„Es geht um eine sozialverträgliche Generalsanierung eines Bestandsgebäudes im bewohnten Zustand“, so Marlene Marschall, ÖSW: „Und zwar nicht nur irgendeiner, sondern mit einem Plus-Energie-Standard dahinter.“
Das Objekt selbst ist unspektakulär: 89 geförderte Wohnungen, Baujahr 1990, sechs Geschoße, sieben Stiegen. Das Gespräch fand am Rande der 17. GBB Green & Blue Building Conference im NH Danube City Hotel in der Wagramer Straße 21 statt – im selben Bezirk wie das Projekt. Die Jury hatte da noch nicht entschieden.
43 Grad unterm Dach
Ausgangspunkt war nicht die Energiebilanz, sondern die Hitze. Man habe sich „der Hauptfrage des Klimawandels gestellt“, sagt Marschall, nämlich wie man dem Problem der Überhitzung der Stadt begegne. Die Anlage ist vollständig nach Süden ausgerichtet, im Dachgeschoß wurden teilweise 43 Grad gemessen. „Und in dem Objekt war vorher Fernwärme, und wir haben mit der Fernwärme leider keine Lösung gefunden“, erläutert Marschall, wie man das Gebäude „in einen bewohnbaren Zustand kriegen“ könne. Anders gesagt: Klimaschutz ist hier vor allem Hitzeschutz.
Das ÖSW hat den Vertrag mit der Fernwärme Wien zentral gekündigt. Die Wärme kommt jetzt aus drei kaskadierten Hochtemperatur-Wärmepumpen vom Typ iDM TERRA SW 90 MAX H, die das Grundwasser über zwei Brunnen nutzen – im Sommer kühlt dasselbe Grundwasser passiv. Kühlen und Temperieren funktioniere „über eine partielle Bauteilaktivierung in den Wohnungen über wassergeführte Deckenpaneele“, beschreibt Marschall. In der Regel sind das zwei Paneele pro Wohnung, die bestehenden Heizkörper bleiben und bekommen Thermostate mit Kühlstellung.
Der PV-Strom von den Dächern und von Teilen der Ost- und Westfassaden fließt vorrangig in den Betrieb der Wärmepumpen. „Natürlich rundherum, die Hülle muss optimiert werden“, so Marschall. Also: neues WDVS, 3-Scheiben-Verglasung, neue Dächer, Keller-, Garagen- und oberste Geschoßdecke mit Hanf bzw. Zellulose gedämmt.
„Da spielt es leider nicht“
Saniert wurde im bewohnten Zustand. „Aufgrund der Förderungen, aufgrund der Rücklagen des Objektes haben wir es geschafft, dass wir es quasi ohne Mieterhöhung durchführen können“, rechnet Marschall vor. Die Betriebskosten sollen sinken: „Wir schätzen mal mindestens 50 Prozent – und das bedeutet, dass unsere Mieter mit einem höheren Wohnkomfort weniger zahlen werden.“ Noch ist das eine Schätzung, Messdaten aus dem Monitoring liegen öffentlich nicht vor.
Viel Spielraum hatten die Gemeinnützigen dabei ohnehin nicht. Alle Einnahmen seien zweckgebunden und reguliert, erklärt Marschall: „Ich kann jetzt nicht sagen, ich möchte gerne mehr Geld von den Mietern einfach so haben, weil ich mache euch ein tolles Gebäude – da spielt es leider nicht.“ Wer die Miete nicht anheben kann, muss mit dem Bestand rechnen.
Erst zuhören, dann bauen
Eine Patentlösung gibt es für Marschall nicht. Als Portfoliomanagerin brauche man „viele kleine Bausteine“, die man übereinanderstapelt, um für jedes Projekt das Optimum herauszuholen. „Der Faktor, den man ganz wenig planen kann, sind die Menschen“, so Marschall: „Bei uns leben Menschen in unseren Wohnungen, und die Menschen müssen einen begleiten und auf dem Weg mitgehen.“ Kommunikation, Partizipation und einfach mal Zuhören seien die Grundbausteine, „bevor man überhaupt an irgendetwas Technisches denken sollte“.
In der Rugierstraße hat das wohnbund:consult eG übernommen, mit Workshops, Themenabenden und einem Infopoint vor Ort. Die Folgen sieht man an der Ausführung: Statt Raffstores gibt es auf Wunsch der BewohnerInnen Rollläden, die geplante PV-Überdachung der Terrassen wurde nicht umgesetzt. Beteiligung ist eben kein Feigenblatt – sie verändert die Planung.
Vollbremsung aus Brüssel
Deutliche Worte findet Marschall zum Omnibus-Paket der EU, das die Nachhaltigkeitsberichtspflichten zurückgefahren hat: „Viele waren auf dem Weg, und viele haben sich damit auseinandergesetzt. Jetzt ist eine Vollbremsung hingelegt worden.“ Am Ziel ändere das nichts. „Wir müssen alle dekarbonisieren“, sagt Marschall: „Und ob ich es jetzt berichten muss oder nicht berichten muss – am Ende des Tages muss ich mir überlegen, wie ich dort hinkomme.“ Dem ist nichts hinzuzufügen.
Plus-Energie-Quartier mit Forschungsauftrag
Bereits in der Planungsphase wurde die Anlage als klimaaktiv Plus-Energie-Quartier zertifiziert – laut Veranstalter als erstes Planungs- und Sanierungsprojekt mit dieser Zertifizierung. Umgesetzt hat das Projekt die ÖSW-Tochter immo 360 grad gmbh, gleichzeitig ist die Anlage „Demo 1“ des FFG-Forschungsprojekts „LehB:KlimafitDemo2+1“, das bis 31. August 2027 läuft. Ausgezeichnet wurde das Projektkonsortium aus ÖSW AG, immo 360 grad, wohnbund:consult eG und dem Ingenieurbüro Käferhaus. Beim Veranstalter Ghezzo firmiert das Projekt als „RugInnovation“.
Laut Veranstalter machte das hohe Niveau der Einreichungen der Jury die Wahl schwer, ausschlaggebend war letztlich die herausragende Leistung in der Sanierung im gemeinnützigen Wohnbau. Laut Ghezzo-Aussendung zeigt das Projekt beispielhaft, wie der Gebäudebestand „technisch ambitioniert, sozial verträglich und wirtschaftlich nachhaltig transformiert werden kann“. Schon 2025 ging der Projektpreis an eine Sanierung – die serielle Sanierung der Lönssiedlung in Düsseldorf-Stockum, eingereicht von Renowate.
Den Produktpreis 2026 erhielt der KELIT COPTIMIZER, den Sonderpreis der Jury Herbert Hetzel, Gründer und Geschäftsführer von Beyond Carbon Energy. Alle Preisträger und Top-Einreichungen finden sich in der Aussendung des Veranstalters auf immobilien-redaktion.com.
Und im Fall eines Sieges? Marschall vor der Verleihung: „Ich glaube, dann werden wir jedenfalls mal gut mit einem sehr guten Sektchen anstoßen und den Projektbeteiligten danken.“ Der Sekt dürfte inzwischen geflossen sein.