Die Talsohle am Investmentmarkt sollte im Laufe des ersten Halbjahres durchschritten werden. Im Rahmen des Market Outlook 2024 haben die Expertinnen und Experten von CBRE den Immobilienmarkt Österreich analysiert und die wichtigsten Key Trends definiert.
Die wichtigsten Immobilieninvestment Trends
Zinssenkungen und Stabilisierung von Renditen könnten den Investmentmarkt in Österreich im Jahr 2024 positiv beeinflussen. „Wir gehen davon aus, dass es gegenüber dem schwachen Jahr 2023 eine Steigerung des Volumens geben wird“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE, der eine positive Stimmung am Markt wahrnimmt.
Trend 1: Käufer und Verkäufer werden sich bei ihren Kaufpreisvorstellungen zunehmend annähern.
Trend 2: Die zu erwartenden Zinssenkungen durch die EZB und Stabilisierung der Renditen beeinflussen den Investmentmarkt positiv.
Trend 3: Durch wirtschaftliche Herausforderungen und Mittelabflüsse werden Portfoliobereinigung und Abverkauf einiger Immobilien forciert. Die Konsequenz: mehr Angebot.
Trend 4: Im ersten Halbjahr ist mit einem moderaten Anstieg der Renditen zu rechnen, danach Stabilisierung.
Trend 5: Logistikimmobilien sind ganz oben auf den Einkaufslisten der Investoren, gefolgt von Wohn- und Büroimmobilien.
Die wichtigsten Trends am Büromarkt
Die Vermietungsleistung am österreichischen bzw. Wiener Büromarkt ist u.a. stark beeinflusst vom niedrigen Leerstand und der geringen Fertigstellungsleistung – es sind kaum Flächen verfügbar.
„Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen und der schwachen Konjunktur gehen wir davon aus, dass der Büromarkt im Jahr 2024 auf ähnlichem Niveau bleiben wird wie 2023 – und das trotz positiver Stimmung“, so Patrick Schild, Head of Agency CBRE Austria.
Trend 1: Das limitierte Angebot kann sich dämpfend auf den Markt auswirken – trotz einiger Flächengesuche, die es im ersten Halbjahr abzuarbeiten gilt. Die Stimmung sollte aber gut bleiben.
Trend 2: Die Fertigstellungsleistung sollte 2024 etwas höher ausfallen als 2023, auch für die kommenden Jahre gibt es eine gut gefüllte Pipeline. Periphere Lagen tun sich jedoch schwerer in der Verwertung.
Trend 3: Der Qualitätsanspruch der Mieter in Bezug auf Ausstattung, Lage und Flexibilität steigt, dafür werden die Flächen kleiner. Kreativ- und Wohlfühlfaktor bei Büros werden immer wichtiger.
Trend 4: Mietwachstum befindet sich im Spannungsverhältnis zur aktuellen Wirtschaftslage, durch die Unternehmen kostensensibel agieren.
Trend 5: Nachhaltigkeit ist auch am Büromarkt eines der wichtigsten Kriterien: in zertifizierten Gebäuden werden um ca. 10% höhere Mieten erzielt.
Die wichtigsten Logistik Trends
2023 war ein weiteres Rekordjahr bei Logistikvermietungen. Die aktuelle Wirtschaftslage wirkt sich auf die Nachfrage aus, sodass von einer niedrigeren Vermietungsleistung im Jahr 2024 auszugehen ist.
„Rekorde sind 2024 am Logistikvermietungsmarkt nicht zu erwarten, aber das Niveau wird hoch bleiben“, so Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE, die mit ihrem Team den Markt laufend beobachtet.
Trend 1: Zuletzt galt der b2b Sektor als Treiber für Vermietungen am Logistikmarkt. Dieser stagniert bzw. ist bereits leicht rückläufig, was sich auf die Vermietungsleistung auswirkt.
Trend 2: Die Leerstandsrate wird steigen – ausschlaggebend dafür sind die hohe Fertigstellungsleistung sowie die geringere Nachfrage.
Trend 3: Durch den Angebotsüberhang werden Vollverwertungen vor Fertigstellung die Ausnahme darstellen im Jahr 2024.
Trend 4: Die Lage der Logistikimmobilien wird für Mieter wieder interessanter. In den vergangenen Jahren konnte durch Nachfrageüberhang auch lageunabhängig relativ gut vermietet werden – dies wird sich nun ändern.
Die wichtigsten Retail Trends
Das Jahr 2023 war von einer Reihe von Insolvenzen und Marktaustritten geprägt, primär im mittelpreisigen Modesegment. Die Vermietungsleistung war insgesamt gut, daher konnte bereits ein hoher Anteil der freigewordenen Flächen nachbesetzt werden. „Wir gehen davon aus, dass auch 2024 die Vermietungsleistung hoch sein und sich das Angebot im Einzelhandel in Österreich weiter diversifizieren wird. Die Indikatoren dafür sind das weiter anhaltende Expansionsinteresse in einigen Branchen sowie eine leichter Rückgang beim Onlinehandel“, so Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE Austria.
Trend 1: Realer Anstieg der Umsätze im stationären Handel aufgrund abflachender Inflationsrate und steigender realer Kaufkraft.
Trend 2: Attraktive Standorte werden aufgrund von Marktaustritten, Insolvenzen und Standortstraffungen verfügbar, auch für Neueintritte internationaler Anbieter. Weitere Diversifizierung des Angebotsmix im Handel.
Trend 3: Health und Beauty boomen. Während bspw. bei Parfümerien ein Flächenrückgang zu erwarten ist, expandieren Drogerieketten und Anbieter von Gesundheitsprodukten - sowohl im stationären Handel als auch online.
Trend 4: Systemgastronomie erweist sich als resilienter als kleine Gastronomiebetriebe: mit effizienten Abläufen, geringeren Personalkosten und gut verhandelten Lieferantenverträgen wird der Teuerung begegnet und weiterhin expandiert.
Trend 5: Mehr und mehr Städte wirken der Entleerung von Ortskernen mit ganzheitlichen Konzepten entgegen. Shopping Center beginnen, sich mit ihrer unmittelbaren Umgebung auseinanderzusetzen.
Die Trends am Wohnungsmarkt
Wohnimmobilien gehören nach wie vor zu den Top-3-Assetklassen für Investoren. Die Bautätigkeit am österreichischen Wohnungsmarkt ist 2024 nach einigen sehr intensiven Jahren wieder rückläufig, was sowohl den Investmentmarkt als auch den Mietmarkt massiv beeinflusst. „Zuzug und Bevölkerungswachstum halten an, die aktuelle Bautätigkeit ist allerdings nicht auf Wachstum ausgerichtet, weswegen wir von einer angespannten Marktsituation in den kommenden Monaten ausgehen“, skizziert Lukas Schwarz die Situation am Markt.
Trend 1: Nach Jahren des Wachstums werden 2024 erstmals seit 5 Jahren wieder weniger Wohneinheiten fertiggestellt. Dieser Trend wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen und vor allem in den größeren Städten zu einer angespannten Marktsituation führen.
Trend 2: Durch die strengeren Kreditvergaberichtlinien wird der Markt zu einem käuferorientierten. Der Mietmarkt wird sich deutlich dynamischer gestalten.
Trend 3: 2024 werden noch weitere Immobilien- und Bauunternehmen Insolvenz anmelden. Ausschlaggebend dafür sind das aktuelle Zinsniveau, fehlende Finanzierungsmöglichkeiten und hohe Baukosten, die in einer geringen Auftragslage bei Bauunternehmen resultieren.
Trend 4: Das Investmentvolumen in der Assetklasse Wohnen wird 2024 wieder steigen – primär aufgrund von Portfoliobereinigungen oder notwendig gewordenen Verkäufen diverser Immobilienfonds.
Trend 5: Die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien werden im ersten Halbjahr 2024 noch leicht steigen, danach aber stabil bleiben.