Die Inflations- und Zinsentwicklung der letzten Jahre hat die Immobilienbranche stark getroffen – auch die bessere Performance von Alternativveranlagungen drückte auf die Stimmung der Branche. „Es war ein starker Rückgang bei der Investitionstätigkeit und damit einhergehend bei Immobilientransaktionen spürbar“, meint Gunther Hingsammer, Vorstand der IFA AG: „Der Markt war und ist nicht mehr käufergetrieben, wie er das noch vor einigen Jahren war, Projekte befinden sich länger in der Platzierung als früher.“ Die erschwerte Verfügbarkeit von Immobilienkrediten verhinderte ein stärkeres Wachstum des Transaktionsvolumens, da nicht nur mehr Eigenkapital für neue Finanzierungen erforderlich ist, sondern die bankinterne Prüfung und Genehmigung wesentlich mehr Zeit als in der Vergangenheit in Anspruch nahm und weiterhin nimmt. Allerdings stellt Gunther Hingsammer fest, dass „im zweiten Halbjahr 2024 bereits eine erste Erholung am Markt spürbar war, die unter anderem auf die Reduktion des Leitzinses durch die EZB zurückzuführen war“.
Der Markt stabilisiert sich
Im Jahr 2025 soll nun zusätzlich die KIM-Verordnung auslaufen, was dem Markt für Immobilienkäufe und -investitionen voraussichtlich einen positiven Schub verleihen wird. „Wir rechnen im Laufe dieses Jahres mit einem weiteren Rückgang des Notenbankzinses“, sagt Jenni Wenkel, CIO bei Union Investment Real Estate Austria: „Wenn keine weiteren geopolitischen Herausforderungen kommen, gehen wir von einer Stabilisierung der Immobilienmärkte aus.“ Stephan Größ, Leiter des Immobiliensektors bei EY Österreich, sieht die Situation ähnlich: „Nach zwei Jahren Flaute am heimischen Immobilienmarkt stehen die Zeichen für eine leichte Trendwende ganz gut, auch wenn die Erwartungen noch etwas verhalten sind.“ Internationale Investoren bleiben vorerst noch vorsichtig. Das Geschehen konzentriert sich sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite mit jeweils über 80 Prozent Marktanteil auf inländische Player. Positiv ist auf jeden Fall zu bewerten, dass laut der Studie der Beratungs- und Prüfungsorganisation EY Österreich der österreichische Immobilienstandort 2025 von 87 Prozent österreichischer Marktteilnehmer als attraktiv bzw. sehr attraktiv eingeschätzt wird – deutlich mehr als noch im Vorjahr mit 61 Prozent.
Korrekturen abgeschlossen
Auch wenn die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer manchmal noch etwas auseinanderliegen, so findet man doch zusammen. Die Preiskorrektur bei Gewerbeimmobilien ist weitgehend abgeschlossen“, blickt Jenni Wenkel auf den Markt: „Die Talsohle ist erreicht. Das gilt zwar noch nicht überall, aber ohne Zweifel im Core-Segment, also für Topimmobilien in guter Lage.“ Punktuelle Anpassungen sind dennoch zu erwarten. „Nur für Wohnimmobilien in primären Lagen werden nach zwei Jahren Stagnation wieder steigende Preise erwartet“, erklärt Stephan Größ. Sonst werden die Preise wohl gleich bleiben, eventuell mit der Ausnahme von Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie Shoppingcentern in sekundären Lagen, bei denen Preissenkungen erwartet werden. „Auch für Shoppingcenter in primären Lagen könnten die Preise sinken“, so Größ.
ESG und Nachhaltigkeit
Mehr denn je wird auch ESG zum Treiber bei den Investments. Die Ergebnisse der EY-Studie unterstreichen die wachsende Relevanz von Nachhaltigkeitskriterien in der Immobilienbranche und die Notwendigkeit, sich auf diese Entwicklungen einzustellen. 82 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass die Preisdifferenzierung zwischen „braunen“ und „grünen“ Immobilien immer mehr an Bedeutung gewinnen wird. Zwei Drittel sind der Ansicht, dass die Taxonomie-Konformität einer Immobilie eine günstigere Finanzierung ermöglicht.
Private Investments
Auch Privatpersonen werden sich wieder verstärkt auf Investments einlassen, allerdings „ist das Thema Sicherheit noch stärker in den Fokus gerückt als in der Vergangenheit“, sagt Gunther Hingsammer. Das zeigt sich auch bei der Wahl der Investmentprodukte, wie etwa im Fall von Bauherrenmodellen. Langsam kommt auch der Markt für Anlagewohnungen in Schwung. Die sinkenden Zinsen und die steigenden Mieten „schaffen wieder mehr Anreize für Käufer“, meint Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup: „Dies fördert nicht nur Investitionen, sondern wirkt sich auch langfristig stabilisierend auf die Immobilienwirtschaft aus.“