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darf ich auch schon unser Podium vorstellen. Ladies first. Bei uns Martina Hirsch, sie ist die Leiterin des Bauträgervertriebs bei der S Real. Dann Michael Barth, Vorstand der IFA AG. Hi. Benedikt Hardegg, CCO der IMEX Real Estate Group. Grüß Gott. Florian Kammerstetter, Geschäftsführer der Consulting Company. Guten Tag. Und Markus Mendel von EHL Investment Consulting. Grüß Gott, hallo. Auf den Social Media habe ich mir einen Slogan ausgeborgt zur
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Bewerbung für heute, und zwar war der Slogan von der IFA und der hat geheißen: „Und erlöse uns von den Börsen.“ Und damit möchte ich auch gleich meine erste Frage an den Michael Barth stellen: Wie wird derzeit die wirtschaftliche Situation von den Käuferinnen und Käufern wahrgenommen? Das ist natürlich sehr unterschiedlich, aber es herrscht schon eine gewisse Verunsicherung und eine gewisse Nervosität bei den Käufern, ganz klar. Nicht anders als bei der letzten Wirtschaftskrise, die jetzt auch schon zehn Jahre her ist, ist die Ungewissheit am Markt. Ich glaube, diesmal kommt noch ein persönlicher
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Aspekt dazu, dass auch der Einzelne sich hier und da auch persönlich betroffen oder bedroht fühlt. Aber wichtig ist natürlich, wenn man das jetzt aus Sicht des Vermögens sieht und darauf zielt ja unsere Werbekampagne ab, wenn man es aus Sicht des Vermögens sieht: Wo finde ich denn tatsächlich einen sicheren Hafen für mein Geld? Und da haben sich halt wieder einmal die Immobilien als krisenresistent herausgestellt. Also insbesondere dann, wenn sie den Fokus auf Wohnen haben. Ich möchte auch gleich ein bisschen Entwarnung geben: Wir haben ja fast 10.000 Wohneinheiten in der Verwaltung und wir hatten ganze 80
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Stundungswelle bei den Wohnungen. Also da sieht man, zumindest Wohnen ist dort sehr gut bisher davongekommen. Super Beispiel. Hast du gesagt, 80 Stundungen gab es nur? 80 Stundungen, ja. Wobei, das möchte ich auch kurz betonen: Der Stundungsvorschlag der Regierung, den haben wir so sein gelassen, weil die Vorstellung, dass man drei, vier Monatsmieten dann Ende des Jahres nachzahlt, das funktioniert halt nicht. Die Stundungsvereinbarungen sind ein bisschen langfristiger. Weil man ja nicht jetzt sagen kann, wie das alles sich weiterentwickelt. Martina, du warst im Frühjahr schon mal bei uns, glaube ich.
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Und wie, hat sich die Nachfrage oder seit dem Sommer hat sich die Nachfrage nach Wohnungen, nach Eigentumswohnungen noch einmal verstärkt? Ich habe mir angeschaut unsere Verkaufszahlen über die letzten Monate und da habe ich gesehen, dass man ab Juli eine starke Erhöhung der Zahlen sieht. Das heißt, wir haben, und das ist spannend, weil es doch im Sommer war, ab Juli deutliche Nachfrageerhöhung und das sieht man auch an den Umsatzzahlen. Jetzt möchte ich dazufügen, dass da zwei unterschiedliche Gruppen zu betrachten sind. Einerseits die privaten Anleger, von denen
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ich sprechen kann, die wir hauptsächlich als Kunden betreuen. Dort ist die Nachfrage extrem hoch, weil, wie schon erwähnt, der sichere Hafen gerne angenommen wird und im Vergleich zu anderen Investmentprodukten hier die Immobilie noch einmal mehr punktet. Die zweite Gruppe, das sind jene vorwiegend Eigennutzer und hier sehen wir schon, dass diese Verunsicherung zu tragen kommt und dass der eine oder andere Eigennutzer seine Kaufentscheidung verschiebt aufgrund der Unsicherheit, vielleicht selbst betroffen ist von Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit und daher zögerlicher ist beziehungsweise diese Entscheidung einfach aufschiebt.
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Benedikt Hardegg, bei den indirekten Investments, sieht man da auch, dass sich die Nachfrage, ist sie auch ähnlich verändert oder stärker geworden wie beim direkten Kauf? Also beim Kauf von Immobilienaktien hat die Corona-Pandemie durchaus starke Auswirkungen gehabt, wenn man sich Aktienkurse von Also börsennotierten Immobilienunternehmen ansieht. Das ist natürlich darin begründet, dass es relativ wenig börsennotierte Gesellschaften gibt, die sich ausschließlich auf den Bereich Wohnen konzentrieren, die ja, wie wir schon gehört
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haben, sich noch am krisenresistentesten erweisen. Es gibt natürlich auch gewerbliche Immobilien, die in den Portfolios sich befinden, entweder im Bestand oder in der Entwicklung. Die sind sozusagen aus dem Markt betrachtet, mit Risiko und Unsicherheit verbunden und das wirkt sich natürlich auch auf die Aktienkurse aus. Man sieht schon, dass es im März, beim Start der Pandemie, einen starken Einbruch gegeben hat, sich die Kurse zum Teil erholt haben, aber sich größtenteils nicht auf dem Niveau von davor befinden. Danke. Und Florian,
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ihr seid ja an und für sich ein Bauträger aus Wels. Ihr baut aber Oberösterreich bis Wien, sage ich einmal, in diesem Bereich. Sehen wir einen Unterschied zwischen den Bundesländern und Wien, was die Nachfrage betrifft oder ist das gleich? Nein, ich würde keinen großen Unterschied sehen, vor allem bei den Kunden, die zum Eigenbedarf Wohnungen oder Immobilien erwerben. Da sind bei beiden Märkten, die wir bedienen, hier absolut die gleichen Interessensentwicklungen gewesen. Interessen dahingehend, dass doch viele begonnen haben, nach dem ersten Lockdown zu schauen: Was ist – und da kann ich der Frau Hirsch recht geben –
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meine aktuelle Lebenssituation, meine aktuelle Wohnsituation? Kommt eine zweite Welle, was man ja lange nicht wusste oder nur schätzen konnte. Und dann haben wir schon hier eine steigende Nachfrage gesehen. Steigend, schneller wahrscheinlich, als sich die Aktienkurse erholt haben, weil die Kunden, die gekauft haben, hier wirklich investiert sein wollten. Der größere Unterschied ist bei den Vorsorgewohnungskäufern. Da kann man schon sagen, dass die Bundeshauptstadt einen Bonus hat und ob das der einzelne Kleininvestor ist, der eine Wohnung kauft, bis zu den Institutionellen, die bei uns gekauft haben, da ist Wien immer noch vorne dran,
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auch wenn die zu erwartenden Renditen, die erzielten Renditen niedriger sind als zum Beispiel in Oberösterreich, in Wels. Der große Vorteil der Hauptstadt ist nach wie vor laufend steigende Preise der Wohnungen. Das heißt, der jährlichen Rendite ist sicher die Wohnungswertsteigerung hinzuzurechnen und dann ist man wahrscheinlich wieder auf dem gleichen Niveau wie Oberösterreich. Markus, sagt mir die Ausgangslage bei den institutionellen Investoren, das seht ihr ja auch, wie spiegelt sich das bei den Interessen in den Bundesländern wieder?
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Ja, es ist eigentlich relativ deckungsgleich. Der Florian Kammerstätter hat schon kurz darauf hingewiesen. Natürlich gerade bei den institutionellen, insbesondere bei den internationalen Institutionellen, ist es natürlich so, dass das erste Investment oftmals in Wien stattfindet, aber dann geht sehr schnell auch der Weg in die Bundesländer und dort ganz vorne mit dabei sind die Landeshauptstädte wie Graz, Linz, auch Salzburg. Und dort sehen wir und kann man auch der Presse entnehmen, was sich dort abspielt und dort tut auf dem Investmentmarkt, da sehen wir zunehmend Deals und auch das Renditeniveau gleicht sich dort so langsam, aber stetig
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doch auch dem Wiener Markt an, wenn doch es immer noch eine entsprechende Differenz, einen Risikoaufschlag gibt. Aber das Interesse ist nach wie vor da, das Kapital ist da, das ist das Wichtige. Und wenn man sich damit einmal beschäftigt und schaut, wer kauft denn tatsächlich, dann sieht man bei den institutionellen Investments, es sind ganz viele deutsche Investoren, die sich dort auf den Märkten tummeln. Natürlich, die haben eine gewisse geographische Nähe, die sind vielleicht teils schon in Wien investiert, wagen jetzt den Ausflug sozusagen in die Bundesländer und das zeichnet sich auch ab, sodass die
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Käufer ganz stark auch von Pensionskassen, Versicherungen aus Deutschland geprägt sind, aber natürlich auch unsere heimischen Investoren, die offenen Fonds, die hier investieren. Und die Märkte sind nach wie vor stabil und auch sehr stark nachgefragt von Investorenseite. Die Deutschen haben noch den Vorteil, dass sie eine fast ähnliche Sprache, die wir sprechen, wir die Deutschen leichter verstehen als die Deutschen uns verstehen, wenn wir in unserem Dialekt sprechen. Ich mache gleich mit dir weiter, Markus. Allerdings möchte ich noch Sie auffordern: Diskutieren Sie mit, stellen Sie uns Ihre Fragen,
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schreiben Sie auf den Chat und wir werden diese gerne weiterreichen und wir werden diese heute auch beantworten. Markus, jetzt hat man gesehen, es waren viele Spezialfonds, die vielleicht jetzt mit Hotel und Einzelhandel nicht so gut aufgestellt waren. Wusste ja auch keiner. Sieht man jetzt, dass man überlegt, das vielleicht sich anders aufzustellen, dass man das neu durchmischen will? Wobei es natürlich jetzt schwierig ist, ein großes Portfolio umzudrehen. Genau. Es kommt natürlich auf den Investor an. Wenn ich ein geschlossener Spezialfonds bin, der ein oder zwei Objekte kauft, dann
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tue ich mir da natürlich schwer, aber die größeren Produkte natürlich. Und du hast schon ganz richtig darauf hingeleitet, das sehen wir auch in unseren Gesprächen beziehungsweise in dem, wer jetzt tatsächlich beispielsweise Wohnimmobilien oder Logistik auch nachfragt, dass es dort eine ganz deutliche Änderung gibt, auch bei den Investoren. Und zwar die rührt ganz einfach daher, natürlich viele dieser Investmentmanager, die dann hier für die Fonds beziehungsweise für die Investoren, die dahinter hängen – das sind ja meistens Versicherungen, Pensionskassen und so weiter im institutionellen Bereich.
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Auch von denen ihrer Seite, wo das Geld herkommt. Da steigt die Nachfrage nach Produkten, die als sehr stabil angesehen werden. Zum einen, die natürlich auch eine gewisse Wertsteigerung noch mit sich bringen und da sind Wohnimmobilien, Logistikimmobilien ganz vorne mit dabei. Und wir werden in naher Zukunft auch Investoren sehen, die plötzlich Wohnprojekte in Österreich erwerben, die man bislang dem Wohnbereich noch nicht zuordnen konnte, wo man sagt: „Okay, hätte ich nicht damit gerechnet, dass ein Investor XY jetzt außer dem typischen Gewerbe-Investment vielleicht vorrangig nur in Einzelhandel oder Hotel investiert und
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plötzlich werden auch Wohnprojekte für diesen Investor interessant. Das wird sich zunehmend zeigen und das ist sicherlich einer der Ausblicke auch auf nächstes Jahr, dass wir dort eine deutlich vielfältigere Investorenlandschaft auch sehen werden. Also wenn du das schon einmal so sagst, dann kenne ich das, dann ist schon irgendetwas im Laufen, was sich relativ klar abzeichnet. Und Florian, das, was der Markus jetzt gesagt hat, gilt das auch für Privatinvestoren? Ihr habt ja auch Gewerbeprojekte und ihr habt gemischte Projekte, dass die Leute sagen: „Na gut, ich kaufe jetzt nicht nur ein Wohnprojekt, sondern ich mische mir das auch ab,
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vielleicht mit einer Gewerbefläche, mit einer kleineren.“ Viele, die das in der Vergangenheit gemacht haben, tendieren jetzt durchaus, nicht alle, aber einige, vermehrt zum Wohnbau, muss ich wieder sagen. Wir haben dann doch bei den Gewerbeimmobilien, die wir nur in Oberösterreich betreuen, eine deutlich bessere Verzinsung als bei den Wohnimmobilien. Aber auch die kleinen Investoren, die Einzelanleger und die Familienstiftungen et cetera haben einfach gesehen, dass Wohnen ein Grundbedürfnis ist und das auch in der Krise und dass das auch relativ ausfallsicher ist. Ich bin in der ähnlichen glücklichen Lage wie Michael Pert bei zwar
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deutlich weniger Flächen, dass wir nur bei zwei Büros jeweils eine Monatsmiete oder bei zwei Geschäftslokalen jeweils eine Monatsmiete erlassen haben. Aber bei den Wohnungen hatten wir überhaupt kein Problem. Wir hatten keine Mietausfälle, wir hatten keine Stundungen oder sonst irgendetwas. Und das sehen viele, dass die Wohnung, die dann letztlich auch im Grundbuch steht, ein großer Vorteil ist, vielleicht gegenüber einem Fonds oder einer Aktie, wo man sagt, das ist meins, da stehe ich wirklich dahinter und da kann ich im Ernstfall – damit meine ich jetzt diese Krisenzeit – auch mit der Miete jonglieren, ohne vollkommen
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meine laufende Verzinsung zu riskieren, einen Leerstand zu riskieren oder überhaupt mein Vermögen aufs Spiel zu setzen. Apropos Vermögen, Martina, bei der eigenen Wohnung, du hast ja auch zuerst gesprochen, es gibt die, die Vorsorge kaufen, die anderen, die Eigentum erwerben. Da stehen ja auch ganz andere Motivationen dahinter, wenn man jetzt ein Investment macht. Sind beim Eigentum die Leute bereit, mehr zu zahlen? Dazu kann ich Folgendes sagen: Wir haben eine Umfrage gemacht vor
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dem Lockdown im Frühling und eine danach mit mehr als 5.000 Teilnehmern. Und da hat man gesehen, dass sich die Wohnwünsche jener Eigennutzer, die du da ansprichst, deutlich geändert haben. Und wir sehen das auch jetzt nach wie vor. Wir haben eine zweite Umfrage in Auftrag und sind nur noch nicht fertig mit den Pressemitteilungen, aber auch die bestätigt die Nachhaltigkeit dieser Änderung der Wohnwünsche. Und zwar, es geht jetzt um Gartenwohnungen beziehungsweise Immobilien mit Garten, was im städtischen Bereich eine Besonderheit ist. Es geht darum, größere Außenflächen zu haben oder überhaupt Außenflächenwohnungen, oder Immobilien ohne Außenflächen sind
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kaum noch gefragt. Und es geht darum, dass die 30-, 40-Quadratmeter-Wohnung nicht mehr so im Vordergrund steht wie die 50-, 60-Quadratmeter-Wohnung. Und zusätzlich kommen auch Regionen dazu, sprich: Wo ich Homeoffice mache, ist nicht mehr so relevant. Und zum Preis kann ich nur sagen, auch da habe ich mir die Zahlen angeschaut von Q1 bis Q4 2020 und man sieht pro Quartal einen Anstieg der Preise, sowohl im Eigennutzer- als auch im Anlegerbereich. Jetzt kann man einwerfen, einerseits gut, das sind Preise, die schon vor Längerem gemacht wurden, nämlich bei Einpreisung jener Immobilienprojekte, und sie konnten umgesetzt
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werden, weil auch der Verkaufspreis im Verhältnis zum Angebotspreis zeigt, dass es eine Preissteigerung gab. Diese Preissteigerung und die Bereitschaft, dafür mehr zu zahlen, sprich eine weitere Preissteigerung 2021 mitzutragen, da bin ich skeptisch. Und zwar deshalb, weil viele Auswirkungen im Eigennutzerbereich, nämlich bei jenen, die jetzt ihre Entscheidungen noch mal überdenken, die werden erst 2021 zu sehen sein. Und da muss man einfach aufpassen. Ich würde mich nicht trauen zu sagen, 2021 geht diese Preissteigerung ungehemmt weiter.
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Ich sehe jetzt keine Preisverfälle, aber so eine ungehemmte Steigerung von Q1 bis Q4 2021 in jedem Immobiliensegment, da wäre ich sehr vorsichtig. Ich möchte noch eine Frage an den Benedikt Hartig stellen und dann möchte ich an und für sich schon noch mal eine kurze, unter Anführungszeichen, eine Fragepause von unserer Seite einlegen und auf die Fragen im Chat eingehen. Benedikt Hartig, wie stellt sich denn derzeit die Finanzierung dar? Wie sind die Banken im Augenblick auf Immobilieninvestments zu sprechen?
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Ich glaube, da muss man unterscheiden einerseits zwischen Privatkunden und gewerblichen, also Unternehmenskunden. Meine persönliche Meinung ist, dass es im Privatkundenbereich eine sehr günstige Gelegenheit ist, Finanzierungen aufzunehmen, da das Zinsniveau auf einem historischen Tief ist, die Prognosen davon ausgehen, dass das auch auf längere Zeit so bleiben wird. Meine persönliche Meinung ist: Als Privatperson sind die Zeiten selten günstiger als jetzt. Was Unternehmensfinanzierungen anbelangt, ist es natürlich
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pandemiebedingt jetzt schwieriger geworden, für gewisse Sektoren, also Assetklassen, Finanzierungen von Banken zu bekommen. Ich denke da jetzt insbesondere an Hotelimmobilien oder auch an Einzelhandelsimmobilien. Da wird einfach jetzt generell seitens der Bank eher ein Nein ausgesprochen. Das hat nichts damit zu tun, wo die Lage ist, ob es einen Betreiber gibt, wer der Betreiber ist von den Hotelimmobilien sind momentan relativ schwierig finanzierbar oder auch im Einzelhandel. Das wird sich natürlich auch wieder ändern und Ausnahmen
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bestätigen immer die Regel, aber meiner Meinung nach ist es im aktuellen Umfeld sehr schwierig geworden, was diese Assetklassen anbelangt. Dann darf ich Ihnen gleich die erste Panelfrage geben. Und zwar: Wie sieht das Panel die Rolle von Crowd Investments in Wien? Ihre persönliche Einschätzung. Und die hätte ich dann auch noch gerne von Michael Barth. Ich kann mich da dem Benedikt Hartig anschließen, dass die Finanzierungen im privaten Bereich, vor allem für Menschen mit einer guten Bonität, derart günstig sind wie schon ewig nicht mehr, in der Regel ja unterhalb der
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Inflation. Für gewerblichen Bereich oder im Anlegerbereich sind sie schon noch ein bisschen höher. Crowd Investment beobachten wir, sehen wir ein bisschen kritisch, vor allem, wenn über Crowd Investment auch Kleinstbeträge gesammelt werden. Wir haben ja selber mit der IFA Invest ein ähnliches Produkt auf den Markt gebracht, wo sich Investoren kurzfristig an einer Immobilienentwicklung beteiligen können. Da ist der Anlagehorizont zwischen 36 und 50 Monaten und da haben wir in den letzten Jahren ungefähr 30 Millionen Euro umsetzen
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können. Allerdings muss ich auch sagen, ist das durchschnittliche Einzelinvestment in einem sehr deutlich fünfstelligen Bereich. Ich denke, dass das auch so sein muss, weil die Kosten im Crowd Investment für so kleine Tickets derart hoch sind, dass ich so überproportional viel erwirtschaften muss, um eine Rendite zu versprechen. Das wird dann schon sehr schwierig. Du meinst jetzt, wenn jemand zum Beispiel nur mit 500 Euro einsteigen würde? Ja. Wenn ich mir jetzt überlege, ich muss 50.000 Euro einsammeln und habe das alles mit 500-Euro-Tickets, dann habe ich plötzlich 1.000 Kunden zu betreuen.
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Okay, ja. Bei uns mit durchschnittlich 50.000 Euro, weil da liegen wir, sind es zehn Kunden und das ist ein ganz anderer Aufwand. Ich muss aber die Kosten erwirtschaften. Wenn ich jetzt eine sehr große Kostenspanne habe und dann noch die Rendite draufrechne, dann muss ich schon unglaublich viel mit der Immobilie verdienen, dass sich das alles ausgeht. Und das sehen wir sehr skeptisch. Deshalb glaube ich, dass dieser Bereich sicherlich wichtig ist und wachsen wird, aber ich glaube, dass das Einzelinvestment höher sein muss. Und dann wird es darauf ankommen, dass man eine Plattform wählt. Dazu möchte ich jetzt wieder ein bisschen Eigenwerbung machen.
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Wir geben ja kein Produkt rein, das wir als Immobilienspezialisten nicht wirklich hinsichtlich der Immobilie geprüft haben. Während andere Crowd-Investment-Plattformen – ich meine das überhaupt nicht despektierlich – heute ein Hotel und morgen ein Schuhhersteller und übermorgen ein Fahrradhersteller ein Geld einsammeln. Und ich glaube, da ist es schon wichtig, dass man auch als Plattform die Expertise mitbringt, um ein Produkt, um eine Firma richtig vom Grund auf zu prüfen und einen Stempel darauf zu setzen, dass es gut ist. Benedikt Hartig, wie sehen Sie die Rolle von Crowd Investments in Wien?
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Immer stärker. Ich bin da auf einem Newsletter eines Crowd-Investment-Anbieters, den ich jetzt nicht nennen möchte, aber ich habe festgestellt, dass sich 2020 die E-Mails dieses Anbieters massiv gehäuft haben in meiner Inbox. Unglaublich. Persönlich ist das durchaus eine Finanzierungsvariante, die sich à la longue vielleicht auch durchsetzen wird. Meine persönliche Meinung dazu ist, dass sie im Vergleich zu anderen Finanzierungsarten noch nicht günstig genug ist, um sich eben genau das, wie es der Herr Barth vorher gesagt hat, sozusagen jetzt aus Unternehmenssicht anzutun, mir jetzt
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1.000 Anleger ins Haus zu holen, wenn ich die Alternative habe, einen Pensionsfonds, eine Versicherung zu bekommen, die mir den gesamten Betrag hinlegt. Ich habe einen Ansprechpartner und es kostet mich vielleicht sogar eine Spur weniger als das Crowd Investment. Ich persönlich finde, damit sich das wirklich durchsetzt, müssen diese Alternativen oder es muss günstiger werden, um sozusagen konkurrenzfähiger zu sein zu anderen Mezzanin-Finanzierungsvarianten über Versicherungen, über Pensionsfonds,
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über Family Offices, über Stiftungen, die eben als Teil ihrer Anlagestrategie auch Kapital hergeben für Immobilien oder im Immobilienbereich. Vielleicht darf ich da gleich ganz kurz einhaken, Walter. Es ist das Thema: Diese angesprochenen Family Offices et cetera sehen natürlich auch, dass sie mit der normalen Vermietung bei weitem oder nicht mehr ganz die Renditen erwirtschaften können wie früher oder die sie gerne hätten und sind somit bereit, in einer Phase, wo wir Minuszinsen oder Habenzinsen zahlen müssen, Negativzinsen meine ich, dass sie sagen: „Okay, wir riskieren ein bisschen
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mehr. Auf der einen Seite haben dafür aber auch eine höhere Ertragschance, wenn wir einem Bauträger, den man kennt, den man vielleicht schon beobachtet hat, der schon etwas geleistet hat, das Geld anvertraut." Dann sind die Renditechancen einfach wieder da und es ist unglaublich viel Geld am Markt und es drängen die Leute regelrecht weg oder viele, die wir kennen, weg von der normalen Einzelimmobilie oder vom Wohnungspaket hin Richtung: „Bitte können wir mal bei einem Bauträger dabei sein?" Teilweise sind die Finanzierungen, auch diese Finanzierungen, wenn das denn vernünftiges Mezzaninkapital ist, gar nicht mehr so teuer,
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weil der klassische Wohnungsmarkt wenig Rendite zulässt im Moment. Da möchte ich kurz ergänzen: Es drängt ja nicht nur das Geld dorthin, weil die Renditen so niedrig sind, sondern alle wollen ja auch möglichst ihr Geld anlegen, damit sie nicht Verwahrungsentgelt auf den Bankkonten zahlen. Es wird von zwei Seiten gedrückt und gezogen. Die nächste Frage gebe ich an den Markus weiter. Ich lese sie vor, aber sie ist auch im Chat drinnen: Wird der künftige Markt aufgrund der Auswirkungen am Arbeitsmarkt und einer drohenden Tendenz zu
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Miet- statt Eigentumswohnungen ein investorenfreundlicher Markt werden und somit ein größerer Druck seitens Investoren auf die Abgeber Bauträger bestehen? Natürlich ist es ein investorenfreundlicher Markt und wir sehen gerade im Mietwohnungsbereich, da werden wir hoffentlich alle beipflichten: Es gibt mannigfaltige Beispiele von Projekten, die verkauft werden aktuell, ich nenne es mal als Global Investment, an vorrangig institutionelle Investoren. Und da sind auch viele Projekte darunter, die eigentlich vorgesehen waren, beispielsweise zu einem Wohnungsabverkauf. Es sollte ursprünglich mal ein Wohnungsabverkaufsprojekt werden.
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Man sieht dann, die Nachfrage letztendlich von Investorenseite nach dem kompletten Objekt als Globalankauf ist derart groß und der Preisunterschied derart gering, dass man gerne die einfache Variante wählt. Ich habe einen Käufer, verkaufe das Gesamtprodukt an einen Käufer, muss vielleicht in der Planung noch ein bisschen nachjustieren und kann dann aber einen Kaufvertrag mit einem institutionellen Käufer abschließen. Aber natürlich, und ich glaube, da zielt die Frage ebenfalls darauf hin: Es gibt vielfache Mietwohnungsprodukte im Markt. Der Markt
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floriert und wir sehen das ganz klar bei dem Thema Investment, was kritisch beäugt wird von den Investoren. Und das ist ganz klar die Mieteinschätzung, weil ich muss mir dann letztendlich auch die Miete verdienen und die Rendite, die ohnehin gering ist, je nachdem, wo man sich bewegt, irgendwo zwischen drei und dreieinhalb, vielleicht einen Schnaps drüber, Prozent. Das passiert aber in der Regel auf einer nicht unambitionierten Miete. Wenn ich jetzt eine hohe Gefahr habe, dass ich diese Miete erwirtschafte und das Thema allgemeine wirtschaftliche Situation ist vielleicht schwierig, das wird sich vielleicht nicht kurzfristig, aber mittelfristig doch auf das eine oder
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andere Budget auf Mieterseite auswirken, dann besteht eventuell eine Gefahr, dass ich dort in meiner Mietprognose, die ich jetzt treffe, weil wir reden ja immerhin auch von Projektverkäufen. Das sind ja in aller Regel keine Verkäufe von Bestandsimmobilien, die aktuell vermietet sind, sondern in der Regel befinden wir uns in einem Projekt, das wird vom Plan quasi weg verkauft. Da besteht in aller Regel noch nicht mal eine Baugenehmigung. Die ist zwar in Aussicht, das ist dann eine Closingvoraussetzung, aber da wird schon verkauft und die Vermietung muss ich dann in zweieinhalb Jahren schaffen. Und je nachdem, wie ich da natürlich agiere und was ich dort ansetze,
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da steckt das Risiko und das Geschick eines jeden Investors dahinter. Das gehört zu der Frage dann quasi dazu: Wenn die Arbeitslosigkeit weiter steigt, kann sich jemand mehr die 15 Euro und mehr leisten. Also das ist das, was du auch gerade gemeint hast. Es ist auch schwer einzuschätzen. Ich meine, die Investoren kaufen jetzt etwas vom Plan weg und keiner kann sagen, wie sich das in, ich sage jetzt mal, zwei, drei Jahren darstellen wird. Ist ein Blick in die Glaskugel irgendwo. Natürlich kann man es sehr gut einschätzen. Es sind ja alles Profis, die hier am Werk sind, aber natürlich ist es ein Blick in die
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Zukunft und keiner wird ganz genau auf den Punkt sagen können, was ist in zwei Jahren tatsächlich der Fall. Natürlich versucht man, so viel Risiko aus einem Investment rauszunehmen, aber man muss sich immer noch vor Augen halten als Investor, aus Investorensicht: Man befindet sich ja nicht alleine auf der Welt oder auf der Jagd nach diesem speziellen Produkt dann, sondern da befindet man sich im Wettbewerb und man muss letztendlich auch schauen, dass man sein Geld investieren kann. Demnach muss man konkurrenzfähig sein und derjenige, der im jetzigen Markt, gerade im Wohnsegment, die restriktive oder konservative Brille auf hat, der wird
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aktuell sehr schlecht zum Zug kommen, weil es einige gibt von Investorenseite, die da sehr optimistisch sind. Danke. Ich gehe gleich zur nächsten Frage über an die Martina. Und dann nachher an den Michael, weil ich weiß genau, was der Michael dazu sagen wird. Aber die Frage an die Martina ist eine Frage vom Privatanleger: Bauherrenmodell versus Wohnung. Kannst du kurz Vor- und Nachteile skizzieren? Wir haben bei der S Real wenig Bauherrenmodelle im Vertrieb. Ich kann auch kurz sagen, warum. Unsere Kunden sind solche, die ein bis fünf oder zehn höchstens Immobilien
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kaufen als Investment und zur Anlage. Und das Bauherrenmodell an sich unterscheidet sich durch den Anteilskauf. Sprich, ich habe nicht die Wohnung Top Nummer zehn, sondern ich habe einen Anteil, ein Miteigentum an einem Haus. Und dann gibt es wieder unterschiedliche Bauherrenmodelle, die einen, die dann mit Parifizierung nach einer gewissen Zeit und Wohnungszuordnung arbeiten und die anderen, die komplett über einen längeren Zeitraum dann nicht zuordnen, wo das ein Anteil bleibt. Und wir bei unseren Kunden, und ich spreche da jetzt einfach für die Erste Bank und Sparkassenkunden, die dann zu uns kommen
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hinsichtlich Immobilieninvestment, die sind einfach konservativer. Es gibt sehr wenige, die diese Nische Bauherrenmodell dann interessiert und da gibt es einfach ein paar große Partner, mit denen wir zusammenarbeiten und wo wir hinleiten, die da mehrere Modelle im Angebot haben und das auch hinsichtlich Aufklärung übernehmen. Wir bei unseren Kunden haben lieber den sehr sicheren Anleger oder haben vermehrt diesen sehr sicheren Anleger, der gerne die Einzelwohnung haben möchte und sich nicht auf ein Miteigentum mit anderen einlassen möchte und den damit verbundenen auch rechtlichen Hürden, was die
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Entscheidungsgewalt über diese Anteile betrifft. Danke. Michael, ich muss dich natürlich auch fragen, weil wir kennen uns ja schon sehr lange und da warst du noch bei Premium. Ihr habt euch ja auch ganz intensiv mit Bauherrenmodellen beschäftigt. Wie siehst du das? Ja, ich sage immer so: Am Ende des Tages muss sich der Kunde wohlfühlen mit seiner Entscheidung. Und da gibt es natürlich Kunden, die bevorzugen eine Wohnung, die sie alleine haben und dann gibt es halt auch Kunden, die können sehr gut damit leben, einen Anteil eines Hauses zu haben. Es hat alles unterschiedliche Vorteile.
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Zwei kleine Sätze: 15 Euro Miete finde ich auch sehr kritisch. Ich denke, man sollte schon möglichst vorsichtig sein bei der Kalkulation und wenn man sich ein Immobilienangebot anschaut, dann sollte man aus meiner Sicht mal auf die Miete schauen, die da drinnen steht. Ist die realistisch? Die Nebenkostenberechnung mal anschauen, ist das nachvollziehbar? Und dann die üblichen Kriterien: die Lage, Lage, Lage. Dann kann man schon mal sehr viel ausschließen. Wenn ich jetzt ein Bauherrenmodell mache, habe ich eine Reihe anderer Vorteile, die ich mit einkaufe. Es ist immer ein gefördertes Modell mit einer kurzfristigen Abschreibung.
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Das heißt, ich habe nicht nur die Einnahmen aus den Mieten und die Zuschüsse, die ich vom Staat oder vom Land erhalte, sondern ich habe darüber hinaus oft eine eingeschränkte Miete in der Höhe, weshalb ich auch eine sehr gute Vermietbarkeit über die ganze Laufzeit gegeben habe. Also die aktuellen Modelle, die wir in Graz anbieten, die gehen von einer Nettomiete von 8,50 Euro, 9 Euro aus. Und da tut sich natürlich ein anderer Anbieter mit einem Ansatz von 12 Euro schon sehr schwer. Also er muss mal von 12 auf 9,50 runtergehen. Das muss er sich mal leisten können, bis er da ist,
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wo wir schon sind. Ja, man hat natürlich bei einer Vorsorgewohnung ein alleiniges Entscheidungsrecht. Auf der anderen Seite stellen wir oft fest, dass Wohnungseigentumshäuser auch ein bisschen schwer regierbar sind. Da ist es mit Miteigentum, mit einem klaren Anteil an Stimmen, also wenn wir sagen, 70 % entscheiden, 60 % Mehrheit entscheidet, werden dort auch Entscheidungen oft schneller gefällt. Im Wesentlichen kommt es darauf an, was ich mit der Wohnung vorhabe. Sehe ich es noch mehr als Wohnung oder sehe ich es mehr als Investment? Also betrachte ich es als einen Ort, wo vielleicht mal die Kinder einziehen werden, was ja extrem
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seltenst vorkommt? Oder ist es für mich wie ein Sparbuch, wo ich sicher veranlagt bin? Okay. Aber ich möchte keinem Modell, das möchte ich schon sagen: Ich persönlich bin der festen Überzeugung, dass jedes Investment in eine Wohnung ein gutes ist. Gut gesagt. Und die nächste Frage möchte ich auch gleich weitergeben an den Benedikt Hartig und dann an den Florian Kammerstätter. Und zwar ist es eine sehr konkrete Frage, und zwar aus dem Chat: Mir stehen 52.000 Euro zur Verfügung. Jeder redet mir etwas anderes und ich habe auch Sorgen wegen der wirtschaftlichen Situation. Was empfehlen Sie mir?
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Was empfiehlt Benedikt Hartig? Es ist natürlich sehr schwierig, da eine allgemeine Aussage zu treffen, weil es kommt immer ganz individuell auf die jeweilige Motivation und den Hintergrund an. Ich persönlich bin ein Immobilienmensch und ich würde versuchen, eine Wohnung zu kaufen und diesen Eigenmittelanteil wahrzustellen. Idealerweise würde ich mir mit diesem Eigenmittelanteil so viele Wohnungen, wie es möglich ist, kaufen. Vielleicht gehen sich irgendwie zwei aus, wenn man besonders gut verhandelt mit der
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Bank oder da gute Kontakte hat. Wäre meine Empfehlung. Super, danke. Florian? Ja, ich hätte eigentlich wortgleich dasselbe sagen können. Als Projektentwickler hat man natürlich eine ganz große Vorliebe für das, was man selbst herstellt, ist im besten Fall auch davon überzeugt, so wie wir. Und dann ist es etwas Ganz einfach gesagt: Ich kann es angreifen, ich kann hingehen, kann es anschauen. Das kann ich bei einem IFA-Investment genauso. Dort ist es halt nicht mein einzelnes Eigentum, aber ein realer Wert,
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bei dem ich Geld langfristig investieren möchte, ist ganz sicher etwas Gutes. Ob das eine Anleihe ist, ob das ein Beteiligungsmodell ist oder eine Eigentumswohnung, ich sehe es auf jeden Fall zukunftssicher, möchte ich fast sagen. Entschuldigung, jetzt ist etwas aufgegangen. Ich sehe Sie nicht mehr. Das ist die Umfrage, da komme ich dann gleich dazu, aber ich bin noch da. Ich sehe das absolut positiv und wenn ich diesen Eigenmittelanteil zur Verfügung habe, kann ich mir eine ordentliche Finanzierung machen oder organisieren, die mir auch bei einem kurzen oder kurzfristigen Mietausfall nicht gleich den Boden unter den Füßen wegzieht.
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Insofern sehe ich hier auch relativ wenig Risiko. Das ist auch das Entscheidende, dass man nicht ans Limit geht, gerade in Zeiten wie diesen. Jetzt komme ich ganz kurz auf die Umfrage zu sprechen. Wir haben eine Umfrage: Geldanlage in Immobilien. Wir haben zwei Fragen: Haben Sie selbst ein direktes Immobilieninvestment? Da haben wir vier Antworten. Und die andere Frage, dadurch dass wir relativ viel Zuschauer haben, eine sehr interessante, weil das gut zusammenpasst: Wie werden sich die Mietpreise entwickeln? Wir werden nachher noch einmal auf diese Umfrage eingehen. Die nächste Frage möchte ich mir dann eher für den Schluss aufheben.
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Das ist ein bisschen ein Ausblick in das Jahr 2020. Die andere Frage haben wir schon beantwortet. Markus, wie berechtigt sind Inflationssorgen? Ich weiß, wir sind jetzt immer so, aber sie steht hier die Frage und ich denke mir ... Also ich glaube, im Moment reden wir von einer absoluten Niedrigzinspolitik und ich gehe auch nicht davon aus, dass sich dort auch langfristig oder mittelfristig etwas signifikant ändern wird, jetzt aus gesamtwirtschaftlicher Sicht. Natürlich ist Inflation immer ein Punkt.
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In gewisser Art und Weise muss es eine gesunde Inflation geben. Das ist ganz klar. Das spiegelt sich nicht nur dann letzten Endes auch für die Immobilieneigentümer in den Mieten wider. Von daher ist es ein wichtiger Bestandteil auch der Immobilieninvestitionsrechnung. Jeder Investor hat seine Investitionsrechnung und die kalkuliert natürlich mit einer entsprechenden Inflation. Es ist in der jetzigen Situation natürlich sehr schwer zu sagen, also ein harter Blick in die Glaskugel, was dort passieren wird. Wenn man unter der Inflation auch noch versteht, wie werden sich die Preise irgendwo entwickeln, gerade im Wohnbereich, wo wir hier viel
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unterwegs sind, dann wird es so sein, dass sich das natürlich entwickelt, aber das ist das Betongold, das ist die Wertsteigerung der Immobilie, wenn man es im internationalen Vergleich sieht und ich ziehe es da einmal ausgehend von Wien direkte Vergleiche zu anderen europäischen Metropolen, auch nach Deutschland. Wenn man das so vergleicht und dort die Kapitalwerte ansieht, dann gibt es dort auf europäischer Ebene schon noch ein Steigerungspotenzial. Wiewohl es aber auch so ist, dass man sich in einem anderen Umfeld, was die Mieten beispielsweise auch anbelangt, bewegt. Und das sind genau diese Punkte, mit denen sich die Investoren
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gerade aus dem institutionellen Bereich natürlich noch viel stärker aktuell beschäftigen. Danke. Die nächste Frage möchte ich an den Benedikt Hartig geben. Es sind eigentlich zwei Fragen an ihn. Die erste ist: Drohen in Österreich durch Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit vermehrte Edikte, da Kreditraten nicht mehr zurückgezahlt werden können? Und wie würde sich das auf das Preisgefüge am Immobilienmarkt auswirken? Also ich sehe aktuell keinen Trend in diese Richtung. Ich erwarte mir das ehrlich gesagt auch nicht, weil Banken sicherlich alles tun werden, um zu verhindern, dass es da jetzt
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zu einem derartigen Worst-Case-Szenario kommt und ich erwarte daher auch keine Auswirkung auf das Preisgefüge, weil ich sehe dieses Szenario nicht. Weil die Banken vermutlich auch versuchen werden, das so lang wie möglich, also nicht so lang wie möglich, das klingt ein bisschen komisch, sie versuchen, das einfach auch stabil zu halten. So ist es, ja. Und dann gibt es verschiedene Maßnahmen, Mechanismen, die die Bank noch tun kann und ich sage einmal, im Wohnbereich bei Privatkunden ist sicher der Wille extrem stark der Bank, alles zu tun, um es zu so einem
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Worst-Case-Szenario nicht kommen zu lassen. Und dann gebe ich die nächste Frage, weil die ist direkt an Sie gestellt, gebe ich gleich weiter. Herr Hartig, sind Immobilienaktien nicht besser? Da ist mein Risiko ja wenigstens gestreut. Ich würde sagen, es ist anders. Absolut richtig. Ich kann über den Kauf einer Immobilienaktie, wie zum Beispiel der Immo Real Estate AG, erstens einmal mit deutlich weniger Kapital im Immobiliengeschehen mitmischen, sage ich einmal und dann bin ich natürlich breit diversifiziert und gestreut, je nachdem, in welchen Immobilientitel ich investiere. Also da kaufe ich mir nicht nur eine Wohnung, da kaufe ich mir
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Anteile an einem Unternehmen, das über die verschiedensten Bereiche investiert ist, in verschiedensten Ländern, eventuell auch über mehrere Wohnungen. Natürlich ist auch ein absolut valides Investment, wobei ich jetzt nicht sagen könnte, dass das eine oder das andere besser ist. Ich sage immer, die Mischung, die macht es. Und nachdem Sie es schon angesprochen haben, ein bisschen Werbung muss sein: Ab wie viel Euro kann man bei Alnwick einsteigen? Das geht schon ab knappen 9 Euro ist man schon dabei. Okay, ist in Ordnung. Ich wollte nur wissen, weil die Frage wird ja
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auch ein bisschen in diese Richtung gehen. Wir haben jetzt die Umfrage retour und die Frage war: Haben Sie selbst ein direktes Immobilieninvestment? Ganz klar 46% Vorsorgewohnungen, andere Immobilien sind 37%, was ich sehr interessant finde und 31% haben noch keine Investments und 6% sind Zinshäuser. Zinshäuser sind aber immer eine relativ teure Geschichte. Das ist schon eine klare Sache. Interessant aber, wie sich die Mieten weiterentwickeln werden. Da sind 54%, die sagen, die Mieten werden stagnieren.
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Florian, siehst du das auch so? Beziehungsweise Martina, siehst du das auch so? Die stagnierenden Mieten einmal. Die stagnierenden Mieten. Mieten werden sich wirklich ganz abhängig von der Lage unterschiedlich entwickeln und auch von den Wohnungsgrößen und von der Wohnungstypologie. Die absolute Belastung- Ich möchte kurz unterbrechen. Das heißt, du redest jetzt schon davon, dass sich das vermutlich nicht mehr einheitlich bewegen wird, sondern eher ein bisschen spreizen wird. Ich spreche jetzt einmal grundsätzlich den Neubaubereich
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an, wo neue Objekte entwickelt werden, errichtet werden, verkauft werden, entweder in ganze Fonds oder im Besitz von einzelnen Vielen bleiben, aber das Mietniveau ist am Ende des Tages das Gleiche. Wenn wir jetzt Wien heranziehen, dann gibt es ganz große Unterschiede: Wo sind die Wohnungen? Wo bin ich bereit, mehr zu zahlen? Dort werden die Mieten auch weiter steigen, weil zum Beispiel, wenn ich den 14. Bezirk, der wiederholt einer der wohnungswertesten Bezirke Wiens gewählt worden ist, da wird es nicht einfach stagnieren oder sogar werden die Mieten auch nicht fallen, meines Erachtens, sondern im Gegenteil,
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dort wird nicht so viel neu gebaut. Da wird es auch weiterhin Preissteigerungen geben bei den Mieten. Und dann kommt ein zweiter Punkt dazu: Das sind die Wohnungsgrundrisse. Wie gesagt, die absolute Belastung für den Mieter inklusive Betriebskosten, Internet, Strom, Fernsehen gibt eine Obergrenze. Und wenn die Mieten steigen, müssen wir als Projektentwickler reagieren, indem wir die Grundrisse anpassen. Damit meine ich nicht nur diese nachhaltigen Grundrisse, ein super geflügeltes Wort, sondern es geht einfach nur um die Größe. Es geht nur um die Größe der Wohnung und das hat die Martina Hirsch auch schon
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angesprochen. Die Zweizimmerwohnung hat nicht mehr 50 Quadratmeter, sondern 45, 43 oder sogar nur noch 41 Quadratmeter. Das geht nämlich auch. Das geht aber allerdings nur bei Bauten, wo ich nicht auf eine Substanz aufsetzen muss, sondern mich in der Gebäudetiefe und in der Gebäudegrundkonfiguration schon so rühren kann, dass ich diese Grundrisse auch abbilden kann. Aber es ist möglich und dann bleibt man bei der Zweizimmerwohnung brutto warm eben bei unter 700 Euro. Es geht. Also insofern dort, dann werden, auch wenn die Mieten steigen, werden sich die Leute leisten können, weil wir reagieren müssen.
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Ja. Wir haben das in den letzten Monaten verstärkt gesehen. Diese Durchschnittspreise, das ist immer so eine Sache. Ich habe mir das angeschaut, Quartal eins bis Quartal vier. Wir sind aktuell jetzt im vierten Quartal bei 12,36 Euro Nettomiete pro Quadratmeter im Neubau-Erstbezug. Wir haben in dieses Jahr gestartet mit 12 Euro Nettomiete. Das heißt, wir haben schon innerhalb dieses Jahres eine Steigerung. Das sind Zahlen, die sind immer von 4.000 bis 5.000 Wohnungen gerechnet und das ist immer die Nettomiete. Wir hatten eine kleine Delle im Quartal zwei. Da ist es ein wenig rückgängig. Also sprich, es ist im
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dritten Quartal dann zu sehen gewesen. Da ist es von 12,30 Euro runter auf 12,19 Euro gegangen. Wir sind aber jetzt wieder bei 12,36 Euro . Das sind soweit die Durchschnittswerte. Wo ich einhaken möchte, das ist einerseits diese Grundrissgröße, die der Herr Kammerstätter schon angesprochen hat und andererseits die Gesamtbelastung. Wir als Immobilienentwickler, oder ich zähle mich da auch dazu, wenn ich Einpreisungen mache für Großprojekte, manchmal darf man den Blick des Mieters dann nicht verlieren. Wir setzen da eine Miete an, wir machen es auf die Kommastelle. Wir müssen Durchschnittswerte rechnen, um auch
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eine Rendite darzustellen. Was den Kunden aber am Ende des Tages interessiert: Was muss ich zahlen, und zwar gesamthaft inklusive Betriebskosten und Steuer? Und da gibt es Schmerzgrenzen. Und diese Schmerzgrenzen gibt es einfach pro Wohnung und pro Größe und pro Zielgruppe und die darf man nicht überschreiten. Und da merken wir an Schmerzgrenzen in der Miete, das sind so die 800 Euro für diese Kleinstwohnungen. Das ist eine deutliche Schmerzgrenze. Ich möchte aber dazu sagen, es kommt ganz auf das Projekt und auf die Lage an. Was sehr geschätzt wird, sind Alleinstellungsmerkmale. Wenn dieses Projekt nicht nur in einer Top-Lage ist und eine gute
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Ausstattung bietet, sondern auch Alleinstellungsmerkmale hat. Und das kann sein vom Concierge bis zum Pool, bis zum Co-Working-Space, der angeboten wird mit Buchungsmöglichkeit et cetera. Diese Dinge werden sehr geschätzt und davon gibt es in Wien nicht allzu viel. Und da hebt sich dann das einzelne Projekt und das Produkt sehr stark ab und da gehen auch höhere Nettomieten als diese Durchschnittspreise. Das heißt, wenn ich jetzt das von euch beiden richtig verstanden habe, eine Entwicklung, ein Sinken der Mieten, ein Stagnieren oder ein Steigen wird definitiv davon abhängen,
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wie das Produkt am Markt, was es kann. Genau. Ganz genau. Michael, du hast auch so mit dem Kopf genickt. Ja, ich kann mich dem anschließen. Wobei natürlich, wenn ein Objekt einmal einen Concierge hat und einen Swimmingpool hat, die Betriebskosten natürlich auch ordentlich nach oben gehen. Aber ja, natürlich gibt es Menschen, denen ist diese Wohnqualität das auch schlicht und einfach wert. Es gibt natürlich auch Projekte, die eine gewisse Größenordnung haben. Also wir haben hier am Triiiple ja auch oben Schwimmbad on the Roof. Das geht halt, weil darunter jede Menge Geschosse mit jede Menge Wohnungen sind.
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Anders ist es dann auch nicht mehr zu machen. Also meine persönliche Meinung ist, dass die Mieten steigen werden. Ich möchte auch noch hinweisen: Die Projektentwickler haben ja tatsächlich, auch wir, in den letzten Jahren reagiert und die Wohnungsgrundrisse effizienter und kleiner gemacht. Wir stellen natürlich schon auch fest, dass wenn ich eine Zweizimmerwohnung mit 43, 42 Quadratmeter habe – und ja, das geht, wenn die intelligent und elegant geschnitten ist, geht das. Aber man hat natürlich dann doch in diesen kleineren Wohnungen eine höhere Fluktuation. Also das muss man natürlich auch immer wieder dann im Hinterkopf haben.
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Ich möchte die nächste Frage an den Markus noch geben. Wir haben im Augenblick noch eine letzte Frage, die möchte ich aber nicht in die Runde stellen. Das ist: Können wir über das MAG sprechen? Da müssten wir eine eigene Sendung machen und das MAG möchte ich vorläufig, das Thema nicht angreifen, aber ich möchte die Frage weitergeben: Wie hoch wird die Wahrscheinlichkeit eingeschätzt, dass die aktuellen staatlichen Finanzhilfen durch Zwangsbesteuerung von Immobilien beziehungsweise Zwangshypotheken refinanziert werden? Zwangshypothek wäre schon ein massiver Eingriff in das
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Privatvermögen. Das kann ich mir gar nicht vorstellen und ich kann jetzt auch nicht in die Zukunft schauen und ich habe auch keine Glaskugel, aber natürlich, das ganze Geld, das jetzt aufgebracht wird zur Stützung der Wirtschaft, wird irgendwo wieder herkommen müssen. Markus, magst du was dazu sagen? Nein, ich glaube, ich kann mich der Meinung nur anschließen. Also ich kann mir das nicht vorstellen, dass wir uns mit Zwangshypotheken, ich hoffe es zumindest, dass wir uns nicht mit so etwas beschäftigen müssen. Ich kann mir das nicht vorstellen, aber natürlich, die Rechnung, die werden wir alle gemeinsam tragen müssen.
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Die ganzen Finanzhilfen, das sind natürlich beträchtliche Summen, das wird alle in gewisser Art und Weise treffen, aber in Form von Zwangshypotheken, wie die Frage lautet, kann ich mir beim besten Willen aus heutiger Sicht nicht vorstellen und ich hoffe, dass sich das auch nicht so ergeben wird. Danke. Eine Frage noch an dich gleich weiter und dann die gleiche an den Benedikt Hartig. Es ist so ein bisschen eine allgemeine: Wie lang ist der Investmenthorizont bei direkten oder indirekten Investments? Es handelt sich um eine Privatperson und nicht um einen Fonds oder um einen Family Officer, die das ewig halten.
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Ja, ich sage mal so: Die Frage muss man beantworten mit dem typischen „Es kommt darauf an". Was möchte ich machen? Gerade wenn ich mich im privaten Bereich bewege, bin ich dort eher jemand, der sehr agil agiert, gerne mit Immobilien handelt, vielleicht eine Immobilie erwirbt, um sie dann bei passender Gelegenheit mit der entsprechenden Wertsteigerung wieder weiterzuverkaufen. Man darf da nicht vergessen, die entsprechenden Nebenkosten, die beim direkten Immobilienerwerb auch entstehen, die müssen erst einmal verdient werden, bevor es dann tatsächlich in die Wertsteigerung hineingeht, wenn ich es weiterverkaufe.
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Aber eine allgemeine Aussage dort kann man, glaube ich, schlecht machen. Natürlich ist so ein indirektes Immobilieninvestment leichter handelbar, ist flexibler vielleicht, aber auch da stellt sich dann die Frage: Ist ein direkter Weiterverkauf von einem Investment bei einer kurzfristigen Wertsteigerung das Ziel, dass man quasi als Händler auftritt, auch privat? Ich glaube, das obliegt jedem selber, wie er dort agieren möchte. Ich glaube, aus privater Natur ist es tendenziell eher so, dass diese Investments langfristiger sind und mit langfristig meine ich dann schon einen fünf bis zehn Jahre Horizont haben,
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teilweise auch länger. Das kommt bei jedem selbst darauf an. Benedikt Hartig. Dem kann ich nicht viel hinzufügen. Also meiner Meinung nach, per se schon das direkte Investment, wie es der Markus Mendel schon angesprochen hat, allein aufgrund der Nebenkosten ist das keine Sache, die ich heute kaufe und nächste Woche wieder verkaufe. Das indirekte Immobilieninvestment, das kann ich heute kaufen und nächste Woche verkaufen. Wenn dazwischen die Aktie 20 % oder 15 % gemacht hat, was absolut machbar ist, dann kann ich schnell Kohle machen. Aber mit der Immobilie selbst, mit dem Beton gold, da müsste ich schon einen
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super Einstiegspreis haben und den gibt es vereinzelt da und dort noch. Aber per se, wenn, ist der Veranlagungszeitraum im indirekten Investment möglicherweise schneller als im Direkten. Da ist auch noch eine Antwort dazu, wenn man da so will: Bei einer momentanen Rendite von 2 % brauche ich ja 4,5 Jahre, damit ich überhaupt meine Nebenkosten wieder verdient habe. Und das ist ja auch genau das, was ihr jetzt in der Antwort gesagt habt. Bevor wir noch weitergehen, möchte ich noch eine andere Frage stellen, weil es
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gerade für IMEX interessant ist und weil es gerade den BER, den Flughafen eröffnet haben. Glaubt ihr, dass sich die regionale Nachfrage verändern wird? Und zwar ist es jetzt deshalb in diesem Zusammenhang, weil sie durch die Eröffnung des Flughafens, der jetzt in Berlin alles wieder komplett verschoben hat. Und es betrifft ja nicht nur Berlin – und die Frage möchte ich dann auch noch an den Florian weitergeben – sondern allgemein, ob sich auch durch das Homeoffice, ob sich da einfach die Nachfragen an Investments verschieben wird. Also vielleicht darf ich zum BER etwas dazu sagen. Die IMEX ist stark engagiert
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beim BER. Wir haben 2018, glaube ich, war das, eine Liegenschaft gekauft. Damals haben mir zum Teil noch vor Ort agierende Unternehmer erzählt, es wäre ihrer Meinung nach noch gar nicht sicher, dass der Flughafen auch tatsächlich eröffnen würde. Inzwischen wissen wir, dass dem nicht so ist und Gott sei Dank aus unserer Sicht, aber es ist uns auch gelungen, dieses Projekt, das ist ein relativ großes Projekt mit knapp 600 Wohnungen und einem gewissen Gewerbeanteil, wurde im Globalverkauf an einen großen deutschen Institutionellen verkauft, en bloc. Und wir merken, dass die Preise sich in
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diesen zwei, zweieinhalb Jahren massiv erhöht haben. Also jetzt, wo der BER offen ist, sozusagen, die Lemminge sind schon unterwegs, die Heerschaaren und suchen nach Grundstücken, die es zwischenzeitlich nicht mehr gibt. Also ja, und natürlich in Berlin gibt es andere Faktoren. Es ist genauso eine Wohnungsknappheit in Berlin und man merkt auch, dass gerade der Speckgürtel rund Berlin, ob das jetzt Schönefeld im Süden ist oder Bernau oder Oranienburg im Norden oder Nordosten, dass da auch die Wohnungsnachfrage massiv zunimmt. Ja, zum Teil eben aufgrund der Angebotsknappheit und des Preisgefüges.
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Ja, absolut. Ja, aber durch die neuen Arbeitswelten, durch Homeoffice kann ja auch so sein, dass plötzlich – die Martina hat es auch zuerst kurz angesprochen – auch plötzlich ganz andere Regionen gefragt werden können, die es vorher nicht gegeben hat. Das wollte ich jetzt den Florian noch fragen. Na ja, ich kann nur von uns berichten, da hat sich also kein großer Unterschied in der Nachfrage gegeben. Die Bereitschaft zur Veränderung ist durchaus auf der einen Seite gegeben, dass die Leute sich versuchen zu verbessern. Wenn also in den letzten Monaten Anfragen – ich rede jetzt von den
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Mietwohnungen – gekommen sind, dann hat man also versucht, seine Lebenssituation zu verbessern. Damit ist das nicht immer gleichzeitig auch ein Vergrößern der Wohnsituation, sondern oftmals einfach nur eine Freifläche dabei zu haben, vielleicht einen Gartenanteil, einen Balkon, eine Loggia oder irgendetwas, wenn man das vorher noch nicht hatte. Diese parallel mit einhergehende Unsicherheit am Arbeitsmarkt sorgt aber durchaus dafür, dass die Leute sich nur schwer trauen, auch die Wohnungsgröße deutlich zu verändern. Wir reden also immer von mindestens einem Zimmer mehr. Das haben wir selten gesehen, dass diese Anfragen gekommen sind und wenn,
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dann eher, es ist quasi zu vernachlässigen, wie oft das war, dass es für die Homeoffice-Situation gewesen wäre. Die Möglichkeit, auch bei diesem jetzt zweiten mittelstarken harten Lockdown jetzt die Büros nutzen zu können, ob in irgendeinem gewissen Rhythmus oder sonst wie abwechselnd, ist gut und funktioniert, glaube ich, ganz gut und hat die erste Lockdown-Phase nicht dazu beigetragen, dass die Leute deswegen jetzt versucht haben, zu Hause ein zusätzliches Zimmer zu organisieren. Kann ich nicht bestätigen. So, jetzt sind noch einige
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Fragen hereingekommen und ich möchte die auf jeden Fall beantworten oder zumindest, also ich beantworte sie ja nicht, aber ich gebe die Fragen weiter. Frage: Glauben Sie, dass künftige Befristungen in der Wohnungsvermietung vom Gesetzgeber erschwert oder gar verhindert werden? Wie wirken sich die immer längeren Verfahrensdauern bei Klagen gegen Mieter Ihrer Meinung nach aus? Möchte irgendwer die Frage... Ich möchte da ganz kurz einhaken. Ich würde so einsteigen in die Antwort, dass ich sage, sehr viele Wohnungen, ein Großteil der Wohnungen, gerade im städtischen Bereich in Wien,
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sind bereits reglementierte Mietwohnungen. Das heißt, ich kann mir nicht vorstellen, dass zusätzliche Reglementierungen hier stattfinden. Das wäre meine Antwort. Okay. Und wenn, dann höchstens als politischer Akt, aber ich kann mich da nur anschließen. Je nach Statistik sind ja tatsächlich in Wien nur zwischen neun und zwölf Wohnungen tatsächlich frei vermietbar. Alles andere ist Eigentum, städtische Wohnhäuser, Genossenschaften, unterliegt in irgendeiner Art und Weise dem NRG. Also wenn man das jetzt wirklich mal sieht, was man mit so einer Maßnahme bewegen könnte, dann ist das eigentlich, sage ich jetzt einmal, Schaumschlägerei.
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Okay. Nächste Frage: Sind die kleinen bis 15 Quadratmeter Zwei-Zimmer-Wohnungen derzeit noch gefragt? Nämlich mit der Prämisse, wenn die Preise steigen, die Wohnflächen kleiner werden. Gerade wenn wir Corona und Lockdown berücksichtigen und der Wunsch nach Eigentum mit Außenflächen steigt. Weil ich zuerst gesagt habe, dass die Wohnungen immer kleiner werden, darf ich vielleicht was sagen. Ja, sie sind gefragt und ja, sie sind auch gesucht. Es geht einfach darum, dass es oftmals nicht mehr leistbar ist. Wenn es aber in der Vergangenheit, also wir haben vor zehn Jahren oder vor Oder länger 50, 55 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnungen errichtet.
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Die wurden gut verkauft, die wurden gut vermietet. Da haben wir aber als Beispiel im zwölften Bezirk durchschnittliche Verkaufspreise von netto 3500 bis 3850 Euro gehabt und damals wollte in Meidling noch nicht wirklich jemand wohnen. Heute würde dort keine einzige Wohnung mehr verkaufen, sondern alle behalten im besten Fall, weil die Preise dort so gestiegen sind. Mit einem günstigeren Einkauf kann ich auch eine günstigere Miete am Markt abbilden oder an die Mieter weitergeben, damit meine Rendite passt. Und somit gibt es auch für die 50 Quadratmeter nach wie vor einen Mieter. Man muss da unterscheiden zwischen Eigentum und Vermietung.
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Also in Richtung Eigentum wird schon noch ein bisschen nach etwas größeren Wohnungsgrundrissen gesucht, aber auch die muss man natürlich, da bin ich ganz der Meinung von Herrn Kaltenbrunner, sich natürlich leisten können. Und wir machen ja im Jahr über 2000 Mietverträge und ich muss jetzt ganz ehrlich sagen, in Wien wird alles gesucht derzeit. Da kann man wenig falsch machen. Ich glaube auch, dass das Bevölkerungswachstum letztes Jahr und dieses Jahr so weit zurückgegangen ist zu den letzten Jahren, weil wir einfach nicht genug Wohnraum zur Verfügung stellen konnten oder leistbaren Wohnraum. Ich glaube aber auch, dass leistbarer Wohnbau ein Thema ist, das wir wirklich
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angehen müssen. Es ist ja auch für uns als Projektentwickler nicht lustig, wenn alles um uns herum so teuer wird, dass wir unser Produkt nicht mehr zu vernünftigen Preisen anbieten können. Apropos, die Frage: Nach wie vor fließt massiv Geld aus dem Kapital in den Immobilienmarkt. Und mit dieser Frage möchte ich ein bisschen zum Ende kommen: Wie schätzen die Diskussionsteilnehmer die Zukunft ein? Wird das Interesse in anderen Investments wieder zurückkommen? Wird es dadurch zu einem signifikanten Abfluss des Kapitals aus dem Immo Markt kommen und wenn ja, wann wird damit
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gerechnet? Das ist eigentlich auch so ein bisschen die Abschlussfrage: Wo geht es 2021 hin? Womit wird gerechnet? Michael, magst du anfangen? Blick 2021: Wird es so weitergehen? Also ich möchte dazu sagen, wir beobachten schon seit den letzten Jahren einen immer größeren Anteil an Barzahlern bei unseren Projekten und der Anteil der Kunden, die einen Kredit aufnimmt, ist tatsächlich rückläufig. Und das zweite, was wir beobachten, auch Leute, die vor fünf oder zehn Jahren einen Kredit aufgenommen haben für unsere Investments,
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zahlen die heute zurück. Also es strömt tatsächlich sehr viel Geld in Immobilien. Ich glaube aber nicht, dass es wieder zurückfließt. Das ist nach der ersten Wirtschaftskrise nicht passiert und ich sehe jetzt auch keinen Grund, warum es jetzt passieren sollte. Und ich wüsste ja auch nicht, wohin. Also aus heutiger Sicht wüsste ich es nicht. Aus meiner Sicht wird das Jahr 2021 noch mehr Geld in Immobilien speichern, sage ich jetzt mal. Benedikt Hartig, wo geht es hin 2021? Ich kann dem Herrn Barth nur recht geben. Ich denke, das
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Zinsniveau wird auf absehbare Zeit niedrig bleiben. Es ist sehr viel Geld, das investiert werden möchte und ich bin auch absolut der Meinung, dass Immobilien weiterhin im Fokus bleiben werden und die Preise auch weiter sinken werden. Die Preise steigen. Die Renditen sinken und die Preise steigen. Und die Preise steigen. Allerdings, wie wir heute auch besprochen haben, hängt es schon noch sehr vom Produkt ab. Und ja, Florian, dein Blick ins Jahr 2021. Jetzt sind es ja nur mehr sechs Wochen, das ist ja gar nicht so
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weit. Genau, die letzten Wochen und Monate haben gezeigt, dass die Tendenz der letzten beiden oder der letzten drei Jahre beibehalten wird. Und ich wüsste nicht, solange wir immer noch und da muss man zwar aufpassen, aber wir sind im europäischen Vergleich, das hatten wir auch schon, immer noch mit Wien eine sehr leistbare Hauptstadt, weil auch in den angrenzenden Ländern, rundherum in den Ballungszentren, in massiven Ballungszentren und diesen Hauptstädten deutlich höhere Mieten und deutlich höhere Kaufpreise verlangt sind. Ich sehe also keine Blase. Ich sehe viel Geld am Markt, genauso wie die
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beiden Kollegen vorher. Und ich sehe nicht nur 2021, sondern durchaus darüber hinaus die Immobilie als absolutes Top-Investmentmöglichkeit. Markus, wie siehst du 2021, die kommende Zeit? Wir schauen natürlich mit einem Auge immer noch auf die jetzt noch verbleibenden sechs Wochen, dort die typische Jahresendrallye, die auch während Corona jetzt noch stattfindet. Aber das andere Auge schielt schon auf das Jahr 2021, wo wir teilweise mit den Investoren auch schon dabei sind, Pipeline aufzubauen, sprich Projekte zu bearbeiten, Projekte zu sichern, tendenziell vielleicht schon in Exklusivitäten zu gehen beziehungsweise das
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vorzubereiten. Und das unterstreicht noch mal genau das, was alle vor mir auch schon gesagt haben: Das Geld ist da. Wir sehen gerade am institutionellen Markt, die Leute, kommt natürlich immer auf den Bereich an, aber wenn man in den stabilen Märkten unterwegs ist, da gibt es keine Finanzierungsvorbehalte in den Angeboten. Da wird Pure Equity finanziert, sozusagen der Ankauf. Vielleicht behält man sich vor, dass man danach eventuell noch eine Kreditfinanzierung braucht, aber all das sind Anzeichen. Es gibt extrem viel Geld und auch die Investorenseite, das heißt, das Geld, das das Investment sucht,
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schaut schon auf das Jahr 2021 und schaut schon: Was kann ich mir als Nächstes kaufen und in die Pipeline legen, damit ich auch 2021 irgendwo meine Investitionsziele erfüllen kann? Und das sehen wir ganz deutlich. Das heißt doch, was heuer nicht verbraucht wurde, wandert natürlich wieder ins nächste Jahr. Na klar. Martina, als unsere Dame in der Runde hast du das letzte Wort. Und wie blickst du ins Jahr 2021? Schwierig, da noch etwas zu sagen, was nicht schon gesagt wurde, aber grundsätzlich positiv. Als Tochter der Erste Bank und Sparkassengruppe wissen wir es auch von den Wohnbaufinanzierungen,
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wird heuer so viel finanziert wie noch nie, auch Bauträger finanziert. Das heißt, es kommen sehr viele neue Projekte. Auf der anderen Seite, die Kunden sind affin wie nie. Und dieser erste Aspekt, den wir heute genannt haben in der Diskussion, nämlich der Aspekt Sicherheit, der steht im Vordergrund in Krisenzeiten. Das wird bleiben und deshalb sehe ich für die Branche ein positives 2021. Super Abschlusswort. Ich kann dem auch gar nicht mehr viel hinzufügen. Ich bedanke mich bei Ihnen fürs Zuschauen. Ich bedanke mich bei Ihnen auf jeden Fall für die vielen Fragen. Ich hoffe, wir haben sie so weit in Ihrem Interesse
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beantwortet und bei euch fünf bedanke ich mich, dass ihr Zeit gefunden habt, heute zum Immo Live um 16 Uhr vorbeizuschauen. Danke fürs Kommen. Danke für die Einladung. Danke auch. Danke schön. Danke fürs große Engagement.
