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Bei uns in alphabetischer Reihenfolge. Herzlich willkommen Gerald Kerbl, Partner bei TPA. Hallo. Schönen Nachmittag. Hallo. Nino Lutz, Prokurist bei der S Real. Hallo Nino. Schönen Nachmittag. Hallo, vielen Dank für die Einladung. Philipp Meissl, Abteilungsleiter Investment bei Otto Immobilien. Schönen Nachmittag. Und Herwig Perham, Bereichsleiter Investment bei der EHL Investment Consulting. Hallo Herwig. Hallo, schönen Nachmittag auch von meiner Seite. Mit dir möchte ich auch gleich unsere Einstiegsrunde anfangen. Kannst du mal so ein bisschen einen allgemeinen Blick auf den heimischen
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Investmentmarkt geben, was sich so tut? Und ja, nur einen kurzen Überblick. Einen kurzen Überblick. Sehr gerne. Ja, danke, dass wir heute auch das Thema Investment, Investmentstrategien wieder gemeinsam diskutieren können. Ist ein spannendes Thema. Derzeit gibt es definitiv ein sehr breites Angebot am Markt und man könnte jetzt auch sagen, des einen Leid, des anderen Freud. Es gibt hier durchaus Chancen, Möglichkeiten, die sich auf dem Markt auftun. Generell, wenn man sich jetzt noch mal das Gesamtbild anschaut, das Investmentvolumen im ersten Halbjahr im institutionellen Bereich ist jetzt
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annähernd wieder an das erste Halbjahr von 2025 herangekommen. Wir hatten damals rund 1,2 Milliarden, sind jetzt bei ungefähr knapp 1,1 Milliarden Investmentvolumen im, wie gesagt, institutionellen Bereich. Das heißt Assetklassen wie Büroimmobilien, Wohninvestments im Wohnneubau, durchaus natürlich Hotels, Hospitality, ein ganz starkes Segment, bis zur Logistik natürlich und auch neue Kategorie Datencenter, Powered Land, auch ein sehr spannendes Thema, welches auch immer stärker natürlich in Österreich mitspielt. Der andere Bereich ist natürlich das klassische Zinshaussegment.
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Hier sehen wir noch den Markt etwas hinterherhinken. Wir haben jetzt im ersten Halbjahr 26 rund knapp 450 Millionen an Transaktionen gesehen. Das ist durchaus um 200 Millionen weniger als im ersten Halbjahr 25. Das heißt aber nicht, dass das Zinshaus sozusagen nicht uninteressant ist. Es hat sich nur etwas verschoben und die Größenordnungen der einzelnen Transaktionen sind teilweise auch kleiner geworden. Liegt aber auch daran, dass sich die Preise nach unten entwickelt haben. Das ist vielleicht so ein generelles Thema. Wir haben jetzt erlebt in der letzten Zeit, dass natürlich auch das Gesamtumfeld
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sich sehr stark verändert hat. Wieder der Zehn-Jahres-Swap ist nach oben gegangen, 60 Basispunkte in den letzten Monaten seit Jahresbeginn. Das ist natürlich schon eine Entwicklung, die sich auch auf den Markt auswirkt, vor allem auf den Renditemarkt. Und das gilt natürlich für die Investoren, die in solide Assets investieren, sprich also auf die Rendite schauen wollen. Und dort ist das natürlich ein Argument. Auf der anderen Seite braucht man natürlich heutzutage viel Eigenkapital. Es geht um Eigenkapital, ist nach wie vor King und ohne gewissen Anteil an Eigenkapital lassen sich auch die Investments mit den aktuellen Renditen eigentlich
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nicht darstellen. Das gilt eigentlich, wie gesagt, für alle Assetklassen. Wir sehen aber stark, vielleicht eins noch ganz kurz, stark natürlich die Nachfrage im Wohnbereich. Das ist sehr gefragt. Die Mieten haben angezogen und dort ist das Renditethema und das geht dann eben weiter bis zum Hospitality Bereich, wo sozusagen durchaus sehr starke Grunddaten natürlich in Österreich und in Wien vor allem vorhanden sind. Herwig, danke für den ersten Überblick. Da sind ein paar Themen dabei, also viele Themen dabei. Da werden wir dann noch ein bisschen noch eher im Zuge unserer Diskussion ins Detail gehen. Philipp, ihr
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seid Partner bei Knight Frank. Und wie schaut es denn derzeit, wenn man Österreich vergleicht mit europäischen Märkten, aus? Ja, wir sind seit über 15 Jahren mittlerweile mit Knight Frank in einer exklusiven Allianz, sind auch operativ in engem Austausch über regelmäßige Update Calls mit den anderen Investmentabteilungen, primär in Europa. Und wir sehen, das gesamteuropäische Bild ist so, dass sich die österreichischen Themen dort im Großen und Ganzen auch wiederfinden. In einzelnen Ländern funktionieren unterschiedliche Assetklassen einmal besser,
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einmal schlechter. Wir sehen, dass es, gerade wenn wir mit den Kolleg:innen aus dem osteuropäischen Bereich sprechen, dass es hier schon recht starke Gesuche, auch recht starke Transaktionen, insbesondere im Commercial Bereich gibt. Also Büroimmobilie beispielsweise in Polen ist etwas, wo auch jetzt internationale Gelder stärker umschwenken und dass es dort jetzt mehrere kommentierte Kapitalquellen gibt, die wirklich auch jetzt sehr aktiv ankaufen. In Westeuropa schwerpunktmäßig dann das klassische Wohnen, Wohnen, Neubau im Mittelpunkt bis hin, das sehen wir genauso wie du, Herwig, einfach das Datencenter Thema, das
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ein sehr großes ist. Dort sind wir derzeit auch besonders viel in Austausch. In London sitzt auch ein eigenes Datencenter Team bei unserem Allianzpartner, wo wir quasi auch hier Grundstücke, die wir hier in Österreich akquirieren, die eine Datencenter Nutzung grundsätzlich zulassen würden, dort sehr, sehr eng auch mit den Kollegen dann betreuen. Also gerade jetzt für High Pass Scaler Gesuche beispielsweise ist das eigentlich immer dann aus dem internationalen Bereich und wir sehen, dass wir in den Marktverhältnissen, die, wie du schon einleitend gesagt hast, weit jetzt alles andere als einfach sind,
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sehen wir schon, dass hier die internationale Kooperation sicher an Bedeutung gewonnen hat im Vergleich zu den Hochzeiten hier im Immobilieninvestmentmarkt, wo man natürlich auch international zusammengearbeitet hat, wo man aber rein aus den Gesuchen, die man hier in Österreich hatte oder auch natürlich über deutsche Fonds, die hier in Österreich sehr viel angekauft haben, hat man schon gute Jahre gehabt, hat schöne Transaktionen begleitet. Und es ist sicher einer der Trends und das sehen wir auch innerhalb unseres Netzwerkes, dass hier viel intensiver zusammengearbeitet wird, jetzt auch gerade wieder
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beispielsweise in Ungarn. Also dass man hier einfach die Mandate, die es da gibt, auch wirklich noch stärker, auch grenzübergreifend dann bearbeiten möchte. Philipp, danke. Das waren zwei wirklich gute Überblicke, wo man mal so sieht, was da alles sich so tut. Man darf natürlich nicht vergessen, du hast Ungarn und Polen erwähnt, wir dürfen uns das schon an die Fahnen heften, dass die Österreicher natürlich diejenigen waren, die den CEE-Raum mit der Ostöffnung dann auch nach und nach erschlossen haben. Und so klein unser Land war, so groß haben wir uns eigentlich dort auch in weiterer Folge betätigt.
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Gerald, das war jetzt ein bisschen eine Zeitfrage und darum auch eine Zeitfrage an dich. Früher war es ja oft so, dass man gesagt hat, ja, dass vieles gekauft wurde, viel investiert wurde und die steuerlichen Aspekte im Vordergrund gestanden sind. Ist das jetzt im Augenblick noch so oder hat sich das ein bisschen verschoben? Das hat sich sicherlich auf ein anderes Level verschoben. Vielleicht zu Philipp und zu Herwig noch eine Ergänzung: Wir sind international auch im bekatifinen Netzwerk eingebettet, arbeiten sehr eng mit 50.000 anderen Kollegen
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weltweit zusammen und haben auch hier regelmäßig, wirklich regelmäßig, wöchentlich Abstimmungscalls, also weltweit, wo je nach Möglichkeit und Zeitzone de facto zumindest 40, 50 unterschiedliche Länder dabei sind. Und da zeigt sich international eigentlich schon durchaus der Trend. Wenn man sagt, welche Assetklasse, wohin geht es denn da? Vielleicht jetzt wenig überraschend natürlich Data Center. Das ist überall mit Erschließung der KI ein wesentliches Thema, aber auch Industrial, Industrial Real Estate Property und insbesondere auch Healthcare sind jetzt vielleicht bei uns gerade lokal am Markt nicht unbedingt die wichtigsten,
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aber international doch sehr, sehr wichtige Assetklassen. Und von diesem internationalen Gedanken kommen jetzt auch sehr viele Investoren, die in Österreich tätig werden, einfach international sind. Es gibt jetzt deutlich mehr internationale als nationale Investoren im großen Wohngebereich. Für die ist jetzt Steuer natürlich immer nur ein notwendiges Übel, aber sicherlich eine Entscheidung. Die sind auch überall eigentlich. Ja, insofern, ich bin natürlich auf meiner Berufswahl durchaus froh, dass ich im Steuerumfeld immer wieder einiges tue, aber es ist sicherlich kein Kriterium, um ein Investment durchzuführen oder nicht durchzuführen.
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Genauso wenig wie jetzt unmittelbar staatliche Förderungen, würde ich sagen. Und was den Steuerumfeld insgesamt betrifft, all diese institutionellen Investoren eint natürlich eines: Sie sind jetzt beispielsweise durch eine Gesetzgebung, die innerhalb der EU verbreitet durch Richtlinien relativ homogen ist, in vielen Bereichen, Anti-Abuse beispielsweise, Zinsschrankregelungen, et cetera, überall gleich behandelt. Also wie gesagt, von daher ist Steuer sicherlich mittlerweile im Vergleich noch zu vielen Jahren oder Jahrzehnten davor, mittlerweile auf EU-Ebene zumindest in vielen Bereichen weit, nicht weitestgehend, aber auf jeden
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Fall weit her harmonisiert als es früher der Fall war. Das heißt, es ist vielleicht auch gar nicht mehr so attraktiv, jetzt diese klassischen Offshore Destinations, die man früher auch in der EU kannte, zu wählen. Kurzum: Steuer hat darauf keinen Einfluss, ob ein Objekt erworben wird, aus meiner Sicht zumindest nicht. Allerdings natürlich schon die Attraktivität des Marktes, des Objekts und insbesondere die wirtschaftlichen Faktoren eines Staats. Und da ist jetzt Österreich nicht unbedingt Spitzenreiter, würde ich sagen. Außer bei der Steuerlast, aber das ist ein anderes Thema jetzt. Gerald, danke. Ja, institutionelle Investoren, immer reden alle davon, Nino, aber
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wo sich wirklich auch viel bewegt und wo eigentlich auch viel Geld bewegt wird, das ist natürlich alles, was den Wohnungsmarkt betrifft, alles, was Privatpersonen betrifft, die kaufen und vor allem auch, was den Vorsorgewohnungsmarkt betrifft. Kannst du uns einen kurzen Überblick geben, wie sich es in diesem Bereich gerade darstellt? Also an sich, die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen von den Kunden und Kundinnen hat sich doch erhöht. So wie der Herwig auch eingehend gesagt hat, Wohnen beziehungsweise das Asset Wohnen ist eine sehr gefragte Assetklasse wieder. Jedoch hat sich das Anforderungsprofil an die Vorsorgewohnung verändert.
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Es ist so, dass Kunden und Kundinnen, die uns antreten, nicht mehr das kurzfristige Investment in der Vorsorgewohnung sehen, sondern als langfristiges Investment das Objekt wieder sehen. Das bedeutet tatsächlich die Behaltedauer von den 20 Jahren als Horizont sehen beziehungsweise auch dementsprechend dann die Pensionslücke geschlossen ist und eine ausgezahlte Wohnung haben, wenn sie in Pension gehen. Was sich dahingehend verändert hat, ist auch die Wohnungsgröße. Das heißt, man hat vor ein paar Jahren noch davon gesprochen, ein bis zwei Zimmer Wohnungen. Wir sehen aber jetzt in den Anfragen beziehungsweise auch in den
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Beratungsgesprächen, die wir mit sehr vielen Kunden und Kundinnen führen, dass eine größere Wohnungsgröße mittlerweile auch schon als Vorsorgewohnung ertraglich ist. Das finde ich aber interessant, dass du auf der einen Seite die Vorsorgewohnungen... Ich kann mich noch erinnern, wir haben geschrieben, der Gasoneer, 30 Quadratmeter passt schon, aber dass die Wohnungen für die Vorsorge größer werden, aber auch gleichzeitig die, die man privat kauft, kleiner werden. Stimmt, diese Auswirkung hat sicherlich damit zu tun, auf den großen Druck am Mietmarkt. Die Mietwohnungen, ich sage mal, drei, vier, bis fünf Zimmer Wohnungen sind ein
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rares Gut am Markt und da sind viele Käufer oder Käuferinnen, die sich im Bereich der Vorsorgewohnungen unterwegs sind, das Potenzial, auch weniger Leerstandsrisiko zu haben, weil der Druck auf dem Mietmarkt so groß ist. Nino, danke. Aber ein Klassischer, weil du das gesagt hast. Man möchte nicht mehr irgendwie so schnelle Gewinne machen, sondern es hat sich eigentlich wieder alles auf einen langfristigen Aspekt. Also einerseits auf den langfristigen Aspekt sozusagen, also wirklich diese Behaltedauer auch wirklich einzuhalten und auf der anderen Seite aber auch dient
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die Vorsorgewohnung als Portfeuillerweiterung. Das bedeutet, viele sagen, ich habe ETFs, Aktien oder whatever und eine Vorsorgewohnung fehlt in meinem Portfolio und ich erweitere mein Portfolio um eine Vorsorge oder zwei Vorsorgewohnungen, um einfach ein bisschen Risikostreuung zu haben. Ja, Nino, danke. Philipp, stellst du das auch fest, dass bei den größeren Investoren, jetzt bei dir wäre heute die Pressekonferenz zum Zinshaus, dass hier dieses schnelle Drehen eher in den Hintergrund getreten ist und wenn man sagt Investmentstrategie, die ist langfristig im Augenblick? Definitiv. Das ist sicher eine sehr große Änderung, auch von den Geschäftsmodellen,
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von den Käuferinnen und Käufern, wenn man es mit der Zeit von vor ein paar Jahren vergleicht. Es gibt noch ganz wenige Szenarien, wo es vielleicht möglich ist, dann auch schnell wieder den Exit zu finden. Das mag möglich sein, beispielsweise bei Konvertierungsprojekten. Einige Transaktionen in den letzten Jahren, wo auch dann beispielsweise älterer Bürobestand konvertiert worden ist in Richtung Hospitality, beziehungsweise vor allem eben servisierte Apartments. Oder wenn es vielleicht auch bei gewerblich genutzten Immobilien eine besondere Nutzeridee gibt. Das heißt, ein Käufer weiß schon zum Ankaufszeitpunkt, mit welchem
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Konzept er dann dort eine große Fläche bestehlen kann, aber ansonsten gibt es der Markt de facto nicht mehr her. Das sind wirklich Special Situations. Im Großen und Ganzen ist es so, dass wir diese Preissteigerungen einfach nicht mehr haben. Und wie es auch gerade im Zinshausmarkt, der über viele Jahre war, wo die Preise übers gesamte Stadtgebiet um teilweise 10, 15 % pro Jahr gestiegen sind, da war das ein wesentlicher Teil auch der Ankaufsentscheidung, dann über diese Erhöhung des Substanzwertes dann auch Immobilien zu kaufen. Dieses Szenario finden wir jetzt nicht mehr im jetzigen Markt.
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Philipp, danke. Herwig, Philipp hat jetzt gesagt, Preissteigerungen sind natürlich das eine. Es ist auch eine große Unsicherheit. Es ist meine Erfahrung, wenn ich mit anderen Marktteilnehmern spreche, ist es eigentlich so, dass man im Augenblick nicht sagen kann, wie es in ein, zwei Jahren ausschaut. Macht das eigentlich auch aus, dass die Investmentstrategie auf langfristig ausgelegt ist, dass man sagt, jetzt kaufe ich einmal und dann schauen wir? Natürlich sage ich immer, eine langfristig ausgelegte Investmentstrategie hat immer den großen Vorteil, dass man gewisse Täler sozusagen dann auch besser
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überstehen kann. Und wir wissen ja, Zyklen beginnen irgendwann, haben aber auch irgendwann wieder mal ein Ende. Leider weiß man nur immer im Vorhinein nicht, wie lang sie dauern. Aber natürlich, das Thema eben heute einkaufen, morgen verkaufen, das haben wir jetzt schon länger nicht gesehen. Das ist ganz klar. Im Zinshausbereich ist es das langfristige Produkt, aber auch sozusagen im Bereich von Büroimmobilien, Core-Immobilien, die werden durchaus gesucht, aber auch im Wohninvestment sucht man ja an sich sozusagen längerfristige Veranlagungen, um nicht sozusagen das kurzfristige Geschäft auf Wertsteigerung zu spekulieren.
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Also Spekulationszeit ist definitiv vorbei, auch wenn es jetzt vielleicht manche günstige Einstiegsmöglichkeiten gibt. Es gibt ja durchaus aufgrund von Restrukturierungen oft, wo die Banken durchaus natürlich ihren Beitrag dann leisten müssen, aber auch die derzeitigen Eigentümer, dass Objekte auf den Markt kommen, die natürlich unter dem Preis, wie sie vielleicht vor einigen Jahren eingekauft worden sind, jetzt auf dem Markt sind. Das sind Projektentwicklungen, vorrangig meistens Projektentwicklungen, wo kein regelmäßiger Cashflow kommt, aber durchaus auch Bestandsimmobilien. Und Manche Sachen sind ganz speziell.
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Wir haben jetzt aktuell zum Beispiel auch ein Baurechtsgrundstück im ersten Bezirk im Verkauf. Da geht es um 92 Jahre. So etwas ist natürlich etwas ganz Besonderes, weil es dann natürlich langfristig abgesichert, voll nach dem Verbraucherpreisindex indexiert ist und das eigentlich besser als eine Anleihe ist, weil dort habe ich keine Indexierung. Also es sind oft jetzt spezielle Produkte, die sonst gar nicht auf den Markt gekommen wären. Finde ich interessant. Ja, aber ich finde, der Baurechtsgrundstück im ersten Bezirk fällt mir jetzt keine freie Fläche ein, außer Stephansplatz, aber der wird es nicht
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sein. Da steht ein Haus drauf, ein historisches Gebäude, welches man auch noch bekommt. Ach so, das kriegt man dann auch noch mit dazu. Das kriegt man auch noch extra dazu, richtig. Ja, danke. Gerald, du wolltest doch was dazu sagen. Vielleicht nur ganz kurz eine Beobachtung durchaus aus dem Mikromarkt der institutionellen Investoren, weil da habe ich natürlich schon, auch wenn wir jetzt von der Asset Klasse Residence sprechen, im Bereich gesucht, wo es einen systematischen Underrent gibt. Also man sagt: „Gut, der Preis ist jetzt nicht unbedingt extrem günstig, aber ich kann mit doch überschaubaren Maßnahmen den
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Underrent, und das ist zum Beispiel im großvolumigen Wohnbau natürlich einfacher der Fall, mit immer begrenzten Mietverträgen, die sich abwechseln, über die Jahre abbauen und zu einer normalen Marktmiete zurückkommen beziehungsweise vielleicht sogar einen leichten Overrent erzielen. Also das so viel zur Investmentstrategie. Gerald, danke. Philipp, du hast im Vorgespräch noch erzählt, ihr habt so einen großen Deal in der Innenstadt begleitet und kannst du da kurz sagen, ohne jetzt Namen oder Immobilie zu nennen, was die Parameter waren, warum man gekauft hat und
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nach welcher Gesichtspunkte man diese Strategie oder dieses Investment getätigt hat? Ja, also es war quasi eine vollentwickelte Immobilie, die auch komplett vermietet war. Und dort hat sich mal wieder gezeigt, wenn man ein klar strukturiertes Produkt hat, dass es auch in den derzeitigen Marktverhältnissen dann wirklich auch eine Vielzahl von Interessenten gibt. Das Volumen ist im ersten Bezirk ja dann typischerweise auch etwas höher, aber hier war es so, dass auch viele Interessenten es angesehen haben, die rein aus dem Eigenkapital kaufen. Die einfach sehen, wie haben sich die Substanzwerte der
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Immobilien über die letzten Jahre entwickelt. Und das ist das Gute am Wiener Markt, dass es einfach Lagen gibt, wo es marktunabhängig, also egal, wo man gerade sich im Zyklus befindet, wo es auch historisch gesehen kaum Angebot gegeben hat. Und das ist für uns schon ein Zeichen, dass der Markt grundsätzlich funktioniert. Man spürt es nicht immer, man spürt es vor allem nicht in allen Lagen, aber dass eben bei klar strukturierten Produkten dann wirklich auch ein gutes Nachfragelevel herrscht. Wenn die Immobilien so ein bisschen dazwischen sind, das heißt, wenn wir sagen, wir
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haben eine sehr hohe Investitionsrückschau oder auf der anderen Seite, es ist jetzt eine Lage, wo es derzeit sehr viel Angebot gibt, ist es schwierig, dann auch den richtigen USV der Immobilie am Markt herauszuarbeiten und auch dann passende Interessenten zu finden. Wenn ich das richtig verstanden habe, wir haben also alles, was so weder Fisch noch Fleisch ist oder was im Mittelsegment ist, wird nicht so gesucht. Eher Core oder etwas, wo man stranded assets, wo man wirklich etwas daraus machen kann. Ja, ich glaube, so kann man es ganz gut zusammenfassen. Auch die Suchprofile, die Suchmandabschaffen, die wir derzeit betreuen,
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sehen wir auch. Es ist nicht mehr notwendig, aus Investorensicht große Kompromisse beim Suchprofil zu machen, weil es einfach quer über alle Lagekriterien, quer über alle Immobilienqualitäten ein wesentlich höheres Angebot als in der Vergangenheit gibt. Das heißt, die Leute kehren einfach wieder stärker zum echten Kern ihres Suchprofils zurück. Aber eben dann auch von der Losgröße her. Also wenn wir jetzt im nicht institutionellen Bereich sind, das heißt, Assets jetzt unter 20, 25 Millionen, aber doch, sagen wir, zwischen 10 und 20 Millionen sich bewegen. Das allein ist dann schon eine Herausforderung.
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Das heißt, man braucht klare Immobilien mit einem klaren Profil. Dann kann man auch jetzt erfolgreiche Immobilientransaktionen machen. Wenn man jetzt ein Entwicklungsprojekt hat, wo aber noch ein Viertel der Wohnungen zum Beispiel unbefristet vermietet sind, dann geht sich das derzeit oft in den Kalkulationen, spätestens nach den Gesprächen mit der Bank, dann nicht mehr aus für die Developer. Philipp, danke. Wir werden auch noch ein bisschen auf das Thema weiter zu sprechen kommen, welche Immobilien und Lagen bieten interessante Chancen. Aber Nino, wenn man jetzt schaut, Wohnungen, was wird da gesucht?
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Wir haben ja da zwei Aspekte, auch mit den Zinshäusern, die natürlich hergerichtet werden, parifiziert werden. Wird eher Gebrauchtes gesucht? Wird eher Neubau gesucht? Und wie tut sich das hier mit dem Segment dazwischen, wenn man das so will? Also an sich kommt es natürlich immer auf den Kundenkreis an. Es gibt Kunden und Kundinnen, die sich speziell auf die gebrauchte Immobilie, sprich auf die Anlagewohnungen, spezialisiert im Ankauf oder im Investment und dann natürlich auch die Kunden oder Kundinnen, die ausschließlich im Vorsorgebereich suchen. Warum im Vorsorgebereich ein großer Teil sucht, ist sicherlich der nicht regulierte
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Markt. Das heißt, ich bin ein bisschen flexibler in der Miete. Bei der gebrauchten Immobilie kann es natürlich sein, dass irgendwelche Förderungen in Anspruch genommen werden, sind nicht vielleicht da oder dort im regulierten Mietbereich unterwegs sind. Das heißt, der Vorsorgewohnungsbereich ist sicherlich der stärker nachgefragte. Ja, aber sucht man eher den Neubau, den fertigen, den sogenannten No-brainer, oder sind auch welche bereit, in unsanierte Wohnungen zu investieren? Wobei natürlich das eine Investmentstrategie ist, die auch viel Risiko in sich trägt. Genau, also ich würde meinen, der Großteil unserer Kunden und Kundinnen ist derzeit
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auf der Suche nach dem klassischen Neubau-Erstbezug, wo sie unmittelbar vermieten können, unmittelbar Rendite erwirtschaften können und, ich sage jetzt mal ganz frei, auch keine Kopfschmerzen haben bezüglich Sanierung oder Sonstiges. Nino, danke. Gerald. Entschuldigung, bevor ich zu dir komme, der Herr, ich wollte noch was dazu sagen. Bitte. Ja, danke Nino, weil du jetzt auch das Thema Wohnen noch mal erwähnt hast, oder ein bisschen weiter. Vielleicht auch in dem Zusammenhang noch immer interessant, weil es oft eben das Thema Investieren in Bestandsimmobilien. Du hast jetzt gefragt, was und in ältere oder ganz Neubau.
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Also wir sehen halt ganz klassisch, dass natürlich institutionelle Investoren gerne sozusagen in den absoluten Neubau investieren wollen. Natürlich, die Renditeanforderungen passen nicht immer ganz zusammen mit den Wünschen oder Möglichkeiten auch der Entwickler. Dennoch sozusagen gibt es manchmal einen schmalen Grad, wo man sich dann auch treffen kann. Aber natürlich geht es oft in das Thema Bestandsimmobilien. Auf der anderen Seite sehen wir halt viele Projekte, Projektentwicklungen, wo natürlich das sehr interessant wäre für einen Entwickler, hier zum Beispiel im Vorwärts zu verkaufen. Und da muss man sagen, im Vorwärts derzeit zu verkaufen, ist
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halt wirklich relativ schwierig, weil es halt auch wirklich dann eine längerfristige Partnerschaft wird zwischen Investor und Entwickler. Also das ist sicher ein Segment, was sich im Moment etwas schwer tut, wo aber viele Chancen drinnen liegen. Also wenn man sozusagen den richtigen Partner hat, sprich Entwickler und Investor, gibt es da durchaus interessante Möglichkeiten zu investieren, gerade auch im Wohnbaubereich, weil wir sehen ja, der Bedarf ist da. Die Wohnbauentwicklungen sind zurückgegangen, stark zurückgegangen. Also insofern ist hier es durchaus interessant, rechtzeitig sich wieder
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Entwicklungen anzuschauen und Investments. Ja schon, aber finanzieren die Banken? Es muss natürlich, so wie ich eingangs schon gesagt habe und auch der Philipp gesagt hat, es ist sehr viel Eigenkapital notwendig. Das gilt im Endeffekt für jede Asset Klasse und genau natürlich für die Asset Klassen, wo weniger Renditen möglich sind, weil halt auch weniger Risiko damit verbunden ist, da ganz besonders natürlich. Herrlich, danke. Nino, wie ist das bei Wohnungen? Wenn meine Strategie darauf ausgerichtet wäre, Wohnungen zu kaufen, wie groß ist die Chance, dass mir die Bank kein Geld gibt? Also vermutlich in allen anderen Bereichen auch eher schwierig zurzeit aufgrund des
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gesamten Umfeldes, was den Finanzierungsmarkt betrifft. Wir sehen da auch schon, dass viele unserer Kunden und Kundinnen doch erhebliche Eigenmittelbeiträge zuzuschießen oder einschießen in das Investment, um das dann auch umzusetzen. Also das wissen wir alle, diese 100-prozentigen Finanzierungen sind schon weit weg. Das hat natürlich auch seinen Grund gehabt, weil jetzt auch sehr viele die Preise reduzieren müssen, Gerald. Teilweise sehen wir Haircuts, die relativ massiv sind, was aber auch interessante Chancen bietet auf dem Markt.
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Da kann ich jetzt nur Ja sagen. Natürlich, ich bin Leidträger insofern natürlich die Banken, das ist klar. Ich kann jetzt da, wenn es keine Regulatorik ist, nur aus meiner persönlichen Erfahrung sprechen, aber noch teilweise je nach Sektor vor eineinhalb Jahren über 10, 20 % Abschlag des Nettobetrags, außerhalb des Nettobetrags gesprochen. Kenne ich jetzt auch Fälle, wo man durchaus 50 bis 60 % Abschlag hat. Das ist natürlich nicht erfreulich, aber es gibt natürlich auch Investorengruppen, die genau auf diese, ich nenne es jetzt einmal vereinfacht, Assets aus sind. Es sind in der Regel auch viele Entwicklungsprojekte.
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Das heißt, ich habe natürlich ein ganz anderes Risikoprofil, als wenn zum Beispiel eine Vorsorge oder eine Anlegerwohnung, also kein fertiges Produkt, aber natürlich auch noch immer die Chance auf eine gewisse Wertsteigerung durch den günstigen Einkauf. Ja, aber ich trage natürlich auch ein enormes Risiko damit, weil ich muss das ja in irgendeiner Form wieder an den Markt heranführen. Absolut. Wie gesagt, da sind häufig Immobilien, die vielleicht noch nicht ganz fertig entwickelt sind, wo noch die Ausfinanzierung fehlt. Also in der Regel jetzt keine Empfehlung, wenn man erst mit Entwicklung beginnt,
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weil meistens irgendwo Assets, die sich mitten in der Entwicklung befinden und die dann nicht mehr aus- und nachfinanziert werden oder werden können. Gerald, danke. Eine Frage noch: Ich glaube, der Philipp hat das zuerst gesagt. Es sind jetzt auch viele Investoren da aus CEE. Das, was wir vor 30 Jahren gemacht haben oder vor 20 Jahren, machen sie jetzt. Aber ich habe irgendwo gelesen, die kaufen nicht nur die Immobilien, sondern die kaufen auch gleich die Unternehmen dazu, was vor allem bei Hospitality ist, glaube ich. Und ich denke, die Frage ist eher an den Herwig gerichtet.
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Ja, Hospitality ist natürlich ein internationales, globales Business, so wie wir es erst bei Datencenter schon besprochen haben, was noch ein jüngeres Segment ist, ist natürlich Hospitality gerade auch nach der Covid-Zeit sehr attraktiv wieder geworden in Österreich. Wir haben gesehen, die Tourismuszahlen, Rekordnächtigungen in ganz Österreich, in Wien aber auch. Das heißt, City-Hotellerie genauso wie Leisure-Hotellerie funktioniert sehr gut. Und ja, das ist ein globales Business. Wir sehen es ja auch in unserem internationalen BNB-Netzwerk. Da kommen die Investoren ja eben durchaus auch aktuell aus Osteuropa, richtig.
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Also auch wir haben da die Anfragen natürlich für Hotels, die erfolgreich in Ungarn, in Polen, in Litauen, wo auch immer, schon Hotels führen, die sagen, Wien ist ganz oben auf der Agenda, auch für sie. Das Gleiche gilt für Investoren aus Asien, die sagen, wir wollen einfach in Österreich, in Wien, sozusagen auch selbst Hotels besitzen, betreiben, durchaus in Richtung auch Own Operator, zusätzlich zu den ohnehin schon vorhandenen Marken, die auch immer stärker in den Markt drängen. Wir sehen auch die internationalen Marken, die sagen, wir haben ja zusätzliche Produkte, die wir auch im Markt unterbringen wollen.
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Natürlich brauchen die auch den White Label Operator dazu, sprich den, der das Risiko zwischen Vermieter und Betreiber oder Markengeber trägt. Aber wie gesagt, hier sehr starke Nachfrage. Auch da sehen wir, wie gesagt, dass aus Osteuropa die Investoren kommen und einfach Wien und Österreich als sehr attraktiv empfinden. Also Herwig, danke. Wenn ich meine Investmentstrategie auf Hospitality ausgerichtet ist, dann habe ich derzeit eigentlich ganz gute Chancen, dass ich auch etwas finde, beziehungsweise es ist ja auch eine Assetklasse, die eigentlich ganz gut funktioniert, wenn man das
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so sagen kann. Vielleicht noch eine kurze Ergänzung dazu: Natürlich gibt es eben einige Projekte oder halt Hotels am Markt. Gewisse Renditevorstellungen muss man natürlich auch erfüllen können. Die Investoren oder auch die Entwickler brauchen gewisse Renditen, aber das sind eigentlich sehr solide Produkte, die eben vorhanden sind und die auch tagtäglich zeigen, dass sie gut funktionieren. Und das ist eigentlich auch das Wichtigste, weil ein Hotel ist auch ein Langfristinvestment. Da muss man auch in den nächsten 20, 30 Jahre auf jeden Fall denken. Herwig, danke. Gerald, bitte. Ich kämpfe mit meinem Mute-Warten.
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Nein, ich wollte nur noch ganz kurz dazustellen, was der Herwig gesagt hat. Wir sehen auch eine massive Transaktionsdichte im Hotellerie-Bereich, im Hospitality-Bereich, bezogen natürlich sehr stark auf Wien. Ich glaube, da muss man jetzt gerade in Österreich als Land der Berge natürlich auch den Alpintourismus beziehungsweise den nächtlichen Tourismus auch sehr stark abgrenzen. Also in Wien sehe ich da massives Interesse, auch gerade aus dem CEE-Bereich oder auch aus der internationalen Region. Im ländlichen Bereich ist das, ich weiß nicht, wie du, der oder Herwig oder Nino, da sehe ich das noch eher ein bisschen verhaltener.
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Es kommt immer stärker dazu, weil so wie ich gesagt habe, wir sehen natürlich auch viele Marken, internationale Hotelketten, die auch jetzt Produkte geschaffen haben, die auch für den Leisure-Bereich gelten, also auch für den alpinen Bereich. Also wir sehen da durchaus auch stärkere Nachfrage. Und dann kommen noch das andere Segmente auch dazu. Das Thema Service Department ist natürlich auch ein Thema eher im städtischen Bereich, aber auch da sozusagen möchten gerade die großen Hotelbetreiber, Hotelketten, das gar nicht den anderen Newcomern überlassen. Also auch da sieht man eine stärkere Professionalisierung im Service Department
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Bereich. Und man sieht ja auch, die Investmentvolumen gehen bei Produkten jetzt auch schon sozusagen in den dreistelligen Bereich, was im Endeffekt mit Hotels dann genauso konkurrieren kann. Und es ist eigentlich immer nur die Frage: Ist der Standard besser für Service Department oder Hotel? Und das Gleiche gilt auch für den Leisure-Bereich. Herwig, danke. Man möchte es nicht den Newcomern überlassen. Der Markt hat sich schon sehr professionalisiert und das war ja auch in gewisser Weise, jetzt überhole ich mich gerade, Zinshäuser. Man braucht natürlich eine professionelle Beratung, Philipp, weil es bringen auch
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sehr viele, wenn man sagt, welche Immobilien und Lagen bieten interessante Chancen. Es bringen auch sehr viele Familien ihre Zinshäuser aus dem Privatbesitz jetzt auch auf den Markt. Da gibt es viele Aspekte dazu. Kannst du da ein bisschen was dazu sagen, wenn ich jetzt zum Beispiel ein Zinshaus kaufen möchte als Investment? Ja, ich denke, dass jetzt, gerade wenn man jetzt Family Offices sieht und Unternehmerfamilien, gibt es gerade im Zinshausbereich auch gerade in den letzten zwei Jahren etliche Erstinvestoren, die sich mit dem Wiener Zinshausthema
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schon länger beschäftigt haben sichtlich, aber in der Marktphase, wo das Produkt sehr knapp war, wo ein ganz starker Nachfrageüberhang einfach dort nicht Zugang zu den Immobilien gefunden haben und auch nicht bei den damaligen kurzen Entscheidungswegen auch mithalten konnten. Wir begleiten jetzt einige von diesen Suchern, die sich wirklich in Ruhe mit dem Markt auseinandersetzen, die wir auch über viele Monate sehr eng begleiten durch die verschiedenen Objekte, durch die verschiedenen Angebote und die dann am Ende des Tages oft rein aus dem Eigenkapital hier ankaufen.
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Die haben ja vorher in den letzten Jahren nicht so die Chance gehabt, weil es einfach zu schnell gelaufen ist, der ganze Markt. Jetzt habe ich Zeit, jetzt kann ich suchen und jetzt kann ich mir das auch tatsächlich in gewisser Weise aussuchen, wenn man so will. Genauso ist es. Und das ist eben auch das, glaube ich, was gerade im Zinsus-Markt jetzt auch dazu beigetragen hat, dass es zwar schon einen Rückgang gegeben hat, auch hier beim Transaktionsvolumen, aber im Grunde genommen der Rückgang jetzt weniger scharf als in vielen anderen Assetklassen ausgefallen ist. Wir begleiten beispielsweise auch gerade zwei süddeutsche Family Offices, die auch
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schon länger nach Wien wollen und man hat jetzt die Zeit, sich in Ruhe damit auseinanderzusetzen, die Projekte zu prüfen und kann hier einfach auch in den unterschiedlichen Ticketgrößen, in verschiedenen Ankaufsgrößen sich mit Immobilien beschäftigen. Weil gerade als Erstinvestment möchte man wahrscheinlich jetzt nicht sein komplettes Ankaufbudget für Immobilien jetzt sofort in ein Asset stecken. Man hat auch wirklich dann die Möglichkeit zu diversifizieren. Und, wenn ich das so sagen darf, das macht auch in der Beratertätigkeit ist es ein anderes Arbeiten, was durchaus auch seine Vorteile hat.
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Also mit jemandem über einen längeren Zeitraum dann so irgendjemanden den Wiener Markt näherzubringen, ist eine sehr schöne Aufgabe. Den Wiener Markt näherbringen ist schön, das Mietrechtsgesetz weniger, aber muss man sich damit abfinden. Das heißt, wenn ich das richtig verstehe, Philipp, es werden einfach die Dealgrößen ein bisschen kleiner. Einerseits wegen der Preise, aber auch weil eben viele Neue auf den Markt kommen. Und wenn ich mir das jetzt anschaue, Nino, wir haben das genauso gehabt bei den Wohnungen. Da ist es auch runtergegangen und schnell und sofort vom Plan weg und so weiter.
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Dann hat sich das komplett eingebremst. Und wenn jetzt jemand zu dir kommt und wenn ich zu dir komme und sage: "Du, ich würde da gern was kaufen", wie sollte ich meine Strategie anlegen beziehungsweise welche Immobilien wären mir interessant oder wie viel sollte ich an Kapital mitbringen? Also an sich kommt es natürlich auf den Zugang an. Was möchte ich mit der Immobilie in Zukunft haben? Habe ich irgendwann das Interesse, die Immobilie selbst zu nutzen, also sprich in Eigennutzung, oder sehe ich das als reines Investment? Wenn ich das als reines Investment sehe, kann ich mir die emotionale Seite ein
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bisschen beiseiteschieben und sagen: "Okay, wie groß ist die Immobilie? In welcher Lage liegt sie und was kann ich maximal daraus an Miete erwirtschaften?" Das ist so der erste Punkt, den man sich auf alle Fälle überlegen muss. Der weitere Punkt, den man sich auch überlegen muss, ist natürlich: Möchte ich mit der Immobilie zu tun haben? Sprich, kann ich mir auch vorstellen, eine Immobilie zu kaufen, die im sanierungsbedürftigen Zustand ist? Wenn das der Fall ist und ich da den Zugang dazu habe, habe ich natürlich den Vorteil, dass ich vielleicht im Vergleich zum Neubau-Erstbezug einen günstigeren
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Quadratmeterpreis einkaufen kann, aber natürlich dann die Sanierungsaufwendungen mitkalkulieren muss beziehungsweise auch das Risiko habe beziehungsweise auch die gesamte Immobilie anschauen muss. Wie ist das Haus im gesamten Zustand, Nachhaltigkeit, Heizsysteme und, und, und. Der Vorteil bei Neubau-Erstbezug ist natürlich, dass ich diese Themen nicht habe heutzutage beziehungsweise der Großteil der Projekte ist definitiv schon energieeffizient beziehungsweise nachhaltig errichtet und da habe ich diese Themen des gesamten Objektes nicht. Aber der Nachteil ist so, dass ich dann natürlich zu einem etwas höheren
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Quadratmeterpreis die Immobilie kaufen muss. Nino. Ja, danke. Und weil du sagst, unsanierte Wohnungen sind natürlich günstiger, da habe ich auch größere Chancen drinnen. Aber ich darf natürlich nicht vergessen, ich bin Miteigentümer des gesamten Hauses. Das heißt, man sollte da sehr genau schauen. Vor allem wenn ich jetzt als Institutioneller komme, hat man die Leute dahinter, ist man auch viel besser beraten. Das habe ich als Privatperson oft nicht so und man kann da ganz leicht was übersehen. Und das ist eigentlich auch die Chance der Berater im Augenblick.
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Das ist definitiv. Also ein großer Teil der Beratung ist in der gebrauchten Immobilie nicht mehr die Wohnung an sich selbst, sondern das Gesamtgebäude. Wie ist der Stand der Reparaturrücklage? Welche Investitionen sind zukünftig ins Haus zu tätigen beziehungsweise welche Nachhaltigkeit hat das Objekt? Also das nimmt sicherlich einen großen Teil unserer Beratung ein beziehungsweise auf das achten auch die Kunden und Kundinnen verstärkt. Nicht mehr auf die Wohnung nur an sich, sondern wie ist das gesamte Gebäude oder der gesamte Gebäudekomplex? Wobei man dazusagen muss, du hast gesagt, du hast im gebrauchten Wohnungseigentümer
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in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder Mieteigentümer bin ich sowohl im Gebrauchtsegment als auch natürlich im Neubau-Erstbezug. Sollte man sich auch den Wohnungseigentumsvertrag noch mal genau anschauen, wie die ganzen Verhältnisse da sind. Also es macht sicherlich Sinn, über ein Immobilienunternehmen oder Immobilienmakler zu kaufen, um auch da die rechtliche Sicherheit zu haben. Ja, weil ich glaube, da kannst du als Privater viel übersehen. Das unterschreibe ich so. Also sehr gerne an uns wenden. Nino, danke. Herwig, du wolltest auch was dazu sagen.
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Ja, weil das Thema Beratung angesprochen worden ist. Also wir haben jetzt wirklich auch immer öfter natürlich die Situation, dass eben die Beratung ja nicht nur beim Käufer erforderlich ist, sondern natürlich bei den Eigentümern, vor allem weil die nächsten Generationen oft Häuser übernehmen, sind Häuser Übernehmer. Gerade gestern wieder besichtigt ein Haus, was eben die nächste Generation übernommen hat, die aber im Endeffekt noch nicht mit so Immobilien gearbeitet haben und wo es natürlich auch wirklich darum geht, was macht man weiter? Macht es Sinn, das selbst zu machen? Man braucht halt gewisse Erfahrungen, oder eben dann doch sozusagen das auf den
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Markt zu geben und vielleicht dann selbst wieder in eine Immobilie eher zu investieren, so wie Nino gesagt hat, wo eben nicht jetzt so viel Investitionsaufwand erforderlich, wo nicht so viel Know-how erforderlich ist, sondern wo man sozusagen ein solides, ruhiges Investment dann tätigen kann. Weil es ja doch, und das zeigt sich ja immer mehr, einfach halt gewisse Auflagen, die werden auch immer strenger, auch wenn jetzt ESG nicht mehr so streng gehandhabt wird, trotzdem wird es notwendig sein, Maßnahmen zu setzen, gerade bei den Altbauten, um es auch langfristig natürlich sinnvoll bewirtschaften zu können.
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Und da sehen wir einfach die starke Beratungsnotwendigkeit. Aber das machen wir auch gerne. Macht eigentlich immer wieder Spaß, dann genau mit, sage ich bewusst, nächsten Generationen zu arbeiten und da zu schauen, wie man dann so eine Immobilie gemeinsam auf den nächsten Level bringt. Oder eben genau halt, dass man das jemand anderen überlässt, der das halt schon vielleicht öfter gemacht hat und auch viel besser natürlich damit umgehen kann. Herwig, danke. Wenn jetzt natürlich, Philipp, mehrere so eine Immobilie übernehmen, also zum Beispiel ein Zinshaus oder so, das ist ja
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auch eine heikle Sache, wie man da miteinander umgeht, wie man das weiterführt. Also da ist, glaube ich, ein Wohnungseigentumsvertrag ist auch schon was, aber da kann es dann auch mal um sehr viel Geld gehen. Ja, also ich glaube, wenn man jetzt schon beim Ankauf in einer Struktur sich dann die Immobilie quasi sichert, wo es vielleicht schwierig ist, dann auch einen Konsens zu finden oder Mehrheiten zu finden, macht das natürlich sehr große Probleme. Und überhaupt, wir haben es auch teilweise gesehen bei Entwicklungsprojekten, sowohl im gewerblichen Bereich, aber auch im Wohnbau, wo dann vielleicht schon
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Venture-Partner gemeinsam angekauft haben für ein Greenfield Development, da sind sie in der Planung. Natürlich sind die Zinsbelastungen deutlich gestiegen. Unterstützen wir auch da und beraten, um hier vielleicht auch Lösungen zu finden. Gerade wenn Immobilien, so wie es der Gerald vorher ausgeführt hat, wenn dann schon die Entwicklung begonnen hat. Und das ist dann eigentlich fast schon die Königsdisziplin, muss ich sagen, in der derzeitigen Marktsituation. Wenn man dann unentwickelte Immobilien, wo vielleicht jetzt die Entwicklungspartner nicht mehr ganz grün sind, dann versucht, eben dort einen Exit zu finden,
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gemeinsam mit der Bank und gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft. Da sind wir ja dann schon bei Rendite und Risiko. Und da kann natürlich das Risiko relativ hoch sein, vor allem auch, wenn man sich in dem Ganzen ja nicht so wirklich auskennt. Rendite und Risiko. Ich frage den Gerald einfach: Wie siehst denn du die Situation B- und C-Städte? War mal ein großes Thema. Vor fünf, sechs Jahren war in Wien nichts mehr da. Hat man gesagt: "Gut, dann gehen wir halt in andere Lagen."
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Rechnet sich das noch? Ist da noch Rendite und Risiko? Passt das noch zusammen? Na ja, also super Frage. Ich glaube, da gibt es jetzt wirklich drei Berufe, daher alles nicht zu diesem Thema. Ich kann wieder, wie gesagt, meine persönliche Beobachtung vielleicht ganz kurz: Ist an sich auch klar. Also bis 2022, also die Hochjahre 2021, 2019 insbesondere auch noch, da ging es eigentlich hauptsächlich nur noch in B und C-Städte, weil es eigentlich in A-Stadt, also Wien, nichts mehr gab, nichts mehr im sinnvollen Preis. Die Strukturen haben sich verändert und es war schon sehr viel an Forward Budgets,
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was man eigentlich so gut wie gar nicht mehr am Markt sieht. Und momentan sehe ich es jetzt eher nicht so stark, wobei ich auch viele Transaktionen tatsächlich in Landeshauptstädten habe. Aber jetzt nicht mehr der Druck, auf B und C ausweichen zu müssen, den sehe ich so nicht und kann in den Assetklassen Hotellerie, glaube ich, ist Wien immer noch relativ weit vorne. Aber wie gesagt, die anderen, glaube ich, wissen dazu tatsächlich viel. Gut, hast du es gleich weitergegeben. Herwig, würdest du in einer C-Lage im Augenblick kaufen, in einem Zinshaus zum Beispiel? Also ich kann es eben- C-Lage, Entschuldigung, C-Städte.
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C-Städte, ja. Genau, muss man immer unterscheiden. Jetzt sind wir in der Hauptstadt, in der C-Lage oder sind wir in der C-Stadt richtig. Aber so wie es der Gerald richtig angesprochen hat, natürlich gibt es im Moment genug Produkt in den Landeshauptstädten und da sucht man natürlich im Moment einfach Lage, Lage, Lage wieder stärker. Die Infrastruktur muss passen und ist halt nun mal meistens in größeren Städten besser oder nachhaltiger im Moment, als wenn ich in eine C-Stadt gehe, die auch ihre Berechtigung haben. Aber rein aus dem Investmentgedanken heraus ist es sicher ganz klar, trendet jetzt zu den großen Städten.
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Oder wenn es im Tourismus ist, natürlich ist es was anderes. Da reden wir dann nicht über ein Wohninvestment oder Büroinvestment, sondern da reden wir über Fachmarktzentrum. Auch ein Thema. Das ist zum Beispiel schon ein Thema, was natürlich regional ist oder Gesamtösterreich und auch darüber hinaus interessant ist, weil gerade das Fachmarktzentrum, der Retailbereich, extrem einen starken Anteil hatte am Investmentvolumen im ersten Halbjahr. Und das ist ein regionales Geschäft. Der Fachmarkt oder der Lebensmittler ist dort, wo die Kunden sind und das ist genauso in der Stadt wie am Land. Also das ist schon ein Segment, was natürlich eine Ausnahme bildet.
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Sonst würde ich wahrscheinlich jetzt eh auch Richtung Landeshauptstädte zumindest gehen. Herwig, danke. Ja, ein anderes Thema, das auch dem Ganzen noch ein bisschen ähnlich ist: Nino, wenn ich jetzt kaufe, soll ich jetzt im Augenblick, wenn ich investieren möchte, soll ich im Augenblick zuwarten, noch was Wohnungen betrifft? Oder ist es besser, eine Entscheidung zu treffen? Also es ist definitiv ratsam, jetzt eine Entscheidung zu treffen. Aufgrund der geringen Fertigstellungsquote und auch der zu erwartenden geringen Fertigstellungsquote in den nächsten Jahren, beziehungsweise in den nächsten ein,
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zwei, drei Jahren ist es so, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass Wohnen oder die Kaufpreise sinken werden, sondern tendenziell speziell in den A-Lagen in der Hauptstadt noch steigen werden. Und es ist sicherlich jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren. Ja, aber es gibt doch einen Haken an der ganzen Sache. Das sind auch politische Bestrebungen in dem Ganzen. Wenn ich jetzt investiere, wenn ich jetzt Vorsorgewohnung kaufe, kann ich auch nicht einschätzen, wie die Regulierungen kommen, Zinsdeckel, Mietzinsbremse und so weiter. Schreckt das nicht die Leute ab?
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Oder das frage ich anders: Soll mich das abschrecken? Oder sagst du nein, das soll einen nicht abschrecken? Aus meiner Sicht sollte das nicht abschrecken, weil an sich ist immer viel in Diskussion über die letzten Jahre. Das Thema Immobilie oder die Immobilien sind immer wieder in der politischen Diskussion, aber am Ende des Tages ist es so, dass bis dato zwar da oder dort eingegriffen wurde, aber an sich gehen wir davon aus, dass es da keine größeren Eingriffe geben wird. Ja, da habe ich aber etwas gelesen. Gut, dass du das sagst. Die Berlin-Wahl. Nach der Berlin-Wahl hat man jetzt eine aktuelle Erhebung gemacht unter 414
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Immobilienprofis aus Deutschland. Und tatsächlich: Nur 14 % der Befragten halten eine Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen in Berlin für wahrscheinlich. Das ist relativ wenig, aber 87 % erleben einen Rückzug des Kapitals. Das ist ein interessanter Aspekt. Die rechnen nicht damit, dass etwas passiert. Aber diejenigen, mit denen sie zu tun haben, die Unsicherheit kommt offenbar bereits bei den Kunden an. Die meisten Immobilienprofis glauben gar nicht daran, dass es tatsächlich zur Vergesellschaftung kommt. Und trotzdem reagieren Eigentümer, Käufer und Investoren
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schon jetzt. Also es hat ja auch eine gewisse selbsterfüllende Prophezeiung, kann man jetzt nicht so sagen, aber interessant auf jeden Fall, wie das von den unterschiedlichen Teilnehmern eingeschätzt wird. Dass diese politischen Diskussionen uns nicht Vorteile bringen, ist klar. Ich glaube, das wird der Herwig und der Philipp sicherlich viel besser beurteilen können, dass es viele institutionelle Investoren gibt, die jetzt nicht unmittelbar, ich sage mal, sehr optimistisch kaufen, sondern eher natürlich diese politischen Diskussionen um Mietpreisdeckel und sonstiges kritischer sehen als vermutlich der
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einzelne Wohnungskäufer oder die einzelne Wohnungskäuferin. Danke, Nino. Ja, und jetzt interessiert mich natürlich, nachdem wir jetzt über das sehr theoretisch viel gesprochen haben: Herwig, wo und wohin würdest du jetzt investieren? Weil es ist immer eine Frage des Geldes. Aber wir gehen einmal davon aus, jeder von uns hat 10 Millionen einstecken. Das sind dann, ja, mehr als- Kann man ein bisschen was machen daraus, richtig. Natürlich, ich sage einmal, das eine ist, wie es auch eingangs schon mal
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angesprochen worden ist: Man muss immer sein Profil natürlich definieren. Gehe ich mehr Risiko ein? Möchte ich mehr Risiko eingehen oder nicht? Dann vor allem, wenn ich natürlich sage, ich möchte jetzt nicht volles Risiko gehen, ist natürlich das Wohnsegment nach wie vor sehr spannend, ist auch nach wie vor zu empfehlen. Ob das dann ein Zinshaus ist, sozusagen, oder eben eher der Wohnungsneubau oder auch in Wohnungspaketen. Das ist dann immer auch so eine Volumsfrage oder auch eine Geschmackssache oft. Aber tendenziell würde ich schon, also Gesamthäuser durchaus, wenn es sich ausgeht, empfehlen. Einfach weil man das selbst in der Hand hat.
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Und wie gesagt, das Thema Wohnen nach wie vor natürlich immer interessant ist und immer der Bedarf da sein wird. Und ja, ein anderes Segment, Datencenter wird sich nicht ganz ausgehen mit 10 Millionen, aber im Hospitality-Bereich kann man schon bei kleineren Objekten vielleicht mitspielen. Aber auch da wird es natürlich schon etwas enger. Das heißt also, aber das sehe ich schon auch als sehr spannendes Segment eigentlich für den Hospitality-Bereich. Und wenn man, wie gesagt, etwas mehr Risiko oder gewerblich halt gehen möchte, ist natürlich der Retail-Bereich, es hat ein Comeback gegeben. Natürlich muss man sich anschauen, wie Online-Handel weiter
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sozusagen darauf sich auswirkt, aber dort sind tendenziell natürlich höhere Renditen jetzt aktuell zu erzielen als jetzt in den anderen beiden Segmenten. Herwig, danke. Aber die Frage noch: Worin würdest du investieren? Wie gesagt, also Wohnen auf jeden Fall eine gute Wahl. Und wie gesagt, wenn das Volumen ausreicht, auch im Hospitality-Bereich. Herwig, danke. Philipp, wo würdest du investieren? Wobei die 10 Millionen, das war jetzt nur so eine Hausnummer von mir, die mir gerade, wenn ich zuerst aufs Konto geschaut habe, aber also auf meins, sondern irgendeine Summe,
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egal welche. Aber was würdest du im Augenblick kaufen? Ich bleibe aber gern bei den 10 Millionen. Das finde ich ein schönes, anschauliches Beispiel. Also ich würde jedenfalls auch innerhalb der 10 Millionen jetzt nicht nur ein Asset kaufen, sondern ich glaube, man ist immer gut beraten zu diversifizieren und vielleicht wirklich auf der einen Seite ein bisschen risikoaverser in eine Wohnimmobilie zu gehen. Ja, also mit richtig vorbehaltlich politischer Eingriffe, aber doch mit einem voraussichtlich stabilen Cashflow und vor allem mit einer sehr hohen Mietnachfrage. Jedenfalls eine Immobilie im Alleineigentum.
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Also Wohnungseigentum kennen wir x Projekte in Wien, wo einfach sich die Wohnungseigentümer über Jahrzehnte mit Klagen überziehen. Also was wahnsinnig schwierig ist, dann hier auch noch sinnvoll quasi damit zu wirtschaften. Aber dann durchaus auch noch etwas mit ein bisschen- Mit etwas mehr Risikofreude vielleicht auch noch bei einem kleineren Gewerbeobjekt. Finanziell lässt das Gesamtvolumen dann nicht mehr zu, aber da auch noch etwas zu machen. Man sagt ja, man hat dann ein gewerblich gemischt genutztes Projekt, vielleicht mit einem Lebensmittelanker zum Beispiel drin, auch noch mit Büroflächen. Also dass man auch innerhalb der Assetklassen einfach ein bisschen
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diversifiziert ist. Ich würde diese Investments aber jedenfalls in den A-Städten, sprich primär in Wien, auch umsetzen, um, man weiß nie, was passiert, auch über die Haltedauer der Immobilie und dementsprechend auch wieder halbwegs realistisch einen Exit durchführen zu können. Weil wenn ich dann in Märkten bin, wo es jedes Jahr nur eine Handvoll Transaktionen im Bereich von einer Million plus gibt, wird es sehr schwer sein, dort einen Käufer dann noch kurzfristig finden zu können. Philipp, danke. Ich habe ja noch in Erinnerung heute bei der Pressekonferenz, da habt ihr auch ein Haus präsentiert.
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Das war ein Wohnhaus, glaube ich, und unten waren Gewerbeflächen drinnen und das ist eigentlich zu einem sehr guten Preis gegangen, weil das genau die richtige Durchmischung gehabt hat, wenn man das so will. Ja, Gerald, der Herbert war jetzt weniger risikofreudig, der Philipp schon ein bisschen mehr. Du musstest natürlich voll ins Risiko gehen. Es tut mir leid, ich wäre total beim Philipp. Also ich würde tatsächlich aufteilen, zumindest auf zwei Objekte, einmal Hospitality und einmal Wohnen. Beziehungsweise vielleicht sogar Wohnen total, vielleicht sogar normale WE-Anteile, vielleicht sogar an unterschiedlichen Standorten, um hier auch
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noch einmal zu diversifizieren. Aber als Steuerberater fragst du jetzt wirklich die Falschen. Nehmen wir an. Ja, aber es ist immer, wenn es keiner ist, du kommst zu Geld, machst einen Lottogewinn oder so und dann sagst du: „Was mache ich jetzt?" Und dann denkst du dir: „Ja, hätte ich mir das vorher schon überlegt gehabt." Nein, ich meine von der Risikoneigung. Ach so, von der Risikoneigung. Ja, da hast du recht. Ja, das stimmt. Nino, wie schaut das bei dir aus? Ich finde, da muss ich noch eins dazu sagen. Ich finde es interessant, dass der Philipp gemeint hat, besser ein Haus, das mir allein gehört, als nur Teile daraus, weil man da doch einige
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Probleme damit umgeht. Aber wo würdest du jetzt investieren? Ich schließe mich da dem Philipp ganz an. In einer A-Lage, in einer A-Stadt, ein Wohnhaus, was mir alleine gehört, gemischt mit einem guten Retail-Anteil. Das wäre meine Invest-Strategie bei zehn Millionen. Ja, also ich finde das interessant. Man redet über viel, man diskutiert viel, aber im Endeffekt bleibt es halt doch das Wohnen, weil das einfach eine sicherere Sache ist und ich sehe das ja auch so. Also wenn du jetzt eine Geschäftsfläche hast oder jetzt zehn Geschäftsflächen, zum Beispiel mit 500 Quadratmeter, habe ich lieber fünf Wohnungen mit 100 Quadratmeter,
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auch wenn das jetzt weniger bringt. Aber ich glaube, es ist auch die Kleinheit und die Flexibilität einfach eine wesentliche Sache, weil wenn man sich da anders bewegen kann oder wenn man einfach auch das Risiko ein bisschen weiter streuen kann. Ja, dann möchte ich mich bei euch bedanken, dass ihr heute Zeit gehabt habt, beim 236. Immo Live dabei zu sein. Wir sehen uns erst in zwei Wochen wieder. Nächste Woche ist ja die Expo Real, erst in zwei Wochen wieder und da werden wir auch so ein bisschen einen Stimmungsbericht geben von der Expo Real,
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mal sehen, wie es so ist. Ich glaube, wir sind ja letztendlich alle dort. Und bevor es aber so weit ist, ist die Woche noch einiges zu tun. Wir auf jeden Fall, wir fünf möchten uns bei Ihnen bedanken, dass Sie zugesehen haben und wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Wiedersehen. Danke.
