Ein Jahr „The REAL Pain“: Der Podcast, der die Schmerzpunkte der Branche beim Namen nennt

Seit einem Jahr sprechen Ing. Sandra Hochleitner, MSc IREV MRICS (RESH Advisory) und Alexander Budasch (Budasch GmbH) alle zwei Wochen über das, was der Immobilienwirtschaft wirklich wehtut. 28 Folgen später hat sich „The REAL Pain“ als fixe Größe unter den heimischen Immobilienpodcasts etabliert. Am 28. Juli erscheint die neue Folge — mit Matthias Köck (OPTIMUSE) und einer Ansage, die aufhorchen lässt: „Wir ersetzen mit KI die Planer.“

Der Untertitel des Formats ist Programm: „The REAL Pain“ richtet sich an alle, die wissen, dass Immobilien mehr mit Schweiß, guten Nerven und Finanzamt zu tun haben als mit „finanzieller Freiheit in 3 Monaten“. Was am 22. Juli 2025 mit einer Folge über die Lehren aus der Finanzkrise 2008/2009 begann, hat sich binnen eines Jahres zu einem bemerkenswert dichten Gesprächsarchiv der österreichischen Immobilienwirtschaft entwickelt. Ehrlich, unzensiert und ohne Skript — so das Selbstverständnis der beiden Hosts.

Zwei, die wissen, wovon sie reden

Dass die Gespräche Tiefgang haben, liegt an der Herkunft der Gastgeberin und des Gastgebers: Beide kommen aus der Immobilienbewertung und dem Investmentbereich — jener Ecke der Branche also, in der sich die Verwerfungen der vergangenen Jahre am unbarmherzigsten in Zahlen niederschlagen. Sandra Hochleitner, Gründerin und Geschäftsführerin der RESH Advisory GmbH, wurde im September 2025 mit dem Immobilienpreis Cäsar in der Kategorie „Small Diamond“ ausgezeichnet. Alexander Budasch führt die Budasch GmbH und blickt auf leitende Funktionen in Immobilieninvestments und -bewertung zurück.

Die Gästeliste des ersten Jahres liest sich entsprechend: Peter Ulm über die Transformation der Branche, Claudia Brey (ÖBB Immobilienmanagement) über den Nordwestbahnhof, Dr. Manfred Wiltschnigg (GalCap Europe) — bei derselben Cäsar-Gala übrigens mit dem „Cäsar International“ ausgezeichnet — über regulatorische Eingriffe, Insolvenzverwalterin Ute Toifl über NPL-Quoten von 8,4 Prozent im gewerblichen Bereich, Louis Obrowsky (VIIÖ) über Rechtsunsicherheit als neues Normal. Dazwischen: Datencenter, Hotelimmobilien, Logistik, gemeinnütziger Wohnbau — und immer wieder Künstliche Intelligenz.

Die neue Folge: Wenn die KI mitplant

Genau dort setzt die kommende Folge an, die am 28. Juli erscheint. Zu Gast ist Matthias Köck, der seit Anfang Juli Head of Sales beim Wiener DeepTech-Startup OPTIMUSE ist - die Rolle übernahm er nach seinem Einstieg als Sales Team Lead im Jänner 2026. OPTIMUSE hat im Herbst 2025 eine Seed-Finanzierung über vier Millionen Euro abgeschlossen, angeführt von Carsten Maschmeyers seed + speed Ventures und Blum Ventures. Zuvor hatte Köck den Markt für das Schweizer PropTech smino in Österreich und Deutschland aufgebaut; nebenbei unterrichtet er als Lektor an der Hochschule Wien. Die OPTIMUSE-Plattform bildet den gesamten technischen Gebäudelebenszyklus ab - von der Technical Due Diligence über Vorplanung und Value Engineering bis in den laufenden Betrieb, im Neubau wie im Bestand. Aus vorhandenen Plänen erzeugt sie einen raumgenauen digitalen Zwilling, simuliert Tausende technischer Varianten für Heizung, Kühlung, Lüftung und Gebäudehülle und macht deren Wirkung auf Investitions- und Betriebskosten, CO₂ und Komfort sichtbar. Nach eigenen Angaben wurden bereits über 5.000 Gebäude durchsimuliert, vom Einfamilienhaus bis zu einem Krankenhausprojekt in Portugal mit knapp 200.000 Quadratmetern Geschossfläche.

Die Zahl, die im Gespräch hängen bleibt: Bei den simulierten Projekten seien technische Anlagen im Durchschnitt um 30 bis 40 Prozent überdimensioniert — mit entsprechenden Folgekosten bei Investment und Wartung. Hier sieht Köck den eigentlichen Nutzen der KI: nicht als Ersatz, sondern als Qualitätskontrolle der Fachplanung.

Und wer haftet?

Sandra Hochleitner setzt sich im Gespräch den „Hut des Verhinderers“ auf und stellt die Frage, die sich jede Bewerterin und jeder Bewerter stellen muss: Wer übernimmt die Haftung, wenn die KI knapper dimensioniert — und es schiefgeht? Köcks Antwort fällt differenzierter aus, als es der markige Einstiegssatz vermuten ließe: OPTIMUSE gebe Empfehlungen ab, die von Ingenieurinnen und Ingenieuren freigegeben werden müssen. Rund 80 Prozent der Dienstleistung liefen zwar über KI, dennoch prüfe ein Team von 25 Ingenieurinnen und Ingenieuren jeden Output. „Das Thema Haftung wird immer beim Faktor Mensch bleiben“, so Köck. Der Ingenieurberuf werde auch in 15 bis 20 Jahren bestehen.

Bemerkenswert offen wird es bei der Frage, wo das eigene Unternehmen langfristig steht: Köck räumt ein, nicht zu wissen, wie viele Mitarbeitende OPTIMUSE in drei bis vier Jahren beschäftigen wird. Denkbar sei ein Unternehmen mit fünf Mitarbeitenden und mehreren hundert Millionen Umsatz. Eine Antwort, die Budasch trocken kommentiert: Damit sei bestätigt, dass sich mit KI langfristig schwer planen lasse.

Von der Ausbildung bis zur Robotik

Das Gespräch streift zwei weitere Schmerzpunkte, die weit über das einzelne Produkt hinausweisen. Erstens die Ausbildung: Wenn KI plus wenige haftende Fachleute genügen — wer bildet dann das nachkommende Know-how aus? Und zweitens die Kreislaufwirtschaft: OPTIMUSE arbeitet nach eigenen Angaben an einer Schnittstelle zu Madaster, um Gebäudedaten und Materialinformationen zu verknüpfen — perspektivisch mit der Idee eines österreichweiten Katalogs für wiederverwendbare Bauteile.

Zum Abschluss wagt die Runde den Blick in die fernere Zukunft: Robotik am Bau, erste Piloten in den USA, die Klimageräte montieren und Rohre verlegen. Budasch bleibt skeptisch — auf der grünen Wiese vorstellbar, im Altbau eine andere Geschichte. Hochleitners Wunsch steht am Ende trotzdem im Raum: eine eigene Robotics-Folge. Man darf gespannt sein.