Der Büromarkt in Salzburg zeigt sich im aktuellen Jahr trotz verhaltener Nachfrage robust. Vor allem internationale Großgesuche blieben rar, während kleinteilige Anfragen den Markt bestimmten. Dennoch liegt die Spitzenmiete stabil bei 22 Euro pro Quadratmeter und Monat – und damit über allen anderen Landeshauptstädten.
Die durchschnittlichen Büromieten bewegen sich zwischen 12 und 14,50 Euro. Neubauflächen erreichen eine Bandbreite von 16,50 bis 20 Euro pro Quadratmeter. „Gerade in den Top-Lagen zeigt sich Salzburg resilient. ESG-konforme Neubauten erzielen stabile Werte und sichern die Attraktivität des Standortes auch im internationalen Vergleich“, sagt Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE Austria.
Neues Dienstleistungszentrum
Neben den bereits 2025 fertiggestellten Projekten – darunter das AlpAreal, Quartier Acht Zwei Vier und der UKO Tower – wird Salzburg vor allem 2026 einen Meilenstein erleben: Mit dem Landesdienstleistungszentrum entstehen allein 50.000 Quadratmeter moderne Flächen. An diesem Standort zentralisiert das Land diverse Servicestellen. Allerdings werden im Gegenzug im größeren Umfang vom Land angemietete Büros frei, für die bereits Alternativen gesucht werden. „Das beschäftigt derzeit zahlreiche Eigentümer von Objekten, die nächstes Jahr vor der Herausforderung stehen, diese Flächen entweder neu zu vermieten oder umzunutzen“, sagt Oßberger.
Mit einem Bestand von rund 502.000 Quadratmeter und einer Pipeline von 67.600 Quadratmeter bis 2027 bleibt die Mozartstadt nach Wien, Graz und Linz der viertgrößte Bürostandort Österreichs.
Die Büroflächen konzentrieren sich stark auf die Submärkte Innenstadt, Salzburg Süd, Salzburg Nord und Gewerbezone. Besonders Salzburg Süd mit dem Wissenspark Urstein bildet mit knapp 153.000 Quadratmeter den größten Teilmarkt. „Aufgrund der Flächenknappheit in der Innenstadt bleiben gut angebundene Lagen im Fokus der Entwicklung. Salzburg kann damit seinen Stellenwert als attraktiver Standort für nationale und internationale Unternehmen weiter ausbauen“, so Oßberger.
Investmentmarkt verhalten
Der österreichische Büroinvestmentmarkt zeigt sich generell im ersten Halbjahr 2025 verhalten, eröffnet aber attraktive Chancen für langfristig orientierte Investoren. Insgesamt wurden österreichweit 215 Mio. Euro in Büroimmobilien investiert – der überwiegende Anteil davon in Wien. In den Bundesländern Salzburg, Oberösterreich, Tirol und Vorarlberg verzeichneten die Research Experten von CBRE seit 2024 über alle Assetklassen Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 712 Mio. Euro. Rund 32 Prozent des Volumens wurden von CBRE begleitet.
Mit der jüngsten Renditekompression – die Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien liegt aktuell bei 4,75 Prozent – zeichnet sich eine steigende Attraktivität des Marktes ab, insbesondere für internationale Investoren. „Das Marktumfeld bleibt zwar volatil, doch gerade jetzt eröffnen sich Investoren mit klarem ESG-Fokus und langfristiger Strategie attraktive Einstiegsmöglichkeiten in einen zunehmend selektiven Markt“, betont Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE Austria.