Zwischen 2021 und 2025 wurden österreichweit 334.609 Immobilien vererbt und weitere 276.334 verschenkt. Das ergibt 610.943 Eigentumsübertragungen ohne Kaufvertrag. Im selben Zeitraum wurden 630.010 Kaufverträge verbüchert (Datenquelle: Grundbuchauswertung IMMOunited). Ein beträchtlicher Teil des Immobilienmarktes spielt sich also abseits von Inseraten, Besichtigungen und Preisverhandlungen ab. Man könnte auch sagen: Fast die Hälfte des Marktes findet ohne Markt statt.
„Der Immobilienmarkt findet nicht nur dort statt, wo Immobilien inseriert und verkauft werden. Fast jede zweite Immobilie wechselt innerhalb von Familien den Eigentümer und kann den Markt auch Jahre später noch beeinflussen“, sagt Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
Krisenfest
Besonders deutlich wird das in den schwachen Marktjahren. 2021 wurden noch 161.449 Kaufverträge verbüchert, 2024 waren es nur mehr 99.829. Das ist ein Minus von rund 38 Prozent. Erbschaften und Schenkungen blieben hingegen vergleichsweise stabil. 2023 und 2024 entfielen damit rund 56 Prozent aller Eigentumswechsel auf diese beiden Übertragungsformen, 2021 waren es noch 44 Prozent. Erben lässt sich eben nicht verschieben, nur weil die Zinsen steigen.
Mit der Erholung des Kaufmarktes 2025 und 117.165 Kaufverträgen verschob sich das Verhältnis wieder. Der Anteil der Erbschaften und Schenkungen sank zurück auf 44 Prozent. Unterm Strich zeigt sich: Der Immobilienmarkt hängt nicht nur an Zinsen, Finanzierung und Kaufbereitschaft. Auch die Weitergabe zwischen den Generationen bestimmt, wem Immobilien gehören und welches Angebot künftig verfügbar sein könnte.
Burgenland an der Spitze
Regional ist das Bild sehr unterschiedlich. Im Burgenland wurden zwischen 2021 und 2025 insgesamt 35.047 Immobilien vererbt. Das sind mehr als die 32.881 verbücherten Kaufverträge. Rechnet man die 26.008 Schenkungen dazu, entfallen dort rund 65 Prozent aller Eigentumswechsel auf Erbschaften und Schenkungen. Das ist österreichweit der Höchstwert.
Dahinter folgen Niederösterreich mit 60 Prozent und Vorarlberg mit 56 Prozent. Wien liegt bei 35 Prozent. Auch das ist keine Überraschung: Wo gekauft und verkauft wird, ist der Anteil der Familienweitergabe naturgemäß kleiner.
Auch bei der Art der Weitergabe gibt es Unterschiede. Tirol ist das einzige Bundesland, in dem die Schenkungen mit 23.975 Fällen die Erbschaften mit 18.216 deutlich übertreffen. Man übergibt dort offenbar lieber zu Lebzeiten. In Salzburg, der Steiermark und Vorarlberg halten sich beide Formen nahezu die Waage.
Nicht jede Erbschaft kommt auf den Markt
Eine geerbte Immobilie ist allerdings nicht automatisch eine Immobilie, die angeboten wird. Für manche ErbInnen ist sie ein langfristiger Vermögenswert, für andere eine Einnahmequelle über die Vermietung oder schlicht das künftige Zuhause der eigenen Familie. Wieder andere verkaufen, weil sie das Objekt nicht nutzen können, die laufenden Kosten scheuen oder sich mit den MiterbInnen einigen müssen.
Gerade in Erbengemeinschaften prallen oft unterschiedliche Lebenssituationen, finanzielle Möglichkeiten und Vorstellungen aufeinander. Die eine möchte die Wohnung behalten, der andere lieber seinen Anteil ausbezahlt bekommen. Dann wird der Verkauf häufig zur praktikabelsten Lösung. Wie viel zusätzliches Angebot tatsächlich entsteht, hängt also weniger von der Zahl der Erbfälle ab als von den Entscheidungen der Beteiligten.
Erben muss man sich leisten können
So paradox es klingt: Auch eine geerbte Immobilie muss man sich leisten können. Es fällt zwar kein Kaufpreis an, aber Instandhaltung, Modernisierung, Betriebskosten und allfällige Auszahlungen an MiterbInnen belasten das Budget mitunter erheblich. Thermische Sanierung, neue Haustechnik, offene Baubewilligungen: Was als Vermögen ankommt, entpuppt sich nicht selten als Projekt mit Finanzierungsbedarf. Vor allem bei älteren Bestandsobjekten entscheidet der Aufwand darüber, ob gehalten, vermietet oder verkauft wird.
„Mit dem Generationenwechsel stellt sich zunehmend die Frage, was mit diesem Bestand passiert: Wird er gehalten, vermietet, saniert oder verkauft? Gerade bei geerbten Immobilien spielen neben wirtschaftlichen Überlegungen auch Verantwortung, familiäre Interessen und die finanziellen Möglichkeiten der Erben eine wichtige Rolle“, so Schmid. Damit entscheidet die Erbengeneration auch darüber, wie sich der Bestand in Österreich entwickelt. Und darüber, wie viel davon saniert wird.
Kein Marktpreis
Ein Aspekt kommt in der klassischen Marktbetrachtung oft zu kurz. Erbschaften und Schenkungen verändern zwar die Eigentumsverhältnisse, aber es gibt keinen öffentlichen Verkaufsprozess und keinen am freien Markt ausgehandelten Preis. Eine Eigentumsübertragung ist keine Markttransaktion. Ein Erbfall sagt weder etwas über einen späteren Verkauf aus noch über den Preis, der sich erzielen lässt. Erst wenn eine geerbte Immobilie tatsächlich angeboten wird, trifft sie auf die Nachfrage und die regionalen Marktbedingungen. Wer den Markt verstehen will, muss diese beiden Vorgänge also sauber auseinanderhalten.
Was kommt auf den Markt?
Fast jede zweite Immobilie in Österreich wechselt ohne Kaufvertrag den Eigentümer. In schwachen Jahren ist es sogar mehr als die Hälfte. Diese stillen Eigentumswechsel tauchen in keiner Angebotsstatistik auf, prägen aber den Markt der kommenden Jahre mit. Mit dem demografischen Wandel wird ihr Gewicht eher noch zunehmen. Wie viel davon tatsächlich auf den Markt kommt, entscheidet sich nicht im Grundbuch, sondern am Küchentisch der Familien.