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Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien. Servus Walter hallo. Und Felix Zekeli, Geschäftsführer von Optin Immobilien. Hallo und danke für die Einladung. Starten möchte ich Stefan und zwar natürlich wie wir es immer oft zu haben ein aktueller Blick auf den Büromarkt, wie es derzeit so ausschaut. Fertigstellungen, Vermietung, Leerstandsraten, dann schauen wir weiter. Vielen Dank Walter, auch für die Einladung von meiner Seite. Ganz kurz auf die Zahlen und Fakten. Der Büromarkt ist nach wie vor durchaus herausfordernd
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aufgrund der wirtschaftlichen Situation. Das war aber schon die letzten Monate und wenn wir rückblickend auf das Jahr 2024 schauen, haben wir mit einer Vermietungsleistung am Gesamtmarkt von rund 165.000 Quadratmetern in Wien doch eine Menge vermietet, die sich besser dargestellt hat, als wir im Vorhinein erwarten durften. Demgegenübergestellt sehen wir heuer eine Fertigstellung von neuen Projekten von rund 111.000 Quadratmetern. Das ist wieder deutlich mehr und circa 10 bis 15 Prozent als das Jahr zuvor und noch einmal fast das Dreifache von dem vorletzten Jahr. Somit ist das ein positiver Effekt und wir gehen davon aus,
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dass auch dadurch mehr Dynamik am Wiener Büromarkt wieder auf uns treffen wird. Dementsprechend sehen wir auch durchaus positiv jetzt in das heutige Jahr. Stefan, danke und was es da so gibt an Projekten und darüber werden wir uns jetzt dann auch noch ein bisschen und über die Konzepte dahinten und über die Ideen dahinter wollen wir uns ein bisschen werden wir uns dann auch noch unterhalten. Rebal, kannst du ganz kurz vorstellen, was TechnoOffice Consult macht? Ja, mache ich gerne. Auch von meiner Seite noch einmal danke für die Einladung und danke an die Kollegen, weil wir sind glaube ich eine interessante Truppe für alle
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Zuhörer, weil wir doch einen sehr sehr guten Überblick über den Büromarkt haben. TechnoOffice Consult ist ein Beratungsunternehmen und Architekturbüro. Wir beraten auf der anderen Seite Investoren bei der Standortentwicklung. Was der Hauptbahnhof, die Projekte werden im Vorfeld von uns geprüft. Vor Baubeginn, um auch ein nachhaltiges Gebäude für die jeweiligen Nutzungen, für den Investor maximal erreichen zu können und auch wir nennen es immer, die Drittnutzung auch noch funktionieren. Das ist sozusagen in der Gebäudeentwicklung und in der Bauhandberatung beraten wir eben Unternehmen, die sich überlegene Standortverlegung durchzuführen und
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Standorte prüfen, aber jetzt sozusagen gemeinsam mit Kollegen zum Beispiel mit Stefan oder mit Felix, wo wir Part of the Game sind, wo wir dann die Analysen machen, die neuen Bürowelten entwickeln und den Flächenbedarf der zukünftigen möglichen Immobile abprüfen bis hin zum kompletten Interior Design, Budgetplanung, Projectmanagement und der Übersiedelung, also von der Grund-um-Säurelos-Paket-Beratung einer Standortplanung. Eber, danke und du wirst uns auch noch bisschen was erzählen über aktuelle Erfahrungen, es derzeit gibt mit Unternehmern, die du oder die ihr gemeinsam begleitet.
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Du hast du mal gesagt und das finde ich jetzt schon interessant, das ist auch so Thema unserer heutigen Diskussion, am Anfang steht immer die Vision und nicht die Bürofläche sozusagen. Also du betreust ja eigentlich, es wird im Augenblick mehr in die Vision investiert oder man hat ja eher zuerst die Vision, bevor man sagt, man will eine Bürofläche haben. Das war ja vor 15 Jahren ganz anders. Ja also wie gesagt, wir erleben auch immer den Spruch von innen nach außen planen. Zuerst muss ich mal wissen, was soll das Innenleben der Immobile für den zukünftigen Nutzer leisten oder für das Unternehmen.
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Und es macht überhaupt keinen Sinn, Is-Stand den ich jetzt habe, mit dem Soll-Stand gleichzustellen. Also ich muss aber zuerst wissen, was habe ich, aber was will ich auch. Und durch diesen Diskurs mit den Unternehmen öffnen sich da immer wieder Türen, wo dieser Prozess dann wirklich startet und man sich dann wirklich neu erfindet. Also das heißt, mit der Außendarstellung, mit der Innenwirkung, ich mit Besuchen umgehen will, wie ich mit Arbeit in der Zukunft sozusagen die neue Bürowelt gestalten will, wie will ich als Unternehmen wahrgenommen werden. Also viele viele Fragen, die diesen Prozess dann einmal anstoßen und dann auch sehr
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dynamisch machen. Also es steht zuerst die Vision und nachher erst die Fläche vor 15 Jahren. Oder wie du angefangen hast, 2004 glaube ich, seit 2004 gibt es TechnoOffice Consult, da hatte die Welt schon noch ein bisschen anders ausgeschaut. Da hat man sich zuerst die Bürofläche ausgesucht und dann gesagt so das planen wir jetzt ein. Das ändert sich ja auch. ganz Kurz, damals war es eben so, dass sich der Geschäftsführer in der Regel sein großes Eckbüro ausgesucht hat und dann wurde der Rest geplant. Also die Zeiten sind definitiv vorbei. Ja, auch gut auf den Punkt gebracht., Ewald, danke. Felix, was sind im Augenblick, wenn man sich
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so ein bisschen, wir haben das jetzt wir wissen es wieder Marktausstatt, wissen, Ewald hat auch erzählt, was sind denn so die must-have bei Büroimmobilien? Welche konkreten Anforderungen gibt es da, die man im Großen mal über diesen Markt stülpen könnte? Ich wollte noch ein paar Worte zu dem sagen, was der Stefan Werner gesagt hat, den Zahlen und vielleicht das nur noch kurz was setzen oder einen Beisatz noch dazu fügen für Leute die sich nicht dauernd mit dem Mietungsleistung, was das bedeutet, die längste Zeit haben wir in Wien doppelt
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so viel vermietet. Also wir immer gesagt, so 250.000 werden in Wien immer vermietet. Das hat sich sehr geändert, jetzt sind wir bei 165.000. 165.000 ist nicht nichts, aber man muss schon sagen, dass sich eigentlich der Markt dann irgendwie halbiert hat. Und woran liegt das? Einerseits, weil die sich verhalten, bewegen, risikowers sind und andererseits, weil wirklich zu wenig an Produkten fertiggestellt worden ist, um eine diverse Auswahl zu bieten an hochwertigen Standorten mit viel Standortqualität.
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Und ein Beispiel ist, diese Mieter, dann nicht das finden, sie sich wünschen würden, was es wirklich auslöst, eine große Relocation anzugehen, die bleiben eben dann wo sie es sehen. Waren auch zwei große Steuerberatungskonzerne Kanzleien im vergangenen Jahr, gemeinsam wahrscheinlich 30.000 Quadratmeter, die dann einfach vom Markt nicht genug geboten worden ist oder kein Winner geboten wurde, wo sie gesagt hätten, die waren zwar gebe ich offen, oder wo sie gesagt hätten, das zahlt sich jetzt wirklich aus, jetzt gehen wir den Schritt und machen das. Und das sind 30.000 Quadratmeter, die eben dann in einem Stay geendet sind, ohne umzuziehen.
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Jetzt kommen wir auf den Punkt, was sind die Masthelves, um solche Mieter anzuziehen um die entsprechende Attraktivität auszuüben? finde, einerseits ist es das Gebäude per se mit all seinen Nachhaltigkeitskriterien, ISG-Kriterien, Erfüllungsgrad und Infrastruktur am Standort, selbst Properenzbereiche, Service-Office-Bereiche, Shared Areas, Essen, Kantine oder so weiter. Aber ich finde, dass viel von dieser Standortqualität auch vom Außenraum her auf das Gebäude strahlt, sprich,
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das ist der Faktor der Urbanität, die Qualität des Außenraums, dass ich vor die Tür gehen kann, dass ich dort was vorfinde und nicht isoliert in einem versiegelten Raum bin. Also ich finde, dass dieses Thema ich komme dort gern hin, ich komme dort schon gern hin, wenn ich mich dem Gebäudekörper nähere. Es ist dort etwas, das genug Qualität bietet, dass ich auch vor die Tür gehen kann und dann finde ich drin alles vor, was man für ein normales Bewohleben braucht. irgendwie die Masthelves, ein Standort heute haben muss. Jetzt kann man reden, eine U-Bahn-Anbindung muss sein. finde, man müsste auch irgendwann mal eine Schnellbahn als
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vollwertiges Verkehrsmittel anerkennen, dann wird es vielleicht mehr wieder funktionieren. das ist immer noch nicht. Bei U-Bahn ist ein Moos, das geht nicht. Aber ich finde, das was ich jetzt ausgeführt habe zum Thema Qualität des Außenraums, Urbanität des Standorts, schon viel mit Masthelves zu tun, wie ein Pro. Felix, so danke, super. haben wir mal den Markt grundsätzlich abgedeckt. Eine Frage habe ich jetzt, aber du hast gesagt, diese beiden Steuerberatungskanzlei, es ist dann ein Stay geblieben. Wie gehen die jetzt mit ihrer Fläche um um gleich einmal in
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unser Thema einzusteigen? Hat man da jetzt intern etwas verändert oder irgendwas wollten Sie ja Machen? Naja im Stay wird man kompetitiv den aktuellen Bestandgeber und Vermieter auch eingeladen haben, ein Angebot zu legen für einen Verbleib. Das sind große institutionelle Vermieter, die werden auch sich bis zur Decke gestreckt haben, um nicht einen dieser Namen im Haus zu verlieren und entsprechende Konzessionen Incentives geleistet haben im Sinne von Baugrundzuschuss und Mietvorstellungen oder so immer oder Anpassung der Miete an ein marktübliches Niveau, vielleicht schon während der Laufzeit,
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nicht erst am Ende der Laufzeit, wo man natürlich als aktueller Bestandgeber ein gutes Argument hat und, ich reduziere gleich die Miete auf ein marktübliches Niveau, obwohl du noch in einem laufenden Vertrag bist. Ja dann wird adaptiert, dann wird verschönt, dann wird umgebaut, dann werden neue Arbeitswelten am Standard etabliert, das wird ein mühsam, das ist so die Operation an offenem Herz, wenn man noch drin arbeitet, wenn Leute zu Hause bleiben und umgebaut werden, aber das geht ja und dann hat man ein langfristiges Commitment für den Standort.
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Man Ist am Standort geblieben und hat aber am Standort selber diese Änderungen vorgenommen. Felix, danke. Stefan Felix hat etwas angesprochen. Ja, hat noch versucht, man ändert, man schaut natürlich an den Mietverträgen und jetzt wollte ich dich fragen, wie es derzeit ausschaut, die Entwicklung der Mietverträge, Dauer, was da im Augenblick für Unternehmen wesentlich ist. Da möchte ich dem auf jeden Fall zustimmen, was Felix gesagt hat, weil das Thema ist Angebotschaft Nachfrage und aktuell waren wir eine Zeit lang in einer Blase drinnen, wo nicht viel fertiggestellt wurde, somit wurden auch unter anderem immer oft die Stehvarianten
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geprüft und dementsprechend auch verlängert. Wenn sich ein Unternehmen jetzt örtlich verändert, dann ist es oft so dass die Entwickler sich wünschen, dass wir sie zehn Jahre plus gerne abschließen würden, aber es teilweise von den Unternehmen durchaus fünfjährige Verträge auch gewünscht sind, weil sie sich nicht so lange binden wollen, was jetzt die Vertragslaufzeit betrifft. Das geht jetzt aber nicht einher mit den Vorstellungen bzw. auch mit den gestiegenen Baukosten, die die Eigentümer jetzt aktuell vorfinden, weil wir sind jetzt in einer Situation, wo die Baukosten derart gestiegen sind in den letzten
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Jahren, dass wir hier auch bei Umbauarbeiten, also auch bei Neuanmietungen, uns einer Situation wiederfinden, wo selbst bei einem Vertragslaufzeit fix von sieben Jahren noch ein Anteil des Ausbaus der Mieter übernehmen muss, was früher nicht der Das heißt, wir sehen uns komplett unterschiedlichen Voraussetzungen gegenüber. Wenn wir noch vor fünf sieben Jahre zurückblicken, war die Geschichte eine andere. Und somit müssen sich Unternehmen intensiver mit dieser Frage auseinandersetzen, wie lange sie sich binden können bzw. wollen, weil es oftmals die Notwendigkeit ist, keine Kosten mieterseitig zu tragen,
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dem ein langfristiger Mietvertrag gegenübersteht. Dementsprechend muss die Neuemobile eine derartige Qualitätsverbesserung bieten gegenüber dem aktuellen Standort, dass das Unternehmen, wenn es die Bonitätsstärke hat, auch die Fristigkeit, die sich der Eigentümer wünscht, da reinzugehen. Stefan danke. Es ist wieder wirklich spannend, was sich in den letzten ich sage mal, 30 Jahren auf diesem Büromarkt an Wünschen an Entwicklungen getan hat. Ich da hat uns wieder anders gemacht. Jetzt müssen sich die Mietverträge auch wieder anpassen. Also im Endeffekt ist es ja immer ein Zyklus.
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Danke. Eber du hast gesagt, du begleitest ja, du schaust ja, wenn sie zu dir kommen, dass du auch das Unternehmern hinterfragst. Wo liegen da eigentlich oft die Denkfehler bei den Unternehmen, wenn sie eine neue Bürofläche beziehen wollen? Ich kann mir schon vorstellen, dass es oft ein langer Weg ist, dass sie dann sehen, wo sie eigentlich wirklich hinwollen oder was sie eigentlich Wollen. Also ich glaube, Denkfehler ist oft zu unterschätzen, dass so eine Standortverlegung oder eine Standortprüfung mit einem zeitlichen Aufwand verbunden ist bis hin zu den
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Vertragsverlangen, die kommen. Und die ganze Planung im Vorfeld, die Prüfung, dass ein Plan einmal steht, dass das Raumbuch einmal steht, welche Fläche ich wirklich brauche, wie viel Besprechungsform ich brauche. Also dieser ganze Planungsprozess, die Abstimmung mit den Mitarbeitern zu schauen, okay, was fehlt ihnen, diese Initialgespräche zu führen. dieser ganze Vorhof, der überhaupt einmal die Basis ist, um zu schauen, der Standort leisten kann. Es wird oft unterschätzt, wie viel Aufwand das ist und auch, dass die Dynamik im Unternehmen der Mitarbeiter unterschätzt wird. heißt, die stille Post, sobald das losgeht,
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man prüft oder überlegt, dann lehnt das teilweise Unternehmen. Und da ist die, wir nennen es den Change-Management-Prozess sehr wichtig, die Begleitung in der Standortentscheidung und die Begründung an die Mitarbeiter, dass du die auch abholst, entsprechend informierst, zeitgerecht und zur richtigen Zeit, wann, was und warum was passiert, um einfach mehr oder weniger diesen Gegenwind aus der Belegschaft auch abzufangen. Weil jede Standortverlegung bringt Ängste mit sich in ihrem Unternehmen und das wird oft unterschätzt, dass Mitarbeiter, egal wie schlecht oft das Büro ist, manchmal auch zum Fremdschämen,
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aber Mitarbeiter klammern sich da an ihren alten Ficusbenamin, der drei Blätter oben hat, aber das ist für den essentiell das ist fast überlebensnot wichtig. Und dem eine Standortverlegung sozusagen ohne Begleitung zu verantworten, ist oft wirklich schwierig und da verliere ich natürlich extrem viel Energie, dass ich da diese Mitarbeiter entweder mit ins Boot hole oder diese negative Aura die vielleicht dadurch entsteht, auch abfangen. Also das ist sicherlich ein wesentlicher Fehler und auch wie der Stefan schon gesagt hat, dass viele nach wie vor glauben, dass das Füllhorn der Vermieter endlos ist und
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Baukostenzuschüsse bekommt wie früher. Also die Zeiten sind definitiv vorbei, weil einfach die Nachfrage sich gebetet hat in einem Vermietermarkt und es gibt jetzt eher eine Warteliste mit Interessenten als wie umgekehrt, für die guten Objekte muss man sagen, also die sind rar und da und die können sich inzwischen das wirklich aussuchen. Wir sehen es am Hauptbahnhof, da gibt es eine Warteliste von Firmen die wirklich da hinwollen, da ist auch nichts frei. Also es würde sich schon was bewegen, aber jetzt wiederum, wenn nichts da ist, was attraktiv ist, ist die Bewegung auch eindringend, ein Unternehmen.
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Ewald danke, es war offensichtlich ein Denkfehler von mir, es sind keine Denkfehler der Unternehmen, es ist, man glaubt nicht, welche Masseninformationen man eigentlich benötigt, beziehungsweise worauf man überall achten muss und jetzt wollte ich bei dir gleich weiterfragen, Ewald und dann auch den Felix und den Stefan, ein Unternehmen, das du gerade begleitest, kannst du uns da eben so ein bisschen ein Beispiel nennen, welche Themen es da gibt? Also ein Unternehmen, das wir begleitet haben und wo der Prozess abgeschlossen ist, das ist TUI Österreich, die aus der Lage in Wien weggegangen sind,
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jetzt an den Flughafen sozusagen und da war natürlich da ein extrem großer sozusagen Aufschrei der Belegschaft von Wien wegzugehen, wir wissen alle, Kent ist da, es funktioniert gut, die Angst, der Flughafen leer ist, die Angst, ich kein Grün habe und wenn man dort einmal dort ist und sieht, wie viel Grün die Möglichkeit aus dem Büro wenn man rausschaut, der Flughafen bietet, dann ist oft dieses Aha-Erlebnis da und das ist eben der Punkt, da muss man einfach rechtzeitig die Mitarbeiter wirklich einbinden, wir haben dann auch Bewegung mit den Mitarbeiterbesichtigungen der Immobile, um auch nach der Standortentscheidung die Mitarbeiter auch
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aufzuklären, was dieser Standort auch leisten kann, nicht nur von der Infrastruktur, nicht nur von der Qualität, sondern von der ganzen sozusagen Community, die der Flughafen bietet, also da zum Beispiel hat sich stark gezeigt, dass man da gute Aufklärungsarbeiter leisten muss im Vorfeld, um auch ein interessantes Projekt, das für ein Unternehmen Sinn macht, wie TUI als Reisekonzern in einer Standortverlegung auch diesen Punkt beachten muss und jetzt nicht nur auf eine Bürofläche per se schaut. Ein super Beispiel, weil natürlich früher hätte man gesagt, ja gut,
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vor 20 Jahren, wir ziehen jetzt um und alles schon fertig und der kommt mit und hätte vermutlich einen Teil der Belegschaft verloren oder die Leute, nicht mitgehen wollten oder eine sehr schlechte Stimmung reingebracht, ein wirklich gutes Beispiel, weil es eine große Verlegung war, eigentlich aus der Stadt raus auf den Flughafen, wobei, wie gesagt, Super angebunden und eine hervorragende Infrastruktur. Felix, ein Unternehmer, ihr begleitet habt als Obdini Immobilien? Ich habe ein Planungsbüro ans Wildechniker letztes Jahr begleitet mit ca. mit der Bürofläche und
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so ein moderierter Prozess mit acht gleichberechtigen Partnern, jeder ein Vitor. Das ist, was ich gerne mache, das Spannendes bei dem Geschäftsführergremium, das moderieren und besprechen und versuchen, ein nachvollziehbares Ergebnis zu erzielen und die haben es sich wirklich nicht leicht gemacht und eine Gesamtmarkt-Evaluierung durchgeführt und wirklich von allen Bezirken merken und man schon überlegt, dass die aus 19. Bezirk gekommen sind. Jetzt müsste ich sagen, hätte es etwas Vernünftiges und Tolles, dass er bisschen diese Must-Tafes skizziert hat, die Must-Tafes erfüllt hätte, die ich vorher skizziert habe,
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in eine Mutgasse gegeben oder im 19. Bezirk mit guter öffentlicher Armut, wie zum Beispiel in Square, Square One, da war aber nicht gelandet, aber dort gab es eine Verknapung an Angebot und wie gesagt, die passende Immobilie für den Nutzer gab es in dem Mikromarkt nicht, in dem Submarkt, worauf man halt alle anderen Büromärkte angeschaut hat und letztendlich doch überraschenderweise in einer Innenstadtlage gelandet ist. Man muss sich anschauen, um es dann besser zu verstehen, wo ist der Mietbewerb, wo sind die anderen großen Landwesen,
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Wildtechniker und die sind alle in zentralen Lagen und die leisten sich die Mieten, eine ist in Wien-Miete, eine ist in Citypoint, in Hungerklasse usw., weil die auch im Kampf um Talente und Mitarbeiter haben alle den gleichen Arbeitskräftepool und die müssen was bieten und ist, es muss das erfüllen, was ich vorher beschrieben haben und Infrastruktur bieten, wo man aus der Tür gehen könnte und wenn man es im Nachhinein ableitet, dann sieht man, dass bei all diesen Büros ein gewisser Anspruch in der Hinsicht da ist und man letztendlich auf zwei Geschossen, ausser, das auch ganz wichtig,
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die kommen von drei verschiedenen Standorten, legen das auf zwei Geschossen in einem einigermaßen Bürohaus zusammen und das war das Match zwischen Notz und Immobilie. Felix, danke, ich das richtig verstanden, acht Personen haben gleichberechtigte Abstimmungsmöglichkeiten gehabt? Also Acht Personen zusammenzubringen ist vermutlich auch eine Kunst. Ich habe schon mehr gehabt, ich habe auch 14 gehabt, aber wenn man versucht,
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gewissen Spirit, Empathie Lahn in dem Prozess zu haben und zu zeigen, dass es ein Weg zur Verbesserung sein soll, wenn man sich das schon antut, dann klappt das Schon. Also es ist fast leicht, eine Bürofläche zu finden, dass 14 Leute auf einen Tisch zu bringen, aber es ist alles möglich, wir sind ja Österreicher wir sind ja auch flexibel und eben, ja Stefan, ein Beispiel von dir? Also ich kann auch anführen, Beispiel aus dem Dienstleistungsbereich, aus dem Facility Service Bereich, die aus der Peripherie aus dem Norden gekommen sind, wo eigentlich zu Beginn die Challenge war, wir haben viele Mitarbeiterinnen,
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eigentlich aus der Region kommen und wir haben uns Objekte Projekte angesehen, die halt dann sich im Norden befunden haben und dann kam genau das Gleiche was jetzt auch mal die Vorredner gesagt haben die Aufenthaltsqualität der Häuser, zur Verfügung standen oder die Anforderungen an Immobilien waren einfach nicht gegeben, weil nicht genug Produkt da war und somit haben wir uns dann doch weiter in die inneren Bezirke hineingewagt und haben versucht dann dort passende Objekte zu finden und dann war die Bedenken doch groß, was passiert mit den Mitarbeitern, kommen, die mit, gibt es dann eine natürliche Fluktuation und
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Mitarbeiterinnen und Mitarbeiterinnen sind das wichtigste Gut eines Unternehmens, da muss man sich schon sehr genau die Gedanken machen, aber schlussendlich ist es auch dann dazu gekommen, dass im Rahmen eines Prozesses hier die ganzen oder drei Immobilien waren es schlussendlich die gegenübergestellt wurden, wirtschaftlich und von den Soft Effects und dann man sich doch entschieden hat weiter innerstädtisch zu gehen mit dem Risiko, dass eben gewisse Dinge wie ausreichend Stellplätze zum Beispiel und der längere Anfahrtsweg der Damen und aufzunehmen, aber auf der anderen Seite ist ganz ganz stark auch den
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Fokus darauf zu legen, wie sieht denn die Fläche im neuen Büro auf den Stockwerken innerhalb der Immobile aus und hier wurde einfach dann massiv investiert, wurde eine Ausgestaltung der Flächen gemacht, die wirklich seinesgleichen sucht und dementsprechend Aufenthaltsqualität für die Damen und Herren erhöht, dass eigentlich das, was die Sorge war, dass mehr im Homeoffice bleiben, dann genau das Gegenteil war und eigentlich alle ins Büro wollten, bedeutet, dass man sehr, viel auch neben dem Standortqualität an sich der Lage auch jetzt darauf richten soll, den Fokus, wie richte ich für meine Damen und Herren die Fläche ein,
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weil umso mehr fühlen sich dann die Mitarbeitenden dann wohl im Büro und wenn auch dann alle sich wiederfinden und sich austauschen können, wird es schlussendlich meinem Vernehmen nach und das, von den Kunden, ich auch vernehme, die Produktivität erhöht und die Effizienz gesteigert. Stefan, danke, dass du das gerade angesprochen hast, wo ist im Augenblick so die Tendenz, Homeoffice, Hybridoffice, geht man zurück ins Office oder ist das branchenspezifisch? Also meinem Vernehmen nach, was man dem Markt entnehmen kann, ist es sicherlich abhängig von jeweiligen Branche. Wir haben viele Kunden, sagen,
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der persönliche Austausch ist wichtig, ein Homeoffice-Anteil ist aus meiner Sicht gekommen, zu bleiben, also in den meisten Fällen dort, wo es möglich ist, sind ein bis zwei Tage aus meiner Sicht eigentlich die Normalität geworden. Es gibt Bereiche, da funktioniert es in der Form nicht, weil da muss ich anwesend sein, muss ich jetzt einmal hier ausnehmen, aber im Grunde genommen in den Unternehmen, wo es funktioniert, sind es in diesem Bereich diese ein bis zwei Tage und ich denke, das wird es auch zukünftig bleiben. Dort wo es angekommen ist mit deutlich einem höheren Prozentsatz, da habe ich schon das Vernehmen,
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dass viele Unternehmer die Mitarbeitenden einfach gerne wieder stärker oder öfter im Büro hätten und hier ist genau der Punkt, wo auch wir im Vertrieb ansetzen müssen oder auch dürfen, dass wir, der Fokus oder der Grund der Ursprung einer Standard Relocation, der ist, dass die Qualität gesteigert wird, um die Aufenthaltsqualität und die Bürofläche oder das physische Büro attraktiver zu machen und dementsprechend, so wie der Felix auch vorher gesagt hat, ist es wirklich wichtig, dass man momentan darauf achtet, gute Immobilien zu entwickeln und das Umfeld auch die Außenflächen mit einbezieht,
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um hier bestmögliche Standorte zu schaffen. Stefan, danke. Ewald, ich hätte dich jetzt eher als nächster gefragt, du wolltest was du bist mal zuvor gekommen. Danke, zum Thema Homeoffice, was der Stefan schon gesprochen hat, gibt es ja sozusagen zwei Welten, die eine wählt, wie man ja auch die Medien entnimmt, sind die großen IT-Konzerne wie Google etc. oder Dell, die ja das Homeoffice auf 0 Prozent zurückfahren, weil sie meinen, das funktioniert nicht, sie verlieren zu viel Arbeitsqualität etc. etc. Also ich bin hundertprozentig beim Stefan, dass 0 Prozent Homeoffice sicher nicht funktionieren wird.
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ist teils Benefits, Pakets und der Erwartungshaltung auch der Mitarbeiter, dass Homeoffice zugelassen wird. Natürlich wissen wir natürlich den Reibungsverlust, da auch entsteht oder den Qualitätsfluss teilweise. Homeoffice hat nicht jeder 15 Quadratmeter schön eingerichtet, sondern da gibt es Kinder, gibt es Nebengeräusche, da gibt es viele Nebenbaustellen, die ich nicht ausbilden kann und konzentriert zu arbeiten. Das ist natürlich auch Fakt. Aber wir haben zum Beispiel auch bei einem großen Telekommunikationskonzern an 350 Arbeitsplätze in Wien eliminiert, nicht die Mitarbeiter, sondern die Arbeitsplätze,
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um in diesen Bereichen Collaboration Areas zu schaffen, damit die Mitarbeiter auch wieder gerne zurückkommen ins Büro. Weil das Problem ist eben, das hat auch der Stefan vorhin angesprochen, die Aufenthaltsqualität. Und das Unternehmen hat sehr viel Geld in die Hand genommen, um diese Mitarbeiter wieder sozusagen durch attraktive Gestaltungen zu motivieren, Büro zurückzukommen. Weil eines ist ganz klar, durch das Homeoffice im Ausmaß von 3 bis 4 Tagen Unternehmen, Unternehmenskultur, Zugehörigkeit, die Wurzeln gehen verloren und der Austausch wieder nicht mehr statt. Nur durch Austausch entsteht Innovation,
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Kreativität und auch Motivation. Aber nicht nur, ich vier Tage externer arbeite, von zu Hause aus, wie kurz soll ich mich im Unternehmen positionieren, um auch die Erfolgs- und Karriereleiter weiter zu steigen. Ich kann ja mit niemanden sozusagen mich bei jemanden profilieren. Das heißt, ist da natürlich auch gefahren, dass man auch bei zu großem Ausmaß zu einem externen Mitarbeiter wird und nicht zu einem internen Mitarbeiter. Ewald danke. Du hast es aber jetzt schon angesprochen mit den Mitarbeiterinnen Mitarbeitern zurück ins Büro. Der Wharf vor Thailand hat aber extrem Zugenommen.,
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definitiv. Also was wir bemerken, wirklich das Unternehmen sich bei Mitarbeitern inzwischen teilweise bewähren muss, um die guten Mitarbeiter zu bekommen, muss man einfach jetzt da wirklich beim Benefits, Homeoffice-Thema, beim Infrastruktur-Thema, beim Thema zum Standort. Gibt es da Elektroautos? Gibt es da auch Fahrräder, die man mieten kann? Wie schaut es mit Gruppen aus? Was bietet das Unternehmen auch um Gruppendynamik zu fördern? Gibt es gemeinsame Ausflüge? Also da wird sehr sehr viel bei den Unternehmen investiert, um die Mitarbeiter auch entsprechend dann auch zu binden.
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Der große Motivator der aktuellen Gesellschaft, Unternehmen zu bleiben. Also da muss das ganze Gesamtpaket passen und der Wohlfühlfaktor ist ein extrem hoher geworden für Mitarbeiter. Finde ich hochinteressant, wenn ich mich erinnere,, Rivergate, die waren einer der ersten, die so Fahrradabstellräume gemacht haben in einer großen Zahl und da haben alle noch gesagt, wer fährt mit dem Fahrrad ins Rivergate? Weit gefehlt, aber was ich dich eigentlich in diesem Zusammenhang fragen wollte, Felix, wie weit kann man eigentlich solche Tendenzen bei einer
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Planung voraussehen? auf der Seite natürlich als Bauträger, aber auf der anderen Seite auch als Unternehmer, wo ich sage, okay, ich hätte doch damals sagen können, ins Rivergate gehe ich nicht, das sind ja nur Fahrradabstellplätze, brauche ich nicht, zehn Jahre später schaut die Welt anders aus. Kann man das irgendwie voraussehen, wo das hingeht? Kann man das irgendwie planen? Ich finde, man kann viel aus der Vergangenheit lernen, wenn man sich länger mit dem Büromarkt auseinandersetzt und sieht was im Nachhinein funktioniert hat und was nicht, muss man nicht unbedingt Fehler wiederholen und ich finde,
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jetzt ein gutes Beispiel am Rivergate ist, ist, dass man wohin gegangen ist, wo schon ein großes Bürohaus war, das zu einem gewissen Zeitpunkt funktioniert hat. Ein Büro ist auch ein Zogeffekt, Büromitglieder gehen dorthin, wo andere coole Büromitglieder sind. Ich glaube, wenn man zurückblickt, das war vor meiner Zeit war schon seit 20 Jahren, es hätte sich niemand vorstellen können, wie man auf einer Industrielegenschaft am Wiener Berg ziehen kann, man Microsoft gewonnen hat und dann wurde
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das Euroblaser geboren, das war völlig undenkbar, angeblich, warum man dorthin ziehen soll und es sich dann geändert, was dann die nächsten Jahre passiert ist, HP 10.000 Quadratmeter 11.000 Quadratmeter und so weiter und dann damit war der Tech-Standort geboren. Im Viertel 2 gab es einen großen deutschen Logistikkonzern, der Vorstand gesagt wird sieht nicht vom ersten Bezirk ins Stuberviertel, das ist so eine gleiche Geschichte, der Rest ist auch Geschichte. Er Ist dann in Stuberviertel gezogen sogar noch weiter hinaus.
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Der Rest ist History. Die Unilever war dann dort, das ist wieder umgezogen, Novartis war dann dort, ist dann wieder umgezogen, Bitmunder und so weiter und so fort. Es hat eben funktioniert im Sinne der Quartiersentwicklung und wie man den Standort aufgeladen hat, muss man sagen, dem Viertel 2 ist man auch nicht in einen glücklichen Konjunkturzyklus gefallen und es hat dann trotzdem funktioniert, weil man manche Sachen richtig gemacht hat. Man geschaffen, die Leute sich bewegen können und Grünflächen haben mittelfristig da Gastronomie geschaffen. war am Anfang ein Fehler, da war zu wenig da und so weiter.
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Da hat eben einen erfolgreichen Standort geboren, der jetzt hoffentlich mit der Stauercruel Estate und Whiteblick den nächsten Schub bekommt. Viele gute Mieter an einem Standort, ein echter großer Graster, der viel zu bieten hat, genug Kolumen, dass sich Infrastruktur rechnet. Das kann dann funktionieren. Interessant, sagst, man kann es vorausblicken, wenn man sich die Vergangenheit anschaut und schaut, wie sich gewisse Punkte entwickelt haben. Felix, danke. Felix hat es jetzt gerade angesprochen, Bürostandorte. sehen ja derzeit im Augenblick, wir haben zu wenig Büros,
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aber es gibt ein paar interessante Standorte, die sich eventuell in den nächsten Jahren entwickeln können, weiterentwickeln. Du hast aber gemeint im Vorgespräch, diese Standorte müssen erst gelernt werden. Ja so wie der Felix jetzt gerade richtig auch erwähnt hat. sind Dinge die konnte man sich in der Vergangenheit nicht vorstellen, die aber in weiterer Folge dann auch eine Erfolgsgeschichte waren. Und wenn man sich jetzt die Pipeline ansieht, neben dem Whiteblick von der Strava, gibt es zum Beispiel, wenn man sagt, man nach vordenken, denke ich schon, weil wenn man sich jetzt ansieht, wo geht die Reise hin?
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Nachhaltigkeit, ISG ist sehr relevant. Da ist zum Beispiel für mich ein Paradebeispiel auf die Vienna DC, wo jetzt der DC Tower 2 errichtet wird von der S&P-Gruppe. Der ist zum Beispiel einer, der in weiterer die erste Fassade, erste Photovoltaik, PV-Fassade hat. Das ist zum Beispiel aus meiner Sicht etwas, wo man vorausblickend auch schon geplant hat, dass man sagt, man hat neben der PV-Fassade auch in jedem Geschoss eine dazugehörige Lodschau, eine Freifläche, erweiterte Bürofläche, dann ist das schon etwas, wo man in die Zukunft denkt. Dass man aus der jetzigen Sicht dann, also bei Türmen speziell, auch Preise aufruft,
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die vielleicht für manche Nutzer aus den Flachbauten dann etwas hoch angesehen werden, ist eine andere Sache. Aber da auch hier denke ich, dass speziell Wien sich langsam daran gewöhnen muss, so wie in anderen Metropolen die Preise anzupassen und dass auch durchaus die Mieten steigen können und auch noch sozusagen Luft nach oben haben, womit man in weiterer Folge auch gut dann bauen kann und gute Pakete in Summe mit den Mieter dann vereinbaren kann. Hierdurch gibt es dann aktuell Situationen wo kann man denn noch hinwachsen in Wien? innerstädtisch ist alles gebaut, es ist zum Teil sehr viel versiegelt worden,
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dort wo stark nachgefragt wird, kann zum Teil nicht mehr gebaut werden. Somit entwickelt sich die Region oder die Bürokluster weiter in die Richtung, wo noch was gebaut werden kann und das ist zum Beispiel der Norden. Und wenn man sich nehmt, neben dem 19. Bezirk, wo die CKV-Gruppe auch ein neues Headquarter hat und dahinter ein Haus baut, wo in der Mutgasse eben noch 5000 Quadratmeter dann spekulativ errichtet werden und zur Verfügung stehen, das ist noch innerhalb sage ich einmal, von einem urbaneren Gebiet. Wenn man weiter in die Seestadt oder sag ich einmal deutlich in den Norden geht, wo die Wiener also die
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21 Und 22 zum Beispiel heran sind, das sind Regionen, da gibt es noch Platz, wo Häuser errichtet werden können und da wird einfach jetzt bedacht darauf gelegt werden müssen, dass man eben neben den Immobilien, die per se tatsächlich sehr sehr gut sind, das 21 vom Bondi Consult ist zum Beispiel etwas, wo es eine sehr sehr gute Anbindung an die S-Bahn gibt, wo man aus meiner Sicht diese Orte auch erst lernen muss und sich damit auseinandersetzen muss, um die Standardqualitäten zu verstehen. das ist das, was der Felix zuerst gesagt hat, Wienerberg oder wenn man vor wie wir gestern gesprochen haben, vor 15 Jahren gesagt haben am Südbahnhof,
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wer hätte sich gedacht, dass so ein Cluster entwickelt. Aber es muss einfach in der jetzigen Zeit etwas geschaffen werden, was wahrscheinlich rückblickend in ein paar Jahren dann erst wieder als Beispiel genannt wird, wo wir sehen werden, dass auch diese Modelle sehr gut funktioniert haben. Aber da muss man eben die Kontext hinführen zum Teil. Ich kann mich erinnern, zu meiner Zeit, war ja noch Innenstadt, nur Büro, dann ist es immer weiter gewachsen. Man hat ja auch bei den EHL Büromarktberichten gesehen, wie immer mehr Cluster dazugekommen sind, immer mehr Bürostandorte und in die Richtung wird es
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natürlich gehen. Stefan danke. Aber Ewald, wenn man sich das so anschaut, um einen Bürostandort zu entwickeln, was braucht man eigentlich dafür? Wie groß muss so ein Einzugsgebiet sein? Was sollte da alles noch rundherum passen? Also ich glaube, was ganz wichtig ist, dass die sogenannten Single-Tendent-Bürogebäude, auf die man plant für einen möglichen Nutzer mit 5.000 7.000 Gradmeter, sehr, schwierig sind, überlebensfähig zu sein. Es braucht eine kritische Masse, eine Dimension, Einflugs-Synergien zu nutzen zwischen unterschiedlichen Mietern, Flächenbedarf, der sich vergrößert, verkleinert,
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nicht flächend zurückgehen kann, dass Gastronomie dort ist, dass vielleicht auch Motelkomplexe dort sind. Also die klassischen Büroachsen, die sich ja in Wien inzwischen, die aktuell etabliert haben, zeigen ja wie es geht, ob das der Wiener Berg ist, ob das das Viertel 2 ist, der Hauptbahnhof. Also du brauchst zumindest würde ich sagen, 50.000 Quadratmeter aufwärts an Fläche mit unterschiedlicher Nutzung, um nachhaltig auch funktionieren zu können und nicht abhängig zu sein von einem möglichen Großmeter, den man einmal catcht und der dann aber vielleicht morgen weg ist. Ich glaube, Flexibilität des Gebäudes und die
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Umnutzung auch vielleicht von Flächen, die ist glaube ich es entzählt bei der Projektentwicklung. Ewald, danke. Ich wollte auch eines dazu sagen, man darf nicht vergessen, ich habe jetzt eine Bevölkerungsstatistik gesehen, in Donaustadt und Floridsdorf werden 2042 rund 25 Prozent der Wiener Bevölkerung leben. Also jeder vierte Wiener wohnt dann eigentlich in der Nähe von diesen sich jetzt entwickelten Bürostandorten, was natürlich auch wenn man das demographisch sieht, auch ein Wesentlicher für diese Standorte spricht. Apropos Standort, Ewald, was hättest du von thematisch,
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so konzentrierten Standorten wo es ein bestimmtes Thema gibt, funktioniert das überall oder gibt es da vielleicht auch jetzt vielleicht nicht nur in Wien, sondern auch außerhalb irgendwelche Unterschiede? Also ich glaube da ist wiederum wichtig, dass man wirklich im Vorfeld einer Planung überlegt, für wen baue ich, was ist der Bedarf, welchen Bedarf gibt es in dieser Region und dann gehe ich erst einmal in die Entwicklung und Planung. Für mich ein sehr gutes Beispiel ist das aktuell in Klangfurt, das Lakeside. Das Lakeside ist ein Technologie-Standort, der extrem wächst, wo es eine Warteliste gibt an Unternehmen aus dem
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Technologiebereich, die dahin wollen, weil dort der Bedarf anscheinend so stark ist in Klangfurt und da gibt es ein ganz klarer Cluster des Investors, dass nur Unternehmen aus dem IT-Bereich oder aus dem Nahbereich der IT dort angesiedelt werden dürfen. Das heißt, ein Anwaltskanzlei, ein Steuerberater etc. wird dort nicht sozusagen aufschlagen können, der ist auch nicht dort gewünscht in diesem Technologie-Standort und da funktioniert das sehr, gut im Gegensatz zu Klangfurt, wenn man Klangfurt, die die Gebäudevermittlung kennt, desaströs ist. Also ein Cluster funktioniert, wenn ich mich vorher informiere,
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welchen Bedarf es in der Region gibt und dann konsequent mein Konzept dazu entwickle und was man auch sieht, die Befruchtung der Unternehmen untereinander ist dort extrem erfolgreich. Ihr begleitet einen Unternehmer Dorthin., großes, ein großer Konzern. Also das heißt, es können noch kleinere Orte sein, aber es müssen halt gewisse Kriterien gegeben sein, so ein Cluster eben entstehen kann. Ewald, danke, sagt Stefan, eine Frage, die ich dir immer wieder schäle, glaubst du, dass die Büroflächen, weil wir das jetzt mit Clustern und so gesprochen haben, dass das zentraler wird, dass es
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so Hubs sich entwickeln könnten oder wird das eher, war das nur so eine vorübergehende Phase, wenn es überhaupt war? Du meinst so, wo wir schon früher darüber gesprochen haben, ob es sich dezentraler gestaltet,?. Momentan sehe ich, dass was wir die letzten Jahre zum Teil gesehen haben, dass man sich rund um Wien oder im Speckgürtel dann derartige kleine Büroflächen, Satelliten Hubs entstehen, jetzt gerade nicht wirklich intensiv. glaube, was wir aber sehr wohl betrachten, das ist, dass es diese Flexible Serviced Office Betreiber, Your Office zum Beispiel, war zuletzt das Unternehmen, was im Leopoldquartier doch eine große Fläche mit 3000
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Quadratmeter rund angemietet hat, dass diese servisierten Flächen als Dienstleistung für Unternehmen wichtiger werden. Das heißt innerstädtisch flexible Möglichkeiten, wo man keine lange Bindung hat. Manchmal als einzelner Standort für das Unternehmen, meistens auch aus internationaler Sicht und manche nehmen das auch zusätzlich zu ihren Kernverträgen, um etwas einen pulsierenden Mitarbeiterstand auch ausgleichen zu können und einfach kurzfristig reagieren zu können. habe schon oft jetzt mitbekommen vom Markt, dass internationale Unternehmen sogar gesagt haben du musst
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jetzt in derartige Lösungen Office-Lösungen hinein weil das jetzt eine Vorgabe ist vom Mutterkonzern und dementsprechend denke ich, wird diese Dienstleistung oder diese Art und Weise von Büroflächen die angeboten werden, eher in diese Richtung jetzt kurz mittelfristig gehen. Und jetzt aktuell sehe ich nicht den Fokus, dass jetzt außerhalb der Stadtgrenzen jetzt zusätzliche Flächen gerettet werden. Stefan finde ich hochinteressant. Du hast nämlich schon vor Jahren gesagt, ich war immer der Meinung, da werden diese Hubs entstehen und dann du gesagt, das muss man sich einmal anschauen, da muss man sich erst einmal abwarten,
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wie sich dieser ganze Hype über das Homeoffice entwickelt. Und dann hast du auch gesagt, es könnte durchaus sein, ich zwei Mal zwei Tage im Homeoffice bleibe, dass ich dann kein Interesse habe, in einen Hub zu gehen, sondern dann fahre ich ins Büro. Und genau diese Entwicklung sehen wir auch. ja, wird spannend werden. Ich glaube, dass mit den Hubs bin ich mir hier auch nicht zu sicher. Aber neue Büroflächen, aber wir haben doch sehr sehr viel Bestand. Und da wollte ich jetzt einmal, Ewald, Bestandsgebäude hast du gesagt, sind nicht zwingend dem Tod geweiht, sondern haben ein Potenzial. Man muss nur schauen, was man daraus entwickeln kann.
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Und du hast da auch ein Beispiel, das Beispiel Enna genannt. Vielleicht vor dem Beispiel Enna ist eines zu sagen, ich muss, wenn ich einen Standort, ein Bestandsgebäude mir anschaue, muss ich mir natürlich die aktuelle Mikro und Makrolage anschauen, weil natürlich über die Jahrzehnte kann sich das entsprechend verändert haben. ich bin jetzt vielleicht umgeben. Früher war ich fast auf der grünen Wiese und jetzt bin ich umgeben von nur Wohnbau. Also ob da ein revitalisiertes Bürogebäude Sinn macht, muss man dann in Frage stellen. Das heißt, der Vorfeldanalyse zu machen der Mikro und Makrolage und auch, ob das
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Gebäude die aktuellen Bürofarben auch zulässt und umsitzbar macht, das muss man vorher prüfen, weil sonst macht es keinen Sinn, einfach viel Geld zu investieren und den Markt vorbei zu planen. Also das ist einmal glaube ich, wesentlich. Das zweite, was du angesprochen hast, das Enna-Projekt, für mich natürlich ein super Erfolgsprojekt, weil man muss sagen, das Gebäude, wenn man es jetzt kennt, vor der Revitalisierung, war nicht unbedingt ein hässliches Endlein und sicher kein Spahn aus meiner Sicht. Was die Art Invest jetzt damit macht und vor hat, das ist schon,
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muss auch im richtigen Zeitgeist, heißt grüne Fassade, Kühlsegel drinnen, attraktive Innenraumgestaltung, Außenbereichgestaltung, also all diese Themen, die da Stefan und Felix eh schon angesprochen haben, die die Aufenthaltsqualität innen und außen entsprechend anbieten zu können, das muss natürlich auch Bestandsimmobile leisten können, wenn man es revitalisiert und dann wird es auch seinen Nutzer finden, weil nicht umsonst hat das Umweltbundesamt dort eine sehr, große Fläche angemietet und die haben sich sehr sehr viele Gebäude angeschaut und haben sich auch zum Thema Bodenversiegelung, zum Thema Bestandsverwertung auch natürlich auch im Sinne
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der Nachhaltigkeit für das Enna entschieden. Also die haben ja schon wieder, auch nicht schon wieder, aber die haben auch ganz andere Ansprüche teilweise an das Bürohaus gehabt, aber ich glaube du hast gesagt, du hast das Umweltbundesamt begleitet zum Enna? Genau, wir begleiten es noch, also wir dürfen das nach wie vor begleiten und da ja es eine tolle Aufgabe, eine große Herausforderung auch diese Arbeitswelten in diese Bestandsimmobile zu implementieren und auch diese Kultur des Umweltbundesamtes dort zum Leben erwecken. Ewald danke, ja jetzt haben wir aber eine Bestandsimmobile,
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Felix in Wien, eine sehr bekannte, die Deutschen haben auch eine von unserem Investor, allerdings eine größere, die steht in Hamburg, wir haben eine kleinere, steht in der Mari-Hilfer-Straße und das wäre das Lamar. Was werden so was gibt es denn zum Beispiel für Lösungen oder für Ideen was man da machen könnte, wenn man sich jetzt Lamar-Büro-Standort irgendwie damit auseinandersetzt, wobei es natürlich von der baulichen Konstruktion schon sehr schwierig ist. Gut, ich kann nicht über Hotelnutzung sprechen oder Retail-Nutzung, weil das nicht meine ist jetzt klar, ich kann das ganz klar sagen, dass das eine Prime-Office-Lage ist,
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an der wir 20.000 Quadratmeter Büro vermieten können zu 20 Euro plus. Wenn ich noch das Thema Begrünung der Terrasse, du hast im Folgespräch etwas gesagt, Bio-Philip-Design, Bio-Philip-Design ja ein neuer Einbring, Wenn ich das dort schaffe, jeder will auf die untere Mari-Hilfer-Straße dort leben. Dort ist die U3, wenn ich dort auch noch eine Stellplatzsituation schaffe, neben der Museumsquartier-Garage, dann ist das ein Traumbero-Standort, der viel von denen bietet, was junge, gehäupte Unternehmen haben wollen. Ich hoffe, Stefan widerspricht nicht bei den Zahlen in den
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Raum, aber als Büro-Standort ist das, ich bin fürchten es wird eben kein Büro werden, wie es dort ausschaut und was stumpf bleibt. Ja man könnte eine Mischung draus machen, aber wir dürfen hier drüber nachdenken, vielleicht überlegt sich einer und, naja, paar, drei Sturmwerke, wäre ja schon interessant, wobei ich glaube, es ist ja auch baulich sehr schwierig, das neu zu strukturieren oder wie auch immer, aber natürlich ein Büro-Standort, super Lage, es ist mitten im Leben, man könnte viel aus der Fassade machen und das Dach hätte man ja auch Schon. Wobei es ja schon so ist,, Referbeschwend ist ja weiterhin ein großes Thema,
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muss ich jetzt wenn ich ein Bürohaus habe, gibt es irgendwelche Quick-Wins, die ich machen kann, um dieses Büro attraktiver zu machen, auch um ein Unternehmen im Standort zu halten oder ist es eher nur langfristig machbar? Meiner Sicht sind diese kurzfristigen Veränderungen glaube ich, ist dann der Fall, wenn jemand verbleiben will am Standort, um es attraktiver zu machen. glaube, wir aufgrund der verdichteten Situation in Wien haben wir einfach und ich habe das schon einmal vor einiger Zeit auch in dem Rahmen gesagt, ich glaube, wir haben die Dekade des Referbeschwend, dass wir einfach die und dann das Freibärm in
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innerstädtischer Lage oder sage einmal in urbanen Lagen in Wien sicherlich die Zukunft ziehen, auch im Sinne der ISG Betrachtung, weil selbst wenn ich eine Bestandsimmobilie nicht abreiße, sondern sie Referbesche und im Nachgang aber nicht hundertprozentig nachhaltig von den anderen Parametern bin, ist einfach im Sinne der Nachhaltigkeit auch schon viel getan, weil wir den Bestand nutzen. Und ich denke, dass wenn man die Möglichkeit dazu hat und in ein qualitativ hochwertiges Referbeschwend auch mit nachhaltigem Fokus gehen und dann bin ich auch sicher, dass man dort in diesen Liegenschaften eine dementsprechend
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hohe Miete verlangen kann und die Unternehmen diese auch zahlen werden, weil es in diesen Lagen, in urbanen innerstädtischen Lagen mit einer guten Anbindung Infrastruktur kaum Möglichkeiten gibt, über 3000 Quadratmeter großflächig oder mehr anmieten zu können. Dementsprechend bin ich ein großer Freund auch in innerstädtisch. Ich auch, wird so Bleiben. Ja, glaube ich auch. wird kurz oder lang ein anderes Überbleiben. Das Einzige, nur dagegen steht, ist leider die Bauordnung, aber die Hoffnung stirbt zuletzt. gibt ja auch Themen, das wäre ja interessant eigentlich, Ewald, dass man zum Beispiel so wie es in Deutschland
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eine Lösung gibt beim Wohnbau, zumindest schon in einigen Bundesländern, dass man eine einfache Variante macht, wenn man referp ist, das vielleicht auch für Büro zu machen. Ja, also das wäre wünschenswert, ich glaube, der Wunsch ist der Gedanke, aber nicht die Realität, Gottes, wenn man das jetzt so verfolgt, sondern da wird eher der Rucksack der entsprechenden Verordnungen und Auflagen leider Gottes immer größer und nicht kleiner. Dadurch steigen Auflagen sinnvoll, aber nicht alle machen auch Sinn.
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Mal schauen,, die Deutschen haben es schon einmal probiert und werden sehen, vielleicht geht es jetzt beim Gewerbe auch aus, es wäre ja wirklich wünschenswert. Ja, eine Frage noch Felix, wenn ihr jetzt Kontakt habt mit Unternehmern wenn man mit denen so redet, siehst du eigentlich auch, dass sich zum Beispiel innerhalb der Unternehmern dass Beispiel die Hierarchien ein bisschen verflachten, dass man auch versucht andere, eine andere Gesellschaft, ein anderes Miteinander auch in die Büroflächen mit reinzubringen?
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Ja das hängt sehr unterschiedlich von Unternehmen zu Unternehmen, da gibt es auch grundsätzlich die Aussage, Change ist eine Entscheidung, die muss von oben kommen und die muss dann exekutiert werden, wenn man sagt, ich verändere die Arbeitsweise und das kann jetzt in der Grundsatzentscheidung kapazit demokratischer Prozess sein, gibt es dann Projektgruppenbild, die sich einbringen können, Befragung und Gestaltung, das ist wieder was anderes, aber wenn ich meine Arbeitsweise als Unternehmen erinnere, dann ist das eine Managemententscheidung und die muss von oben kommen, also insofern sehe ich nicht dass sich die Hierarchien
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irgendwie verflachten. Das heißt, faktisch fix entschieden werden und nicht irgendwie, das ist so eine gesellschaftliche Entwicklung, da klar, meine, wenn ich kein Startup habe und da sitzen nur Junge zusammen, ist das vermutlich ein anderes Miteinander als in einem lang eingesessenen internationalen Konzern, wo ich eine Zentrale in Deutschland habe und eine in London und man alle möglichen Fragen muss, was man denn jetzt darf oder was man nicht darf, hast recht, aber eine andere Sache noch, Felix, wie siehst du, wir haben das immer wieder aufgebracht, dieses Thema Community Manager in Bürohäusern,
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im Büro Glastam, ist das etwas, was so kommen könnte, jemand, das auch ein bisschen steuert, man sieht ja am Flughafen, beziehungsweise auch im MyHive funktioniert das eigentlich recht gut, dass man das, dass man auch die Mitarbeiter und alle aus den unterschiedlichen Unternehmern da zusammenbringt. Ich sehe das schon, ich sehe einen echten Mehrwert, wer soll das sonst machen, indem man nicht Veranstaltungen organisiert und get-to-geters, wo sie die Mieter kennenlernen, wo sie das zusammenkommen und auch schätzen, ich finde, ein ganz gutes Beispiel ist trotzdem auch das Euroblaser, wo sich verschiedene Eigentümer und Eininvestoren
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zusammengerauft haben, um das gemeinsam zu machen im Sinne des Standards Euroblaser, wir dort die ARA, die KGL, die BVK als Eigentümer und die sagen, wir machen das gemeinsam, um diesen Standort attraktiv zu halten und die Mieter miteinander zu vernetzen und arbeiten nicht, dass sie gegeneinander dass dann einmal ein Mieter von einem Haus ins andere zieht, wenn der andere ein besseres Angebot gelegt hat ist schon vorgekommen, aber es heißt nicht, dass man nicht grundsätzlich versucht, hochzuhalten und langfristig den Standort attraktiv zu halten.
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Also auch das ändert sich, man versucht es auch in gewisser Weise gemeinsam zu lösen, ja also Community Manager und ja, Felix, danke, ein Blick noch Ewald in die Zukunft, wir haben uns vor einem Interview, da wollte ich, wo ich das jetzt finde, da hast du mal in einem Interview etwas Spannendes gesagt, man, dass wir, nein das finde ich jetzt nicht, ich habe so viele Zettel da, aber Ewald, ein Blick in die Zukunft, wir haben uns unterhalten mal über Hologramme, ja keine Zeit lang großes Thema, jetzt, verschwindet jetzt wieder ein bisschen hinter der KI,
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aber wird kommen, was auch Büro betrifft. Ich glaube generell, was wir sehen, was kommen wird, es war immer in der Geschichte, jeder, ob Industrie oder auch in der Bürowelt oder wo auch immer, oder Autoindustrie, Technik datei war und wir sehen, was wir jetzt gerade machen, diese Diskussionssonde, wie ein Bildschirm und nicht, dass man zusammenkommt, den in einem Raum sitzt, dass es ein Podium gibt, dass die Zuhörer kommen, also ich meine das war ja auch vor einigen Jahren auch noch undenkbar, dass man dass man da das inzwischen State of the Art veranstalten kann, eine Community zusammenzubekommen,
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die Dinge in Interesse hat und wie ein Bildschirm nur nicht bespaßt aber informiert und das gleiche sehe ich natürlich auch mit der ganzen weiteren Technik in der Bürowelt, was die KI betrifft, die wird uns viele Dinge neu auftun, wo sich Bürowelten wieder anpassen müssen, wo sich Mitarbeiter anpassen müssen, wo sich Unternehmen anpassen müssen, aber wohin das ganze driftet, ich glaube, wird sehr rasch gehen, in vielen Bereichen, vielleicht wird nicht alles funktionieren, aber die Technik wird uns teilweise fordern, im Guten wie im Schlechten und wir wissen ja, dass ohne IT heutzutage Unternehmen völlig
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aufgeschmissen ist und Hologramme in Meetingräumen und Hybrid Meetings die es schon inzwischen gibt, sind ja schon teilweise da, es das Hybrid noch nicht so, dass das Hologramm im Raum sitzt, aber die die Besprechungen, inzwischen und auch Präsentationstermine, große Präsentationstermine, wo man früher von A nach B fliegen musste, werden heutzutage auch durchakzeptiert über den Bildschirm in Videokonferenzen abgewickelt zu werden, also da hat ja auch die Technik auch durch Covid bedingt natürlich auch da eine Bestellung gebracht in diesem Prozess der Kommunikation und das wird weitergehen. Ewald, danke, wird auf jeden Fall spannend,
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Thema wesentlich glaube ich ist, dass bei den Büroflächen, dass die auch in Zukunft einfach flexibel bleiben, damit man sich technisch daran, damit man die auch technisch anpassen kann., Stefan, ein letzter Blick von dir in die Zukunft, vielleicht auch ein bisschen auf den Markt, wie sich das weiterentwickeln könnte? Also ich glaube, wir haben schon sehr viel gesprochen und auch überblicksmäßig sehr viel thematisiert und wenn manche Dinge von dem was wir gesagt haben, mit der nachher Immobile, mit der smarten Immobile, mit der KI, mit der AI, mit der Aufenthaltsqualität, wenn die Entwickler auch schon außerhalb ihrer Immobile,
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dann würde ich mir wünschen, dass wir einfach viele dieser Dinge die wir besprochen haben, kumuliert betrachtet, auch wirklich realisiert werden. Und wenn das so ist, dann glaube ich, und sich in der wirtschaftlichen und geopolitischen Situation ein bisschen Beruhigung einstellt, dann können wir positiv und sehr gut gelaunt dann auch in die Zukunft schauen. Stefan, danke für den Abschlusssatz. Danke, dass ihr drei Zeit gehabt habt, heute dabei zu sein, bei unserem 201. EmoLife, gemeinsam mit LeadersNet Immobilien. Ja, und wir vier bedanken uns bei Ihnen fürs Zusehen und fürs Dabeisein. Und wir wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag.
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Wiedersehen.
