Über dem Franz-Josefs-Bahnhof im neunten Bezirk hat das Althan Quartier auf 2,4 Hektar eines der größten innerstädtischen Entwicklungsareale Wiens umgestaltet. Das Besondere ist der Ansatz: Statt Abriss und Neubau wurde das bestehende Stahlbetonskelett – ein Bau von Karl Schwanzer aus den 1970er-Jahren – weitgehend erhalten und umgenutzt. Über aktivem Bahnbetrieb entstanden so das Bürohaus FRANCIS, die Wohnbauten Sophie und Joseph, ein Hotel und eine Garage.
FRANCIS ist mit rund 40.000 Quadratmetern auf acht Geschoßen das gewerbliche Herzstück, mit Raumhöhen bis 3,5 Metern und flexiblen Teamflächen. Sophie und Joseph bringen zusammen rund 258 Wohnungen zwischen 32 und 130 Quadratmetern. Neue Durchwegungen verbinden zuvor getrennte Grätzel rund um den Julius-Tandler-Platz.
Die Nachhaltigkeitsidee ist hier kein Marketing, sondern Rechenexempel: Wer ein bestehendes Tragwerk weiternutzt, spart die graue Energie des Abrisses und Neubaus. Genau das macht das Projekt zu einem der interessantesten Konversionsfälle der Stadt – und zu einem der lehrreichsten.
Eckdaten im Überblick:
• Standort: Franz-Josefs-Bahnhof / Julius-Tandler-Platz, 1090 Wien
• Typ: Revitalisierung / Umnutzung (Büro, Wohnen, Hotel, Garage)
• Umfang: 2,4 ha, rund 130.000 m² BGF; FRANCIS ca. 40.000 m²
• Wohnen: Sophie + Joseph, rund 258 Wohnungen
• Erhalt: rund 122.480 t Beton und 10.944 t Stahl im Bestand belassen
• Fertigstellung: Anfang 2025 · ÖGNI Gold (vorzertifiziert)
• Nachhaltigkeitsberatung: Werner Sobek AG
Bauherr: 6B47 (heute Eristalis-Konsortium)
Bauherr war ursprünglich die 6B47 Real Estate Investors AG, die das Areal 2015 erworben und entwickelt hatte. Im Herbst 2024 musste 6B47 das Projekt jedoch abgeben: Ein Investorenkonsortium aus Ronny Pecik (RPR Privatstiftung), Stefan Schönauer und der Baustoff + Metall GmbH (Familie Kristinus) übernahm über die Eristalis Holding, um die Fertigstellung sicherzustellen. Damit ist das Projekt selbst gerettet – die Geschichte seines ursprünglichen Entwicklers verlief weniger glimpflich.
Wer hat das Althan Quartier geplant? Josef Weichenberger Architects
Die architektonische Handschrift des Bürohauses FRANCIS trägt Josef Weichenberger Architects; die Nachhaltigkeitsberatung verantwortete die Werner Sobek AG. Die eigentliche Entwurfsleistung war eine des Weiterbauens: Das Stahlbetonskelett von Karl Schwanzer aus den 1970er-Jahren sollte nicht verschwinden, sondern in ein zeitgemäßes Büro- und Wohnquartier übersetzt werden. Die Architekten mussten die vorhandene Tragstruktur lesen, ihre Möglichkeiten ausreizen und neue Geschoße ergänzen – Entwerfen unter den Bedingungen des Bestands statt auf dem weißen Blatt.
Wer hat das Althan Quartier gebaut?
An der Ausführung waren mehrere Firmen beteiligt; der konkrete Generalunternehmer beziehungsweise Rohbauer für die einzelnen Bauteile ist in den öffentlichen Quellen nicht eindeutig benannt und sollte vor einer Veröffentlichung präzisiert werden.
Die eigentliche bauliche Leistung liegt im Bestand: Das Stahlbetonskelett der 1970er-Jahre wurde ertüchtigt und um neue, bauteilaktivierte Decken ergänzt, die zusätzliche Geschoße ermöglichten. Bauen über einem aktiven Bahnhof bedeutet, dass die Logistik permanent Rücksicht auf den laufenden Betrieb nehmen musste – eine der anspruchsvollsten Randbedingungen, die eine Wiener Großbaustelle haben kann.
Umwelt und Energie: Wärme, Kälte und CO₂-Bilanz
Die Klimabilanz ist der stärkste Punkt des Projekts und durch eine Drittstudie belegt. Werner Sobek ermittelte auf Basis eines BIM-Modells und der Ökobaudat für die Konversion rund 8.970 Tonnen CO2 – gegenüber 27.595 Tonnen für Abriss und Neubau. Das entspricht einer Einsparung von 18.625 Tonnen oder 67 Prozent; rund 10.000 bis 12.000 LKW-Fahrten wurden vermieden.
6B47-Vorstand Sebastian G. Nitsch sprach davon, „weit über alle Zertifizierungskriterien hinaus das nachhaltigste Bürogebäude Wiens” zu entwickeln. Konzernweit hat 6B47 nach eigenen Angaben über sieben Konversionsprojekte in zehn Jahren rund 50.000 Tonnen CO2 eingespart. Das Heiz- und Kühlsystem über die Bauteilaktivierung ist dabei weniger transparent dokumentiert als die CO2-Bilanz selbst.
Was war schwierig?
Schwierig – und zugleich exemplarisch – ist die wirtschaftliche Geschichte hinter dem Projekt. Wirtschaftsprüfer Deloitte versagte 6B47 für 2022 den Bestätigungsvermerk und stellte fest, beim Althan Quartier sei es „zu einer erheblichen Bauzeitverlängerung und Baukostenüberschreitungen” gekommen, die sich angesichts des gestiegenen Zinsniveaus negativ auf die Lage des Konzerns auswirkten. Im August 2024 musste das Projekt notverkauft werden, im Februar 2025 meldete die 6B47 Real Estate Investors AG schließlich Konkurs an – mit Verbindlichkeiten von rund 43,7 Millionen Euro. Das Projekt selbst war zu diesem Zeitpunkt bereits verkauft und damit von der Insolvenz nicht betroffen; die Pleite des Entwicklers bleibt dennoch das Lehrstück, das diese Konversion zur Geschichte der österreichischen Immobilienkrise macht.