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Ladies first natürlich, Alexandra Bauer, Bereitsleiterin Büroimmobilien, EHL Immobilien. Hallo Alexandra. Grüß Gott, Hallo. Thorsten Mörk, Head of Arre Asset Management, hallo. Hallo, freut mich. Und einen schönen Nachmittag auch dem Felix Zeckeli, Geschäftsführer von Optin Immobilien. Danke für die Einladung, hallo. Starten möchte ich mit Alexandra und möchte sie bitten, ob du uns einen kurzen Überblick geben kannst. Sie hat ja immer sehr research,
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sehr stark und ob du uns ein bisschen einen Überblick geben kannst, wie der Büromarkt derzeit ausschaut, was die Fertigstellungen betrifft, Vermietung und Leerstandsrate. Der Wiener Büromarkt ist momentan gekennzeichnet durch ein sehr geringes Fertigstellungsvolumen. Wir hatten im letzten Jahr ein Rekord die von Fertigstellungen von 45.800 Quadratmeter. Heuer ist es zwar ungefähr das Doppelte mit 90.700, aber im Vergleich dazu, was vermietet wird in Wien, nämlich letztes Jahr 180.000 Quadratmeter und heuer wahrscheinlich ein ähnlich stabiles Ergebnis, ist es doch ein sehr geringes Fertigstellungsvolumen,
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was dazu geführt hat, dass wir momentan bei einer Leerstandsrate von 3,4 Prozent liegen. Was im internationalen Vergleich sehr, sehr niedriger Wert ist, das liegt nur Paris unter uns und was eigentlich schon fast an der Grenze ist, dass es noch ein gesunder Markt ist, weil einige größere Gesuche schlichtweg nicht mehr bedient werden können, weil es das Angebot gibt. Also das betrifft die Toplagen, Innenstadt und Umgebung, aber auch Hauptbahnhof. Hauptbahnhof ist nahezu voll vermietet, gibt es nur vereinzelte Untermietflächen, aber da können wirklich Gesuche nicht mehr bedient werden. Und es ist jetzt auch von keiner Entspannung der Lage
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auszugehen, weil so richtig großflächige Quartiersentwicklungen, wie es zum Beispiel rund um den Hauptbahnhof gegeben hat, vor knapp zehn Jahren hat das begonnen, oder rund um den Austria Campus, beim Praterstern, da gibt es einerseits die Flächenreserven gar nicht mehr, andererseits ist es aufgrund der Finanzierungsmodalitäten momentan nicht darstellbar. Deswegen wird sich der österreichische oder der Wiener Büromarkt eher auf punktuelle einzelne Projekte fokussieren. Refurbishment sind ein großes Thema, heuer ist knapp die Hälfte der Fertigstellungsleistung wieder refurbishment. Kann man das Francis hervorheben,
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wo 48.000 Quadratmeter hochwertig refurbished werden, das ist knapp die Hälfte der heutigen Fertigstellungsleistung. Alexandra, danke mal für den ersten Einblick. Es sind viele Themen, über die wir heute auch noch reden werden. Was die Leerstandsrate betrifft, ein Markt braucht eine gewisse Leerstandsratenhöhe, damit er auch wirklich funktionieren kann. Sonst verlieren ja auch die Unternehmen das Interesse daran. Genau, noch dazu gibt es eine ziemliche Differenzierung bei der Leerstandsrate, also der Leerstand betrifft veraltete Bürohäuser in nicht gut erschlossenen Lagen, hingegen die Top-Lagen,
5:07
da ist der Leerstand natürlich noch geringer, also im ersten Mittag ist er bei 1% laut wie in der Research Forum. Also das ist ja schon an der, wenn man so sagt, Kapazitätsgrenze. Alexandra, danke. Büromarkt Wien, Thorsten, Alexandra hat schon gesagt, es kommen kaum Projekte auf den Markt. Ihr habt vor kurzem im Village, im dritten eins begonnen, aber wie siehst du das, wie das jetzt weitergeht, also was Projektentwicklungen betrifft? Ja, ich muss Alexandra zustimmen,
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es wird punktuelle Projektentwicklungen geben. Wir treiben einige voran, sprich in diesen Quartiersentwicklungen wie dem Village ist es natürlich schwierig hier auch einen Stopp einzuziehen über eine gesamte große Projektentwicklung über 12 Hektar mit mehreren Baudrägern und so weiter ist es durchaus auch einfacher. Die Lage ist auch sicher nicht schlecht, ist zwar nicht der Hauptbahnhof, aber noch sehr nahe, ist auch öffentlich noch ganz gut angebunden, zwar nicht mit einem exklusiven U-Bahn-Anschluss, aber zumindest S-Bahn und ein wirklich hochrangiger Knoten
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der Hauptbahnhof ist quasi zwei Straßenbahnstationen entfernt. Das spricht eigentlich für den Standort. Das ganze Quartier ist nachhaltig. Wir haben dort einer der wesentlichsten Dinge für eine zukunftsprächtige oder für die Zukunft funktionierende Immobile oder Bürostandort. Das wird das ganze WC energieeffizient erfolgen, das heißt wir haben hier nicht nur ein Zertifikat auf dem Gebäude, sondern wir haben wirklich ein nachhaltiges Projekt
7:09
und da kann man halt schon ganz gut auch auf die Energiekosten schauen, die Betriebskosten, alles Dinge, die für ein Bürostandort wesentlich sind. Ich glaube, das sind auch die Dinge, wo die Büromitter oder Bürointeressenten die Flächen suchen, auch sehr stark sensibilisiert wurden in den letzten zwei Jahren der ganzen Energiekrise. Thorsten, danke. Du hast jetzt ein paar Mal Nachhaltigkeit erwähnt, du hast es auch jetzt schon gesagt, das sind vor allem für internationale Konzerne, die sich ansiedeln wollen, ist das ein ganz wesentlicher Faktor, die Bürofläche muss nachhaltig sein?
7:54
Ja, ich glaube, es muss zertifiziert sein für internationale Unternehmen. Wir werden nicht dezidiert gefragt, ist es zertifiziert. Man muss dazu sagen, wir haben auch nicht diesen riesen Street-Markt im Portfolio, weil wir doch noch sehr viele Bundesnutzer im Bestand haben. Aber nichtsdestotrotz geht die Reise dorthin. Ich glaube, jetzt werden viele Fragen, ist die Immobilie wirklich energieeffizient? Ob ein Zertifikat alleine für die Zukunft reichen wird, das würde ich jetzt einfach einmal bezweifeln. Thorsten, danke, ist ein spannendes Thema,
8:34
kommen wir noch zu sprechen. Wir kommen auch noch zu sprechen auf die Bundesnutzer, weil Are bzw. Big ja auch alle diese Immobilien verwaltet. Danke einmal. Felix, Office und New Work. Ich habe das schon im Vorspann angekündigt, es bewegt sich sehr, sehr viel, es ist die Immobilie, also es ist die Assetklasse, die sich im Augenblick am nächsten bewegt. Kommen wir jetzt zumindest einmal, ich sage einmal, geistig, kommen wir jetzt zu einem Punkt bei den Bürowelten, wo wir sagen, okay, so kann man die jetzt einmal lassen,
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oder wird das, glaubst du, dass sie sich in den kommenden Jahren noch einmal weiter verändern werden? Also ich beschäftige mich jetzt seit 20 Jahren im Büromarkt und mit dem Notzonenmieter und habe das Gefühl, dass sich über diese zwei Etikaden sehr viel an den Arbeitsweisen und den Verhaltensweisen verändert hat. Ich würde nicht sagen, dass das Thema neue Arbeitswelten etwas war, was punktuell kurzfristig abgetreten ist und das war Projekt Start und Projekt Ende und da sind wir jetzt. Ich finde, dass sich seit dem Beginn,
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wo wir in dem Marktumfeld angefangen haben, heutzutage in jedem Jahr etwas verändert hat und das Thema neue Arbeitswelten ein Modewort geworden ist. Ja, ich glaube, den größten Schub in der Flexibilisierung gab es natürlich nur unabedingt, dem von zu Hause zu arbeiten und nicht mehr ins Büro zu fahren und Homeoffice. Da gab es einen sehr großen Schub, da gab es natürlich auch einen sehr großen Nachweigeschub. Die Unternehmen sind umgezogen, haben weniger Flächen gemäht, geben mehr Geld aus,
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sind in Prime-Lagen gegangen, haben sich verbessert, das Import anbelangt, das Anbindung anbelangt und Flexibilität der Arbeitsfläche. Aber ich glaube nicht, dass dieser Prozess zu stoppen und es wird weitergehen. Das Ganze hängt an drei Faktoren aus meiner Sicht. Das ist das Gebäude selbst, das ist das Verhalten der Leute, die drin arbeiten und das sind die Technologien, die im Umfeld und in dem Gebäude zur Verfügung gestellt werden und geboten werden. Diese drei Faktoren spielen miteinander und treiben das Thema Veränderungen in Arbeitswelten voran.
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Felix, danke. Diese Dreiteilung finde ich sehr, sehr interessant. Ich glaube auch, dass wir beim Thema Technik, da ist noch viel Luft nach oben. Menschlich, was die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter betrifft, da ist auch eine gesellschaftliche Entwicklung, da sind wir auch so ein bisschen in der Bewegung drinnen. Wo geht das hin? Sind wir bereit dafür? Wer möchte überhaupt in eine anders arbeiten? Und das Gebäude ist eigentlich auch durch ESG vorgegeben in gewisser Weise. Aber die Technik, die wird sein, man sagt, der Hologramme werden die Zukunft sein. Also werden wir schauen, ob wir überhaupt noch unser Haus
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verlassen, aber trotzdem mit den Leuten Kontakt haben. Auf jeden Fall ist eins, vom Beginn an, nach diesen 20 Jahren dabei, hat sich das Büro immer wieder verändert und letztendlich ist es schon so, wir haben eine Zeit lang, da hat es Großraumbüros gegeben und alle haben gesagt, ja, wir brauchen jetzt Großraumbüros, dann hat das jeder gebaut. Mittlerweile ist das aber schon wirklich anders. Es werden alle Flächen individuell angepasst an die Unternehmen. Also 08 zum Büro, sie haben keine Chance mehr. Ja, also es ist so, dass bis vor drei, vier Jahren,
12:42
oder noch ein bisschen länger vielleicht zurück, war es richtig so das klassische Büro, da konnte sich der Mieter auswählen, aber welche die Teppichbodenfarbe, die Gipskarton-Ständerwände, gab es vielleicht noch ein bisschen ein Grasanteil, das waren irgendwie so diese Standardbüros. Also jedes Büro hat wie so ein richtiges Büro ausgesehen, wie man sich halt so klassisch das vorstellt. Und in den letzten Jahren gab es eine extreme Trendwende, weil die heutigen Bürohäuser, wenn man sich die anschaut, schon wenn man reinkommt, die muten ja mehr nach wie ein Hotellobby an oder wie auch die Büroflächen an sich,
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eher wie Wohnzimmer oder Hotellobbys und schauen gar nicht mehr aus wie diese klassischen Büros, so wie es noch vor ein paar Jahren der Fall war. Wir beobachten auch tagtäglich, dass auch die kleinen Unternehmer, bei den größeren hat schon früher begonnen, aber jetzt auch zu den kleineren, dass die ihre eigenen Innenarchitekten mitnehmen und den Innenarchitekten nochmal drüber schauen lassen und da wirklich coole Projekte machen. Da gibt es auch einige wirklich namhafte Beispiele von größeren Unternehmern, aber auch mittlerweile von kleineren, die jetzt so richtige wohlfühlt Büros geschaffen haben, um ihren Mitarbeitern eben ein wirklich ansprechendes
13:52
und angenehmes Arbeitsumfeld zu bieten. Das mit den Innenarchitekten finde ich interessant, weil sie, weil früher war das ja nicht so, da hat man das Büro genau gesagt, passt und jetzt ist es aber schon so, dass es noch einmal auf die eigenen Wünsche zugeschnitten wird. Ja, also Einzelfälle gab es natürlich auch früher schon, ja, wo auch besondere Wert auf die Optik gelegt wurde, aber es gab auch viele so ganz klassische Büros, wie man sich ein Büro halt früher vorgestellt hat, aber mittlerweile, wie gesagt, mutten die eher mehr nach Wohnzimmer, Atmosphäre oder Hotellobby an. Man muss Ja auch die
14:36
Leute ins Büro bringen, womit wir bei einem, womit wir ein großes Thema sind, das Recruiting-Problem. Torsten, wie die Mitarbeiter löst man jetzt wieder ins Homeoffice zurückholen und wie siehst du da, dass das von den Unternehmern gehandhabt wird? Ja, ich glaube, man kennt es, wenn man mit Freunden, Bekannten oder auch in der Branche mit Experten redet. Ich stelle jetzt einfach so eine Feststellung meiner Freunde in den Raum. Am Donnerstag gibt es in der Kantine, wenn man so will,
15:18
im Büro nur vegetarische, da ist die Homeoffice-Quote am höchsten. Da kann man am wenigsten ins Büro. Das ist einfach so ein Beispiel. Ist aber ein männerlastiges Unternehmen, muss ich dazu sagen. Das sind einfach so Dinge, das Angebot bestimmt schon ein bisschen das Verhalten der Mitarbeiter und ich glaube, dieses ganze Angebot, Gastronomie, Nahversorgung, Fitness, vielleicht auch ein gratis Jobticket, welches das Unternehmen bezahlt. All diese, diese Annehmlichkeiten, die braucht es zusätzlich, um Anreize zu schaffen,
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damit die Mitarbeiter ins Büro kommen, dann kommen sie auch gerne. Da können sie quasi neben dem Job auch ihr alltägliches erledigen und dann hat es natürlich einen Mehrwert, wenn ich die Wegzeit in Kauf nehme und im Büro arbeite. Zusätzlich, viele haben vielleicht nicht das Top-Homeoffice-Büro, die Top-Ausstattung. Es gibt viele junge Mitarbeiter in Zwei-Zimmer-Wohnungen, die dann am Küchentisch arbeiten. Die holt man vielleicht leichter ins Büro. Man muss aber trotzdem irgendwo Homeoffice auch beibehalten, diese hybride Arbeitswelt für Familien, für Mütter und
16:39
so weiter. Also, ich glaube, mit Anreizen bringt man die Leute zurück, aber vollumfänglich wird man sie nicht mehr zurückbringen und wenn man es mit Zwang macht, dann, glaube ich, verliert man einfach Mitarbeiter, Arbeitskräfte. Das ist einfach, das wird bleiben. Wenn man es gut macht, wird es sicher noch einen höheren Büroantrag geben. Ich bin ja, es gibt ja die Theorie, dass man es beim Sozialwissenschaftler sagt, naja, dass mit diesem Homeoffice ist jetzt eine Zeit lang relativ hoch, ist jetzt in die andere Richtung gependelt, geht aber wieder zurück,
17:19
weil die Leute ja eigentlich Kommunikation suchen und dass das Homeoffice dadurch dann wieder geringer wird. Glaubst du das oder glaubst du, dass wir jetzt auf einem Punkt sind, wo man sagen kann, okay, das hat sich jetzt dort eingependelt? Sag ich jetzt mal, in zwei Tagen die Woche. Ich glaube, es wird sich irgendwo in ein gesundes Verhältnis einpendeln, aber nur, wenn das Unternehmen auch wirklich diverse Anreize schafft. Da gehören auch vielleicht, da gehören Kommunikationsplattformen im Büro dazu, ja. Und wenn man nur einmal in der Woche, meinetwegen gemeinsam Mittagessen kocht, ist jetzt ein Beispiel. Also
17:57
Es ist Legendarisch. Aber dass man sich gemeinsam findet als Unternehmerseinheit. Genau, also irgendwo der Teamgedanke, der muss schon im Vordergrund stehen. Ich glaube auch, dieser Trend, dass ein Büro jetzt wie ein Wohnzimmer aussieht, das kommt ja nicht, und die sagen, was sie wollen, was sie brauchen. Und da gibt es jetzt schon erste Ergebnisse. Lange Zeit war das Google Office immer so, jeder hat davon geredet, aber gebaut hat es niemand,
18:38
weil da hat einfach hierarchisch einer oder eine kleine Gruppe im Unternehmen bestimmt, wie das Büro aussehen soll und das war's. Ich glaube, jetzt wird das schon auf wesentlich breitere Beine gestellt und diese Entscheidungsfindung ist einfach auch eine andere. Es dürfen mehr mitreden, weil man natürlich versuchen muss, die Leute wieder ins Büro zu bringen und eben aus dem Homeoffice ein bisschen zurückzuholen. Thorsten, danke. Felix, du hast, wir haben das im Vorfeld kurz ein bisschen besprochen, in den USA schaut das im Augenblick auch ein bisschen
19:18
anders aus. Man hört ja auch, es gibt dort Probleme, die Büros braucht man immer weniger, aber das hat sehr wohl, da gibt es ja unterschiedliche Gründe, warum das in Amerika so ist, wird bei uns vermutlich, oder hoffen wir, nicht so dramatisch sein. Also die Probleme in den USA kommen aus meiner Sicht von mehreren Seiten. Einerseits ist der Bestand am Büro größer, es gibt mehr überalteten Bestand und andererseits hat das Thema Homeoffice dort noch eine Komponente, die Metropolen sind sehr groß und die,
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sagen wir, commuting times oder Anfahrtzeiten, Pendelzeiten sind noch wesentlich länger für uns. Der Wohnraum in Metropolen ist nicht mehr leistbar, die Leute ziehen eine, eineinhalb Stunden raus aus den Metropolenares und verbringen somit sehr viel Zeit im öffentlichen Verkehrsmittel. Das kostet zudem viel Geld und die Städte sind unfassbar teuer. Ich habe vor allem in den USA, die zu mir sagen, ein Büro-Tag kostet mehr als 100 Dollar, für sie persönlich an reinen Expenses, Anfahrtzeiten und
20:43
so weiter und fort und denen ist einfach durch Homeoffice und auch während der Corona-Zeit viel mehr persönlich übergeblieben. Dieses Argument gibt es bei uns faktisch nicht, wir haben ein sehr stark ausgebautes Human-Netz und öffentliches Wohnraum in der Stadt. Ich finde das Argument gibt es bei uns nicht, aber in den USA ist das wesentlich vorhanden und deswegen ist dort natürlich der Druck mehr Homeoffice zu bieten wesentlich größer, aber wir sehen das gleiche Momentum in Amerika. Die Unternehmen ziehen an tollere Standorte,
21:23
an die besten Standorte, bauen die gleichen Hotelsysteme aus, die die Sandra beschrieben hat, die moderne Arbeitswelt, die ausschaut wie ein Wohnzimmer und bieten dann zusätzlich noch etliche Nebenleistungen, Fitness und Team-Activities, Essen, große Lounge-Areas, Cafeteria etc. Einfach um den Leuten auch diese Kosten abzunehmen oder das Kostargument abzunehmen und einen Grund zu geben um ins Büro zu kommen. Felix, danke. Ein Grund, Alexander, um auch mit die Leute ins Büro zu holen bzw. vielleicht auch als Eigenverantwortlich ins Büro zu kommen,
22:05
ist, wie du im Vorgespräch gesagt hast, die Fortbildung und die Weiterbildung. Das ist natürlich ein wesentlicher Faktor, der tatsächlich nur im Büro anbietbar ist und möglich ist. Genauso, wir haben in einigen Unternehmen ja auch neue Büroflächen gesucht und gefunden und da war immer das einhellige Tenor. Sie möchten die Leute sehr gerne wieder sehr viel stärker ins Office zurückholen. Wie machen Sie das, indem Sie ihnen ein besonders attraktives Arbeitsumfeld bieten? Deswegen bei unseren aktuellen Gesuchen oder auch in den letzten Jahren war meistens Qualitätsverbesserung, Nachhaltigkeitsverbesserung das primäre Übersiedlungsmotiv
22:43
und gerade dieses Thema Ausbildung, Weiterbildung war ein sehr starkes, weil das ist im Homeoffice schwer machbar, hängt natürlich von der Branche ab, aber trotzdem kann man sagen, dass man im persönlichen Kontakt, im persönlichen Austausch die Mitarbeiter sehr viel besser abholen kann, natürlich weiterbilden. Also wenn wir jetzt von uns zum Beispiel ausgehen, wir bilden die Leute, die wir neu aufnehmen, natürlich auch bei Learning by Doing und im täglichen Praxis weiter und aus. Das heißt, die laufen mit, mit denen tauschen wir uns aus. Wir sitzen in Gruppenbüros, wir bekommen das tägliche Geschäft mit.
23:19
Das passiert natürlich im physischen Büro sehr, sehr viel besser und intensiver, als wenn da jetzt im Homeoffice wäre, man sich per Videocall oder Telefon austauschen müsste. Und wie gesagt, das war ja eigentlich der Tenor sehr vieler Standortgesuche, dass das Thema Ausbildung, Fortbildung im Office sehr viel besser funktioniert und auch generell der Teamwork, der persönliche Austausch ist natürlich sehr viel leichter, wenn man gemeinsam im Büro sitzt, wenn man immer zum Hörer greifen muss oder sich per Videocall austauscht. Und deswegen sehen wir schon sehr stark die Tendenz und den Trend, dass viele Unternehmen,
23:57
hängt aber wie gesagt sehr stark auch von der Branche ab und von Unternehmen, die Leute eher wieder im Homeoffice ins Office zurückholen möchten. Aber sag Alexandra, du hast gemeint, ja die neuen, die aufgenommen werden, die laufen natürlich mit, die lernen was dazu, die müssten irgendwie dabei sein. Wäre es nicht eine denkbare Alternative, dass man sagt, okay Homeoffice, je nachdem wie lange jemand im Unternehmen ist, kann man das ja auch staffeln. Ich meine, ich weiß schon, dass die, die neu kommen, sagen, ja ich brauche zumindest zwei Tage Homeoffice, aber es wäre ja denkbar, dass man sagt, okay die neuen,
24:35
das erste Jahr geht vielleicht nicht so, aber dann ist es leichter und die, die länger dabei sind und die ganzen Strukturen schon kennen, dass man sagt, okay die haben mehr Freiraum. Man könnte das ja so strukturieren, wie man ja auch die Büros individuell gestaltet, dass man auch das individuell für jeden, zumindest mal eine gewisse Vorgabe macht. Ja natürlich, also wie gesagt, das ist sehr stark von der Branche abhängig, aber natürlich Flexibilität ist überhaupt das Gebot der Stunde, also jetzt nicht nur bei den Büros, sondern auch bei den Arbeitszeiten. Also um im Recruiting mithalten zu können, muss ein
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Arbeitgeber so und so heutzutage sehr große Flexibilität zeigen und das auch auf die Mitarbeiter persönlich zuschneiden und abstimmen. Deswegen ja auf jeden Fall, also da gibt es unterschiedliche Konzepte. Wie gesagt, hängt auch von der Branche, glaube ich, sehr stark ab, weil nicht jede Branche so stark auf Zuruf arbeitet und natürlich auch das Teamwork auch von der Branche und dem Unternehmen unterschiedlich zu betrachten ist. Aber generell zur Gänze, da gebe ich dem Thorsten von vorher recht, zur Gänze Office, das wird wahrscheinlich nicht mehr umsetzbar sein, weil man da im Recruiting auch extreme
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Wettbewerbsnachteile hätte. Also alle jungen Mitarbeiter erwarten sich einen gewissen Anteil an Homeoffice. Wie gesagt, von Branche zu Branche unterschiedlich, aber das ist schon generell So. Wenn Man ein besonders schönes Arbeitsumfeld bietet, eben mit frisch gekochtem Essen oder Mittagessen, dann ist der Anreiz ins Büro zu kommen sicher deutlich höher, wenn man einen gut erschlossenen Standort und ein attraktives Büro bietet, als wenn man das nicht macht. Und deswegen ist momentan auch so eine Qualitätsoffensive bei den Standortgesuchen zu beobachten. Alexandra, danke. Sag Thorsten, wenn man sich das ein bisschen anschaut,
26:28
wir müssen ja, wir werden vermutlich in den nächsten Jahren viel enger, viel gemeinsamer zusammenarbeiten. Siehst du das eigentlich auch bei euch, dass man zum Beispiel, dass auch die Generationen in einer unterschiedlichen Form enger zusammenarbeiten, die jungen und die älteren? Ich denke ja, viele ältere gehen natürlich jetzt dann nach und nach verloren. Ich glaube, hier muss man Anreize setzen, um Leute vielleicht ein bisschen länger im Büro, die darf man jetzt nicht einfach im operativen schlichtweg weiterhin einsetzen.
27:09
Genauso wie die 10, 20, 30, 40 Jahre wie zuvor, die muss man vielleicht irgendwo in seine Mentorenrolle geben, wo sie dann wirklich junge Leute gut anbauen. Speziell für diesen Prozess ist es wesentlich. Ich glaube, nur die Leute ins Office holen und quasi im ersten Jahr ein Homeoffice-Verbot sage ich jetzt einmal ganz schlimm aussprechen, das ist nicht die Lösung. Ich glaube, man braucht speziell Leute, die im Unternehmen sich um die Jungen kümmern. Wir sehen es auch bei uns in einem größeren Konzern,
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wir haben jetzt 1200 Mitarbeiter, so über den Daumen. Also nach einem Jahr hat man noch nicht alle Kontakte, die man eigentlich im operativen Bereich benötigt. Man weiß oft, nach mehreren Monaten nicht, wen soll ich fragen und da wäre es nicht wichtig, wenn ich einen habe, der das Unternehmen sehr gut kennt, den ich jederzeit fragen kann, der mir weiterhilft. Weil sonst rufe ich zehn Leute an und irgendwann einmal vergleiche ich die Lust. Dann höre ich oft zu Fragen, speziell als junger. Da muss ich mich in die Rolle versetzen, irgendwann kriegt man das Gefühl, der fragt ständig und hat überhaupt keine Ahnung.
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Das glaubt man dann von sich selbst und das kann man mit älteren Mitarbeitern ganz gut abfedern. Ich glaube, dieses Angebot muss geschaffen werden. Ich finde es interessant, wenn wir jetzt so reden, dann ist es schon, es betrifft die Büroflächen, aber es betrifft doch, dass die Unternehmen, die Unternehmensstrukturen an sich und Felix, siehst du eigentlich, wenn du Unternehmern berätst, dass die auch schon, dass da sich auch schon Unterschiede im Miteinander zeigen, in den Strukturen zeigen, dass die einfach auch, meine vier Jahre ist jetzt nicht so eine allzu lange Zeit,
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aber dass man einfach versucht hat, jetzt auch umzudenken, um das neu zu gestalten in der betrieblichen Abläufe? Ja, das sehen wir schon, aber das spiegelt sich ja dann auch sehr im Raum wieder und in den ganzen Raum- und Funktionsprogrammen, die die abbilden. Es ist ja eine Veränderung und wir haben so viele Unternehmen jetzt begleitet bei Planungsprozessen, Umzugsprozessen, wo wir, das war jetzt Corona bedingt oder einfach vom Flächenbedarf her abgeleitet, weil die gewachsen sind oder weniger haben wollten oder einen besseren Standard wollten. Aber wir sagen zu denen grundsätzlich schon, so ein Projekt,
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ein Umzugsprojekt aufzusetzen, das ist mühsam, das kostet sehr viel Geld, das bindet sehr viele Ressourcen. Ich kann doch so ein Projekt nicht abbilden mit dem Aufwand, um den Status Quo zu replizieren. und einfach an einen anderen Standort wieder umzusetzen. Daraus leitet sich dieser ganze Change-Prozess ab. Dieser Change-Prozess ändert natürlich sehr viel in den Unternehmen, wie die miteinander reden, wie sie miteinander arbeiten und welche Funktionen in welcher Form erbracht werden. Das heißt, wir sind schon sehr tief in diesen mobile Projekten, auch in der Organisation, mit eingebunden. Wird das interessant?
30:27
Vorher hat man ja gesagt, vor ein paar Jahren, ja, man braucht entweder mehr Quadratmeter oder weniger Quadratmeter und hat sich aber über die Struktur des Unternehmens da keine Gedanken gemacht. Das ist jetzt anders, Felix. Das ist aus meiner Sicht komplett anders, weil die Kultur und Organisation spielt sich im Raum wieder und einfach über einen Headcount oder Anzahl der permanenten Arbeitsplätze mit einer Quadratmeter-Ratio von 15 Quadratmetern hochzurechnen und zu sagen, das brauche ich, findet nicht mehr statt. Das gab es einmal. Das kann man auch in einer ersten Evaluierung so machen, wenn man sagt, was gäbe es grundsätzlich auf einer Long-List
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an Optionen und möglichen Standorten für Gefäße, wo es theoretisch passen würde. Dann geht man viel weiter ins Detail und in Die Bewegung in einer neuen Umstrukturierung und ja, es kann natürlich auch seine Zeit dauern. Es gibt jetzt immer wieder Umfragen, was Homeoffice betrifft, was die Unternehmer an sich betreten. Wer weiß, in zwei Jahren können die schon wieder ganz anders ausschauen. Neue Büroflächen, wie die Alexander gesagt hat, Übersiedlung ist Qualitätsverbesserung 0815.
31:50
Großheimwerk, gar keine Zukunft mehr. Aber ich finde ja auch total bezeichnend für diese Entwicklung, wenn man früher gefragt hätte, ob man in einer Telefonzelle arbeiten will, hätte man gesagt, nein, geht nicht. Aber jetzt ist es ja eigentlich schon so, dass man einzelne Räume hat, Möglichkeiten hat, wo man in Ruhe sozusagen arbeiten kann. Alexandra, großes Thema haben wir vor einer Zeit gehabt. Büroflächen bleiben eigentlich, bleibt die Untervermietung, ist es jetzt noch ein Thema? Weil es ist ja, wir kommen jetzt zum Thema,
32:30
also wir kommen jetzt auf die Büroflächen direkt. Der Markt ist im Augenblick sehr eng und einige haben ein bisschen zu groß geplant. Oder sind die vergebende Flächen? Ja, ist nur mal im kleinteiligen Segment eigentlich ein Thema. Das war ein Riesenthema, weil zum Beispiel im Bereich Erste Campus oder im Bereich Hauptbahnhof haben wir große Banken, sehr große Flächen angemietet. Dann kam Covid, dann sind sie draufgekommen, dass sie das eigentlich gar nicht brauchen, so viel Fläche und haben sie stark verkleinert, bevor sie die Flächen noch bezogen haben. Genauso auf dem Außerehr Campus, auch aus dem Bankenversicherungsbereich,
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dann noch im zweiten Bezirk auch, Asmamburken, Strassefeld, auch noch ein Beispiel, da sind wirklich großflächige Büroflächen zur Untermiete gelangt und die sind zum Großteil, also gerade rund um den Hauptbahnhof im Außerehr Campus, zum Großteil vermietet worden mittlerweile. Punktuell gibt es schon noch Flächen, aber nicht mehr in dem großen Stil, wie es kurz nach Corona vor zwei, mittlerweile fast drei Jahren der Fall war. Das heißt aber, diese Untermietflächen, man hat natürlich auch nur die gesucht, die auch wirklich zentral sind, die optimal Voraussetzungen bieten und es war nicht
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überall, es war nicht überall Flächen in Untermiete zu vermieten. Nein, aber das waren mehr oder weniger bezugsfertige, top ausgestattete Büros, Erstbezugsflächen in etablierten Business-Clustern und deswegen, das hat sich sehr gut vermietet. Also wir haben zum Beispiel das Bellend Main oder Tower Canetti Straße im Hauptbahnhof, das waren über 10.000 Quadratmeter, das ist innerhalb kürzester Zeit vermietet worden, weil das waren Erstbezugsflächen, zwar in der Untermiete, aber auch langfristige Untermiete, top ausgestattet, bezugsfertig am Hauptbahnhof, das ist das schnell vermietet.
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Darf ich dazu noch sagen, das ist schon ganz spannend, wenn man sich das aus der Sicht der Unternehmen überlegt, die den Standort suchen, dass in dem Fall die Schnelligkeit des Bezugs und die Da wurde nichts mehr adaptiert, es ging einfach nur darum, ja, das ist ein sauberes, ordentliches Büro, das ist in einer tollen Lage und ich muss nicht monatelang durch einen Planungs- und Ausbauprozess, da ist es mir wichtiger, ich kann schnell einziehen. Das ist nämlich ein Gegenargument zu dem, was wir vorher besprochen haben, die große Individualität und da hat dann manchmal schon das
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Argument gesiegt, dass das in Ordnung ist und das ist ein sauberes Büro, das heißt, man könnte vielleicht auch größere Flächen spekulativ ausbauen, ohne in jedem Detail und jeder Veranstellung auf den zukünftigen Mieter einzugehen. Die Sachen sind wirklich schnell weggegangen, im Außerkampus waren das 20.000 Quadratmeter und es waren keine kleinen Mieter, da waren Mieter mit 5.000 Quadratmeter, die einfach ein fertig ausgestattetes Büro in der Untermiete gemietet haben. Also überlegen, dass das auch funktioniert als Produkt. Ja, wobei man muss dazu sagen, dass die Produkte, die hergestellt werden, ja schon eine sehr,
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eine Anpassung an Individualität mitbringen, Felix. Ja eh, aber ich meine, die Frage ist, ob ich im Edelrohbau auf den Stoppknopf drücken muss, in der Projektentwicklung, um zu sagen, ich bin zwar antig auf den Mieter, weil ich jetzt nicht wissen, was er für eine Teppichfarbe haben mag und ich mag jede Wand gemeinsam mit ihm definieren im Sinn des Einwandsystems und des Schallschutzes oder müsste ich das nicht selbst eigentlich eh schon per se wie ein ordentliches Bauer auszuschauen? Wobei es ist auch eine Form der Nachhaltigkeit, dass man nicht immer, wie es vorher war, den Wände weggerissen hat,
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den Büroflächen neu angepasst hat, immer an die nächsten Mieter und ich glaube schon, dass es auch damit zu tun hat, dass man das einfach als Einmieter des Unternehmern nicht mehr tun möchte. Ja, aber es passiert trotzdem dann in Folge über den großen Projektentwicklungen, die jetzt underway sind, gibt es kein Umdenken in der Hinsicht, außer bei einem Projekt im 21.21 Central Hub, da wird eigentlich so fertig gebaut, inklusive Wandstellung und Rennwänden und man sagt,
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der Mieter hat den Nutzen, dass er schneller reinkommt. Bei den anderen großen Projektentwicklungen sagt man auch, man geht in den Mieterspezifischen Ausbau und definiert wieder mit dem Mieter jede einzelne Wandstellung. Wir haben ein anderes Projekt betreut in der Innenstadt mit 2.400 Quadratmetern von Reifeisen und da haben wir auch gemeinsam definiert, dass wir das praktisch fertig ausbauen. Tolle, schöne Drennwandsysteme eingebaut haben. Das einzige, was wir nicht gemacht haben, sind die finalen Oberflächen und Teppichböden. Die Mieter haben es dann auch so gemietet, wie es da war, wie die Ansicht vertreten wird, wissen wir,
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ein ordentliches Büro auszuschauen hat und welche Funktionen es zu erfüllen hat. Eine Wand ändern kann, aber im Grundprinzip wissen wir das schon. Felix, danke. Thorsten, ihr habt vor zwei Wochen im Wheelchamp Drittner ein neues Bürohaus begonnen. Was ist jetzt aus den letzten Erfahrungen, aus den letzten Jahren, was ist in dieses Büro und diese Büroflächen neu eingeflossen? Ich muss dazu sagen, eigentlich, ich kann es nur bestätigen, die meisten individuellen Ausbau,
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das werden wir auch hier weiterverfolgen. Wir werden da kein fixfertiges Bürokonzept liefern. Natürlich ist es sehr nachhaltig, energieeffizient und wir bauen jetzt, wie soll ich sagen, auch ökologisch mit ökologischen Baustoffen. Das sind alles Dinge, wo sicher Mieter einen Wert darauf legen und das Ganze ist eingebettet in ein Quartier mit verschiedensten Funktionen, mit verschiedensten Versorgungen, mit guter Infrastruktur. Das ist, glaube ich, das Wesentliche,
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was das Village dann ausmachen wird und auch das Büro. Aber im Endeffekt wird man für den Mieter eine Belegungsplanung dann auch bauen können. Von dem ist man noch nicht ganz weg. Aber von den Oberflächen her und so weiter ist viel Holz dabei. Das sind einfach andere Qualitäten und das ist dann auch schon im Edelrohbau hat das dann schon mehr Wohnzimmercharakter wie dieser klassische Edelrohbau mit der gesprachtelten Decke und der fertigen Sanitärzelle in Gipskarton. Also das wird schon deutlich anders aussehen inzwischen. Unabhängig vom Inneren haben wir, das haben wir schon ein bisschen angesprochen,
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das Äußere wird ja auch immer wichtiger, dass die Büroflächen auch ein entsprechendes, also dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ein entsprechendes Umfeld vorfinden, ist ein ganz wesentlicher Faktor. Genau. Also ich glaube, das Umfeld wird ein Büroobjekt einfach mittragen. Das ist, ich bin stark dieser Meinung. Es ist ja auch innerstädtisch hat man halt eine super Infrastruktur. Darum funktioniert das nach wie vor. Da hat man auch mehrere U-Bahn-Stationen
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gutläufig erreichbar. Und wenn man ein bisschen in den Rand geht, ist das vielleicht nicht mehr so vorhanden. Da muss man schauen, wie man vielleicht das eine oder andere dort noch dazu bekommt. Je größer ein Projekt ist, umso mehr kriegt man vielleicht ins eigene Gebäude rein. Das sind so die Dinge, die entscheidend sind. Glaubst du, dass man zum Beispiel eine ältere Büroflächen damit auch attraktivieren kann, indem man im Umfeld noch zusätzliche Angebote schafft, dass man zum Beispiel ja Einkaufsmöglichkeiten schafft, was für den täglichen Gebrauch notwendig ist?
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Ich glaube, das wird schwierig. Ich denke, wir jetzt in Wien, typisch Wien, in einem Grätzl, wenn sich da in den letzten Jahren schon keine wesentliche Infrastruktur von alleine entwickelt hat, wird man als Projektentwickler oder Immobilien- Investor, da hat man eigentlich wenig Chance, das vorwärts zu bekommen. Das heißt, es müsste schon eine relativ große Immobile sein oder vielleicht zwei oder drei, wo die Firmen, die sich da noch ansiedeln rundum, auch wissen, dass ihre Flächen auch entsprechend begangen
42:00
werden. Genau, also auch mit der einzelnen Büroentwicklung hat man nicht diesen Einfluss auf die ganze Umgebung, dass sie da Wesentliches ändert, dass da so viele Arbeitskräfte zusätzlich hinkommen, die da irgendwo andere Nutzungen auch finanzieren, wenn man so will, die einfach die Nachfrage dort auch erhöhen. Das müsste wirklich wesentlich größer sein. Eben ein Quartier hat da natürlich schon einen gewissen Impact, weil da kommen dann wirklich viele Leute hin, auch im Nutzungsmix mit Wohngebäuden, Bürogebäuden und so weiter, da hat man dann auch sieben Tage die Woche
42:40
unterschiedlichste Nutzergruppen, die ein Angebot benötigen und da entsteht etwas. Eine alte Büroimmobilie mit 7.000, 10.000 Quadratmeter, vielleicht wird zu wenig Einfluss haben. Also die rechnet sich nicht da im Umfeld etwas zu machen, da wird sich nicht ausgeht. Weil wir haben ja das Problem, wir haben im Augenblick, so wie du am Anfang gesagt hast, ja viel zu wenig Büroflächen. Es kommen allerdings auch viel zu wenig nach. Das heißt, es wird uns über kurz oder lang gar nicht zu überbleiben, die Büroflächen zu refurbischen, zu sanieren, zu renovieren.
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Um es auf den Punkt zu bringen, was machen wir mit dem Bestand jetzt? Siehst du da Entwicklungen, wie Eigentümer vorgehen, versuchen auch das wieder entsprechend auf einen neuen Stand zu bringen? Ja, es kommt auch an, es sind einige Häuser, die in weniger guten Lagen sind, die mit einem hohen Lernstand oder überhaupt komplett leer geworden sind. Zum Beispiel entlang Altmunsdorfer Straße, Breitenfurter Straße, da gibt es einige Beispiele, die wurden in Wohnhäuser umgewidmet, ungenutzt. Das ist eine Variante, die man sich überlegen kann. Ansonsten veraltete Bürohäuser, refurbischen ist natürlich wenn sie in einer guten Lage
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sind, so wie zum Beispiel das Francis im Alpernquartier mit knapp 47.000 Quadratmeter, das komplett refurbished wird. Das ist ja auch untergebrochen worden auf den Edelrohbau und wird jetzt auch hochwertig ausgestattet und modern ausgestattet. Und da gibt sich ja noch ein Vielzahl an Potenzial oder ein großes Potenzial, weil in Wien ja sehr viel gebaut wurde, so 90er, 2000er Jahre. Die sind ja alle schon in die Jahre gekommen, da muss man sich dann überlegen, was man mit denen macht. Abbruch ist immer schwieriger gemäß der neuen Bauordnung, deswegen sind sicher refurbishments das Gebot der Stunde
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auch im Hinblick auf einen ressourcenschonenden Umgang. Also da wird sicher noch einige Projekte auf uns zukommen. Ja, die Frage ist natürlich, Alexander, schaffen wir das im Augenblick? Ist es auch für Projektentwicklung überhaupt möglich, in der derzeitigen Situation etwas umzusetzen? Oder wird man das vielleicht auf einen, ich sage jetzt mal, Innenausbau reduzieren? Ja, das muss man sich von Projekt zu Projekt ansehen. Das kommt natürlich auch darauf an, wie hoch der Leerstand ist und wie hoch quasi der Druck ist, etwas zu unternehmen und etwas zu machen. Aber da gibt es einige Beispiele,
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wo das sehr gut funktioniert hat, wo der Leerstand entsprechend hoch war, dass man das gesamte Haus eben neu, also quasi neuer Markt positioniert hat mit neuer Ausstattung und neuem Marketingkonzept. Also es wird sehr wohl gemacht und es muss auch immer mehr geben. Generell gibt es das gleiche Refurbishment wie auch bei Fertigstellungen. Also aufgrund der Finanzierungskonditionen ist es momentan natürlich deutlich schwieriger als noch vor zwei, drei Jahren. Das heißt, Firmen, die derzeit suchen, es ist schwierig, haben wir gesagt. Felix, du hast im Vorgespräch einfach auch ein bisschen unterhalten.
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Es gibt ja auch einige Bürohäuser, die haben sich tatsächlich über die Jahre sehr, sehr gut gehalten und du hast gemeint, am interessantesten für die Nachvermietung hat sich herausgestellt, das waren Bürohäuser, die für die Eigennutzer gebaut haben, weil sie einfach viel nachhaltiger das konzipiert haben. Also nachhaltiger jetzt auch nutzbarkeitmäßig. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Häuser, die Nutzer damals für sich selbst gebaut haben, einen wesentlich längeren Nutzungsdauer haben und nachhaltiger Verminten sind. Weil mehr investiert wurde und nicht in der wirtschaftlichen Kalkulation, in der Prädoparkalkulation im Sinne der
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Profitmaximierung gerechnet worden ist. Und da gibt es eine Reihe an Beispielen und wenn diese Häuser geschickt und intelligent geplant worden sind, auch auf die Drittverwertung hingedrimmt worden sind im Sinn von Haustechnik und Zugangsmöglichkeit der einzelnen Mietbereiche, dann haben wir gesehen, dass die über viele, viele Jahre, auch wenn sie vom und da gibt es ein paar Beispiele, die man nennen kann. Ein gutes Beispiel, finde ich, ist das ehemalige Volksbankhaus im 9. Bezirk.
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Er hat dann ja auch in den Bundesbestand übergegangen und ist jetzt hauptsächlich Uni Wien. Ein tolles, tolles Gebäude. Ein Haus, das einmal refurbished wurde, war auch von der Bank Haustechnik, der Haus an der Wien. Es ging dann einmal an die Wiener und wurde dann an die Allianz verkauft, aber nach wie vor ein Multitenant. Tolle Mieter drin, zentrumsnahe Lage. Ihr kennt das Haus alle an der Zollam-Schlosser. Wenn man sich anschaut, mit wie viel Aufwand die Siemen City gebaut worden ist, ist das auch ein gutes Beispiel für den Eigennutzer. Das beste Teil ist vielleicht der erste Campus.
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Dort wirst du immer auf welchen Gebäuden vermieden können. Es ist ein tolles Gebäude und da kann man lang fortfahren, dass diese Häuser, wo immer ein bisschen mehr investiert worden sind, nicht so auf die Kosten geschaut worden sind, langfristig gut vermieden. Felix, danke für die Einschätzung. Thorsten, glaubst du, dass wir vor 20 Jahren, es sind ja doch viele Büroprojekte da, deren Bürofläche nicht so passen, dass wir da vielleicht ein bisschen zu kurz gedacht haben und wir schon jetzt anders konzipieren die Büroflächen?
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Ja, also was die Oberflächen betrifft, mit Sicherheit vielleicht auch. Entschuldigung, jetzt fährt meine Haustechnik. Man muss natürlich auch dazusagen, dass wir vor 20 Jahren auch gar nicht Wissen haben können. Das ist ein gutes Beispiel. Jetzt bei uns fährt der Sonnenschutz automatisch runter. Also Dinge, die vielleicht vor 20 Jahren noch nicht gebaut wurden, sprich die ganze Gebäudetechnik, auch die Leittechnik ist jetzt künftig schon oder inzwischen sehr digital.
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Kann man sehr gut monitoren, kann man auch sehr gut steuern. Viel sensorisch wird verbaut. Das sind alles Dinge, die hat es vor 20 Jahren so noch nicht gegeben. Aber vom Grundris her und von der Konzeption der Immobile, würde ich sagen, sind die Häuser nach wie vor fit für die Zukunft, haben in der Regel auch keinen derart schlechten Energieausweis, dass ich ein Investment benötige, um hier wirklich auch, also ein zu großes Investment benötige, um einen guten Energieausweis zu bekommen. Und von dem her glaube ich, kann man die Häuser relativ schnell fit machen.
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Also da ist man eher noch im Fit-Out mit ein bisschen Modernisierung, aber noch nicht im kompletten Refurbishment oder Generalsanierung und so weiter. Die Häuser aus den 90er Jahren, die die Alexandra vorhin angesprochen hat, da schaut es ein bisschen anders aus. Deswegen muss sicher wesentlich angreifen. Wobei, wie gesagt, man wusste ja nicht, wie sich die Welt ändern wird. Vielleicht bauen wir auch jetzt Büroflächen, wo wir uns in zehn Jahren wundern, dass man das überhaupt so machen konnte, weil es ja gar keinen, weil es einen anderen Bedarf hat. Und du hast ein anderer Bedarf, großes, großes Thema natürlich bei der BIC.
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Das sind die Ministerien, die Alten, das Bundesportfolio. Das hat man ja vor 100 Jahren anders gedacht, die Bürowelten, als sie heute sind. Was ist da geplant? Wie möchte man das in die Zukunft bringen? Ja, was ist geplant? Großes Thema, ich weiß. Der ganze Gebäudebestand, der langfristig vermietet ist,
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den wird man quasi nur ordentlich bearbeiten können, wenn man irgendwo Flächenreserven verfügbar hat, wo man Mieter umsiedeln kann und so weiter. Das ist ein Thema, das muss man zeitlich gut eintakten. Man kann nicht Tausende an Quadratmetern reserviert halten, um quasi für den Gebäudebestand, für die Sanierung Vorsorge zu tragen. Die Dinge sind schwierig, generell, wenn wenig Leerstand ist am Büromarkt. Es ist auch schwierig,
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temporäre Flächen zu sichern. Das ist ein Ding, das muss man natürlich über Jahre denken, dann funktioniert es schon. Es ist sicher etwas, was man nicht in den nächsten zehn Jahren lösen kann. Das wird schon weniger benötigen. Ist eigentlich angedacht, dass man die, ich sage jetzt so ein Ministerium, die Mieter und die Unternehmer und die Behörden dann wieder einziehen oder dass man dann aus dem, was anderes macht, wobei es ist natürlich schwierig, was macht man aus einem, ich sage jetzt mal aus einem Innenstadtpalais, wobei es gibt schon Ideen, aber wie ist es angedacht?
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Ich glaube, durch die neuen Bürokonzepte verschwindet diese Aussage, zu viel Gangfläche, wirkliche Büronutzfläche, weil ein modernes Bürokonzept auch die Gangflächen besser nutzen kann, also sprich diese Telefonzellen und Quiet Rooms und so weiter, die man nur temporär verwendet. Da kann man solche Flächen ganz gut einbeziehen. Wir haben einige Beispiele, wo wir aus 30 Quadratmetern reine Bürofläche über 40.000 Quadratmeter machen können. Das ist natürlich für einen Mieter essentiell,
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weil der kann sich natürlich wesentlich besser dann organisieren. Wir schaffen es vielleicht auch zusätzliche Mieter in so ein Gebäude zu bringen und die Immobile wird einfach wesentlich effizienter. Also ich glaube schon, dass das auch eine Chance ist, aber es ist natürlich nur möglich, wenn man eine gute Lage hat. Da sind wir natürlich auch gesegnet, sage ich jetzt einmal. Wir haben durchwegs gute Lagen. Da wird der Mieter gerne wieder reingehen. Also dort etwas aus der 1. Klasse Büro daraus zu gehen
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wäre absurd, würde ich meinen. Aber es ist auf jeden Fall ein langfristiges Projekt, wo auch sehr viele Themen drinnen sind, die man mit einem normalen Büro, unter Anführungszeichen auch wenn es aus den 90er Jahren ist, natürlich nicht so hat, weil man die ja noch anders konzipiert hat. Ganz kurz auch eine Frage zu den Mietverträgen. Felix, Mietverträge werden kürzer. Wir haben eine Zeit lang gehabt, da wurden sie sehr, hat man versucht sie etwas kürzer zu halten. Wie steht sie das derzeit da?
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Ich habe nicht das Gefühl, dass Mietverträge kürzer werden, weil die Fährmieter derzeit in der besseren Position sind aufgrund der Verknappung der Flächen. Es ist mehr ein Fährmietermarkt und wenn der Fährmieter jetzt sagt, unter sieben Jahren brauchen wir nicht sprechen, dann wird der Mieter, wenn er die Fläche haben mag, dazu bereit sein, das zu unterschreiben und wird sich dann vielleicht noch irgendwelche Konditionen ausbedingen. Mit bünalisierten Kündigungsmöglichkeiten wird ein Teil des Ausbaus zurückgezahlt, wenn er eine Kündigungsmöglichkeit ausübt nach fünf Jahren oder zumindest Teilkündigungsmöglichkeiten,
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damit er ein bisschen eine Flexibilität hat, wenn sein Held ganz zurückgeht, also dass er nicht in dem fixen Gefäß drinnen steht. Also da versuchen wir schon das entsprechend zu moderieren und das Thema Flexibilität für den Mieter nicht Vollauszug und gleich wieder Nachverhandlung und den Fährmieter unter Druck setzen, mit einem möglichen Auszug, sondern einfach um Flexibilität zu schaffen, was dessen Flächenbedarf anbelangt. Felix, danke, auch dir Einschätzung. Jetzt, wir haben wenig Fläche, es sind auch nur sehr wenige Möglichkeiten vorhanden in Wien mittlerweile, wo man was hinbauen kann. Alexandra, was wären denn so zum Abschluss,
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einen Blick in die Zukunft, was wären denn für dich noch an interessante Hotspots, wo man vielleicht in der näheren Zukunft noch etwas verwirklichen könnte an Bürostandorten, vielleicht wo man neue Büroflächen hinbekommt, aber nicht nur einzelne Einzelprojekte, sondern auch wirklich gleich ganze Standorte schafft. Ja, also im großen Stil, wie vorher erwähnt, wo wirklich 220.000 Quadratmeter Büro gebaut wurden oder auch rund um den Hauptbahnhof ja auch annähernd so viel Bürofläche wirklich mit einem Schlag in einem Zug errichtet wurde, da gibt es wenig,
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wenig Potenzialflächenpotenzial, deswegen wird es, glaube ich, eher auf punktuelle Projekte oder eben Projektkonglomerationen hinauslaufen, da haben wir ja nicht eine dicht gefüllte Pipeline, nur sind da einige geplante Baubeginne eben zurückgesetzt worden aufgrund der doch schwierigen Finanzierungskonditionen, aber es gibt ja einige sehr spannende aktuelle Projektentwicklungen. Mein Lieblingsprojekts Entwicklungsgebiet ist immer noch die Westbahnstrecke im 15. Bezirk, die finde ich ja genial, nur ich weiß nicht warum man das noch,
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ich kann mir noch erinnern vor zehn Jahren oder vor 15 Jahren schon einen Artikel darüber geschrieben, ja komm in der Gegend, super, da kann man ja Barks bauen oder alles mögliche, da hat sich noch nicht viel getan, aber das wäre ja eine Möglichkeit. Ja, Felix, was siehst du noch für Möglichkeiten, wo ein Standort, wo man einen Standort hinbauen könnte? Also das über Platten des Westbahnareals, das finde ich eine tolle Sache, ich weiß, dass dir das auch gut gefällt. Es gibt ein paar Lagen, wo man sich überlegen muss, wo die U-Bahn hinkommt und wo U-Bahn hinkommt,
58:09
funktioniert in der Regel auch Büro und wo U-Bahn hinkommt, ist in der Regel auch die Infrastruktur vorhanden, das heißt, ich muss nicht zusätzliche Infrastruktur schaffen, wie wir vorher besprochen haben, wo U-Bahn ist, ist eigentlich immer alles da. Die U-Bahn, die U5 fährt jetzt dann raus, und das ist nur so ein Beispiel, eine Idee, die U5 fährt dann bis nach Canals über den Elterleinplatz, es gibt zum Beispiel das große Meindlareal in Canals, kann man schon vorstellen, dass das ein oder andere Bauhaus dort realisiert werden kann, im 16. Bezirk gibt es ein großes Areal, das Auster-Bacher-Areal,
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das heißt, wenn man genau schaut, es gibt am Wienerberg das Schindlareal, wo ich schon sage, es wäre schön, wenn dort auch ein gewisser Fokus auf Büro kommen würde und nicht der ganze gewerbliche Teil, der Büroanteil durch Wohnbau verdrängt würde. Also es gibt noch einige Plätze, wo tatsächlich noch was machbar ist, Herr Thorsten, zum Abschluss, wenn wir uns in zwei Jahren über Büroflächen am Prüfstand wieder unterhalten, worüber werden wir sprechen, was werden unsere Themen sein?
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Ich glaube, wir werden zwei Jahre weiter sein, ein paar Dinge werden wir wissen, wie sie nicht funktionieren. Ich glaube einfach, dass dieses ganze ISG-Thema, das Nachhaltigkeitsthema, sich jetzt noch mehr beschleunigt, weil mit dem Thema befasst man sich in Wahrheit intensiv seit zwei Jahren, ich glaube, das wird auf alle Immobilienentwickler oder Investoren zutreffen, außer diese Zertifikate, die man schon seit Längerem bei Developments mit... gedacht hat. Ich glaube, da wird viel kommen, speziell im Digitalisierungsbereich, auch in der Gebäudeleittechnik und so weiter.
1:00:09
Und diese Dinge, die werden da im Vordergrund kommen. Also von diesen drei Punkten, die wir am Anfang gesprochen haben, Gebäude, Mitarbeiter und Technik, wird sicherlich die Technik einen, vor allem das macht einen Sprung, den man, den wir ja noch gar nicht einschätzen können. Also da siehst du einen der größeren, den größten Hebel. Ja, ich glaube, jetzt erklärt mir jeden Mieter, das ist ein energieeffizientes Gebäude, aber ich glaube, das muss man auch für die Mieter sichtbar machen, um auch hier das Einsparungspotenzial zu nutzen. Und ich glaube, dann kriegt auch ein Mieter ein Gefühl, wie viel Fläche er wirklich benötigt,
1:00:49
was er dann kostenproduziert und so weiter. Wie sich dann eine vernünftige Homeoffice-Quote daraus ableiten lässt. Und ich glaube, wir werden da sehr, sehr viel lernen, also auf Vermieterseite und auch auf Mieterseite. Und ich glaube, das wird sich noch, also das wird noch näher kommen und das wird auch zur Mieterbindung beitragen. Thorsten, danke für dein Abschlusswort. Ja, spannende Zeit auf jeden Fall. Büroflächen sind am stärksten Transformation und da sind wir vermutlich auch noch lange nicht am Ende. Und wir werden uns sicher noch in den nächsten IMO-Lives damit auseinandersetzen.
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Und ja, bei euch möchte ich mich bedanken, dass euch Zeit genommen habt und Zeit gefunden habt, heute dabei zu sein. Und bei Ihnen möchten wir uns bedanken, dass Sie zugesehen haben. Und wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Danke. Danke. Wiedersehen. Wiedersehen. Wiedersehen.
