Nach Jahren, die einer Achterbahnfahrt glichen, verbessern sich die Vitalwerte des österreichischen Immobilienmarkts langsam und stetig: Auf eine Phase stark steigender Preise und hoher Nachfrage folgten Verunsicherung durch gestiegene Energie- und Baukosten sowie erschwerte Finanzierungsbedingungen. Transaktionen gingen zurück, Kaufentscheidungen wurden verschoben und auch Bauträger reagierten mit Zurückhaltung. Das führte zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage – mit spürbaren Auswirkungen insbesondere auf den Markt.
„Ein gesunder Immobilienmarkt braucht ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage, leistbare Rahmenbedingungen sowie eine nachhaltige Wertentwicklung. Moderate Preissteigerungen sind dabei ein wichtiges Signal: Sie zeigen Stabilität und Werterhalt, ohne eine erneute Überhitzung zu fördern“, erklärt Martina Hirsch, Geschäftsführerin von s REAL Immobilien.
Die Halbjahresbilanz des Immobilienunternehmens zeigt, dass der Markt noch nicht ganz fit, aber deutlich stabiler ist. Die Transaktionszahlen steigen in vielen Regionen wieder spürbar an, das heißt, Käufer:innen und Verkäufer:innen finden zunehmend zueinander und das von s REAL prognostizierte „Window of Opportunity 2026“ wird genutzt. Die Preise entwickeln sich überwiegend stabil oder steigen moderat. Lage, Infrastruktur und der Zustand der Immobilie bleiben entscheidend, wobei Nachhaltigkeit und Energieeffizienz deutlich an Bedeutung gewonnen haben. Auch die Finanzierungssituation hat sich verbessert. Dennoch bleibt Leistbarkeit ein zentrales Thema: Käufer:innen agieren bewusst und vergleichen Angebote genau. Diese Preissensibilität trägt dazu bei, dass sich Immobilienpreise wieder stärker am tatsächlichen Wert des jeweiligen Objekts orientieren.
Der Markt ist regional jedoch sehr selektiv. Herausfordernd bleibt es vor allem im Bereich Neubau-Erstbezug: In vielen Regionen wird aktuell zu wenig neuer Wohnraum geschaffen, was langfristig zu Engpässen führen kann. Am Mietmarkt ist die hohe Nachfrage bereits spürbar: Insbesondere in Städten und Ballungsräumen stellt die Verfügbarkeit leistbaren Wohnraums viele Haushalte vor Herausforderungen. Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich 2026 somit auf dem Weg der Stabilisierung. Er entwickelt sich wieder organischer und weniger geprägt von Überhitzung oder übermäßiger Zurückhaltung. Bis von einem nachhaltig gesunden Markt gesprochen werden kann, braucht es jedoch weitere Entwicklungen, insbesondere beim Neubau und beim leistbaren Wohnraum.
Entwicklung nach Bundesländern
Nachfrage nach Mietwohnungen in Wien ungebrochen
Die Halbjahresbilanz bestätigt die Entwicklung vom Jahresbeginn: Der Markt ist deutlich in Bewegung, die Zahl der Kaufabschlüsse steigt, die Preise ziehen in zentralen und besonders gefragten Lagen moderat an. Während in vielen Bundesländern vor allem der Eigentumsmarkt im Fokus steht, befindet sich Wien aufgrund seiner hohen Mietquote von knapp 80 Prozent in einer besonderen Situation. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ungebrochen hoch, während das Angebot zunehmend unter Druck gerät. Das schlägt sich in gestiegenen Suchanfragen und der schnellen Vermittlung verfügbarer Wohnungen nieder. Steigende Mietkosten führen dazu, dass Eigentum für viele wieder mehr in den Fokus rückt.
„Wir sehen, dass das Interesse an Neubau-Erstbezugswohnungen langsam zunimmt. Kaufargumente sind vor allem nachhaltige Bauweisen und kluge Grundrisse, gepaart mit guter Lage“, weiß Michael Molnar, Geschäftsführer von s REAL Immobilien. Der Markt profitiert derzeit noch von den in den vergangenen Jahren fertiggestellten Neubauprojekten. Dieser Überhang wird sich in den kommenden ein bis zwei Jahren voraussichtlich deutlich reduzieren. Stadtentwicklungsprojekte gewinnen künftig weiter an Bedeutung: Quartiere wie der Nordwestbahnhof oder das Nordbahnviertel schaffen dringend benötigten Wohnraum. Gleichzeitig tragen Aufwertungen bestehender Stadtteile – etwa entlang der äußeren Mariahilfer Straße – dazu bei, die Attraktivität ganzer Grätzel nachhaltig zu steigern.
Niederösterreicher:innen fokussieren auf gute Erreichbarkeit
Auch der niederösterreichische Immobilienmarkt setzt im ersten Halbjahr 2026 seine positive Entwicklung fort: Die Nachfrage bewegt sich auf einem guten und stabilen Niveau, gleichzeitig steigt die Zahl der tatsächlichen Transaktionen deutlich an. Besonders gefragt sind Bestandsimmobilien, allen voran Einfamilienhäuser bis rund 400.000 Euro. Im Neubau-Erstbezugssegment ist das Angebot in vielen Regionen Niederösterreichs jedoch weiterhin begrenzt. Bestandsimmobilien sind gerade für Familien finanziell deutlich besser kalkulierbar und der Eigentumswunsch kann hier leichter umgesetzt werden.
Die Einschätzung des s REAL Immo-Guide Ost zu Jahresbeginn bestätigt sich: Besonders Regionen mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität entwickeln sich weiterhin überdurchschnittlich positiv. „Aktuell profitieren vor allem jene Gemeinden, die eine gute Verkehrsanbindung mit hoher Wohn- und Lebensqualität verbinden. Für Käufer:innen ist die Kombination aus guter Erreichbarkeit, urbaner Infrastruktur und gleichzeitig attraktiver Wohnqualität das entscheidende Kriterium bei der Immobiliensuche“, so Nino Lutz, s REAL Prokurist und Regionalleiter Wien und NÖ Ost/Mitte. Zu besonders attraktiven Regionen mit gut ausgebauter Infrastruktur zählen etwa Krems und das Umland, Korneuburg und Hollabrunn, Wiener Neustadt und Bruck an der Leitha sowie die Regionen rund um Tulln und St. Pölten.
Gutes Entwicklungspotenzial am burgenländischen Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt im Burgenland zeigt sich Mitte 2026 wieder deutlich stabiler als in den beiden Vorjahren. Bessere Finanzierungsbedingungen und gesunkene Baukosten haben zu einer höheren Nachfrage geführt. Die Preisrückgänge aus den Jahren 2023 und 2024 scheinen überwunden, die damaligen Höchstpreise wurden allerdings noch nicht wieder erreicht. Im Fokus der Käufer:innen stehen gebrauchte, sanierte und nachhaltige Immobilien. Generell bleibt der Markt im Burgenland weiterhin zweigeteilt: Im teureren Norden profitieren besonders die Bezirke rund um Neusiedl am See und Eisenstadt von der Nähe zu Wien. Die Nachfrage ist hoch, viele geförderte Neubauprojekte werden errichtet. Der günstigere Süden bietet mit Regionen wie Güssing, Jennersdorf und Oberwart Chancen für preisbewusste Käufer:innen.
Bernhard Klikovits, Leitung der Regionen Burgenland und Niederösterreich Süd, erklärt: „Wer eine passende Immobilie findet und sie sich leisten kann, sollte 2026 nicht mehr zu lange zögern.“ In gefragten Lagen und bei Einfamilienhäusern sind leichte Preisanstiege zu erwarten, während die Preise in weniger attraktiven Regionen stagnieren könnten. Weitere Faktoren, die für eine weiterhin gute Entwicklung sprechen, sind die steigende Einwohnerzahl im Nordburgenland, der zunehmende Pendlerverkehr Richtung Wien und das begrenzte Angebot an Baugrundstücken in beliebten Gemeinden. Das größte Wertsteigerungspotenzial besteht zurzeit in den Gemeinden rund um den Neusiedler See – insbesondere Weiden, Jois und Podersdorf – sowie in Parndorf.
Preissensibilität in der Steiermark gestiegen
Das gesamte steirische Landesgebiet, also auch der Großraum Graz und die ländlichen Regionen, kann im ersten Halbjahr eine positive Entwicklung verzeichnen. „Der steirische Immobilienmarkt hat sich im ersten Halbjahr deutlich belebt. Die Transaktionszahlen sind spürbar gestiegen, während die Preise nur moderat gestiegen sind“,sagt Roland Jagersbacher, Geschäftsführer s REAL Steiermark. Weiterhin wenig Bewegung gibt es beim Neubau, also im Bauträgerbereich. Die Nachfrage ist aufgrund der anhaltend hohen Preise sehr gering, das betrifft auch Anlegerwohnungen. Eine steigende Nachfrage hingegen gibt es für die eigene Wohnversorgung am Sekundärmarkt, für gebrauchte Einfamilienhäuser und Wohnungen, und dies ist mit einer leichten Steigerung der Verkaufspreise verbunden. Aktuell werden Wohnimmobilien vorwiegend im Preissegment zwischen 150.000 Euro und 450.000 Euro gesucht. Auffallend ist dabei die sehr hohe Preissensibilität der steirischen Käufer:innen: Ist eine Immobilie auch nur leicht über dem Verkehrswert am Markt, gibt es so gut wie keine Nachfrage. Sobald der Preis leicht korrigiert wird, ist auch die Nachfrage sehr hoch.
Zusammengefasst ist der steirische Immobilienmarkt derzeit sowohl hinsichtlich der Nachfrage als auch hinsichtlich der Preisentwicklung stabil. Für Verkäufer:innen bedeutet die aktuelle Situation allerdings etwas längere Vermarktungszeiten, während Kaufinteressierte von einem ausgewogenen Angebot profitieren können. Aus heutiger Sicht ist zu erwarten, dass die Marktsituation auch im zweiten Halbjahr unverändert bleibt.
Oberösterreicher:innen setzen weiterhin auf Eigentum
Im Wohnimmobilienmarkt in Oberösterreich sind Eigentumsobjekte nach wie vor gefragt. Egal, ob das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, die Oberösterreicher:innen wollen irgendwann in den eigenen vier Wänden leben. „Die Investition ins Eigentum ist auch in krisenbehafteten Zeiten eine der sichersten Anlagen und beschert eine bessere Wohn- und Lebensqualität“, verdeutlicht Ernst Mittermair, Geschäftsführer s REAL Oberösterreich. Kauf und Sanierung eines Bestandsobjekts bleiben eine bewährte Strategie, um zu einer leistbaren Wohnimmobilie zu kommen. Das Preisniveau ist attraktiv, ein breit gefächertes Angebot steht in nahezu allen Preislagen und Regionen zur Verfügung. Die Ansprüche werden an die Möglichkeiten angepasst, Pool oder Garage kommen, je nach Leistbarkeit, erst zu einem späteren Zeitpunkt. Sensibilität herrscht – auch im Altbau – für energiesparende Maßnahmen.
Die klassischen Hausbauer:innen gibt es wieder, aber nur auf niedrigem und regional unterschiedlichem Niveau. Wenig Nachfrage besteht nach klassischen Baugrundstücken mit Bauverpflichtung. Ohne Verpflichtung werden solche Grundstücke gern als Geldanlage oder für die nächsten Generationen gekauft. Auch im mehrgeschoßigen Wohnbau im Eigentum gibt es nach wie vor spürbare Zurückhaltung der gewerblichen Bauträger, abgesehen von Nischen oder dem Hochpreissegment. Deshalb ist der freifinanzierte Wohnbau derzeit kein Lieferant von Alternativen zur gebrauchten Eigentumswohnung, egal, ob innerstädtisch oder an der Peripherie. Die Lage ist und bleibt einer der wichtigsten Entscheidungsfaktoren: Innerstädtisch wird die ruhige, kühle Grünoase gesucht, der kurze Weg zur Arbeit und die Angebote der Stadt. Das ideale Landleben will im nahen Umfeld der Bezirkshauptstädte mit entsprechender Infrastruktur wie Schulen, Ausbildungsstätten, medizinischer Versorgung, Einkaufs- und Kulturangeboten gefunden werden. Kompromisse sind da wie dort notwendig.
Bestandswohnungen bringen in Kärnten neue Impulse
Mehr Immobilientransaktionen prägen den Immobilienmarkt in Kärnten. Diese Dynamik spiegelt sich allerdings nur zum Teil bei den Preisen wider, die im südlichsten Bundesland moderat gestiegen sind. „Hohe Lebensqualität und intakte Natur sind nach wie vor die Haupttreiber für den Zuzug nach Kärnten, das gilt sowohl für ländliche als auch für urbane Gebiete“, weiß Robert Haubiz, Geschäftsführer s REAL Kärnten. Bestandswohnungen bringen neue Impulse: Gebrauchte Wohnungen in gutem Zustand und guter Lage sind durchaus ab 3.000 Euro pro Quadratmeter zu finden. Besonders nachgefragt sind gebrauchte Wohnungen in den Ballungsräumen Klagenfurt und Villach. Trotzdem bleiben die Preise in diesem Segment stabil und steigen langsam.
Unverändert schwierig ist die Lage für neu errichtete Wohnungen. Dieses Segment verzeichnet nach wie vor eine sehr niedrige Nachfrage. Grund dafür sind gestiegene Baukosten sowie mangelnde Grundstücke zu markttauglichen Preisen. Ebenso spürbar sind hier noch die strengeren Finanzierungsvorgaben. Randlagen sind am Kärntner Immobilienmarkt nach wie vor geheime Schätze. In einigen Tallagen mit eingeschränkter Infrastruktur können Grundstücke ab 25 Euro pro Quadratmeter gefunden werden – optimal nutzbar für Menschen, die im Homeoffice arbeiten.
Salzburger Immobilienmarkt gewinnt an Stabilität und Dynamik
Nach verhaltenem Start in den vergangenen Jahren zeigt sich der Salzburger Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2026 wieder deutlich belebt. Vor allem das zweite Quartal brachte spürbar mehr Dynamik, da viele Kaufinteressierte ihre aufgeschobenen Immobilienpläne umgesetzt haben. Zusätzlich sorgte das Auslaufen der Gebührenbefreiung für einen Vorzieheffekt bei Kaufabschlüssen bis Mitte Juni. Bisher deuten die ersten Monate auf einen Aufschwung bei der Transaktionszahl, eine Stabilisierung des Preisniveaus und weniger Preissprünge hin. Eigentum bleibt angesichts weiter steigender Mietpreise eine attraktive Alternative. Besonders gefragt sind in Salzburg Wohnungen und Stellplätze, gefolgt von Grundstücken und Einfamilienhäusern. Bei Familien erfreuen sich vor allem der Flachgau und der Bezirk Hallein großer Beliebtheit, auch die Stadt Salzburg zählt trotz ihres hohen Preisniveaus weiterhin zu den begehrtesten Wohnstandorten.
Für die zweite Jahreshälfte wird eine Fortsetzung dieser stabilen Entwicklung erwartet: Nach dem Tiefststand der Kaufpreise im Jahr 2024 bewegen sich diese mittlerweile stabil bis leicht steigend, insbesondere bei gebrauchten Eigentumswohnungen. Im ersten Halbjahr wechselten bereits mehr als 1.200 Wohnungen und rund 160 Einfamilienhäuser im Bundesland Eigentümer:in. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung liegt aktuell bei rund 4.800 Euro pro Quadratmeter, im Neubau-Erstbezug bei etwa 6.500 Euro pro Quadratmeter. „Der Salzburger Immobilienmarkt hat wieder an Stabilität und Dynamik gewonnen. Wer langfristig plant, findet derzeit kalkulierbare Finanzierungsbedingungen und ein Marktumfeld vor, das sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen gute Perspektiven bietet. Gerade angesichts der hohen Nachfrage am Mietmarkt bleibt der Eigentumserwerb eine attraktive Option“, sagt Martina Hirsch, Geschäftsführerin s REAL Immobilien.
In Tirol bleibt die Lage der entscheidende Wertfaktor
Der Tiroler Immobilienmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2026 weiter stabilisiert. Viele Kaufinteressierte setzen ihre aufgeschobenen Pläne wieder um – allerdings bewusster, selektiver und preissensibler. Trotz des Auslaufens der Gebührenbefreiung und leicht gestiegener Zinsen bleiben die Rahmenbedingungen insgesamt positiv. Die Immobilienpreise haben sich auf einem stabilen Niveau eingependelt und entwickeln sich in gefragten Lagen wieder moderat nach oben. Während die Neubautätigkeit aufgrund hoher Grundstücks- und Baukosten weiterhin zurückhaltend ist, steigt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien spürbar an. Neben gestiegenen Transaktionen tragen wirtschaftlich starke und etablierte Bauträger langfristig zu einem gesunden Markt bei, indem sie ihre Projekte weiterhin umsetzen. Eine zentrale Herausforderung bleibt jedoch die Leistbarkeit von Wohnraum, insbesondere für junge Haushalte und Familien. Hohe Kaufpreise, gestiegene Finanzierungskosten und der weiterhin angespannte Mietmarkt führen dazu, dass Wohnentscheidungen noch bewusster getroffen werden.
„Für Eigentümer:innen, die einen Verkauf planen, sind mehr denn je eine fundierte Bewertung und ein maßgeschneidertes Vermarktungskonzept entscheidend. Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir eine stabile, klar nach Lage und Qualität differenzierte Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen in gefragten Lagen“, sagt Ingmar Schwabl, Geschäftsführer von s REAL Tirol. Die alpine Topografie begrenzt in Tirol das Angebot an bebaubaren Flächen, wodurch insbesondere gute Mikrolagen nachhaltig gestützt werden. Zusätzliche Impulse liefern Aufwertungsprojekte wie die Neugestaltung des Bozner Platzes oder weitere Entwicklungen entlang des Inns in Innsbruck. Gleichzeitig rücken auch attraktive Standorte im Tiroler Umland aufgrund eines guten Preis-Leistungs-Verhältnisses und interessanter Renditechancen stärker in den Fokus.
Mehr Marktbalance und Nachfrage in Vorarlberg
Der Vorarlberger Immobilienmarkt präsentiert sich 2026 in einem spannenden und ausgewogenen Marktumfeld. „Kaufinteressent:innen profitieren jetzt von einem attraktiven Angebot. Während in den vergangenen Jahren die Auswahl begrenzt war, stehen heute wieder zahlreiche relevante Immobilien zur Verfügung. Angebot und Nachfrage treffen also auf einem ausgewogenen Niveau zusammen“, weiß s REAL Vorarlberg Geschäftsführer Christian Hagspiel. Besonders gefragt sind gebrauchte Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in guten Wohnlagen der Bezirke Dornbirn, Feldkirch und Bregenz. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat sich die Nachfrage spürbar erhöht, was auf das gestiegene Interesse vieler Eigennutzer:innen und Kapitalanleger:innen zurückzuführen ist.
Auch bei den Grundstückspreisen zeigt sich eine deutliche Veränderung. Die jahrelang starke Preisdynamik hat sich merklich eingebremst. Was vor fünf Jahren im mittleren Rheintal nahezu unmöglich erschien – der Kauf eines attraktiven Baugrundstücks –, ist heute wieder deutlich realistischer geworden. In vielen Gemeinden werden attraktive Bauparzellen angeboten. Als besonders interessant gelten derzeit hochpreisige Gemeinden zwischen Feldkirch und Dornbirn, wie etwa Götzis, Weiler oder Sulz. Diese Standorte überzeugen durch ihre hohe Lebensqualität, eine ausgezeichnete Infrastruktur und die Nähe zur Schweiz. Entsprechend stark ist die Nachfrage sowohl von heimischen Käufer:innen als auch von Vorarlberger:innen, die in der Schweiz arbeiten und ihren Lebensmittelpunkt bewusst in der Region behalten möchten.