Was seit Juli 2025 gilt — die Eckpunkte
Das Budgetbegleitgesetz 2025 (BGBl. I Nr. 25/2025) hat drei Parameter gleichzeitig verändert: Die Beteiligungsschwelle sank von 95 % auf 75 %, der Beobachtungszeitraum stieg von fünf auf sieben Jahre, und der Steuersatz für Immobiliengesellschaften beträgt nun 3,5 % des Verkehrswerts — statt bisher 0,5 % des pauschalen Grundstückswerts. Erstmals erfasst sind auch Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) im Gesellschafterwechsel-Tatbestand.
Die Rechenkonsequenz für ein typisches Bauprojekt:
Szenario | Steuerbasis | GrESt | Grundbuchgebühr | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
ALT (vor 1.7.2025) | 0,5 % des Grundstückswerts (≈ 6,5 Mio.) | 32.500 EUR | 0 EUR | 32.500 EUR |
NEU (ab 1.7.2025) | 3,5 % des Verkehrswerts (10 Mio.) | 350.000 EUR | 0 EUR | 350.000 EUR |
Asset Deal (Vergleich) | 3,5 % + 1,1 % des Kaufpreises | 350.000 EUR | 110.000 EUR | 460.000 EUR |
Basis: SPV-GmbH, Liegenschaftswert 10 Mio. EUR, 100 % Anteilsübertragung.
Was die ersten neun Monate in der Praxis zeigen
Das Steuerschuldner-Problem — unterschätzt und folgenreich
Was in der Einführungsdiskussion kaum thematisiert wurde, zeigt sich nun in laufenden Transaktionen: Durch den erweiterten Anwendungsbereich kann in bestimmten Konstellationen die Gesellschaft selbst zur Steuerschuldnerin werden — nicht mehr nur der Erwerber. Das ist ein fundamentaler Unterschied zur bisherigen Praxis und hat unmittelbare Auswirkungen auf Vertragsgestaltung, steuerliche Erklärungspflichten, Haftungsfragen und Gewährleistungsklauseln. Wer bei komplexen Share Deals nicht frühzeitig klärt, wer im Innenverhältnis die Steuerlast trägt, riskiert böse Überraschungen bei Signing und Closing.
Das Gutachtenproblem — jede Transaktion braucht einen Sachverständigen
Bemessungsgrundlage ist jetzt der gemeine Wert — also der Verkehrswert der Liegenschaft. Den muss jemand ermitteln. In der Praxis bedeutet das: Jeder Share Deal über eine Immobiliengesellschaft erfordert nun ein Bewertungsgutachten als Grundlage der Steuerbemessung. Das ist ein vollständig neuer Schritt im Transaktionsprozess, der Zeit kostet — und Geld, das in der Projektkalkulation bisher nicht vorgesehen war.
Die Nachreform kommt — das Gesetz ist noch nicht final
Am 14. Januar 2026 hat die Bundesregierung bereits einen Regierungsentwurf für eine weitere GrESt-Reform beschlossen. Hintergrund sind systematische Auslegungsprobleme und Doppelbesteuerungsrisiken, die Praxis und Rechtswissenschaft in den ersten Monaten nach Inkrafttreten dokumentiert haben: In komplexen Konzernstrukturen kann ein und dasselbe Grundstück auf mehreren Ebenen grunderwerbsteuerlich erfasst werden. Für Bauträger mit mehrstufigen Holdingstrukturen ist das keine abstrakte Warnung — es ist ein konkretes Kalkulationsrisiko für laufende Projekte.
Was trotzdem möglich ist
Nicht-Immobiliengesellschaft: Gesellschaften, deren Grundstücke betrieblichen Zwecken dienen — Hotel, Logistik, Eigennutzer —, zahlen weiterhin nur 0,5 % des Grundstückswerts. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig und erfordert ein steuerrechtliches Gutachten, ist aber der einzige substanzielle Hebel, der geblieben ist.
Echtes Joint Venture unter 75 %: Zwei unabhängige Erwerber, die keine Erwerbergruppe bilden, bleiben unter der Schwelle. Franz Rittsteuer, Steuerberater und Director bei PwC Österreich: „Lediglich bei Share Deals durch Joint Ventures ist es noch denkbar, dass keine GrESt anfällt." Der entscheidende Nachweis: keine einheitliche Leitung, kein beherrschender Einfluss derselben Person.
Familienausnahme: Übertragungen im Familienkreis (§ 26a Abs. 1 Z 1 GGG) bleiben mit 0,5 % des Grundstückswerts begünstigt — für Generationenübergänge der einzige echte Steuervorteil, der geblieben ist.
Vier Handlungsschritte für laufende Projekte
Steuerschuldner-Klausel prüfen: Bei jeder SPV-Transaktion muss im Vertrag geregelt sein, wer die GrESt wirtschaftlich trägt — Käufer oder Gesellschaft.
Gutachtenkosten einkalkulieren: Verkehrswertermittlung ist kein optionaler Schritt mehr, sondern Besteuerungsvoraussetzung.
Qualifikationsprüfung der SPV: Ist die Gesellschaft als Immobiliengesellschaft zu qualifizieren — oder gibt es tragfähige Argumente dagegen?
Nachreform im Auge behalten: Der Regierungsentwurf vom Januar 2026 kann laufende Strukturierungsentscheidungen noch beeinflussen.
Fazit
Neun Monate Praxis zeigen: Das BBG 2025 hat die Share-Deal-Steueroptimierung beseitigt — aber gleichzeitig neue Komplexität geschaffen, die der Gesetzgeber selbst bereits nachbessern muss. Für Bauträger und Developer bedeutet das zweierlei: Die GrESt ist ein Kalkulationsparameter erster Ordnung geworden, und das Regelwerk ist noch im Fluss. Wer Projekte heute strukturiert, braucht steuerliche Begleitung — nicht als Absicherung, sondern als Grundvoraussetzung.
Quellen: BBG 2025 (BGBl. I Nr. 25/2025), BMF-Fachinformation GrESt/ImmoESt (Juli 2025), Brandauer Rechtsanwälte (Februar 2026), PE-Magazin/Der Betrieb (Januar 2026), BDO, PwC Österreich, Schoenherr Rechtsanwälte. Kein Ersatz für individuelle Steuerberatung.