Jahrzehntelang waren sie in gehobenen Positionen in unterschiedlichen Immobilienunternehmen tätig. In letzter Zeit machen sich immer mehr von ihnen selbstständig. Ihr Know-how und ihre Netzwerke nützen sie nun, um Unternehmen zu beraten – auf die unterschiedlichste Weise. Herwig Teufelsdorfer hat eine breit gefächerte Karriere hinter sich. Unter anderem hat er bei der Buwog und der S IMMO AG sein Wissen und seine Erfahrung eingebracht. Jetzt berät er mit seiner Firma Diabocon mit Schwerpunkt Reorganisation und Investment und entwickelt KI-gestützte Software für die Branche. Christoph Schäffer führte der Weg über Baukonzern, Bank und Projektentwickler zu seinem Unternehmen Carso. Aktuell ist er in mehreren Firmen und Projektgesellschaften als Chief Restructuring Officer (CRO) eingesetzt – meist auf Druck der Banken. Er verantwortet dort das operative Geschäft und ist in einem Großteil der Fälle auch Letztentscheider.
Die Spielregeln der Branche sind ihnen aus langjähriger Führungspraxis vertraut. Neben der fachlichen Erfahrung bringen sie ein großes Netzwerk mit und das Wissen darüber, wie dieses tickt. Dazu zählt auch Michael Pech. Er war bis Herbst 2023 Generaldirektor des ÖSW-Konzerns. Jetzt begleitet er als Berater Unternehmen und Institutionen. Hört man Immobilien, denkt man nicht gleich an Flughäfen. Peter de Leeuw schon. Er war über zehn Jahre am Flughafen Wien für die Immobilien- und Standortentwicklung zuständig. Heute berät er selbstständig Flughäfen und Regionen mit Flughäfen sowie Entwickler und Investoren, die dort aktiv sind oder sein wollen.
Frostiger Empfang
Ihre Expertise ist in Unternehmen gefragt, wobei es ein Blitzeinstieg in Unternehmen, die in Schieflage geraten sind, in sich hat. „Der Empfang meiner Person ist zu Beginn immer etwas frostig und unsicher, da sich die Belegschaft in einer Phase größter Unsicherheit befindet“, sagt Schäffer. Management und Mitarbeiter müsse er erst überzeugen, „dass ich nicht gegen, sondern mit ihnen und zu ihrem Vorteil agiere, auch wenn ich auf Wunsch oder Druck der Banken komme“. Dabei helfen ihm seine Kenntnisse, die er über viele Jahre in Führungspositionen ähnlicher Unternehmen erworben hat. Das Vertrauen gewinnt der studierte Betriebswirt und Bauingenieur durch viele Gespräche und das Offenlegen seiner Strategie. Die anfängliche Distanz habe sich bisher jedes Mal abbauen lassen: „Wichtig dabei ist, dass man die Mitarbeiter weiterhin an allem teilhaben lässt und sie in die verschiedenen Prozesse aktiv einbindet.“
Die Problemstellungen
Die Herausforderung ist oft, „sich einen schnellen, aber umfassenden Überblick zu verschaffen“, so Herwig Teufelsdorfer, der schon bei der Signa Prime Selection AG die heißen Eisen angepackt hat. Finanzen, Organisation, Abläufe, Potenziale, Stakeholder. Dann gilt es, alle zeitkritischen Themen zu bewerten – „Put first things first“ lautet sein Motto. Oft stößt er auf einen internen Tunnelblick, also auf die Schwierigkeit, angesichts der neuen Situation die Perspektive zu wechseln und zu akzeptieren, dass sich der Markt und die Stellung des eigenen Unternehmens darin verändert haben. Von außen weht zusätzlich ein rauer Wind, „da Geschäftspartner das betroffene Unternehmen oft nicht mehr für voll nehmen“.
Michael Pech sieht vor allem den Markt als Herausforderung: „Gerade in der aktuellen Marktsituation ist es entscheidend, komplexe Rahmenbedingungen rasch zu erfassen und Projekte strategisch neu auszurichten.“ Ein Beispiel aus seiner Beratung ist die Umstrukturierung von derzeit wirtschaftlich schwer umsetzbaren Eigentumswohnungsprojekten in marktgerechte Mietwohnungskonzepte, um sie an die aktuelle Nachfrage anzupassen. Einen Grundsatz hat die Erfahrung alle Consulter gelehrt: „Es geht nicht um die Frage, wer schuld ist, sondern um die Frage, aus der gegebenen Situation für alle Beteiligten die beste Lösung mit minimalem Flurschaden zu finden und umzusetzen“, bringt es Teufelsdorfer auf den Punkt.
Gelassenheit als Kapital
Aus ihren früheren Jobs nehmen sie vor allem wertvolle Erfahrungen mit. Für Schäffer ist es „das Selbstvertrauen, in solchen Situationen bereits gewesen zu sein und dabei die richtigen Entscheidungen getroffen zu haben“ – dazu Mitarbeiterführung in der Krise und das Wissen um die wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen operativer Abläufe. Teufelsdorfer nennt neben der Erfahrung die Einbindung und bestmögliche Unterstützung des vorhandenen Teams und „Gelassenheit in hektischen Situationen“. Pech profitiert von „verschiedenen Perspektiven auf die Immobilienwirtschaft aus unterschiedlichen Funktionen – vom gewerblichen und gemeinnützigen Wohnbau bis zur Projektentwicklung“. De Leeuw bringt noch etwas anderes ein: „Ideen, die in der unselbstständigen Tätigkeit nicht realisierbar waren und die ich jetzt als große Schatztruhe sehe.“
Kein Drucker, kein CRM
Mit einer banalen Sache haben aber alle anfänglich zu kämpfen: dem Alltag. Im Konzern stehen alle Strukturen zur Verfügung, in der eigenen Firma zunächst nicht. „Drucker. Visitenkarten. IT-Systeme. CRM“, zählt de Leeuw auf – und „jemand, der in der Kaffeepause mit einem spricht“. Als Alleineigentümer ist er heute auch für Vertrieb, Buchhaltung, Marketing und IT zuständig. Vom Konzern zum Ein-Personen-Konzern, sozusagen.