Die Bauausführung
Die Bauausführung ist ein schwieriges Terrain. Bauherr und ausführende Firmen stehen in einem regelmäßigen Austausch, um ein ansprechendes Projekt zu verwirklichen. Die Vorgaben sind nämlich oft komplex. Ivona Meissner erklärt die Grundlagen bei BWH Hotels: „Jede Marke verfügt bei uns über eigene Guidelines, die strikt eingehalten werden und nach denen die Projekte umgesetzt werden. Das Design und die architektonische Gestaltung bleiben dabei individuell und spiegeln stets einen lokalen, authentischen Charakter wider.“ Auch bei der WSF Group wird die Basis im Unternehmen gelegt: „Wir führen immer Ö-Normen in den Vertragsunterlagen an, das Design kommt ebenfalls von unserer Seite“, so Michael Sandriesser: „Auf der anderen Seite arbeiten wir für den Einreichprozess mit lokal gut vernetzten Architekten zusammen.“ Der zeitliche Aufwand ist hoch, führt aber zum gewünschten Ergebnis.
Normen und Standards
Die Arbeiten funktionieren im Großen und Ganzen sehr gut, denn „die lokalen Bauunternehmen sind in CEE sehr fähig, ein Gebäude nach unseren Vorgaben zu errichten, und haben den großen Vorteil, dass sich die Arbeitskräfte vor Ort befinden“, spricht Filip Rosa aus Erfahrung. Michael Sandriesser ergänzt: „Das Handling mit den Unternehmen ist insofern einfacher, als es nicht so riesige Konzerne sind.“ Dennoch muss man bei der Ausführung der Arbeiten achtsam sein – die Planung nach österreichischen Standards kann in ihrer Komplexität auch Nachteile haben – „es gibt Themen, die man erklären muss“, so Michael Sandriesser. Evgeni Gerginski bestätigt: „Bauträger vor Ort sind oft von der Komplexität der heimischen Ö-Normen oft überrascht.“
Bei mehreren tausend Ö-Normen ist deren Umsetzung im Ausland de facto gar nicht 1:1 möglich. Entscheidend ist, dass die Immobilie funktioniert. Dennoch wäre es gut, „wenn sich die ausführenden Unternehmen zumindest an die bautechnischen Normen halten würden“, gibt Evgeni Gerginski zu bedenken, da das die Werthaltigkeit des Gebäudes im Laufe der Jahre stark beeinflusst: „In manchen Ländern sieht das Gebäude oft nach fünf Jahren bereits aus wie nach 20 Jahren.“ Auch Ivona Meissner weiß aus Erfahrung: „In den Details sieht man doch die Unterschiede in der Ausführung.“ In jedem Fall ist die grundsätzliche Planung das Um und Auf und Kompromissbereitschaft auf beiden Seiten notwendig.
Probleme mit österreichischen Standards
Übertreibungen kommen ebenfalls vor. Evgeni Gerginski erzählt eine Anekdote aus seinem Heimatland: „Ein österreichischer Kunde wollte für ein Projekt in Bulgarien eine Ausschreibung nach österreichischen Standards. Die Ausschreibung war 180 Seiten lang, in Bulgarisch, und wir bekamen genau ein Angebot zurück. Allerdings um den dreifach höheren Preis als geplant.“ Der Grund: Die Geschäftsführer hatten beim Angebot zahlreiche Positionen nicht verstanden und wollten daher keine Fehler machen oder Risiken eingehen. „In Bulgarien umfasst so eine Ausschreibung drei A4-Seiten“, meint Evgeni Gerginski. Dazu kommt, dass zahlreiche Bauvorschriften anders sind, und „wenn man dort plant, muss man auch die dortigen Gesetze kennen“. So dürfen in Bulgarien Nasszellen nicht über einem Wohnraum angesiedelt sein. Auch unter „Barrierefreiheit“ wird nicht überall das Gleiche verstanden, selbst innerhalb der einzelnen Länder nicht. „Die Vorschriften sehen nämlich in Baden-Württemberg anders aus als in Schleswig-Holstein“, erklärt Andreas Hawlik. In Griechenland wurde vor noch nicht allzu langer Zeit über die EU die Barrierefreiheit eingeführt, „und man sieht, wie vorsichtig alle Ausführenden agieren. Sie wollen keine Fehler begehen.“ Eine Erfahrung, die wir in Österreich schon gemacht haben, und daher wird auch in Griechenland „das Pendel wieder zurückschwingen“ und sich ein vernünftiges Mittelmaß durchsetzen. Evgeni Gerginski bringt es auf den Punkt: „Griechenland ist auf den Zug aufgesprungen und steht derzeit dort, wo wir in Österreich vor 15 Jahren waren.“
Die Assetklassen
„Wir sind Entwickler und Bestandshalter vor allem in Office und Logistik“, sagt Filip Rosa über die Ausrichtung von ATL Immoinvest: „Wir könnten uns auch vorstellen, Wohnungen in Österreich zu bauen, aber die Rahmenbedingungen sind derzeit schwierig.“ Das Problem liegt aber nicht auf der technischen Seite. Er sieht den Ruf der österreichischen Projektentwickler im Wohnbau aktuell als schlecht an: „Sobald man Wohnimmobilen in Österreich entwickelt, muss man sich Sorgen machen, wie das Unternehmen in der Öffentlichkeit dargestellt wird.“ Neben einem schwierigen Image und den rechtlichen Unsicherheiten gibt es auch noch den „politischen Hammer. Also alles, was die Politik derzeit umsetzt oder vorhat – jeder ist im Augenblick sehr vorsichtig.“ Etwas anders sieht es in CEE aus, denn hier ist der Blickwinkel auf Wohnbauträger ein anderer als in Österreich, was auch mit der hohen Eigentumsquote zu tun hat. Ein Projektentwickler ist daher nicht mit dem negativen Überbegriff eines „Immobilienhais“ behaftet, der die Bevölkerung ausquetscht. Überhaupt unterscheidet sich der Markt in CEE etwas von unserem. Aufgrund der gewachsenen Eigentumsstrukturen ist der Mietenmarkt relativ dünn. Mittlerweile entwickelt sich dieser in Tschechien aber, ebenso im gesamten CEE-Raum. „Das ist eine wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung“, meint Filip Rosa. Auch Branded Residences bekommen im CEE-Raum einen immer höheren Stellenwert. Das sind „Wohnungen, die in eine Hotelanlage integriert sind und mit einem Lifestyle-Brand versehen sind. Was früher eher High End war, findet jetzt in der Mittelschicht statt“, so Ivona Meissner. Daher versucht man in Budapest verstärkt die Büros aus der Innenstadt zu ziehen, um Platz für Prestige-Wohnbau und Hotels zu schaffen.
Finanzierung, Renditen und Investoren
Egal, wo die Finanzierung eines Projekts stattfindet, sie ist mittlerweile aufwendiger und nicht mehr so ein einfacher Prozess, wie es früher war. „Die Banken wollen nicht unbedingt Greenfields finanzieren. Man konzentriert sich auf den Bestand, aber eine Renovierung kostet immer mehr Geld als ein Neubau. Auch das Equity hat sich drastisch erhöht“, fasst Ivona Meissner die Veränderungen zusammen. Bei der Finanzierung von Projekten tun sich die Family-Offices leichter oder wie Michael Sandriesser sagt: „Das ist nicht der Primärfaktor, und dadurch wird die Projektentwicklung einfacher.“
Eigenkapital ist ein Startvorteil und schafft Transaktionssicherheit für die Verkäufer, da man relativ rasch kaufen kann. „Nach dem Erwerb werden bei uns maximal 50 Prozent refinanziert“, so Filip Rosa. Aus Sicherheitsgründen wird dieser Prozentsatz nie überschritten. „Egal, welche Schwankungen es am Markt gibt, man will die Bilanz nicht riskieren.“ Die österreichischen Banken sind auch im Ausland – speziell in CEE – als Kreditgeber dabei. Es handelt sich aber in vielen Fällen gar nicht um die lokalen Tochtergesellschaften, sondern um die Bankenmutter selbst.
Zentral- und Osteuropa
Grundsätzlich stellen sich in CEE die Renditen besser dar als zum Beispiel aktuell in Deutschland. „Es gibt aus meiner Sicht keinen Grund, ein reines Investmentprojekt in Deutschland zu erwerben, wenn man in guten Lagen in CEE eine bessere Rendite bekommt“, blickt Filip Rosa auf den Markt. In CEE wird nicht in allen Ländern gleich stark investiert, und so steht zum Beispiel Ungarn bei ausländischen Investoren kaum auf der Liste. „Die meisten Investments in Ungarn erfolgen durch ungarische Investoren“, so Ivona Meissner. Auch in Tschechien, Kroatien und Polen wird von einheimischen Investoren gekauft. „Früher war Tschechien von deutschen Geldern dominiert, das hat sich aber total gedreht“, so Filip Rosa: „Jetzt gibt es Local Money.“ Und das geht über die Grenzen, wie Andreas Hawlik feststellt: „Tschechische Unternehmen beginnen im Ausland zu investieren.“
Neue Länder
Bei den zu erschließenden Ländern „ist Albanien die Nummer eins in der Hotelpipeline“, blickt Ivona Meissner in die Zukunft, „ein Land, das im Ferienbereich viel Potenzial hat“. Es entstehen derzeit Marinas, Hotels und Golfplätze. Ähnlich die Entwicklung in Montenegro, das „auch am Radar der Investoren und Hotelgruppen ist“. Interessanterweise zählt Montenegro zu den teuersten Destinationen im Fünf-Sterne-Bereich. Griechenland ist ebenfalls immer mehr im Kommen, und die Bauträger bereiten ihre Projekte vor. In Zukunft geht es aber noch einen Schritt weiter, meint Ivona Meissner: „Eine Region, die sehr stark entwickelt wird, ist der Mittlere Osten, und dort ist der Leisure-Bereich, für den es neue Konzepte gibt, das große Thema.“