effizienz, anyway, es geht um die Energieeffizienz von Gebäuden bei der Richtlinie. Ein Zwischenstand war, heißt ja,
27:24
die in den letzten drei Kategorien, also E F und G, müssen sozusagen auf Standard D gehoben werden, und das war dann so ein Standard, hieß, also eigentlich ein ja wie ein sich selbst verändernder Standard, das heißt, aus den D-Gebäuden wurden dann wiederum die schlechtesten und man hätte im alle nachbessern müssen. Und das ist jetzt nicht so, aber so wie es bisher war, dass man sagt, bei ich glaube es sind 80 Kilowattstunden pro Quadratmeter, und ja, es wird sozusagen Standard A, so ist es nicht mehr, sondern diese Standards werden deutlich angehoben, also der Energieverbrauch wird verringert den man
28:04
haben darf. Gregor, danke, Martin, du wolltest was dazu Sagen. Ich wollte den Gregor was fragen, was ist denn so das Mindestmaß, was man heute in einem neuen Hotel-Pacht-Mietvertrag an ESG festlegt, sind das zehn Seiten, oder ist das ein Absatz, so sinngemäß, wir tun das Beste, oder den Bestandsvertrag ist ohnehin schwierig was nachzuverhandeln, dass man auf das Goodwill-Beider angewiesen, aber was kann heute der Fährpächter vom Betreiber eigentlich im Vertrag festhalten? Naja, was der Fährpächter vom Betreiber haben möchte, ist, dass wenn er sozusagen Nachrüstungen macht, und die Pachtverträge sind ja meistens der langfristig,
28:42
also 20 Jahre oder plus minus, ist ja der Standard, dass diese Nachbesserung eben dann jeweils state of the art sein muss. Das ist nicht ganz trivial, und deshalb braucht es dann doch einigermaßen viele Worte, um das genau zu umschreiben, zehn Seiten sind es nicht, aber ein Absatz ist es auch nicht. Wir als Kanzlei, und wieder einmal andere, unsere Mitglieder waren natürlich auch schon lange mit den Green Leases. Wie soll ein Pachtvertrag gestaltet sein, dass er eben die Forderung nach Nachhaltigkeit unterstützt? Und mittlerweile fordern sie auch die Bank, nehmen wir ein,
29:25
und wollen immer auch eine Green Lease haben, ja, möglicherweise, damit sie daraus dann einen Green Bond zaubern können, das haben wir auch schon gemacht. Ja, also es wird, das Leben wird immer bunter, vor allem grüner, und ich glaube, es geben sich alle Mühe, aber an den Kosten spielt es halt dann doch noch manchmal. Gregor, danke, Martin, danke für die Frage. Jetzt kommt eine Frage hätte ich jetzt, LinkedIn. Ich stelle die jetzt einfach so in den Raum, und wer sie von euch beantwortet, beantwortet sie, und zwar ist sie von Joannis Vissakiadis. Förderprogramme und staatliche Unterstützung.
30:05
Die griechische Regierung fördert Investitionen im Hotel- und Tourismussektor durch steuerliche Anreize und Programme. Wie sieht das derzeit in Österreich aus? Gibt es auch einiges. Das ist ja viel von der ÖHT bei uns. Mekaro ÖHT. Und eben entsprechende Programme. Ob das ausreicht, ist halt die Frage. Und vielleicht Anschluss, was der Gregor gesagt hat. Was mich dann interessiert bei diesen jetzt nobelen Zielen, da die schlechtersten Immobilien, es jetzt in der Hotellerie oder auch bei
30:46
Wohnungen, zu verbessern. Das ist ja sicher ein richtiges Ziel, dass er dem glaube ich das Problem gegenübersteht, genau diese Objekte, eben die schlechteren Objekte, auch jetzt aus Sicht des Mieters eine geringere Miete, für Mieter eine geringere Miete bedeuten. Ich denke jetzt an ein Wohnhaus aus den 70ern, kann ich nicht die gleiche Miete verlangen, auch wenn ich die gleiche Lage habe, wie in einem Neubau. Dasselbe auch bei den Hotels. Das sind vielleicht bisschen abgewirtschaftete Hotels. Dafür aber entsprechend auch billiger für den Gast. Und dass genau diese jetzt diese hohen Investitionen
31:23
tätigen müssen. Da glaube ich, ich weiß nicht, das dann funktionieren soll. Naja,, das Ziel einer Save the Planet ist dem halt schon übergeordnet. Ich kenne es von meinen englischen Kollegen, da darf man Wohnungen, unter einer bestimmten Energieeffizienzklasse sind, einfach nicht mehr vermieten. Da entsteht enormer Druck, Gebäude oder teilweise eben Wohnungen dem Standard anzupassen. Und man kann das jetzt gut finden oder nicht.
32:03
Man sagen, eigentlich sollen die Leute doch reisen können. Aber insgesamt im Zusammenhang mit dem ganzen Green Deal scheint es schon eher zu passen, dass man eben möglicherweise auch eine Leistung verteuert, weil sie nicht klimaeffizient ist. So wie auch der Treibstoff teurer wird und so wie man auch, existiert sozusagen, fördern soll. Insofern glaube, passt es schon, dass man sagt, auch die Schlechteringebäude müssen renoviert werden und sonst dürfen sie nicht mehr der Weise genutzt werden. Ja das ist schon klar. es trifft dann genau die also von der Mieterseite,
32:43
der Nutzerseite, die das eh nicht haben. Jetzt in einem schlechteres Gebäude mieten zum Beispiel, das war noch mein Punkt, dass man sagt, es muss ja schon auf die Miete aufgeschlagen werden, in welcher Form auch Immer., also bei den Residential wird es über den Erhaltungsverbesserungsbeitrag wird es aufgeschlagen werden, so oder so. Also auch bei den geschützten Mieten. Ja, entweder man hat dieses Ziel, ich würde halt hoffen, ja aber das ist ich, ich bin kein Politiker, ich würde hoffen, dass man die Leute entsprechend sonst irgendwie zu entlasten vermag, dass das letztlich doch zu einem gerechten Ausgang
33:24
führen kann. Ich habe jetzt noch eine Frage, beziehungsweise möchte noch mal auf diese Anfrage aus LinkedIn eingehen, haben wir steuerliche Anreize und Programme haben wir genug, was zum Beispiel auch dieses Thema jetzt betrifft, das wir gerade besprochen haben? Ja, also da gibt es einiges, so fortzeitige Abschreibung etc., ob es jetzt genug ist. Ich, die die investieren müssen, wollen immer mehr haben, Aber Es gibt schon einige, sagen wir mal so. es ist nicht so dass es nichts gibt. Gut, das heißt, Joannis, wenn es noch weitere Fragen gibt, kannst du dich jederzeit gerne an den Wolfgang Mader wenden.
34:06
Großes Thema möchte ich auch noch anschneiden, der Martin hat es auch zuerst gesagt, Martin, der Tourismus ist jetzt keine Branche mehr wo man gerne arbeitet. Wie versucht man dem Ganze im Augenblick entgegenzuwirken? Es erst auf viele der Dinge, wir aus der Bürowelt auch versuchen, versucht werden, die Hotelbranche zu übertragen, wobei es natürlich schwierig ist, weil wir ein großes Defizit haben, haben kein Homeoffice. Wir haben die ganz große Sache. Ich glaube, dass das Image in Hotel und Tourismus zu
34:47
arbeiten ein bisschen zu Unrecht leidet. Corona hat leider einen Beitrag dazu geleistet, dass viele abgewandert sind, etc. Das war ein bisschen unglücklich. Aber in Summe, das sind natürlich die Herausforderungen, wir zahlen nicht allzu viel. Dort, wo deutlich über Kollektivvertrag bezahlt wird, ist eher selten. Wir müssen 7 Tage die Woche arbeiten, wir 365 Tage die Woche arbeiten und insofern geht es darum, die Mitarbeiter zu halten, zu binden und zu fördern. Es geht darum, in der Ferienhotellerie tolle Mitarbeiterunterkünfte zur Verfügung zu stellen. Gibt es mittlerweile zum Teil sogar in der Stadt weiß,
35:25
dass große Hotels in Wien, vor allem in der Luxushotellerie, in Wien mittlerweile Wohnungen anmieten und die an Mitarbeitern zur Verfügung stellen. Dort gibt es auch nicht mehr, ein Fitnesscenter und ein gemeinsames Restaurant. Es geht darum, die Mitarbeiter in der Destination zu binden, dort gratis Schiebpässe anzubieten, dort gratis Infrastrukturnutzung anzubieten. Es geht darum, in Summe den Mitarbeitern vielleicht eine 4-Tage-Woche anzubieten, flexibelierende Dienstplanung anzubieten, das Thema Equal Pay sicherzustellen,
36:05
das Thema Mitarbeiterzufriedenheit durch Befragungen zu steigern. glaube, gibt es eine ganz große Set-up-Maßnahme, auf das die Hotellerie heute zurückgreifen muss. Warum? Weil wir jetzt einfach ganz stark vom Faktor Menschen in der Hotellerie leben. glauben ja ganz stark, dass sich zwei Arten von Hotellerie besonders stark entwickeln werden. Das ist ja eher die mitarbeiterlosere Hotellerie, also diese Budget Economy Service Apartment Hotellerie und die Luxushotellerie. Und dort brauchen wir toll ausgebilderte, empathische Mitarbeiter, ein Geschäft verstehen und um die müssen wir uns kümmern. Martin, danke. Gregor, ich komme gleich zu dir.
36:40
Ich wollte noch eines dazu sagen. kann mir erinnern, erstes Emo Life oder unser ersten Überhotel hast du schon gesagt, genau diese Themen werden kommen. Die Abgewanderten werden nicht zurückkommen. Man muss ganz andere Konzepte den Mitarbeitern anbieten. Und es hat sich jetzt doch in den letzten vier Jahren herausgestellt. Ja es ist so. Es wird doch nicht anders gehen. Also ein Blick in die Zukunft. Also wer wissen will, wie es im Hotelmarkt weitergeht, gleich direkt an Martin Schaf verwenden. Der hat schon vor vier fünf Jahren gesagt, wir es jetzt, womit wir uns gerade jetzt herumschlagen müssen. Nur
37:14
Eine Sorge dabei. Wir tätigen derzeit Tariflohn. Unsere deutschen Freunde würden sagen Tariflohn, Abschlüsse oder Kollektivvertragsabschlüsse, die wir uns momentan nicht leisten können. In vielen deutschen Bundesländern wurden für die nächsten drei Jahre wurden bis zu 25 Prozent Gehaltssteigerung vereinbart. Das können wir über steigende Room Rates momentan nicht verdienen. Das ist auch wieder über die Inflation nicht mehr verdienbar. Das hat die letzten zwei drei Jahre ganz gut funktioniert. Wenn Sie am Sonntag das Interview mit den Gewerkschaftsmenschen in der ZIP gehört haben, dass man einmal vier, fünf sechs Prozent Gehaltssteigerung
37:49
fordert aufgrund der Inflation, kann das nur zulasten letztendlich der Profitabilität in den Betrieben gehen und das steht momentan uns ein bisschen so als damaklisch wert über uns. Einerseits wollen wir gute Mitarbeiter haben, andererseits werden sie überproportional teuer werden. Martin, super Einwand. Kommen wir gleich zu sprechen, weil die Profitabilität wird nämlich auch auf Investment und Finanzierung Einfluss haben. Aber Gregor, du wolltest da was dazu sagen. hoffe, Sie sind noch nicht so weit weg. Nein, wollte nur vielleicht, aber Martin hat es mit sehr wenigen Mitarbeitern in dem Budgetbereich Jetzt
38:29
wird man nicht die, man dort eventuell einspart, ausgerechnet in der Luxus-Hotellerie Einsetzen können. Aber es ist sozusagen, es entsteht oder ist entstanden schon eine neue Art von Hotel und das ist so bisschen das Mitarbeiterlose-Hotel, das mit Putzkräften auskommt. Dann fehlt auch noch der Frühstück im FNB-Bereich und man bleibt irgendwo über Nacht und das geht alles relativ voll automatisch. sind also auch Klienten von uns in dem Bereich wirklich sehr erfolgreich unterwegs. es ist interessant zu sehen, wie auf diesem Wege auch ein bisschen dieser, jetzt bei den Airbnbs herausgekürzt wurde durch die
39:12
strengeren Vorschriften wiederum aufgefangen wird auf diese. Gregor, danke und wir kommen. Profitabilität ist natürlich jetzt, wird immer schwieriger, wie der Martin gesagt hat und das betrifft jetzt auch die Investments. Wolfgang, hast gesagt am Anfang, ja, die Anfragen zu Transaktionen kommen wieder, aber das ist alles noch so, das beginnt erst langsam. Ja, genau, also es gibt wieder Interessenten, es gibt, glaube ich, auch wieder, also was ja vor einem Jahr noch der Fall war, hat sich die Preisvorstellung vom Käufer und
39:54
Verkäufer einfach sehr weit auseinandergegangen und das nähert sich jetzt wieder an. Wie gesagt ich glaube, es dauert noch eine Zeit, bis der Transaktionsmarkt wieder voll am Laufen ist, das wird sich noch ein bisschen dauern, aber es geht schon in diese Richtung ja. Und was zusätzlich dazu kommt, ist so ich sage mal, Transaktionen jetzt mehr aus einer Zwangslage heraus, ja, dass ich denn die Gesellschaft, der die Immobilie ist, dass die faktisch, also viele faktisch insolvent sind, weil sie die hohen Zinsen nicht bedienen können und hier eben die Banken eigentlich relativ lang,
40:34
relativ ruhig gehalten haben, also das hat uns eigentlich auch gewundert, dass da viele Quartale Zinsen konnten nicht mehr gezahlt werden, man hat mal mit der Bank verhandelt, aber ist oft nicht konkret geworden und das jetzt, das ist auch ganz sehr abhängig, welches Bankinstitut das ist, wie die in Summe Probleme mit ihrem Portfolio haben, ob das Immobilienportfolio jetzt von der Bilanzsumme, also finanzierte Immobilienportfolio von der Bilanzsumme sehr viel ausmacht, dass die halt ein Problem mit diesen Non-Performing Loans haben, also sobald gewisse Quartäre nicht mehr erfüllt werden, die Zinsen nicht gezahlt werden können,
41:15
bin ich dann innerhalb der Bank in einem anderen Regime ja, und da heraus gibt es dann wieder Bestrebungen, irgendwie diese Immobilie ich sage mal,, oder diese Finanzierung loszuwerden und da treten jetzt haben wir jetzt auch Anfragen, eben jetzt auch, oder diverse Fonds auf die Bildfläche, die da habe ich es ja auch im Hintergrund aus dem Angel-Section-Bereich, die dann diese Non-Performing Loans aufkaufen möchten. Das heißt, der Bank hat zwar einfach gesagt einen Abschlag zu dem, man kauft den Kredit mit Abschlag ab, wenn man
41:55
so will, und schaut, dass man das dann die Immobilie irgendwann wieder dreht, ja. Wie gesagt da habe ich jetzt einiges gesehen, dass da so Interessensbekundungen sind, aber da der Gregor mehr Information hat, jetzt noch relativ wenig Konkretes, dass das auch dann wirklich im großen Stil durchgeführt wird. Ja, Gregor. Nein,, nur weil du es direkt angesprochen hast, es gibt sehr wohl schon Interesse daran, sozusagen wie nach Lehman, wieder Non-Performing Loan-Portfolios aufzukaufen.
42:36
Es scheitert teilweise aber also schon an den auch an den Vorstellungen der Gebäude, oder eigentlich Gebäude aufzukaufen, die mit Zwischenloan behaftet sind,. Es scheitert aber schon an den sehr auseinanderklaffenden Vorstellungen der Gebäude-Eigentümer, die das bisher mit einem Vielfachen sozusagen in der Bilanz hatten. Da hatten jetzt einige Fälle, wo Fonds wieder abgezogen sind. Man kann auch sagen, die ich glaube, ja, ist nicht ganz falsch zu sagen, dass diese Fonds halt auch schon ihren Fair Share haben wollen und dass die Vorstellungen darüber, noch fair ist, bisschen auseinandergehen. Und es gibt schon,
43:15
und da müssen wir eigentlich dankbar sein als Österreicher, und das sollte jetzt niemanden in Sicherheit liegen, und ich hoffe, die Banken sind mir nicht böse, wenn ich das sage, aber es gibt eine österreichische Finanzierungskultur. Ist schon eher eine Kultur, das lassen wir noch ein wenig versuchen, das geradezu biegen. Wogegen angelsächsische Institute einfach am Tag zwei sozusagen das Beil fallen lassen und da schon viel strenger agieren, ja. Wir reden Da hier Von der, also nicht von einem Neukauf, sondern von einer Refinanzierung auch. Also es ist eine Mischung. Mischung, Mischung, also Refinanzierung,
43:52
auch teilweise wird, also was ich gesehen habe, ich habe das jetzt nicht im Hotelbereich, aber jetzt bei Wohnungsdevelopments, dass zum Beispiel die Immobilie dass man einem Asset Deal zugestimmt hat. Also immer wieder, wo sich es gar nicht ausgeht, gesamten Kredit zu biegen, aber die Bank hat gesagt, ich will da raus, gleichzeitig will ich es nicht in Insolvenz schicken. Also formell ist es ja so, wenn jetzt alle immobilienhaltenden Gesellschaften, ihre Kreditverträge nicht erfüllen, sprich Zinsen oder Dealungen nicht tätigen, wie es im Kreditvertrag steht, hätten wir eine Insolvenz, jetzt, das kann man sich ja gar nicht vorstellen.
44:34
Die Banken sind da schon sehr zurückhaltend, was meiner Meinung nach auch sinnvoll ist, weil es ja keinen Sinn macht, den Markt zu überschwemmen mit Immobilien, man schädigt sich ja auch gegenseitig. Da sind die Banken schon verstanden, wo es dann oft schwierig ist, dann eine konkrete Lösung auszuarbeiten, mit der dann eben ein neuer Investor leben kann und die Bank auch. Also das ist oft die Schwierigkeit. Ich eine Ergänzung dazu geben. Ich glaube auch es bringt nichts, wenn die Bank es verkaufen will heute, weil letztendlich der Abschlag zu groß ist. Dinge, vor vier fünf Jahren,
45:15
wenn man jetzt in Marktpulster Bach spricht, zwischen dem 20 und dem 25-fachen eingekauft wurde, es gang und gäbe war, es sind sogar Dinge zu 6 7 18 20 eingekauft worden, werden heute wenn sie verkauft werden, zu 14 15 16, 17-fachen verkauft. 17 ist wahrscheinlich schon eine Dingedom-Möglichkeit heute. Der Abschlag ist zwischen 25 und 30 Prozent und wer heute verkauft, braucht Zeit oder Geld oder beides. Deswegen glaube ich, die Bank relativ ruhig, weil sie weiß, dass sie einfach den Markt zu wenig bekommt und ihr Herrk hat zu groß. Deshalb glaube ich dass man dort gelernt hat und heute ruhiger ist und die Dinge eher so dahin laufen lässt,
45:55
als beginnt Dinge fällig zu stellen. Martin, glaube der Unterschied ist also, dass mit dem nicht fällig stellen, das unterstreiche ich voll, weil es keinen Sinn macht, das jetzt in die Insolvenz zu bringen, weil das bedeutet dann nur, dass ein Insolvenzverwalter dann zuständig ist für die Veräußerung, was in der Regel nicht optimal ist. Auf einmal wenn der Markt weiß, die Situation, das ist ja dann bekannt, jetzt auch für die Käuferseite, dass das aus einer Insolventengesellschaft verkauft wird, dann wird man nicht den besten Preis bekommen. Aber was wir sehen, sehr stark ist, dass die Bank sagt,
46:34
außerhalb einer Insolvenz, ich stimme einem Verkauf zu einem Preis von x zu, wo der Kredit nicht voll getilgt werden kann. ein Verkauf außerhalb einer Insolvent verzichtet dann auf den Rest, um die Insolvenz zu vermeiden, um einfach jetzt in der Bankbilanz, ich bin jetzt kein Experte für die Bankregularien, aber dass die dann diesen Non-Performing-Lohn aus der Bilanz bekommen. Und da werden dann auch die vorher Abschläge in Kauf genommen, selbst wenn man jetzt der Meinung sein könnte, naja, wenn ich jetzt zwei, drei Jahre dazu warte,
47:15
keine Raten verlange von dem Kreditgeber, würde ich vielleicht mehr bekommen, Du hast ja auch gesagt, Wolfgang, das Problem ist ja auch, dass vor vier fünf Jahren, also wer am Peak gekauft hat, hat ohnehin ein Problem, aber auch, dass man zu Fixzinsen gekauft hat, aber diese eben waren vier oder fünf Jahre fixiert und da ist jetzt dieser Gap, der eigentlich überbrückt werden muss. Ja, beides, also im Development war eigentlich das meiste variabel vor Zins. Also man ist halt dann ausgegangen zu einer Planungsrechnung, ich habe eine Development-Phase von sagen wir mal drei vier
47:56
Jahren, habe einen variabel verzinksten Kredit aufgenommen für diese vier Jahre beispielsweise, dann hat sich die Veräußerung verzögert, weil eben der Käufer nicht mehr gefunden wurde und gleichzeitig sind dann die Zinsen von effektiv zwei auf sechs Prozent gestiegen und das kann sich alles natürlich dann nicht ausgehen. Das andere, was du ansprichst, ist auch letztens besprochen mit Marting gemeinsam, jetzt glaube ich, ist auch teilweise von der Betreiberseite, dass es fix verzinsste Kredite gegeben hat, die jetzt auslaufen, wo man halt jetzt sozusagen erst jetzt das Problem bekommt, damit es refinanziert zu einem deutlich höheren Zinssatz,
48:36
wobei sich das jetzt glaube ich auch wieder abschwächen wird, weil wir haben heute wieder angeschaut, also die zehn Jahre Swap Rate ist jetzt bei 2,3 oder 4 Prozent, also doch wieder über ein Prozent gesunken zuvor ein Jahr, aber natürlich deutlich höher als wenn ich jetzt vor vier oder fünf Jahren einen Fixdienst abgeschlossen Habe Das ist mir noch eher untergrund, Wolfgang, als Ergänzung, oder was ich von einigen Gründen gehört habe dass die Anschlussfinanzierung de facto eine Neuprüfung gleicht eigentlich bei vielen Projekten, dadurch eben die Eigenkapitalerfordernis steigt und momentan der Immobilienwert möglicherweise unter dem liegt,
49:10
wo man ursprünglich finanziert hat und darauf eigentlich unter Druck kommt, also diese Anschlussfinanzierung eigentlich keine ganz einfache Sache ist bei vielen Banken, man eigentlich bei Null beginnt. Ja weil das ist vielleicht auch interessant, dass die Banken tun sich leichter nichts zu tun, als jetzt in ein Fresh Money hineinzugeben oder eine neue Finanzierung zu machen, weil die dann wieder den Regularien unterlegen. Und ich kann nicht einfach hergehen und sagen, auch wenn es jetzt vielleicht ökonomisch Sinn macht, ich widersetze mich den eigenen Bankregularien und
49:50
akzeptiere einen Lonto-Value von zum Beispiel 90 Prozent das geht dann einfach gar nicht bei einer Neufinanzierung. Martin, hast ja gesagt, auch wenn wir jetzt alle über Banken reden und Probleme, trotzdem sind sie entspannter als im Vergleich zu 2008. Ja, den denke ich schon, weil ich glaube, das, was wir nicht sehen, ist den Immobilienwertverfall. Wir glauben auch dass die Bewerter relativ stark Kurs halten, also wir sehen in den Bewertungsgutachten nicht, dass es extreme Wertverfälle gibt. Was ist letztendlich auch warum bleibt der Preis stabil, weil es wenig Vergleichs-Transaktionen gibt. Also es gibt eigentlich keinen Transaktionsmarkt,
50:30
wo ich mir Vergleichswerte holen kann. Für mich ist das ein bisschen wie dieses bekannte Mikado-Spiel, wer sich als Erster bewegt, verliert Und es sind einfach zu wenig Transaktionen und letztendlich bilden ja die Transaktionen die Grundlage der Preisbildung und die fehlen uns derzeit eigentlich weitestgehend. Wobei das jetzt schon besser wird. ich bin ja auch als Wirtschaftsprüfer tätig und bin mir echt schwergetan bei den Bewertungen vor allem Ende 2022, wo man gesagt hat, man hat schon keine, man hat wenig Transaktionen, wenn es keinen Käufer
51:11
gibt, Wie kann der Wert noch realistisch sein? Zumindest kurzfristig man kann darüber diskutieren, wenn man dann länger sucht, wie man schon einen finden. Aber das war eine Phase, es wirklich für alle Beteiligten schwierig war, was ist die richtige Antwort jetzt auf die Bewertungsfrage? Und ich glaube, dass sich jetzt gegen Ende dieses Jahres, was das angeht, normalisiert. Die Yields sind ein bisschen höher, die Pachten vielleicht nicht immer wie du Martin vorher gesagt hast, aber ich habe dann wieder eine Preisfindung,
51:52
zumindest besser als noch vor einem Jahr, mit der auch die Bewerter dann was anfangen können und dann das Bewertungsgutachten jetzt wirklich wieder was wert ist. dem Sinne, dass ich den Wert auch erziehen kann. Wolfgang, zeigen Sie welche Ideen, irgendwelche Ansätze, wie man den Banken das Leben leichter machen kann? Oder zeigen sich da vielleicht Investoren, die sich irgendwie zusammentun? Oder gibt es da neue Ansätze dazu? Nein, eben diese was ich vorher schon gesagt habe, wo sich halt oft wenn ein angelsächsischer Investor dahinter steht und eine österreichische Bank,
52:34
bin ich mir nicht sicher, ob das jetzt flächendeckend oder in großem Volumen dann wirklich kommen wird. Und sonst ist es teilweise ein Zuwarten. Nimm mir zum Beispiel mehr aus dem Residential also aus dem Wohnbereich deinen Entwickler, der hat eigentlich immer nur gebaut und verkauft, also nie irgendetwas vermietet. Die gehen jetzt zum Beispiel zu den Banken und sagen, sie gehen in die Vermietung, weil die Vermietung einfach besser funktioniert als der Verkauf. Bekommen dafür dann von der Bank, wenn das dann so kommen soll, einen etwas günstigeren Zinssatz, wo sich das mit der Vermietung rechnet.
53:10
Und dann schaut man halt sozusagen in drei bis fünf Jahren Wieder, wo Man dann braucht. Also das ist auch eine Möglichkeit, dass man einfach etwas in Bestand hält und vermietet. Also kurz und gut man versucht das gemeinschaftlich zu lösen und nicht irgendwie ein Chaos zu produzieren, indem man Immobilien auf dem Markt hat, vor allem, wo man noch gar nicht weiß, welchen Wert sie haben. Gregor, du wolltest doch was dazu sagen. Ja, vielleicht noch etwas was ich ganz interessant fand. Ich habe mich letzte Woche bei einem Tourtrip in Asien mit vielen asiatischen Investoren über Investieren in Hotels
53:44
in Europa unterhalten und war dort gemeinsam mit meinem deutschen Kollegen und bisschen zu unserer Verzweiflung haben viele gesagt, ja Europa, genau, das ist London, Paris und Amsterdam. Und dann so na ja, was ist mit Berlin, was ist mit Wien? Wien kennt doch jeder Mensch sozusagen auf der ganzen Welt. Und da war das so, ja, aber da ist immer alles verbrachtet oder vermietet, alles mit Lisis und das gefällt ihnen eigentlich nicht so. Ja, weil da könnte man irgendwie zu wenig herausholen. Und fand ich sozusagen als Finding ganz spannend, wenn auch nicht unbedingt erfreulich, dass man sich doch offenbar eines größeren
54:21
Investorenmarktes dadurch, den er ausschließt, dass man sagt,, es muss immer ein Pachtvertrag sein. Und das ist, ich, offenbar auch in den deutschen, aber in den österreichischen Genen schon so drin. Und in Quartien habe ich ja das gleiche Thema, dass wenn ein Immobilien-Eigentümer ein Hotel sozusagen nicht selber betreibt, dann verpacht er das, weil dann hat das einen fixen Bekauf im Monat und jetzt hoffen, dass es einen Umsatz braucht. Aber über ein Management-Equipment sozusagen, trauen sich halt viel weniger drüber. Und vielleicht wäre auch das sozusagen eines der Heilmittel, um auch das Preisniveau ja, um eine bessere Bewertung, weil je höher,
55:00
je besser der Markt, desto mehr ist die Bewertung, um das da mehr herauszuholen. Gregor, danke für den Ansatz beziehungsweise für die Ergänzung. War es noch kurz die Finanzierbetriebe? Gibt es irgendwelche speziellen Banken das ist kurz angeschnitten, Deutschland, Österreich, England, die besonders wenig Nerven haben oder besonders wenig Geduld haben, sagen wir es einmal so? Meine Kollegen im Finance sagen wir eben, dort irgendwie angelsächsischen Banken da etwas eine kürzere Lunte sozusagen haben. Ich glaube,
55:44
ist aber auch in unserem volkswirtschaftlichen Interesse, dass es nicht jetzt alles gleichzeitig am Markt kommt, so wie wenn alle gleichzeitig ein Sparbuch beheben wollen, das klappt ja auch nicht. Also das ist schon gut so glaube ich. Gregor, danke. Martin, ein Thema noch, wir kommen schon zum Ende und du hast doch gesagt, die Hotelverträge haben noch immer eine Pandemie-Klausel drinnen. Warum? Sie haben eine drinnen, die bleibt da drinnen, wenn sie drinnen ist und ich glaube, oder ist der Gregor wahrscheinlich der bessere Ansprechpartner, wir glauben, dass sie auch künftig hineingehört.
56:26
Man kann, glaube ich nicht so tun, was das Corona nicht gegeben hätte und ich denke, man muss sich darauf rüsten, dass sowas in welcher Form auch immer wieder kommen kann und dann kann es letztendlich zwischen Fährpächter und Pächter keine Diskussion geben, dass man sich mit diesen Dingen auseinander oder über diese Dinge auseinander treten muss und ich glaube, das, wir sehen es in den Termsheets, kommen, dass das heute genauso wie ESG eigentlich vor Standard in jedem Termsheet ist und dass sowas da noch bleiben wird. Das ist schon einfach Standard und das ist auch gut so. Der Vertrag geht den einzigen Zweck in der Zukunft,
57:00
zu viele Diskussionspunkte zu vermeiden oder möglichst alle gleich zu vermeiden und das ist eben ein wichtiger, wie wir gesehen haben. Vor allem, wenn Sie ja wie wir gesagt haben, 10 20 Jahre gehen die Verträge. Sag Martin, zeigen Sie eigentlich bei den Hotelverträgen grundsätzliche Änderungen? Unabhängig jetzt von der, also Pandemie ist er jetzt oder von den Pandemieklauseln, die wir ja auch letztendlich erst seit viereinhalb Jahren haben. Ich glaube, über ESG haben wir schon gesprochen, das kommt definitiv rein. Wir glauben, dass es gewisse kleine
57:40
Variabilisierung der Pachten gibt, dass es so drei Arbeitstitel, drei Viertel Fix, bei uns ist der Wunsch nach Managementverträgen groß, weil wir glauben, dass man mit einem guten ein guter Manager besser ist, ein schlechter Pächter ist, aber letztendlich die Investorenlandschaft in der Dachregion einfach nicht bereit dafür ist. Der typisch deutsche Fond, dem ist ja auch das Mitunternehmertum untersagt letztendlich, Managementvertrag ist also ein bisschen Mitunternehmertum und deswegen bin fürchtig, werden wir nicht so rasch Managementverträge sehen, auch wenn wir glauben, es der bessere oder ein guter Weg ist,
58:19
Hotels zu füllen. Aber sonst glaube ich, die Hotelverträge ziemlich gleich, mit Ausnahme ESG, Themen Pandemieklauseln und Variabilisierung der Pacht. sind so glaube ich, die drei Dinge, die wir schon sehen. Mein Eindruck, dass der typische deutsche Fond, also meistens ein luxemburgischer Fond, das habe ich auch in alten Transaktionen immer wieder gesehen, die haben lieber eine etwas niedrigere Rendite, die sie glauben, einschätzen zu können, weil sie sagen, das ist einfach eine Fixpacht. Das heißt ich kann meine fünf Prozent Rendite kalkulieren mit geringem Ausfallsrisiko als wie du sagst,
59:00
vielleicht ein besser gemanagtes Hotel, Wo Dann realistischerweise mehr überbleibt. Wolfgang noch zum Abluss. Wenn jemand zu dir kommt, um Strukturierung, welchen Tipp würdest du geben? Ich glaube, da kann ich jetzt nicht einen Tipp geben., Aber wie? Vielleicht einen Tipp, aber der ist wahrscheinlich jetzt zu spät. hätte man vor einem Jahr sprechen müssen. Ein Tipp, kommt es früher. Weil, was wir erlebt haben, wir haben auch zu Beginn wie diese Zinsen begonnen haben zu steigen, schon überlegt, da wären viele ein Problem gekommen, haben viele aktiv angesprochen, sind immer so nahe,
59:42
interessieren uns noch nicht. Der zweite Tipp ist, man auch das betrifft gerade kleinere oder mittelgroße Unternehmen, dass man hier wirklich auch sich vorbereitet, den Finanzierungspartnern entsprechende Zahlen liefern zu können. Weil es ist oft überraschend, wie schlechter die Schuldner vorbereitet sind. Die denken dann vor allem wenn es mehrere Unternehmen gibt, kleinere Konzerne zum Beispiel, die haben solche Einzelprojekte. Man muss aber dann am Ende des Tages mit den Gläubigern über die ganze Gruppe verhandeln.
1:00:24
Ich kann auch Einzelprojekte lösen, aber oft geht es nur über Lösung der ganzen Gruppe, weil auch dann Querhaftungen etc. Hier bestehen. Ja dass man frühzeitig kommt und sich entsprechend vorbereitet. Und das frühzeitig ist, glaube, da führen wir jetzt dieses Webinar wahrscheinlich ein Jahr zu spät. Wolfgang, wir können es ja positiv formulieren und sagen, kommt so früh wie möglich. Kommt so früh wie möglich. Gregor, wo würdest du im Moment Immobilie kaufen? In Kroatien oder in Österreich? Ein Hotel-Bestment machen? Am schönsten ist es doch in der Heimat oder? Ich würde es als Gründen der Rechtssicherheit doch noch in
1:01:07
Österreich machen, aber weil ein Gerichtsverfahren hier kürzer dauert als in Kroatien. Aber ja, wenn man mehr kaufen will, kauft man Kroatien und da ist derzeit sehr viel, also ich will gar nicht sagen, ist sehr viel im Angebot, aber sehr viel Tourismus ist dort, das ist sehr beliebt. Viele internationale Ketten suchen, lassen sich sogar auf Pachtverträge ein, obwohl sie lieber Managementverträge machen würden. Das heißt, wenn man das Geld hat und die Möglichkeit derzeit an der Küste in Kroatien zu kaufen, ja, immer wertabhängig aber es schaut so aus, als wäre es kein Fehler, weil die kroatische Küste eine echte Perle ist in Europa und
1:01:48
das auch sozusagen bekannt ist. Und da die Leute immer hinfinden werden, da kann man hinfahren, muss nicht fliegen, das ist unabhängig von vielen anderen Immobilien. Ja, das ist schon ein richtig guter Markt und auch da sehen wir, dass der Immobilienmarkt jetzt langsam wieder anzieht. Die Transaktionen, die wir bisher gemacht haben, waren eher Finanzierungstransaktionen und Refinanzierungstransaktionen, noch keine Verkaufstransaktionen, aber auch da geht es wieder weiter. Gregor, danke. Kroatien war immer schön, damals, es noch Jugoslawien geheißen hat.
1:02:28
Ja, nachdem wir aber nachdem der Martin ja vorausschauend ist, sagt Martin, nachdem es auch in fünf Jahren noch Immolife geben wird, wie könnte der können wir dann darauf zurückkommen, wie könnte der Hotelleriemarkt in fünf Jahren aussehen? Was siehst du noch was sich so neu oder weiterentwickeln wird, stärker? Ich fühle es glaube ich vielleicht bei den Reihen, über die wir vorher gesprochen haben. werden mehr Gäste kommen, vor allem in den großen Hotspots. Die Metropolen werden überlauferner sein. Wir werden definitiv das ganze Thema, mitarbeiterlosere Hotellerie wird stark forciert werden, wird viel stärker da sein und glaube ich dass es noch eine
1:03:08
viel wahrscheinlich konsolidiertere Betreiberlandschaft geben wird als heute. Das, man glaube ich, in der Fluglinienbranche erlebt hat in den letzten Jahren glaube ich, wird auch auf die Hotellerie zukommen, dass die Betreibergesellschaften auch sich auf wenige große konzentrieren wird im Vergleich zu heute. Also, Gregor glaube ich, gute Zeiten fürs M&E-Geschäft. Es wird weniger Betreiber geben, aber noch mehr Brands. Da ist man sicher einig, jede kleinste Abweichung braucht eine eigene Brand und da wird, glaube ich, fast ein bisschen zu viel gemacht. Danke, dass ihr Zeit gehabt habt. Danke für die Einblicke,
1:03:47
ihr unseren, ich hoffe wir sagen wir es so, hoffe wir vier haben Ihnen heute gute Einblicke gegeben in dem Tourismus, in die Hotellerie, wie sich das alles derzeit darstellt. Wie gesagt, Hotels gehen gut, aber im Hintergrund ist doch einiges immer wieder zu lösen. Ich möchte mich bedanken bei euch, dass ihr Zeit gehabt habt heute. Bei Ihnen möchten wir uns bedanken fürs Zusehen und wir wünschen Ihnen alle vier noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Danke, Dank
