Defence-Immobilien spalten die Gesellschaft

Vor gut einem Jahr habe ich an dieser Stelle gefragt: Logistik wofür? Anlass war eine Prognose, nach der Millionen Quadratmeter zusätzlicher Industrie- und Logistikflächen in Europa vor allem auf steigende Verteidigungsausgaben zurückgehen. Inzwischen ist aus der Prognose ein Thema geworden. Auf Fachveranstaltungen wird diskutiert, ob Defence eine eigene Assetklasse ist oder „nur“ ein neuer Nachfragetreiber für Produktions-, Lager- und Logistikflächen. Studien zählen Projekte, Makler zählen Quadratmeter, und auf fast jeder Präsentation steht irgendwo das Wort Resilienz.

Die Sprache der Fondsprospekte

Defence-Immobilien (auch Defence Properties oder Verteidigungsimmobilien) beschreiben eine aufstrebende Assetklasse im Gewerbe- und Logistikimmobiliensektor, die sich auf sicherheits-, verteidigungs- und technologierelevante Gebäude spezialisiert. Es handelt sich selten um klassische Kasernen oder Truppenunterkünfte, sondern primär um spezialisierte Hallen, Depots, Werkstätten, Test- und Forschungszentren sowie Logistikflächen für die Rüstungs- und Zulieferindustrie. Die Argumente klingen vertraut, man kennt sie aus jedem Fondsprospekt: konjunkturunabhängige Nachfrage, bonitätsstarke Mieter, langfristige Mietverträge, im Hintergrund der Staat als Garant. Eine neue Kategorie an der Schnittstelle von öffentlichem Auftrag und privatem Kapital. Aus Sicht einer Investitionsrechnung ist das alles schlüssig. Es fehlt nur ein Posten: die Frage, wofür diese Gebäude eigentlich gebaut werden.

Die Frage aus dem Sportpalast

„Wollt ihr den totalen Krieg?“ Diese Frage hat Joseph Goebbels im Februar 1943 im Berliner Sportpalast gestellt. Die Antwort, die ihm damals entgegengebrüllt wurde, ist bekannt. Was danach kam, auch. Stellt man dieselbe Frage heute, in Wien, in Leipzig oder sonst irgendwo in Europa, ist die Antwort eindeutig: Nein. Das wollen die Menschen nicht. Sie wollen auch keinen „begrenzten“ Krieg, und sie wollen schon gar nicht die Produktionsstätten oder Lagerhalle dafür neben dem Kindergarten oder ihrem eigenen zu Hause.

Leipzig sagt Nein

Wie das konkret aussieht, hat meine deutsche Kollegin Ivette Wagner von Immobilien Aktuell am Beispiel Leipzig beschrieben. 17 Ansiedlungsanfragen aus der Verteidigungsindustrie und dem Dual-Use-Bereich sind bei der Stadt eingegangen, fünf davon könnten rund 700 Arbeitsplätze bringen. Gleichzeitig haben mehr als 10.000 Menschen eine Petition gegen Rüstungsansiedlungen unterschrieben. Oberbürgermeister Burkhard Jung hat klargestellt, dass sich die Stadt bei Produktionsvorhaben mit Gefahren durch Sprengstoffe oder biochemische Prozesse nicht bewerben werde, schon gar nicht mit kommunalen Grundstücken. Einem Unternehmen auf Standortsuche wurden ausschließlich private Flächen angeboten.

Anders gesagt: Die Stadt will nicht, aber der Markt darf. Wagner bringt das Dilemma auf den Punkt: „Nur müssen die dafür notwendigen Fabriken auch irgendwo stehen. Und ausgerechnet dort, wo neue Arbeitsplätze und Investitionen entstehen könnten, regt sich Widerstand.“ Eine europäische Verteidigungsindustrie brauche Flächen, Genehmigungen „und eine Gesellschaft, die bereit ist, die Konsequenzen dieser Entwicklung mitzutragen“. Genau da liegt der Haken. Diese Bereitschaft lässt sich nicht widmen.

Akzeptanz steht in keinem Exposé

Akzeptanz ist ein Standortfaktor wie Verkehrsanbindung und Stromanschluss, nur steht sie in keinem Exposé. Wer sie aus der Kalkulation lässt, macht ungefähr das, was ein Bauträger macht, der ein Projekt ohne Widmung durchrechnet und hofft, dass die Nachbarn schon nichts sagen werden. Und das „S“ in ESG, das in anderen Zusammenhängen so gern bemüht wird, ist kein Thema – wobei energieeffizient sollen die Gebäude schon sein.

Eine Immobilie, die nie gebraucht werden soll

Das ist der eigentliche Widerspruch dieser neuen „Assetklasse“. Im besten Fall dient alles, was in diesen Hallen entsteht, der Abschreckung: produziert, gelagert, bereitgehalten und nie eingesetzt. Im schlechtesten Fall wird es gebraucht, und dann gehören genau diese Immobilien zu den ersten Zielen. Eine Halle ist in zwei Jahren gebaut und in zwei Minuten zerstört. Das lässt sich in keiner DCF-Rechnung sauber abbilden.

Niemand bestreitet, dass Europa sich über seine Sicherheit Gedanken machen muss. Aber eine Branche, die sich gerade in Begeisterung über neue Quadratmeter redet, sollte sich bewusst sein, worauf diese Nachfrage beruht: auf Angst. Und die ist ein schlechter Mieter. Bonitätsstark, solange die Budgets fließen, aber sie kündigt ohne Vorwarnung, entweder weil der Frieden kommt oder weil er endgültig geht.

Die Menschen haben die Frage aus dem Sportpalast längst beantwortet. Dem ist nichts hinzuzufügen – außer vielleicht eine Frage an die eigene Branche: Wenn diese Hallen stehen, die Mietverträge laufen und die Budgets irgendwann wieder sinken, weil es gut ausgegangen ist, wer zieht dann ein?

Und wenn es nicht gut ausgeht?