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Beginnen wir vielleicht mit dem Akademischen, weil das ist für heute weniger interessant. Ich bin Institutsleiter an der Fachhochschule Ioneum in Graz für das Institut Bank und Versicherungswirtschaft. Ich bin eigentlich mittlerweile seit fast 15 Jahren in der Forschung, Finanzmarktforschung im Bereich Verhaltensforschung von Finanzmarktteilnehmerinnen und Teilnehmer tätig. Ich habe auf einem Bachelorstudiengang und zwei Masterprogramme geleitet, zum Thema Bankmanagement und Versicherungsmanagement. Und habe mit meinen drei Co-Foundern vor mittlerweile fünf Jahren das Unternehmen Prequise ins Leben gerufen,
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mit dem wir auf einer Blockchain die wirtschaftlichen Rechte, die wirtschaftlichen Eigentumsrechte an Immobilien tokionisieren. Was ist der große Vorteil dahinter? Wir verkürzen die Settlement-Zeiten, also die Abwicklungszeiten, senken die Transaktionskosten damit und machen Immobilien damit einer breiten Bevölkerungsschicht zugänglich. Aber nicht nur im Immobilienbereich, sondern mittlerweile auch in anderen Bereichen wie Energie beispielsweise, das ja durchaus ein Haupttopic ist. Dankeschön. Ernst, was machst du den lieben langen Tag? Langen Tag, bin ich seit langer Zeit in der Immobilienbranche, seit jetzt gerade 38 Jahren.
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Seit 34 Jahren bin ich Projektentwickler und Baudräger und habe mich, das muss ich selbst rechnen, vor sieben Jahren selbstständig gemacht. Und bin jetzt als Baudräger Berater für andere Baudräger, vor allem in der Entwicklung von Immobilien mit einem Fokus auf die Grundrüstplanung. Damit die optimal läuft, damit man die Wohnungen gut verkaufen kann. Und ich habe mir parallel dazu mit Partnern gemeinsam, der IMO Service Austria, eine Projektdatenbank entwickelt, dem Projekt IMO, um dir einen Marktüberblick geben über die
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Baudräger-Projekte in ganz Österreich, die im Wohnungseigentum verkauft werden, damit man hier schnell und einfach zu Informationen kommt. Dankeschön. Gregor Pfeiffer, was macht der IMO Calculator, was macht IMO Analytics? Ja, IMO Analytics betreibt IMO Calculator. IMO Calculator ist ein Analysetool für den frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt. Das kann man sich da vorstellen, der analysiert permanent, so wie wir hier sitzen, 100.000 Inserate und zerlegt die Miet- bzw. Kaufpreise in ihre einzelnen Werttreiber. Das sind 35 Werttreiber mit etwa 300 Ausprägungen,
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also von der Raumhöhe über den Bezirksteil bis hin zur Entfernung der nächsten Apotheke, wenn man sich das so vorstellen kann. Und ermittelt einfach den Wertbeitrag dieser einzelnen Werttreiber, also zum Beispiel, wie viel Cent pro Quadratmeter Monatsmiete bekommt man für eine bestimmte Wohnung, oder dafür, dass sie halt an die Fernwärme angeschlossen ist, oder wie viel Euro pro Quadratmeter Brutto-Ferkaufspreis bekomme ich dafür, dass diese Wohnung einen Balkon hat. Das sind so Aussagen, die IMO Calculator trifft. Und damit lässt sich natürlich einiges anstellen. Zum einen kann man sehr genaue Miet-
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und Kaufpreisprognosen für neue Wohnungen erstellen lassen, weil man das sozusagen wieder zusammenrechnen lassen kann, diese einzelnen Faktoren. Zum anderen kann man das natürlich wunderbar im Produktdesign für Strategieberatung verwenden, weil man eben zum Beispiel sagen kann, wenn ich jetzt die Gasheizung hinausschmeiße und das Haus an die Fernwärme anschließe, wie viel mehr bekomme ich darum, wie viel mehr an Miete, wie viel mehr an Kaufpreis. Außerdem sind wir durchaus stolz darauf, dass wir wahrscheinlich das einzige Institut sind, das tatsächlich eine Zeitreihe sowohl für die Miete als auch
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für den Kaufpreis einer konkreten Wohnung geben kann. Die meisten arbeiten ja mit irgendwelchen Durchschnittswerten, vergessen aber, dass sich das Marktangebot per se verändert. Wir können sozusagen wirklich die echte Inflation oder die echte Mietpreisentwicklung anhand konkreter Wohnungen nachzeichnen. Für wen ist das nützlich? Kurz zusammengefasst, für jeden, der einfach präzises Zahlenmaterial über den Wiener Wohnungsmarkt benötigt, zum Beispiel für Produktentscheidungen, zum Beispiel für die Argumentation bei Banken oder Investoren oder zum Beispiel ein Brauch für das Exaktapricing. Dankeschön. Plagwort Argumentation bei den Banken.
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Da braucht man ja heutzutage sehr viel Argumentation, um noch eine Finanzierung zu bekommen. Wir erzählen jetzt nichts Neues. Die Zeiten sind schon sehr herausfordernd. Letzte Woche gab es den Immobilieninvestment-Kongress und da war ein bisschen Rede von dem Umstand, dass in den Boom-Zeiten einfach auch durch den leichten Verkauf der Wohnungen sehr viele Management-Fehler in der Projektkalkulation, in der Projektplanung usw.
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zugedeckt worden sind. Verkürzt dargestellt ist diese Krise, in der wir momentan stecken, auch ein bisschen hausgemacht. Sind da Fehler passiert, die man anders machen hätte können? Herr Murk, wie sehen Sie das? Also Fehler sind hoffentlich jedenfalls passiert. Wo gehobelt wird, fehlen da bekanntlich auch Späne. Ich denke insgesamt, wir haben eine veränderte makro-ökonomische Situation gesehen. Zinsen sind gestiegen. Es gibt viele alternative Anlageklassen, die nun attraktiver geworden sind
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im Vergleich zu Immobilien. Der Immobilienmarkt war ein Anlegermarkt. Es ist viel Kapital in den Markt geflossen, aus dem Inland als auch aus dem Ausland, wie wir spätestens aus den Nachrichten der letzten Tage auch erfahren haben. Und das zeigt sich jetzt ganz einfach. Viele haben ganz einfach vergessen in den letzten Jahren, Investments lassen sich durch drei Dinge sehr gut charakterisieren. Rendite, Risiko und Liquidität. Und am Immobilienmarkt ist das Thema Liquidität völlig ausgeblendet worden. Das war eigentlich überhaupt kein Thema. Jetzt ist es zum Thema geworden. Das kommt aber eigentlich nicht überraschend.
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Das überrascht nur diejenigen, die sich mit dem Thema nicht zu 100 Prozent auseinandergesetzt haben und ganz einfach den Trend und sozusagen der Herde, wie man das in der Finanzmarktsprache auch sagt, ganz einfach gefolgt sind. Jetzt braucht es ein wenig Geduld für diejenigen, die im Markt investiert sind. So einfach werden sie nicht zu Preisen, die sie realisieren wollen, rauskommen. Wir wissen, der Immobilienmarkt ist ein Trägermarkt. Das kommt allein aufgrund der Bauzeiten, aber auch eben durch die langen Transaktionszeiten und unter Transaktionskosten. Jetzt braucht es Geduld. Es wird sich auch wieder ändern.
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Aber klar, wenn Anlageprodukte wie Anleihen bei Renditen von 5 Prozent quasi risikolos, wenn man risikolos mit einer von einem Staat emittierten Anleihe gleichsetzen möchte, ganz risikolos ist es natürlich nicht, dann wie hoch muss die Immobilienrendite sein, wenn man hier 5 Prozent bekommen kann und dort aber eine sehr, sehr hohe Liquidität gegenüber dem Immobilienmarkt hat. Daher würde ich die aktuelle Situation wirklich zu wahrscheinlich 95 Prozent oder jedenfalls größer als 90 Prozent durch die makroökonomische Lage erklären. Und wir werden es überstehen. Es ist nur die Frage, wer hat seine Hausaufgaben gemacht
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und wer nicht. Ernst, du analysierst ja durchaus auch immer wieder quasi andere Projekte, schaust dir Grundrisse an von anderen Projekten. Ist es möglicherweise doch auch so, dass die schwierige Verkaufbarkeit im Moment mit Planung zu tun hat, wo man sagt, das hätte besser sein können? Die Verkaufbarkeit hat sehr oft natürlich auch mit der Planung zu tun. Ich glaube aber nicht, dass das der Schuld der Krise ist, weil diese Fehler, die werden immer gemacht, die sind vor der Krise gemacht worden, die werden jetzt gemacht.
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Die sind natürlich vor der Krise, wo die Nachfrage sehr hoch war und das Finanzieren kein Problem war, nicht ganz so stark aufgefallen wie jetzt. Allerdings hat es doch auch Projekte gegeben, wo das Projekt schon fertig gebaut war und noch mehrere Wohnungen leer gestanden sind, weil man sie nicht verkaufen konnte. Ververserweise ist es dann passiert, dass man im Jahr 1992, da habe ich dann gesehen, solche Wohnungen, weil ja grundsätzlich eh alles teurer geworden ist, sogar noch der Preis erhöht wurde. Und dann fragt sich jemand in meinem Alter, ich habe eigentlich immer gelernt, wenn man etwas nicht verkaufen kann,
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dann macht man es günstiger, warum die glaubt haben, dass das geht. Es ist natürlich eh nicht gegangen, die Wohnungen sind noch immer frei. Also wie gesagt, das hat nichts mit der Krise zu tun. Ich glaube, das größte Problem der Krise war der schnelle Anstieg der Zinsen und das hat sich natürlich am meisten niedergeschlagen, weil wenn ich ein Projekt kalkuliere und ein Projekt gerade im Wohnbau, was die kürzesten Durchgangszeiten hat, trotzdem so an die vier Jahre, ob Rundstücksankauf bis kompletten Abschluss und allen Abverkauf gerechnet, wenn in diesen vier Jahren da ein Kostenfaktor so extrem teurer wird,
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dann schlagt man das sämtliche Reserven und wenn ich dann ein zweites Problem kriege, dann ist es überhaupt fatal, weil das Thema bei der Projektentwicklung oder des Bauträgerdaseins ist ja, man kalkuliert Risiken. Wenn man ein Grundstück kauft, weiß man ja sozusagen eigentlich nichts genauer, wie das in vier Jahren sein wird. Man kalkuliert pausenlos Risiken, ob das die Kosten sind, ob das die Erträge sind, ob das Marktveränderungen sind, ist ganz egal, es geht immer um Risiken, die man kalkuliert. Und natürlich hat man da Reserven einkalkuliert, allerdings auch nur in einem bestimmten Ausmaß,
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weil sonst hat man ja wieder das Problem, dass man fürs Grundstück nicht so viel bezahlen kann und das dann nachher gar nicht kaufen kann, sprich kein Projekt hat und auf diesem Grad bewegt man sich. Und wenn da jetzt ein Kostenfaktor so enorm ausreißt, wie es da jetzt die Zinsen waren, die ja per se jetzt, wenn man in die Vergangenheit schaut, nicht wirklich übertrieben hoch sind, allerdings der kurze Zeitraum von quasi 0, irgendwas auf über vier Prozent oder so war schon drüber, das schlägt dann so gewaltig durch, dass die Projekte nicht rechnen und das war in dem Sinne nicht ausgemacht.
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Danke. Es war halt in der Früh ein Artikel auch im Standard über das Thema, wie sehr, beziehungsweise auch eine Aussendung der Nationalbank, wie sehr die GIM-Verordnung, also diese Richtlinien für Finanzierung in der Banken sich auswirken auf den Markt. Und es wird eben von der Nationalbank durchaus gesagt, nein, die GIM-Verordnung ist gar nicht so schlimm. In Wahrheit sind es eben die Zinsen und auch die enorm gestiegenen Preise. Wenn man sich dann die Kommentare drunter durchliest, dann sind es einfach nur die gegen den Preis. Herr Pfeiffer, Sie analysieren ja den
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Markt recht genau, beziehungsweise auch einzelne Immobilien, wie ist Ihre Sicht auf die momentane Situation? Also was man sagen kann, ist, dass der Wiener Wohnungsmarkt so quer drüber zwischen dem Peak im Q2 22 und aktuell etwa zehn Prozent gesunken ist. Wenn man sich jetzt wirklich sagt, dieselbe Wohnung, Verkaufspreis im Peak Q2 22 zu jetzt, etwa minus zehn Prozent. Ich stimme grundsätzlich zu, dass die gestiegenen Zinsen wahrscheinlich per se das größere Problem sind als die GIM-Verordnung,
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was jetzt nicht heißt, dass die GIM-Verordnung, so wie sie gekommen ist, gut gemacht ist oder dass man jetzt zu diesem Zeitpunkt noch machen hätte sollen. Ich glaube, da läuft man ein bisschen hinterher, die Maxim gehabt haben mit dem Zinsen-Niveau von vor zwei Jahren. Ich persönlich denke nicht, dass man sich jetzt so noch bräuchte. Herr Murk, die Marktsituation ist ja wahrscheinlich auch volkwise nicht so einfach. Wie geht es euch mit dem Marktumfeld? Na ja, für ein Start-up im Immobilienbereich ist es natürlich deutlich einfacher, wenn jeder über Immobilien spricht und
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alle in Immobilien investieren wollen. Das ist gar keine Frage. Dementsprechend hat uns natürlich die Krise, ich bin jetzt versucht zu sagen, kalt erwischt, aber kalt erwischt hat es jetzt eigentlich nicht, weil wir haben es kaum gesehen und haben uns entsprechend natürlich auch strategisch verändert, sind mit dem ersten Schritt in einen eher B2B2C sozusagen Vertrieb gegangen und haben uns dann auch in Richtung andere Strategien umgeschaut, was andere Produkte betrifft, eben der Energiebereich. Weil die Technologie, die Dogenisierung, also das Verbriefen von wirtschaftlichem Eigentum und das Zugänglichmachen, das einfache Zugänglichmachen von
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Investments ist sozusagen für alle Assets immer gleich. Für uns war nur die große Frage, in welche Richtung wollen wir gehen und wir sehen vor allem drei Bereichen Sinnhaftigkeit. Das eine ist natürlich die Immobilie, dann ist das Thema Bereich Energie. Haben wir gesehen in der Ukraine-Krise sozusagen oder am Anfang des Ukraine-Krieges mit den Energiepreisen. Jeder hätte, glaube ich, gerne eine Photovoltaik-Anlage am Dach gehabt zu diesen Zeiten, um ein wenig mehr autark zu sein, was Energiepreise betrifft. Nicht jeder und jede kann das. Über unsere neue Plattform ist es jetzt ganz einfach möglich.
15:43
Wir sind ab 100 Euro in eine PV-Anlage und je nachdem, wie viel Strom die beispielsweise produziert, bekomme ich auch entsprechend Rendite. Der dritte Bereich sind Anleihen. Da geht es vor allem um staatliche Akteure. Ich komme gerade zurück aus Hongkong. Da hat die Regierung beispielsweise einen tokenisierten Green Bond emittiert und die sehen ganz klar den großen Vorteil. Normalerweise brauchen sie fünf Tage für das Settlement. Mit der Dogenisierungstechnologie brauchen sie wenige Stunden dafür. Wir mussten uns verändern, de facto, und das hat uns natürlich entsprechend kalt erwischt. Für uns trotzdem schön zu sehen in unserer Plattform war,
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wie immer gesagt, wir machen den Immobilienmarkt effizienter. Was heißt effizienter aus wissenschaftlicher Sicht? Das heißt, ganz einfach Losgrößen zu reduzieren, Transaktionskosten zu senken und ganz einfach Preisveränderungen schneller auch tatsächlich marktfähig zu machen. Und ich habe die Zahl von meinem Fiverr-Center Sand gefunden, gerade vorhin die zehn Prozent am Wiener Markt. Bei uns auf der Plattform, weil es ja recht einfach zu realisieren ist, ist ja quasi ein Kick, sind die Preise um bis zu 35, 40 Prozent gesunken. Warum? Weil der Key-Indikator für unsere Kunden und Kunden ganz einfach die Rendite ist.
16:53
Und wenn die Rendite zuvor drei Prozent war, wie komme ich auch von fünf Prozent? Ich muss halt günstiger einkaufen, sozusagen. Und genauso sind die Preise gesunken. Und diese Preissenkungen haben wir gesehen schon ein halbes Jahr oder eigentlich ein paar Monate, bevor die Key-Inverordnung gekommen ist. Und auch da schließe ich mit dem Herrn Pfeiffer an, ausschlaggebend waren die Zinsen. Die Key-Inverordnung, und wir untersuchen das an meinem Institut, an der Fachhochschule, gerade sehr detailliert, kann noch nicht die letzten Details ausplaudern. Aber de facto scheint es einfach nur so gewesen zu sein,
17:26
dass man vieles auf den Zeitpunkt ersten August noch vorgezogen hat. Also man hat viel Volumen im Juli konvoliert am Markt, an Kreditvolumen, und danach hat es quasi den Einbruch gegeben. Also die Key-Inverordnung ist aus meiner Sicht gut, auch so wie sie ist, leider halt nur zehn Jahre zu spät. Jetzt haben Sie über Effizienz in der Projektentwicklung gesprochen. Ernst, du mit deiner Erfahrung in dem Bereich, wo ist der größte Hebel in der Projektentwicklung anzusetzen, aus deiner Sicht, was Effizienz, was Verbesserungen betrifft?
18:07
Liegt das im Einkauf, in der Planung, in der Umsetzung? Was sagt deine Erfahrung? Gibt es digitale Lösungen, wo du sagst, ok, das kann mir in dem ganzen Prozess irgendwie helfen? Die Effizienz hilft natürlich in jedem Schritt, weil der Faktor Zeit, zum einen in Hinblick auf eigene Arbeitsleistung und zum anderen natürlich auf die gerade bestehende Planung zu wissen, wobei warme Auswicklung hat, gerade jetzt, wo Beziehungen wieder hoch sind, auf die Kalkulation. Und insofern hilft bei jedem Schritt, wenn man effizienter vorgehen kann.
18:48
Das ist meines Erachtens vor allem in der Beschaffung von Daten und Informationen sehr wichtig, wo ich schneller zu Entscheidungen komme und schneller weiter komme, beziehungsweise auch mit diesen Daten andere, die ich brauche in dem Projekt, vor allem die Banken für die Finanzierung, denen auch bessere Unterlagen liefern kann, um sozusagen deren Entscheidung wieder zu erleichtern. Ok. Herr Pfeiffer, die Herausforderung ist ja jetzt durchaus, Projekte so zu gestalten, dass sie wieder Käufer finden,
19:29
dass sie attraktiv werden. Wie kann der IMO-Kalkulator dabei helfen? An welchen Schrauben kann gedreht werden? Die Entfernung zur Apotheke, um nur irgendwas zu nennen, was Sie vorher gesagt haben, eine Schraube ist, könnte man ja eigentlich in der Planung hergehen und sagen so, wenn ich das und das erredige und wird es attraktiver, dann steigt der Wert der Immobilie. Definitiv. Also wir helfen dabei, indem wir eben im Produktdesign beraten, beziehungsweise die Reports, die man bei uns kaufen kann, geben hierzu eben Daten.
20:09
Es gibt jetzt sehr unterschiedliche Stellschrauben, manche, die man besser beeinflussen kann, wie zum Beispiel die Anzahl der Zimmer oder das Heizsystem, wenn es noch nicht fertig gebaut ist, wenn es ein Neubau ist, oder die Anzahl der Bäder und WCs. Dann gibt es wieder andere, die man noch schlechter beeinflussen kann, zumindest kurzfristig, wie die Entfernung zu einer Apotheke oder die Entfernung zu einer U-Bahnstation. Aber wir beraten, wie gesagt, sehr, sehr stark beim Produktdesign bzw. geben hier eben Zahlen dafür bekannt. Ein Beispiel, kürzlich hat mich ein Klient gefragt, der hatte ein Zinshaus im 10.
20:46
Bezirk, das er umbauen wollte und die Frage war, soll ich jetzt das Heizsystem auch noch in die Hand nehmen? Wie viele Gasthermen rausschmeißen und das ganze Haus und die Fernwärme anschließen? Wie viel bekomme ich hier mehr an Miete, wenn ich das mache? Und da konnten wir eben sehr genaue Daten geben, dass wir sagen, exakt dieselben Wohnungen, aber einmal eben mit Gas beheizt und einmal eben an die Fernwärme angeschlossen. Was ist hier der Mietpreisunterschied? Solche Informationen stellen wir bereit bzw. beraten wir auch aktiv, wenn da jemand eben entsprechende Tipps haben möchte. Hört sich gut an.
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Vielleicht noch einmal den Sprung zurück zum Thema Tokenisierung und Finanzierung. Weil vorher auch von Sonoristen und Liquidität die Sprache war, inwiefern wird Tokenisierung aus eurer Sicht die Branche verändern? Sehen Sie auch das Thema Finanzierung in dem Tokenbereich oder wird es beim Investment bleiben? Natürlich nicht. Also die Entwicklung hat es eigentlich schon gegeben. Bekanntlich funktioniert der Crowdfunding-Markt in Österreich ja sehr gut für die Finanzierung von Immobilien
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und die logische Weiterentwicklung ist eigentlich eine Kombination aus beiden. Typischerweise funktioniert der Crowdfunding so, dass eine Nominale aufgenommen wird zu Beginn der Finanzierungszeit, die dann mit dem Bauabschluss sozusagen oder mit dem Verkauf der Immobile zurückbezahlt wird. Tokenisierung von wirtschaftlichen Eigentumsrechten sozusagen oder Eigentumsansprüchen bedeutet dann letztendlich, dass man sowas wie das BTVG in die Tokenisierung überführt. Das heißt, man investiert in die Immobile, finanziert die Bauphase mit, bekommt in dieser Bauphase auch eine entsprechende Verzinsung als Investorin und als Investor.
22:43
Und sobald die Immobile fertiggestellt wird und quasi übergeben wird, wandelt sich die Crowdfinanzierung in ein Crowdinvestment, wenn man so möchte, in tokenisierter Art und Weise. Heißt, man hat dann einen wirtschaftlichen Anteil an der Immobile und kann die auch entsprechend dann natürlich handeln. Das ist ein Konzept, dass wir waren tatsächlich in Österreich weltweit einer der ersten, die das umgesetzt haben, haben jetzt aber doch in den letzten Monaten und Jahren auch beobachtet, dass Unternehmen aus den USA unter anderem finanziert von Jeff Bezos und so weiter und so fort und insbesondere auch in Asien dieses Konzept immer
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mehr nachahmer findet, dementsprechend auch immer interessanter wird, nicht nur für private Investorinnen und Investoren, sondern auch für institutionelle Investorinnen und Investoren. Warum? Weil Transaktionskosten senken natürlich für jeden, jeder Interessantes und einen effizienteren, also fungibleren Markt, ein Markt, auf dem schneller gehandelt werden kann, natürlich Vorteile für alle Investorinnen und Investoren mit sich bringt. Es gibt viele Konzepte, die umgesetzt werden können mit der tokenisierung, nicht nur das rein Investment, auch beispielsweise eine Mietkaufwohnung kann ganz einfach
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umgesetzt werden, wir zielen die Wohnung ein und kaufen jedes Monat einen Token an meiner eigenen Wohnung beispielsweise und irgendwann gehört sie dann ganz mir. Ich kann Themen umsetzen wie Leibrenten Modelle, in denen eine Wohnung, die mir schon gehört, wird tokenisiert. Ich behalte mir alle Tokens und verkaufe Monat für Monat oder je nachdem, wie mein Kapitalbedarf ist, Tokens am Markt, um meinen Lebensabend zu finanzieren. Und letztendlich lässt sich sogar das mittlerweile doch eingeschlafene Time-Sharing-Konzept auf eine sinnvolle Art und Weise wiederbeleben, weil ich kann sagen, ich investiere in eine Wohnung an der italienischen Küste,
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an der Cote d'Azur, vielleicht auch noch an der Algarve und in Griechenland, habe dann die Tokens sozusagen an diesen Immobilien und jedes Mal, wenn ich dort hinfahre und mir das Apartement Miete bekomme, ein Teil meiner eigenen Zahlungen wieder retour, also sowas wie eine Flexibilisierung dieses ganzen Themas. Also es gibt tatsächlich sehr, sehr viele Anwendungsbereiche, dementsprechend, wir sind jetzt zwar schon eine Zeit lang am Markt, aber eigentlich stehen wir noch immer am Anfang. Transaktionskosten sinken, Umsetzungskosten, also Baukosten, wird man vielleicht auch etwas effizienter gestalten können.
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Ernst, wo siehst du den größten Hebel in der Performance? Wo kann an den Schrauben gedreht werden? Wird irgendwann einmal die künstliche Intelligenz, die optimalen Wohnungsgrundrisse planen? Wie siehst du das? Das glaube ich überhaupt nicht. Man soll es nicht nie sagen, aber das Thema bei der Planung ist, dass jedes Grundstück anders ist. Also ich kann nicht, so wie ich es schon gehört habe, dass ich einen Mustergrundrisse, der sich gut verkauft hat, in jedes Projekt mitnehme. Das funktioniert von Unhalt her, von der Absicht her.
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Was sind die positiven Effekte eines Grundrisse? Aber ich kann ihn nicht eins zu eins nehmen und in das andere Projekt einsetzen, weil jedes Grundstück anders ist. Jedes Grundstück hat andere Bebauungsbestimmungen, jedes Grundstück hat andere Nachbarn, Aussichten, etc. Alles, was da entscheidend ist. Und damit geht es nicht eins zu eins, dass ich jetzt sozusagen mit den Architekten beim nächsten Projekt ein Spor werde, nur mit den Grundrisse einsetze. Also in der Form wird es nicht gehen. Was sonst die Intelligenz zusammenbringt, das kann ich nicht voraussagen oder persönlich selbst gar nicht einschätzen.
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Aber natürlich, wenn man diese künstliche Intelligenz futtert mit den ganzen Vorgaben, dann mag da vielleicht einiges gelingen. Ich weiß nicht, ob ich das noch erlebe in meiner aktiven Zeit. Und das Thema bei der Projektentwicklung ist ja auch, dass ich eigentlich mit dem Ankauf des Grundstückes schon circa 90 Prozent aller Entscheidungen getroffen habe. Das heißt, wenn ich jetzt der Nurhausnummer irgendwo im 19. Bezirk in Wien ein Grundstück gekauft habe, irgendwo in einer Villengegend, dann ist es sicher,
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dass es ein Wohnbau wird, weil Büro würde dort nicht mehr errichten können. Auch von den Grundstückskosten, die ich da jetzt umlegen muss. Auch eine andere Nutzung wird nicht gehen, weil für ein Hotel wird wahrscheinlich die Verbaubarkeit zu klein sein. Das zweite ist das Preisniveau, das ich damit auch schon festgelegt habe. Das heißt, wenn ich dort, so wie es im Normalfall ist, sehr viel Geld zahle, dann wäre ich heute auch dort keinen leistbaren Wohnbau umsetzen können. Und wenn ich keinen leistbaren Wohnbau habe, dann ist auch klar, welche Materialien ich bei der Ausstattung brauche.
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Und damit ist auch klar, in welche Höhe ich mich begebe bei den Baukosten. Also es sind viele Dinge mit dem Ankauf schon entschieden. Danach kann ich allerdings bei allen Positionen, und nicht nur kann, ich muss auch bei allen Positionen an sämtlichen Schrauben drehen, damit ich irgendwo das Ergebnis verbessere oder mögliche auftretende Risiken, die jetzt wirklich schlagend wären, besser in den Griff zu kriegen. Und das ist die Hauptaufgabe während der Projektentwicklungszeit bis hin zum Abschluss, dass ich tausendwo so an diese Schräubchen drehe. Aber 90% der Dinge habe ich schon mit dem Ankauf
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des Grundstücks entschieden. Herr Murk, Sie waren nicht ganz einverstanden mit der Aussage, dass die KI die Planung machen wird oder nicht machen wird? Ja, damit bin ich deswegen nicht einverstanden, weil sie in manchen Bereichen die Planung schon übernommen hat. Also wir reden nicht mehr von einem Zukunftsthema, sondern es ist ja schon Realität. Und natürlich funktioniert das noch nicht in Perfektion. Und natürlich schaut noch ein Experte drüber, den es auch braucht, definitiv. Aber wie die Welt in drei Monaten aussieht, das traue ich mich ehrlicherweise nicht zu sagen, weil die Entwicklungen sind
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so schnell und die kann man durchaus sehr gut vorstellen. Und ich würde sagen, ich würde vermuten und die Wahrscheinlichkeit ist sehr, sehr hoch, dass es auch das schon gibt. Man gibt die Grundstücksdaten in ein System ein und ich gebe ein Ziel vor im Sinne eines Generative AI Systems. Und das Ding plant mir alles und sagt mir, die Materialien sollst du verwenden und den Lieferanten sollst du bitte nehmen, weil der hat die besten Preise aktuell und die Lager von dem sind so und so voll. Also das wird nicht mehr allzu lange dauern. Heißt aber noch lange nicht, dass es deswegen den Expertinnen und Experten nicht mehr braucht.
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Den braucht es ja natürlich trotzdem, weil jemand muss ja die Entscheidung treffen, das Essen einmal zu verwenden. Und ich glaube, wir werden auch noch länger all diese Systeme verifizieren müssen und uns nicht zu 100 Prozent drauf verlassen. Jetzt ist der Immobilienmarkt traditionell eher eine regionale Geschichte. der hat im Gegensatz zur globalisierten Wirtschaft die Marktinformationen, die heute den Teilnehmern zur Verfügung stellen, sind um ein Vielfaches besser als noch vor zwei, drei Jahrzehnten. Herr Pfeiffer, wenn solche Informationen wie
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Sie bereitstellen, dann letztlich auch für alle Regionen zur Verfügung stehen, denken Sie, welche Auswirkungen wird das aus Ihrer Sicht auf Finanzierung und auch Investment bei Immobilien haben? Wird das mehr grenzüberschreitend stattfinden als es heute ist? Wie ist da Ihre Einschätzung? Grundsätzlich Immobilien, vor allem Wohnimmobilien werden wie der Name schon sagt, dafür gemacht, dass man wohnt. Insofern wird sich das schon eine gewisse Regionalität behalten. Die wenigsten Leute kaufen sich jetzt fünf Wohnungen auf den Globus verteilt, um mal hier und mal dort zu wohnen.
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Das gibt es natürlich auch, aber das sind wie gesagt wenige Menschen. Insofern glaube ich schon, dass sich eine gewisse Regionalität behalten wird. Zur Diskussion davor vielleicht noch kurz, also auch ich denke, dass das sehr rasch voranschreiten wird. Es wird immer transparenter, diese Informationen und ob es jetzt KI ist oder ob es jetzt einfach andere sind, die Informationen bereitstellen. Konkret unser Immo-Kalkulator, kann ich heute schon sagen, ein zusätzliches Zimmer mehr bringt so und so viel an Miete oder Kaufpreis pro Quadratmeter. Also, dass solche Informationen in Zukunft verstärkt in
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Planungen einfließen, da bin ich mir ganz sicher, ob das jetzt so ist, dass das wirklich ein System schon alles ausplant oder ob sozusagen das System die Informationen hergibt und das nachher jemand noch manuell auf Basis dieser verbesserten Informationslage plant. Wahrscheinlich wird es in den kommenden Jahren eher noch zweiteres sein, bis dann sozusagen wirklich der digitale Architekt kommt, der das Ganze übernimmt. Zur Finanzierung ist es sicher so, dass auch hier die Transparenz dazu führen wird, dass Banken und Investoren hier einfach mehr verlangen. Da bin ich ganz sicher, dass der Immobilienentwickler in fünf Jahren noch zu einer
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Bank geht und ich glaube an diesen Kaufpreis und der Kundenbetreuer sagt dann, naja, ich glaube eigentlich nicht dran und letztlich ist es von beiden eine Einschätzung ohne Zahlenwerk im Hintergrund oder mit sehr oberflächlichen Zahlenwerk, das glaube ich nicht. Also ich glaube, dass tatsächlich immer mehr Information bereitgestellt werden muss, die sich dann eben auch tatsächlich auf konkrete Daten stützt. Da glaube ich, dass wir wirklich erst am Anfang stehen, so leicht zu sagen, da habe ich mir halt drei Wohnungen angeschaut, die dort verkauft worden sind und die hatten einen durchschnittlichen Preis von 7.000 Euro und deshalb
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musst du mir jetzt glauben, dass diese Wohnung auch 7.000 plus Inflationen bekommt. Also das glaube ich tatsächlich nicht nur, dass sie aufhören, da wird einfach mehr an Daten verlangen werden. Ernst, wie siehst du dieses Thema? Wir haben im Vorgebrech auch darüber gesprochen und du hast heute auch noch einmal betont, Projektentwicklung ist ein Abschätzen von Risiken, diese grenzüberschreitende Finanzierung oder Investment, ist das irgendwann ein Thema beziehungsweise wird man irgendwann einmal das Kredit in der Franken-Thema vergessen
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haben und dann doch wieder darauf zurückgreifen. Das ist wie bei jeder Spekulation, auch hier entweder gut oder schlecht, das muss jeder sich entscheiden, ob er spekuliert. Die Risiken, ja, ich bin jetzt gerade bei dem, was der Herr Pfeiffer gesagt hat, auch dabei. Natürlich brauche ich immer mehr Informationen und auch diejenigen, die ich für mein Projekt gewinnen möchte,
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vor allem die zum Beispiel erwähnten Banken, haben auch immer mehr Information, also da kann ich gar nicht hinten nachbleiben, immer der Projektentwickler ist da vielleicht bei manchen Ansichten oder nicht nur vielleicht, sondern ganz sicher etwas euphorischer, er möchte ein Projekt machen, der Banker ist der, der eher der ist, der eher risikoscheu ist und natürlich jetzt genau die andere Seite sieht, also um die zitierten drei Wohnungen um 7.000 Euro, in drei mal werden der Banker gleichzeitig drei, die nur 6.000 gebracht haben und da gilt es
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ja immer, egal ob mit oder ohne Daten den Mittelweg zu finden, sprich der Projektentwickler muss den Banker überzeugen können. Das Match wird natürlich, sagen wir mal so, diese verschiedenen Standpunkte werden sich annähern, je besser die Verfügbarkeit von Daten ist, weil der eine wird nicht mehr die 7.000 argumentieren können und der andere nicht die 6.000 und da natürlich ist die Verfügbarkeit von Daten zum einen wichtig, dass sie mehr annäher, zum anderen auch wichtig, hier Zeit zu sparen. Ich kann mich erinnern, früher ist bei unserer Mitarbeiterin gesessen und hat die Inserate am Wochenende beobachtet
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und wenn wir gewusst haben, dort oder da sind wir dran an einer Liegenschaft, dann hat sie da speziell die Daten erhoben und das war eine Menge Arbeit, heute schaut sie in unserem Projekt immer und weiß, was rundherum um die Immobilie derzeit für Projekte im Verkauf stehen, sieht dort, was dort verlangt wird im Angebot und sieht dort auch, wie der Verkaufserfolg ist. Allerdings, wie gesagt, jetzt kommt die zweite Komponente, in der Immobilienbranche gibt es ja nach wie vor, ich habe es erst gestern in ORF 1 wieder gesehen, Lage, Lage, Lage, die drei wichtigsten Dinge bei der Immobilie, was so ja nicht stimmt, das ist erstens Lage,
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es ist zweitens Grundwissen, es ist drittens Preis-Leistungs-Verhältnis, was bekomme ich für mein Geld, so wie der Herr Pfeiffer gerade gesagt hat, welche Materialien etc. Die drei Punkte sind die Wesentlichen, das heißt, das erste ist natürlich die Lage, aber wenn die anderen beiden Punkte nicht stimmen, dann kann in der besten Lage sein, ich werde die Wohnung nicht verkaufen und ich brauche heute nur am Markt schauen, es gibt in den besten Lagen nach wie vor Wohnungen, die leer stehen, warum tun sie das, nicht weil die beste Lage da nicht so gut ist, sondern meistens, weil die Planung nicht stimmt oder das
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Preis-Leistungs-Verhältnis nicht stimmt. Und jetzt hilft mir bei der Digitalisierung alles, wo ich sozusagen dem näher komme in der Einschätzung. Möglicherweise, der Herr Mulk hat mich gerade neugierig gemacht, passiert es, dass ich sehr viele Gegebenheiten über die künstliche Intelligenz irgendwo in der Planung einfließen lassen kann, allerdings diese ganzen Parameter, wenn ich das auch alles vernetze, dann wird spannend für mich, ob das überhaupt funktioniert, weil umgekehrt ist es ja so, und das muss ich jetzt der Digitalisierung ein bisschen entgegenhalten, ein Bauträger,
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der lange Zeit am Markt tätig ist, wenn der jetzt in Wien, ich nehme jetzt Wien als Beispiel, weil das mein Markt war im Wesentlichen als Bauträger und ich mich dort am besten auskenn, wenn ich irgendwo hingehe in Wien und schätze ein Grundstück nach der Lage ein, dann weiß ich so aus dem Bauch heraus, was das ungefähr für einen Verkaufspreis ist und gleichzeitig mit diesem Wissen kann ich retourrechnen, was ist das ungefähr für einen Einkaufspreis am Quadratmeter Nutzfläche für das Grundstück. Und ich habe in meiner Berufskarriere erlebt, dass diese sehr ungenaue und sehr unpräzise Kalkulation im
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Endeffekt mit allen Kalkulationen, die ich so erlebt habe in meiner Karriere, von einer einfachen Excel auf einer Seite bis hin zu ausgefälltesten Programmen, wo die ganze Zins- und Zinseszinsberechnung inkludiert war über Mitbruchspläne etc. und da Einspielung aller steuerlichen Komponenten und so weiter. Im Endeffekt hat das Ergebnis auf 0,5% immer zusammengestimmt. Und insofern gehe ich jetzt wieder in die Retouransage. In der ersten Schätzung hilft mir die Digitalisierung nicht.
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In anderen Schritten im Sinne von schneller, effizienter und vor allem auch sicherer bei den Daten, die ich verwende zu sein. Natürlich ja, Ob eine Wohnimmobilie attraktiv ist für Investoren? Kann man da auf die Qualität des Projektes dann Rückschlüsse ziehen, was die Performance betrifft? Wie ist da eure Erfahrung?
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Ja, das kann man relativ schnell. Und de facto ist es genau das, was jetzt schon gesagt worden ist, Preis-Leistungs-Verhältnis. Ob das stimmt, das sieht man natürlich sofort, wenn das Interesse groß ist. Vieles ist natürlich auch reine Renditebetrachtung. Aber das Thema Daten ist ja genau das, was wir auch mit unserer Plattform zur Verfügung stellen wollen. Wie immer dann, wenn selbst ein 100-Euro-Anteil, egal wie hoch es tatsächlich ist, gehandelt wird, wird die ganze Immobilie bewertet. Weil man braucht diesen einen Anteil nur mit der Anzahl der Anteile, die die Immobilie hat, multiplizieren und die hat man Bewertung.
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Und wenn jetzt diese Immobilie 100-mal am Tag getradet wird, heißt es 100-mal am Tag eine tatsächliche Marktbewertung der Immobilie, ohne dass sie irgendein Modell dazu braucht. Es war einfach jemand bereit, tatsächlich zu zahlen und das von der ein und selben Wohnung. Würden wir tatsächlich alle Immobilien dokenisieren und auf unsere Plattform bringen, nicht nur das, dass es uns natürlich sehr gut gefallen würde und wir damit sehr erfolgreich wären. Wir hätten de facto den gesamten Immobilienmarkt in Echtzeit immer dauerhaft bewertet, genauso wie das am Aktienmarkt auch ist. Und dort liegt eigentlich die wahre Zukunftsmusik.
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Und zum Thema vielleicht noch Datenverarbeitung und KI. Also vergleichsweise zu vielen anderen Themen ist die Baubranche eine, das tut mir leid, aber ganz, ganz einfache. Weil wenn wir uns anschauen, wie Wetter funktioniert und wie viele komplexe Einflüsse das Wetter hat und die Prognose vom Wetter. Und ich glaube, die Nachricht ist jetzt keine 24 Stunden nach alt, Google mit der KI, dass 90 Prozent aller Wetter Modelle, die bis jetzt verwendet worden sind, übertrifft und dafür aber für die Berechnung nicht eine Woche braucht, sondern ein paar Minuten. Dann können wir uns ja nur irgendwo vorstellen,
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was KI in der Lage ist, in der Zukunft zu tun. Das heißt, ich glaube auch diese Schnellbewertungen, auch dieses berühmte Marktgespür, das ein Experte oder Expertin natürlich hat und mit sich bringt und entwickelt. Ich habe auch immer gedacht, eine KI, das kann eine KI ja gar nicht liefern. Aber de facto ist es so, ich glaube, wenn Sie heute JGBT fragen, was soll ich da im ersten Bezirk in Wien in der Straße am besten bauen, dann werden Sie Antwort bekommen. Ob die jetzt richtig ist oder nicht, sei einmal dahingestellt. Wahrscheinlich noch nicht so ganz. Aber in zwei Monaten, in drei Monaten, in fünf Monaten ist diese Antwort valide.
41:55
Und damit haben wir auch die Schnelleinschätzung gemacht. Und das ist ja genau das, was Digitalisierung bewirkt. Effizienzsteigerung, Kostensenkung. Letztendlich schaffen wir damit möglicherweise reduzierte Baukosten und den Immobilienmarkt für die Anlegerinnen und Anleger, aber insbesondere auch für die Menschen, die ein Wohnbedürfnis haben, wieder leistbarer zu machen. Spannende Geschichte, wenn man das weiterdenkt und sämtliche Finanzierungen für Immobilien dokenisiert sind und man mich tatsächlich auch beteiligen kann, lasst sich ja de facto auch gleich feststellen,
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wie viel Wert die Immobilie hat, wenn hohes Interesse an der Finanzierung da ist. Vielleicht so, Herr Pfeiffer, was sind eure persönlichen Learnings aus der aktuellen Situation? Mit welchem Ausblick geht es hier in die kommenden 18 Monate, eineinhalb Jahre? Ja, also mein Learning aus den letzten Monaten ist, dass gewisse Weisheiten, Börse-Weisheiten in dem Fall auch hier immer gelten. Diejenigen, die zurückhaltend waren, dass alle anderen gierig sind, die können jetzt gierig sein,
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alle anderen Angst haben. Also das ist schon etwas, wir haben begonnen einstehend, welche Fehler hier gemacht wurden. Ich glaube, das war tatsächlich eines der Probleme, dass einfach eine saubere Utility-Chance, die eigentlich obligatorisch sein sollte, beim Immobilienprojektankauf oft ein bisschen zu kurz gekommen ist in den letzten Jahren und dass sich das halt jetzt noch ein Stück weit rächt, dass man da halt so schnell in einen Bitterwettbewerb hineingegangen ist und einfach gezahlt hat, ohne zu sagen, ich nehme jetzt einmal sechs oder acht Wochen Zeit und mache dort eine saubere Utility-Chance,
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weil ich in der Zeit schon drei andere gekauft hätte. Zur zweiten Frage, wie sehen wir hier so die Zukunft? Wir denken, es wird sich wieder entspannen. Ich meine, die Preise werden noch ein bisschen seitlich, also nominell seitlich dahingehen, jetzt zu dem Wiener Wohnungsmarkt gesprochen. Die Mieten werden steigen, natürlich auch die Ronditen steigen, klar steigende Mieten bei gleichbleibenden Verkaufspreisen. Es wird nach oben gehen. Es werden die Zinsen, beginnend mit der zweiten Jahreselfte 2024 aus meiner Sicht, beginnen zu sinken. Und das sage jetzt gar nicht ich, sondern das sagen diese diversen Vorwartcurves,
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die man sich anschauen kann, die zeigen schon ein ziemlich deutliches Absinken der Zinsen in den kommenden eineinhalb Jahren. Insofern glaube ich, dass wir so in ein eineinhalb maximal zwei Jahren wieder ein vernünftiges Gleichgewicht haben werden, mit eben höheren Mieten, niedrigeren Zinsen und annähernd gleichbleibenden Kaufpreisen. Wann die dann wieder steigen, hängt ein bisschen davon ab, wie stark steigen die Mieten und wie stark sinken die Zinsen. Ernst, wie sieht das aus deiner Sicht aus? Was sind deine Learnings,
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Bei der Verzinsung? Ich habe Ähnliches gehört und wenn es nicht Ende 2024 ist, wird es 2025 beginnen, dass sie das wieder einbändelt und wieder runtergeht. Man hat beim Gaspreis gesehen, dass der auch wieder gesunken ist und so ist auch die Hoffnung, dass manche Materialien wieder auf ein vernünftiges Maß zurückkommen. Also in den letzten Jahren waren alle davon getrieben, es geht noch mehr, es geht noch mehr. Die müssen jetzt wieder vernünftig werden und zwar alle, weil wenn nur einer vernünftig wird, ist bei der Krise zu wenig und wenn sie das wieder eingebändelt hat, dann wird es wieder besser werden und wer
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da im richtigen Moment mit der richtigen Kalkulation Projekte akquiriert hat, der wird zu den Gewinnern gehören und die anderen werden halt diese Chance nicht nutzen können und es wird weitergehen, wie immer auch. Herr Murk, Sie haben ja schon gesagt, Prequels hat sich quasi diversifiziert. Ist das ein Learning oder geht es vielleicht noch ein bisschen tiefer und wie seht ihr die nächsten 18 Monate? Die nächsten 18 Monate, ich glaube, da werden wir noch nicht so viel Veränderung sehen.
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Ich glaube, es gehört natürlich auch, alle Zeichen, alle offensichtlichen Zeichen, die wir in der Vergangenheit gesehen haben, interpretiert haben, deuten auf sinkende Zinsen hin. Auch die Renditen der zehnjährigen amerikanischen Staatsanleihen sind nach der letzten Woche allein um 50 Basispunkte gesunken, die Inflation geht nach unten. Also eigentlich müsste alles dafür sprechen, dass die Zinsen sinken und das würde uns natürlich in vielen Märkten und vielen Bereichen wieder beflügeln. Natürlich bin ich mir nicht ganz so sicher, warum, weil Zinsentscheidungen, teilweise politische Entscheidungen sind,
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aber es sind auf jeden Fall Entscheidungen, die von Personen getroffen werden und nicht von einem ganzen Markt getroffen werden. Dementsprechend bin ich da vorsichtig mit Aussagen, aber ich schließe mir grundsätzlich den Ausführungen meiner beiden Vorbereitungen an. Ich glaube, wir bräuchten es dringend, dass wir wieder in Fahrt kommen, weil gerade das Thema, wir haben jetzt viel über KI auch schon gesprochen, was dieses Thema betrifft, da sind wir in Europa tatsächlich mehrere Jahre hinter den USA und auch vor allem Asien und da müssen wir wirklich schauen, dass wir wirklich jetzt auf die Tube drücken,
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sonst laufen wir uns wieder von in allen Bereichen, im Immobilienbereich wie im Wetterbereich, wo auch immer, alles worüber wir jetzt gesprochen haben. Ich möchte jetzt sagen, dort liegt die Zukunft, aber wir müssen uns da eindeutig besser aufstellen. Jetzt sind ja schon die ersten Weihnachtsmärkte offen und da ist als kleine Schlussrunde, quasi steht eben Weihnachten vor der Tür. Welchen Wunsch ans Christkind sollte die Immobilienwirtschaft schicken, Herr Pfeiffer? Also zum einen eben die schon Zinssenkungen, möglichst rasch, der Wegfall der KIN-Verordnung,
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auch wenn wir vorher gehört haben, sie ist nicht die allein Schuldige, aber es würde schon noch ein bisschen helfen, behaupte ich, wenn sie wegfällt. Naja, und zum dritten durchaus, jetzt kommt das von einem Unternehmer, der hohe Lohnabschlüsse, weil wenn natürlich die Leute etwas höhere Löhne bekommen, tun sie sich auch ein bisschen leichter mit der Bedienbarkeit der Kreditraten und der Zukunft. Ernst, wie würdest du den Wunsch formulieren? Ich sehe das eher aus der humoristischen Ecke. Ein Kostenfaktor, das ist sicher nicht verbilligt, ist der Grundstückseinkauf, weil das ein Gut ist, dass man nicht vermehren kann.
49:00
Also insofern könnte man uns vielleicht wünschen, dass die Welt ein bisschen größer wird. Allerdings weiß ich nicht, ob wir das überlegen würden. Wenn es wer schafft, dann das Christkind. Ja, Wunsch? Ich würde mir wünschen, dass die weltweiten politischen Risiken deutlich zurückgehen mit allem, was dazugehört. Das wird nun nicht nur den Menschen vor Ort ganz massiv verhalten, was eigentlich das absolut wichtigste ist. Es wird uns natürlich auch wirtschaftlich helfen, weil dann entsprechend natürlich die Volatilität von vielen Preisen, die Unsicherheit auch an unseren Märkten deutlich zurückgehen würde.
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Welche Risiken bedeuten immer, dass Dinge wenig planbar sind und Planbarkeit hilft allen Unternehmerinnen und Unternehmern letztendlich auch. Ja, danke schön. War ein paar sehr gute Abschlusswünsche quasi. Ich bedanke mich bei allen Zuseherinnen und Zusehern und natürlich auch bei meinen Mitdiskutanten. Und wir wünschen einen wunderschönen, zumindest in Wien sonnigen Tag und Durchei. Alles Gute. Wiedersehen.
