1:38
unser erstes ImoLive Special gehabt, da ist es um Hotels gegangen ist. ImoLive läuft da ein bisschen länger schon. ja wenn man jetzt diese fünf Jahre so Revue passieren lässt, Martin, heftige Zeit. Ja, absolut, ganz kurz, hast mir das vorher gesagt, dass wir am 26.05.2020 das erste gemeinsame Webinar hatten. Und ich kann mir erinnern, welche spannenden Ideen wir zu diesem Zeitpunkt hatten, dass das Frühstücksbuffet auf ewige Zeiten tot ist, dass man nur mal mit irgendwelchen Gesundheitszertifikaten reisen wird können und so weiter und so weiter. da waren schon viele spannende Dinge dabei, die wir alle geglaubt haben, die kommen werden.
2:19
Gott sei Dank ist es nicht so gekommen, aber dennoch, glaube ich, haben sich in den letzten fünf Jahren viele Dinge und einiges verändert. Und ich denke, es ist notwendig, dass man das in drei Kategorien auseinanderdividiert, nämlich in Gastbetreiber und Investoren. Die Gäste sind erfreulicherweise wieder zurück. Die Hotellerie ist Anfang 2020 von einem absoluten Rekordhoch in Österreich, in Wien, in Salzburg, in Tirol weltweit auf ein Nullniveau zurückgefallen. In Summe im ersten Quartal 2025 stehen wir vier Prozent über dem Vorjahr. Und das Vorjahr war schon wieder mal über 19, also das 24 Jahre hat eine neue Nulllinie gesetzt.
3:00
Obwohl weitestgehend noch Chinesen fehlen, die reisen. Der chinesische Markt ist nicht zurück, China hat Wirtschaftskrise, China hat hohe Zinsen, der Konsum in China leidet, Ausreisen ist schwer möglich. Also in Summe könnte man schon deutlich weiter sein, wenn alle Märkte wieder funktionieren würden. Ich glaube, die Gäste haben sich alle gewöhnt an Service-Reduktion. Es ist heute Gewohnheit, dass nicht mehr alle Outlets offen sind, dass man in Restaurants reservieren muss, dass es zwei Sitzungen gibt oder man ist mittlerweile einen hohen Grad an Selbstbedienung gewohnt. Da denke ich hat sich die Gasterwartung etwas verändert.
3:35
Auf der Betreiberseite denke ich, gibt es den größten Umbruch, der irgendwie sich mittlerweile manifestiert. Betreiber haben jahrelang ums Überleben gekämpft. Es ist richtig, es hat gute Förderungen gegeben durch Corona, aber viel reicher ist niemand geworden. Das Besondere ist dass wieder massive Rückzahlungs-Forderungen und Förderungen gibt und viele Förderungen auch noch nicht ausbezahlt sind, da leiden einige stark darunter. Den Betreibern fehlt seit fünf Jahren EBITDA, die Raten sind gut gestiegen, die Auslastung ist weitestgehend gut, aber die Kosten sind viel stärker gestiegen.
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Wir sehen in unserer Asset Management Datenbank, dass das EBITDA zum Teil ein Drittel, da hat man sich nicht erholt und was wir jetzt sehen, dass diese ganzen White-Label-Betreiber, die bis 1920 alles unterschrieben haben, zu unterschreiben war, heute versuchen ihre Pachtverträge zum Teil loszuwehren, weil man einfach zu hoch angeboten hat und da so ein bisschen ein neues Zyklus beginnt. Was definitiv auch neu ist ist über die letzten fünf Jahre, der Service Department, alles dominiert. glaube, das ist momentan so das größtwachsende Segment, das schnellstwachsende Segment, wo momentan überhaupt Art Developments möglich sind
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und denke der Investor, das ist der dritte große Punkt, ich sehen würde, auch dort gibt es glaube ich, bisschen Ernüchterung, auch wenn man immer wieder hört, du bist eh in der Hotelbranche, dir geht es eh gut. Ja, uns geht es vielleicht von der Nachfrage her besser als anderen, das mag sein, aber das leider am Immobilienwesen oder im Immobilienmarkt ist gleich groß wie überall anders. Bankfinanzierung ist schwierig, Folgefinanzierung ist schwierig, Eigenkapitalquoten steigen, Zinsen sind nach wie vor hoch im Vergleich zu dem, was wir gewöhnt sind. Und der Transaktionsmarkt kommt langsam in die Gänge,
5:26
er ist immer noch nicht dort, wo er war. Also in Summe, ja, nachfrage-seitig geht es uns gut, kann man sich nicht beklagen, aber auf Betreiber und Immobilienseite war das Leben schon einfacher. Martin, danke, mal eine super Zusammenfassung für das, was ihr heute erwartet, insofern war es schon gut, dass ich mich im Vorgespräch also in meiner Vorwort kurz gehalten habe, weil du hast das alles viel besser auf den Punkt gebracht. Ja, Arabella, haben, der Martin hat schon einiges angesprochen, wenn du so einen kurzen Überblick geben kannst, wie haben sich denn die rechtlichen Rahmenbedingungen so in den letzten fünf Jahren jetzt verändert?
6:05
Na ja wie der Martin schon ganz richtig gesagt hat, sind wir am Ende oder ist ein außergewöhnlich langer und intensiver Transaktionszyklus zu Wir haben einen ganz massiven Einschnitt insbesondere bei der Hotelimmobilie erlebt durch Corona, wo natürlich sozusagen alles auf den Kopf gestellt worden ist, woran man davor geglaubt hat und was schon sehr grundlegend natürlich auch die Annahmen geändert hat. Interessanterweise muss man sagen, war eigentlich dann lange Zeit der Tenor, okay die Hotelimmobilie ist eigentlich tot aufgrund von Corona und aufgrund von dem, was da passiert ist, dass dann eigentlich von heute auf morgen alles zugesperrt
6:47
hat und die Umsätze auch null waren. Das war dann tatsächlich nicht der Fall. Interessanterweise ist die Hotelimmobilie einer der wenigen, wirklich jetzt so einen relativ schnell wieder Aufschwung genommen haben. Wir sind aber natürlich trotzdem immer noch nicht dort, man war. Es hat sich vor allem auch der Käuferkreis stark verändert. Wir waren in der Zeit wie gesagt, am Ende des Immobilienzyklus primär eigentlich geprägt von Ankäufen von institutionellen Investoren, die sich nochmal komplett eingebrochen, einfach weil die Institutionellen jetzt eher verkaufen mussten, als dass sie kaufen konnten.
7:27
Und ich sage jetzt in der Vertragsgestaltung hat ihn soweit was geändert. ist man natürlich jetzt ein paar neue Klausern standardmäßig aufnehmen, die wir vorher nicht kannten. Ich immer, wer die Paragraphen 11 04 fortfolgende wirklich gekannt hat, das ABGB, der lügt. das war einfach lange Zeit, ich sage jetzt Themen höherer Gewalt, Pandemie, das war einfach egal. Selbst wenn man als Anwalt da irgendwo den Finger draufgelegt gesagt hat das müssen wir aber auch noch regeln, dann war das nicht im Fokus der Mandanten, weder der Käufer noch der Verkäufer, muss man sagen.
8:07
Das ist jetzt natürlich ein wichtiges Thema, was ist passiert oder auch Pächter und Fairpächter, was passiert im Falle an der Pandemie. Ich persönlich bin ja da immer ein Fan von einem geteilten Risiko. Das versuche ich eigentlich und ehrlicherweise in meinen Verträgen auch so umzusetzen, weil ich glaube, dass es einfach nicht in Ordnung ist, ein Risiko einer Partei zur Grenze zuzuordnen. Ich glaube, da müssen einfach beide dann ran und müssen sich darum kümmern, dass man irgendwie über die Runden kommt. Das ist ja auch muss man sagen, vielfach so passiert, auch wenn es nicht vertraglich geregelt war und trotzdem,
8:44
ich sage, die vernünftigen Pächter und Fairpächter haben sich zusammengesetzt und Lösungen gefunden. Hat nicht überall geklappt und auch da leiden heute noch einige und auch da hat einige, muss man sagen, die Insolvenz getrieben. das ist sicher ein wesentliches Thema. zweites Thema im Sinne von was hat sich verändert vertraglich ist sicherlich das Thema Green Lease ESG, wobei jetzt wieder muss man sagen, nachdem die Wirtschaftskrise doch anhält, hier andere Dinge im Fokus stehen. Also es ist jetzt da wieder
9:24
wesentlich an Drive zurückgenommen worden. Wir sehen zwar vermehrt Green Lease Clause und machen auch sozusagen, nehmen das auch in die Verträge mittlerweile standardmäßig schon auf. Man muss aber sagen, dass der Fokus weder bei Käufern und Verkäufern, noch bei Pächtern und Fairpächtern hier ein momentan ein sehr starker ist. Also wir werden uns bemühen und wir werden tun und wir der große Fokus ist es derzeit nicht. Arabella danke. Auch ein super Überblick über unsere heutigen Themen, was die rechtlichen Themen betrifft.
10:04
Jetzt gibt es natürlich ein Unternehmen und zwar die GBI Hospitality Advisory, die wurden ja glaube ich 2019, 2020 gegründet. Eigentlich kann man ein schlechter Zeitpunkt. wenn wir jetzt dem Arabella und dem Martin zuhören, wie hat sich das in den letzten Jahren entwickelt und was war euer Konzept? Ja, vielleicht ein bisschen mehr ausholen. Also die JP gibt es natürlich schon seit über 30 Jahren. Eigentümer geführt von Daniel Elitzka und von Reza Akkawan. Fokus war immer Zinshäuser,
10:44
um es bisschen vielleicht in die Inni-Relation aufzusetzen. Wir haben ca. 560 Zinshäuser fertig entwickelt, gekauft, umgebaut, verkauft und in Summe jetzt 18 Hotels mit ca. 4800 Betten. Aber, und das ist genau das, was du angesprochen hast, ja mit Beginn der Corona-Krise ist die Idee hier geboren worden. ja, eigentlich müsste ja aus der Krise müssten ja Hotels günstiger Markt aufpappen und zu haben sein. zwar eigentlich Hotels, die es jetzt eben schon gibt, wo man relativ schnell mit einem neuen
11:24
Betreiber bzw. Pächter, mit einem neuen Konzept sowas wieder eine Wertsteigerung dazubringen kann und es wieder So ist die Idee im Q1 2020 entstanden und innerhalb von einem Jahr 2021, dann gereift. Es ist der sogenannte Hospitality Investors Club gegründet worden mit dem Hintergrund, dass man sagt, wir wollen das Risiko, dass die Idee doch behaftet oder mit einhergeht, auf mehrere Investoren auf eine breitere Basis aufstellen. Dieser Investoren, dieser Club,
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der entscheidet dann auch gemeinsam über Ankauf und Verkauf und das ist eigentlich sehr gut angekommen. den ersten Club ist nach dem Fundraising sind aus also potenziell in Westeuropa identifiziert, aus Familien geführten Hotels von 27.000, die dann runtergebrochen auf 14.000 Hotels und davon hat man sich in Summe, lässige Statistik, 3.000 Hotels circa angeschaut und davon sind sechs Hotels übergeblieben, die der Hospitality Club dann angekauft und umgesetzt hat. Eigentlich zum Schluss leider nur fünf, weil das Allerletzte ist dann beim Tutility Chance Prozess,
12:44
da wäre vielleicht ein bisschen später dazukommen in den Lessons Learned, auch durchgefallen und musste das Kapital quasi oder wurde das Kapital an die Clubmitglieder auch wieder zurückgeführt. Aber von der Grundidee, man kauft ein Projekt, dass schon ein Hotel ist, wo alle Lizenzen drauf sind, der Betreiber will einfach nicht mehr, so ist man ein bisschen in die touristische Nutzung geraten, weil man gesehen hat, am ehesten kommt dieses Modell vor, in dem Familien geführte Betriebe einfach nicht mehr wollen, die sind teilweise in tollen Destinationen. Das Credo im Haus ist entstanden, wir entwickeln dort wo wir selber gerne auf Urlaub
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hinfahren, so ist dann auch bisschen Mallorca und Zermatt und Madonna und Trieste entstanden, wo wir jetzt überall unsere Häuser haben und dem ist man dann relativ schnell treu geblieben und dann gesehen, jawohl, auch aus der Corona-Krise dann Aha, Tourismus, das hat weiter funktioniert, die Stadthotellerie hat wesentlich mehr gelitten und so ist das jetzt entstanden und wo sind wir von der Idee weg, vier Häuser in Betrieb, eines geht in den nächsten drei Monaten in Betrieb und wir sind eigentlich in der Phase des Verkaufs und da kommen wir schon wieder einleitend zu dem, was der Martin und auch die Arabella gesagt haben,
14:05
auch uns trifft natürlich jetzt die Marktentwicklung und dass die Einschätzungen und Erwartungen, man beim Setup von so einem Projekt gehabt hat, die Yields die zu erzielen sind, jetzt durchaus sagen wir mal, da und dort noch möglich sind, aber mit unglaublich viel mehr Aufwand und mit einem unglaublich intensiven Auswahlverfahren an potenziellen Investoren. Martin Dietmar, danke. Eure Investoren das heißt, kauft ihr zum größten Teil mit Barvermögen oder
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wird doch noch ein Teil finanziert, weil wer im Augenblick ja mit Barvermögen kauft, eine Antwort, das mit dem Finanzieren, ist ja prinzipiell im Augenblick sowieso eine Herausforderung. Ja, ist eine Herausforderung, natürlich ist der Club nicht nur auf Eigenkapital, aber wir haben so als Richtwert circa 50 Prozent des gesamten Projektvolumens wird aus Eigenkapital finanziert und 50 Prozent finanzieren wir dann über lokale Banken. Wir versuchen dann wirklich in Spanien, auf Mallorca mit der lokalen Bank den restlichen Teil zu finanzieren, weil er doch kleiner ist, das, eigentlich die Developer teilweise brauchen oder mit was sie
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gerechnet haben und somit ist das eigentlich auch relativ problemlos und gut gegangen. Das heißt, bei ausländischen Banken ist es etwas leichter, die Finanzierung? Nein, lokale Banken hätte ich gesagt, also auch, was ich sehe, man nimmt das Kitzbühler Projekt, das Henry Country House, da wurde halt dann auch mit der lokalen Bank finanziert, aber man braucht jetzt nicht glauben, dass man mit der Reifeisen sowieso auf Mallorca finanziert, da ist es schwieriger Man muss wirklich die Kompetenz dann auch haben oder sich eben zukaufen, mit lokalen Banken dort in Verbindung zu treten und das mit
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denen zu machen. Dietmar danke. Wir haben ja das Thema gehabt, Martin, wir haben damit glaube ich gerechnet, dass die großen Foster kommen und international als Käufer auftreten werden. Du hast ja schon ein Vorwort gesagt, das ist aber so nicht eingetreten, dieser große Push. Von den internationalen Investoren meinst du? Ja. Auf die Ferienhotellerie jetzt blickt? Nein, der ist nicht eingetreten. Ich glaube, wir haben uns vor drei vier fünf Jahren zu viel erwartet oder zu viel erhofft. Worauf führen wir das zurück? denke, der Alpenregion sind die Ticket-Sizes letztendlich viel zu klein. Die ganzen realen Stakers und Unions dieser Welt,
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wollen 20 30, 40 Millionen plus und von den Objekten gibt es nicht viel. Wir haben das einmal für einen deutschen Kunden geschätzt, dass vielleicht im Süden Deutschlands und in Westösterreich überhaupt 40 bis 50 Hotels gibt, die größer 30 40 Millionen Transaktionsvolumen sind. die Anzahl der Objekte die in Frage kommt, ist klein. Ich glaube, diese Firmen sind auch ein bisschen überrascht, dass Ferienhotellerie mehr Assetmanagementaufwand bedarf. Wir haben gerade einen Kunden oder einen potenziellen Käufer abgeschreckt mit dem Hinweis, dass er das Bar umbauen muss und das war für ihn schon wieder eine viel zu komplexe Aufgabe.
17:21
Und irgendwo ist dann das Stadthotel für den großen Investor dann doch vertrauter als für die Ferienhotellerie. Und insofern glaube ich, dass sie die wirklichen Big Player auf das Thema Stadthotellerie konzentrieren werden. Wo wir Transaktionen in der Ferienhotellerie größere Natur gesehen haben das war in Südeuropa, Spanien, Italien, Türkei, Kroatien, Griechenland, geht ja auch die Post ab. Dort sind die Ticket-Sizes auch viel größer. Wenn du nach Marbella, nach Malaga, nach Mallorca, nach Gran Canaria, nach Greta oder nach Carfus schaust, dort gibt es letztendlich viel größere Hotelbrummer als in
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Tirol, Vorarlberg und Salzburg zu finden. Okay, Martin, danke. heißt also das hat sich insofern nicht so herausgestellt oder anders ein bisschen herausgestellt als erwartet. Aber Arabella, was wird im Anblick an euch? Was sind denn so die Hospitality-Immobilien, die wir investieren? Jetzt wenn man das bisschen im Segment sieht, besonders beliebt sind? Also das, wir nach wie vor sehen, Hotelimmobilien mit guten Brands drauf, also mit großen internationalen Betreibern drauf. Das ist sicher etwas, was immer immer zieht, unter Anführungszeichen.
18:35
Ich habe selbst die Transaktion begleitet, auch mit dem internationalen Betreibern drauf, wo es bisschen Value-Add gibt, wo ein bisschen was zu tun ist, wo man dann irgendwo Potenziale heben kann. Das ist sicherlich auch etwas, momentan interessant ist und dann ist ganz stark in den letzten Monaten muss man sagen, im letzten Jahr gekommen, das Thema Service Apartments. Personal ist ja zunehmend ein Problem und auch natürlich ein großer Kostenfaktor, wenn man es überhaupt noch bekommt. Und ich sage, die ganzen Konzepte die jetzt anfangen mit möglichst wenig bis keinem Personal,
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mit wenig bis keinem Allgemeinflächen und sage ich jetzt mal, hoch automatisierten Service Apartments-Konzepten kommen, das ist das was momentan am besten geht und was glaube ich, so wie ich höre, besten finanzierbar ist, nämlich fremdfinanzierbar ist. Und vor allem, hat auch noch einen Vorteil gehabt, du im Vorgespräch gesagt, jetzt gibt es im Augenblick viele Zinshäuser, die eventuell auch für so etwas geeignet wären. Genau, genau, sind natürlich, bei den Service Apartments-Anbietern ist es ja so, dass die auch kleinere Einheiten machen können, also die brauchen jetzt nicht so diese mindestens 100 150,
19:55
200 Zimmer, sondern die können halt auch mit 12, mit 14, mit 20, 60 Einheiten arbeiten und das ist natürlich dort machbar. Also auch eine Chance für den Zinshausmarkt, weil da glaube ich auch noch einiges noch nicht ganz gegessen, wenn man das so sagen kann. Martin, du wolltest noch was dazu Sagen. Ich glaube, quer durch die Bank sehen wir derzeit, dass der Verkauf wegen Possession, also ohne Betreiber, momentan zum Teil vorteilhafter ist der Verkauf mit Betreiber, weil eigentlich Betreiber einfach nicht bonitätsstark genug sind, deshalb müssen viele Investoren eigentlich die Möglichkeit nutzen, Betreiberverträge zu beenden,
20:38
neu zu verpachten oder ohne Betreiber dann sofort zu verkaufen, eigentlich mehr Rendite erzielbar ist als mit schlechten Betreibern, das wird uns in letzter Zeit öfters unterkommen. Ich hätte nur eine an die Arabella-Note zu dem was du gesagt hast. Sind diese Service-Apartment-Anbieter, schon so institutionell tauglich? Ich sehe die großen Ankaufswünsche derzeit noch nicht. Also die Projekte die ich betreibe, ja, ist natürlich schon der Wunsch, das dann auch vielfach zu verkaufen. Derzeit ist es aber man muss sagen, sind die Institutionellen überhaupt noch nicht so am kaufen.
21:18
Deswegen gerade ein bisschen schwer zu sagen, ob es daran liegt, dass die Institutionellen noch nicht kaufen oder dass die Projekte und Produkte per se noch nicht institutionell fähig sind, wobei auch hier wie du richtig gesagt hast, Martin, sicher das Thema Ticket-Size eins ist, weil ein institutioneller natürlich unter 20 30 Millionen auch nicht kauft, weil er es nicht kauft, weil es zu klein ist einfach. Also da wird man dann eher an Portfolios arbeiten müssen. Wobei unter Service-Apartment-Martin stellt man sich eher glädere Einheiten vor und nicht zwei dreihundert Zimmer in
22:00
einem Bau? Ja, das ist schon recht, was ich jetzt bei diesen nennen wir es mal Nummers, sehe, dass sie durchaus ein Hotelsegment drängen und versuchen, ihr mitarbeiterloses Service-Apartment-Konzept an Hotelimmobilien reinzubringen. ist mir ein Wunsch aber der Wunsch und der Drang in diese Richtung ist definitiv groß. Martin, danke. Dietmar, du wolltest noch was dazu sagen, sind wir eh noch nicht so weit weg von deiner Frage. Nein, nein, gut, danke dir. Arabella, Service-Apartment ist auch Martin,
22:40
zumindestens wir beobachten, das ist schon noch etwas, was eher quasi den Städte-Tourismus oder die Städte betrifft und in das touristische Segment, so der eine oder andere, gaut sich schon. Also ich habe zum Beispiel eine Nummer in Venedig unterschrieben und Venedig stufe ich eher als touristisch wie als Business Destination ein. ich könnte dir das bestätigen. Ja, also ich sehe schon hier und da auch solche Konzepte in Tourismus-Destinationen aber der Fokus ist definitiv auf der Stadthotellerie. Absolut.
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Das weiß ich gar nicht, glaube diese Nummers, Leimhoms, Stairies, die schon, da bin ich bei euch, ich glaube so, gibt irgendwo irgendwo wird schon ein Leimhom geben, so irgendwo zwischen Schlabbing und Selamsee, aber diese ganzen Alpenparks Dieser Welt und so weiter die haben ja das Konzept schon vor 15 Jahren eigentlich noch nach Österreich gebracht des Apartments, wo eigentlich diese ganzen By-To-Let-Konzepte entstanden sind, gerade so in Salzburg, Kaprun, Selamsee, der ganze Oberbinskreis voll mit diesen Apartments. sind halt nur nicht so diese modernen Drosen die so schnell gewachsen sind,
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aber die hat sich eigentlich in den letzten 15 Jahren hat sich da schon viel verändert eigentlich im Westen Österreichs. Ja, stimmt, ich glaube, das war aber auch noch bisschen ein anderes Konzept, weil das einfach noch mehr so dieses By-To-Let-gesteuerte Konzept da von wegen jeder Kaufzehrwohnung und die wird halt dann sozusagen serviciert, mitbetreut und mitvermietet. Also das kommt ein bisschen aus einer anderen Ecke, ich sagen, und das ist auch so weit, zumindest nach meinem Empfinden, nicht ganz so automatisiert, sondern dort hängt halt schon oft nur Hotel dran mit entsprechenden Services und das ist sozusagen auch das
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Attraktive dann, diese Apartments durch die Bank sehr sehr gut serviciert sind. Danke Arabella. Ja, Dietmar, aber die Investoren, du hast es gesagt im Vorgespräch, die Investoren achten nicht mehr auf die Top-Line, sondern auf die Bottom-Line. Kannst da mal kurz ein bisschen erklären? Sehr gerne, der Martin hat es ein bisschen in seinem Intro schon angedeutet, wenn man 2020 sicher einfach oder 2019 eigentlich sich noch immer sehr auf die ADR-Occupancy daraus den Restbau konzentriert hat und bei den Verhandlungen mit den
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Betreibern hat geschaut, dass man möglichst eine hohe Pacht als Developer zusammenbringt, ist man jetzt damit konfrontiert, dass sowohl Banken, als auch Investoren sehr sehr stark auf andere Key-Performance-Indikators wie den GUP Per Available Room oder die Lease Cover Ratio achten, so quasi ist die Pacht auch wirklich nachhaltig, kann der Pächter diese diese Pacht auch wirklich zahlen und das sind die aus unserer Erfahrung jetzt das sind die Zahlen und Kriterien, die jetzt ein bisschen in den Mittelpunkt gestellt werden. Ehrlich gesagt hätte man es auch vorher machen müssen und
25:56
wissen müssen, weil es zahlt einfach nur das was unten überbleibt und nicht das was oben reinkommt, aber da hat sich das Denken einfach schon extrem in diese Richtung jetzt verschoben und die Analysen, Banken und Investoren ablaufen lassen. Aditma, danke, sagt Martin, ist das der Grund, warum die Pächter, warum sehr viele ihre Betreiber wieder wenn sie kaufen, einen neuen Betreiber reingeben, weil das einfach, weil die Pacht kann ich ja nur zahlen, wenn der Laden gut läuft? Nicht so einfach, du verkaufst nicht einen langjährigen Betreibervertrag. Eine Ergänzung zu dem, was der Aditma vorher gesagt hat und ich glaube,
26:34
da wird dann auch die Arabella in den Verhandlungen gefordert sein. Früher war man froh, dass man überhaupt ein Reporting bekommen hat vom Betreiber, dann war man froh, dass man ein GUP Reporting bekommen hat und heute eigentlich glaube ich, besteht von vielen der Wunsch, dass es ein NOI Reporting, also GUP abzüglich Pacht oder Management Fee gibt, damit man sieht, so der NOI verdienbar ist. Ich glaube, das ist die nächste Weiterentwicklung. Um das zu sagen, haben jetzt auch bisschen Beratungsanfragen. Früher hast du immer den genommen, der die höchste Pacht bezahlt hat. Heute nimmst du eigentlich den dem du es am meisten
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zutraust, dass er es langfristig verdienen wird können und deren soliden Hintergrund hat eigentlich und heute gehört zu einer Betreiber-Suche, wenn sie die Betreiber vorstellen, eigentlich vor, dass die transparente Balance Sheet dort vorstellen. Sonst glaube ich, lag heute kein Investor mehr zu und sucht einen Betreiber aus, dem man nicht irgendwelche wirtschaftlichen Insights kennt. Aus meiner Sicht führt da kein Weg dran vorbei. Martin, danke. Wir kommen dann auch ein bisschen auf das Thema Mitte und Pacht. Ich wollte aber noch, um das Thema Finanzierung abzuschließen. Zur Finanzierung gehört natürlich auch die Umstrukturierung.
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Haben wir glaube ich in einem der letzten Hotel Specials im O-Life letztes Jahr auch gesagt, großes Thema bleibt weiterhin die Refinanzierung und haben wir gesagt, ja wann werden diese schlagend werden? 2025, 2026. Ist das jetzt auch schon spürbar oder ist es eigentlich so ein kontinuierlicher Weg? Arabella, du bist als Anwältin sicher mal an der Front, wenn es um das geht. Zum Thema Refinanzierung kommt mir momentan noch nicht viel unter. Die Banken halten hier noch sehr ruhig und dauernd oder sehr
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still, kommt mir vor. Mit Ausnahme der Objekte, die sozusagen tatsächlich aus Insolvenzen heraus verkauft werden und dadurch auch refinanziert werden, sehe ich das noch nicht in großem Stil. frage mich aber ehrlicherweise auch schon länger, wann das soweit sein wird. Ich glaube, ist eine Frage in der Zeit, wobei ich es schlecht einschätzen kann, wann es soweit sein wird. Vor allem, weil das Problem ja ist, so wie der Martin gesagt hat, dass die Kosten ja für die Hotelbetreiber, das wird ja immer teurer und teurer, aber da kannst du nicht das alles auf die Zimmerpreise aufschlagen.
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Das ist definitiv so, ich glaube, ist aber etwas, was die Hotelbetreiber ein bisschen erschlagen oder eingeholt hat. Man ist sozusagen aus Corona herausgekommen, hat dann angefangen wieder Umsätze zu haben, hat eigentlich wieder sehr, gute Auslastungen gehabt. Das ging ja eigentlich erstaunlich schnell wieder bergauf. Dieser Revenge Tourism war ja sozusagen wirklich auch spürbar, aber auf der anderen Seite sind halt dann auch die Kosten extrem gestiegen. Ich habe durchaus einige Mandanten, die einfach dann wahnsinnig darunter geschnaucht haben, dass einfach die Kosten
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exponentiell gestiegen sind im Vergleich zu dem, was sozusagen an Auslastungen und an Einkommen da war. Und das ist sicher was, dann sage ich zusätzlich mit dem, was vielleicht aus Corona noch übrig ist, was schon sehr schwer lastet, glaube Ich. Arabella, danke. Dietmar du wolltest was dazu Sagen. Ja das ist ein Thema. Wir haben es ja gerade angesprochen. Lease cover ratio auf die geschaut wird auch von Banken. Was heißt Lease cover ratio? Relativ komfortabel und hoch. Die pacht quasi im Vergleich zu dem, das Hotel verdient sinkt. Auf der anderen Seite will die Bank dann einen hohen Debt
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Service cover ratio und da dreht sich dann die Katze ein bisschen im Kreis herum und versucht ihren Schwanz zu fangen. Weil wenn ich jetzt sozusagen eine reduzierte Miete, der Pächter komfortabel auch in schlechten Jahren seine Pacht zahlen kann, auf der anderen Seite erwarte ich mir eine hohe Deckungsrate meiner Investition aus der Miete heraus, dann wird es nicht ganz schwierig. Also das ist ein so ein Teufelskreis, dem man dann da steckt. Es gibt unterschiedliche, schwierige interessante Themen. Einerseits die Bank wird immer seltener der Partner, die Bank sucht sich die Projekte die sie
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finanziert immer selektiver aus. Nehmen wir es einmal so. Die Eigenkapitalerfordernis wird höher, früher waren wir bei 20 25 Prozent, heute ist man bei 50 Prozent, wahrscheinlich in Deutschland höher sogar von 60 Prozent Eigenkapitalerfordernis. Und andererseits sagt man, wir brauchen alternative Finanzierungsformen. Nur diese alternativen Finanzierungsformen sind ja drei bis vier bis fünfmal so teuer wie die Bank. Die Bank kostet heute bei drei bis vier Prozent und diese alternativen Finanzierer, man hört so von diesen Private Debt-Dingen, die liegen so bei neun, zehn Prozent und die anderen liegen so bei 14, 15, 16, 17,
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18 Prozent. Kann man sich das eigentlich auf mittelfristige Sicht weiterentwickeln. Bankselektiver, Wunsch nach alternativen Kapitalmärkten, ja aber die sind einfach zu teuer und das ist für mich spannend zu beobachten, wie es jetzt weitergehen wird. Danke Martin, ich sage, Dietmar, da ist ja eigentlich das System von Hospitality Advisory ideal, weil du hast ja schon einmal eine gewisse, sehr starke Grundbasis, unterschiedlich aufgeteilt. Da wird es vielleicht doch leichter sein. Ja. Das war eben dieser Grundgedanke A, auf mehrere also breiter gefächert aufzustellen und eben
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gute Eigenkapitaldecke mit diesem Vehikel mitzubringen, so dass man die fehlenden Mittel aus der Finanzierung leichter beschaffen kann und somit auch relativ schnell eben Projekte umsetzen und Drehen kann auch zu sagen kann, dass man sagen kann, okay, wir kaufen jetzt, und ja, Flexibilisierung der Pachtverträge, hat sich, man muss ja versuchen, ich weiß nicht, wer das von euch gesagt hat, man muss ja versuchen, irgendwie da gemeinsam durchzukommen. Anders wird es auch nicht funktionieren und gibt es
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irgendwelche Auffälligkeiten, dass die Pachtverträge anders gehalten werden, anders strukturiert werden, dass man schaut, wie man einfach gemeinsam zurechtkommt. Ich stelle das jetzt mal so in den Raum und wer antworten will? Na ja, vielleicht, also ich kann es aus meinen Erfahrungen, unter anderem Zeichen, muss man natürlich sagen, in den Zeiten, wo primär der institutionelle Investor, der Käufer des Herzens war und der primäre Käufer war, ist man gerade jetzt in Österreich und in Deutschland eigentlich am Pachtvertrag nicht vorbeigekommen und auch an
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der Fix-Pacht nicht vorbeigekommen, weil der institutionelle einfach einen laufenden Cashflow braucht. das heißt er hat keine Möglichkeit, dass er jetzt einen Managementvertrag macht oder dass er jetzt eine reine Umsatzpacht macht, obwohl er damit vielleicht potenziell mehr verdienen könnte, aber der muss das einfach einwerten und für den es war auch also es gab institutionelle für diesen Umsatzkomponenten überhaupt nicht Relevante. Also die sagen, it's nice to have, aber ich kann das sozusagen für meine Bewertung nicht mehr berücksichtigen. Was jetzt sozusagen die Flexibilisierung anlangt, es schon
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so und sehe ich es mehr auch mit der der Veränderung der Investoren, wo man mehr sozusagen jetzt, wo ich jetzt Family Offices mehr Private Equity da ist, die natürlich da eine ganz andere Flexibilität haben und auch ganz anderes, ich sage jetzt unternehmerisches Interesse hier noch mehr und noch besser zu verdienen und teilweise auch noch viel stärker mit dem Pächter zu arbeiten, gehen die Dinge natürlich auch auf in Richtung Umsatzkomponenten, in Richtung Erfolgskomponenten. Das sind Themen, man zum Beispiel gerade im Bereich Beitoilette natürlich des Öfteren schon gesehen hat,
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wo man sagt, man arbeitet eigentlich mit auf einer Ergebnisbasis und kriegt einen Teil vom Ergebnis mit. Also da gibt es jetzt schon sage ich jetzt, Veränderungen und Flexibilität in alle Richtungen, aber auch muss man sagen, weg von diesen und da hat der Martin völlig recht gehabt ja mit diesem Thema Reporting, also weg von diesem, ich habe einen Pächter, ich kriege meinen Bruch und eigentlich alles andere gibt mir nichts an. Da sind wir jetzt mittlerweile weit entfernt, da haben die institutionellen durchaus ihren Beitrag geleistet, weil die einfach von vornherein ein gewisses Reporting gefordert haben.
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Also ich habe da in meinen Verträgen standardmäßig die ganze Kataloge von Umsätzen diversen Zahlen und KPIs bis zu Bilanzzahlen, einfach regelmäßig vorzulegen sind, was ich glaube auch total sinnvoll ist, um einfach zu sehen, die Immobilie auch diese erwirtschaftet, was man sich ausgemacht hat, bis zu natürlich auch Möglichkeiten, potenziell Verträge vorzeitig zu beenden, wenn es denn tatsächlich nicht läuft,. Also dass dann jetzt ein Pächter noch ewig drinnen sitzt und irgendwie schon sozusagen aus dem letzten Loch pfeift und da anfängt, aber trotzdem irgendwie nicht rauszubringen ist,
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da schaut man jetzt schon, dass man da stärker dran ist, ja und da sozusagen früher die Reitleine zieht, wie aber auch muss man sagen, auf der anderen Seite, die internationalen und großen Betreiber sich diese Möglichkeit auch offen halten, dass sie sagen, ok, wenn ich etwas gar nicht offensichtlich auf Dauer nicht erwirtschafte, möchte ich die Möglichkeit haben, entweder wir steigen dann auf einen Umsatzbestandzins, ja und du kriegst halt nur das, was mehr oder weniger tatsächlich erwirtschaftet wird, oder aber wir können dann auch potenziell raussteigen. diese Flexibilisierung sehen wir schon.
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Arabella, danke, mir ist jetzt eine Frage eingefallen, ein bisschen was Persönliches, was mich interessieren würde, Dietmar, wie ist das eigentlich bei eurer bei Hospitality Advisory, haben da diejenigen, finanzieren, haben die da eine Art Mitsprachgerecht, da du ja gesagt hast, es wird dann einsam werden die Hotels ausgewählt, oder ist das, du bist natürlich Profi und du weißt es natürlich weitaus besser, als die, investieren, aber haben da ein Mitsprachgerecht und sagen, na ich hätte jetzt gerne ein Hotel in Dresden, das würde mir freuen. Das ist nicht nur so dass sie ein Mitspracherecht haben,
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sondern sie haben eine Entscheidungspflicht, es wird natürlich, es gibt ein Advisory Board, also es gibt einmal uns quasi als Manager, die die Projekte vorselektieren, aufbereiten, alle zahlen, wie viel muss sie investieren, welche potenziellen Betreiber kommen in Frage, was würden die denn zahlen, was habe ich für Finanzierungskonditionen dann wird es einem Advisory Board präsentiert, die tun schon mal vorselektieren, die geben dann eine Empfehlung an die Investoren, also an den Club ab, aber entscheiden am Ende des Tages, tut der Club, tun die Investoren mit einem gewissen fix vereinbarten Votum,
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in welche Projekte dann tatsächlich das Geld investiert wird und das Geld, das ist auch ganz wichtig, wird auch nur dann abgerufen. Du kommittest dich am Anfang zu einer Summe X Y und erst wenn dann von uns ein Projekt identifiziert, ausgewählt, vom Advisory Board vorgeschlagen wird, dann kommt es zur Abstimmung und erst dann quasi muss man wirklich Geld einzahlen und das gleiche Szenario gibt es dann wieder am Ende mit dem Ausstieg. Sag mal, du jetzt kann ich zu diesen Konditionen verkaufen, wollen wir das? Ja nein oder behalten wir es noch, weil grundsätzlich sind es ja alles Projekte, die auch das,
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was wir gerade gesagt haben, eine Lease Cover Ratio erfüllen, also auch einen Cash Flow dann generieren, dann wird gemeinschaftlich entschieden, trotzdem raus, vielleicht ein bisschen was liegen lassen und vielleicht wieder in einen neuen Zyklus hinein investieren. Was natürlich auch eine gewisse Sicherheit ist, jeder wenn jeder mitbestimmt, dann hat das ja auch seine hat ja auch seine Berechtigung, dass man dann sagt, selbst entschieden, wenn man das so sagen kann und nicht, da von oben irgendwas oktroyiert wird, womit man dann mit seinem Geld sagt, okay, Ahnung wo das jetzt hinwandert. Hat mich jetzt noch so interessiert, weil wir
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so viel schon immer gehabt haben, ob die da auch wirklich alle involviert sind und ob man da auch das mitreden kann, also Ja. Also das Fundraising für den zweiten Hospitality Cube läuft, du bist herzlich eingeladen, wir können Dabei zu Sein, eine reicht schon, Arabella, eine reicht Schon. Dann bist du Mitbesitzer von tollen Hotelmobilien in den schönsten Plätzen, touristisch von Europa., Noch eine super Werbung auf jeden Fall.
40:13
Ja, Martin, du wolltest doch was dazu sagen zu dem Thema. Von der Arabella Und da Wolltest du dich wolltest du mitfinanzieren. Eine Frage an die Arabella, also Ergänzung zu dem, was die Arabella gesagt hat, Teile, das auch mit dieser Flexibilisierung, was wir jetzt auch gesehen haben, dass es eine gewisse Koppelung der Garanti, also erste Vorschläge gibt, die Garantieleistungen an den LCR zu körpern, also je höher der LCR in der Vertragslaufzeit wird, desto mehr Möglichkeiten gibt es Abschmelzen der Garantie, weil auch die Sicherheit immer höher wird, dass die Bachzahlung möglich ist. das heute durchaus für eine spannende Idee,
40:48
dass man auf langfristige Sicht die Garantie des Betreivers, die ja für den Betreiber teuer ist, herausbekommt. Den Dietmar wollte ich ergänzend etwas fragen, was du vorher gesagt hast. Was ist aus deiner Sicht heute ein gesunder LCR oder ein schaffenswerter LCR für Ferienhotel-Immobile? Ich war jetzt bei einem Vortrag von einem deutschen Institutionellen, der hat gesagt, machen Ferienhotellerie nur zwischen 1,5 und 1,7. Mit auch dieser frommen Wunsch, weil Ferienhotellerie nicht 1,5 bis 1,7 schaffen wird. Wo schätzt du das LCR-Verhältnis gesund ein in der Ferienhotellerie? Ganz kurz, Dietmar, bevor du antwortest, Martin,
41:23
was für unsere Zuseherinnen und Zuseher LCR was ist damit gemeint? Ich habe vorher gesagt, die Bachtabdeckung die aus dem operativen Ergebnis heraus möglich ist Die Motel 1 und B&Bs dieser Welt schaffen heute zwei, also die haben einen doppelt so hohen GOP wie die Parkzahlung. Und der Rest ist irgendwo in der Mitte. Und das würde mir von Dietmar interessieren, wo er das in der Ferienhotellerie einschätzt. Ja also wir sind natürlich optimistisch auch von einem niedrigeren Ansatz gekommen, aber zwischen 1,35 bis
42:05
1,45 liegt aus unserer jetzigen Erfahrung die Wahrheit. Alles was darüber geht, geht einfach nicht mehr aus. Da hast du dann so eine niedrige Pacht, du wiederum die ganzen Kosten die du hast, nicht finanzierbar oder nicht umsetzbar. Profi fragt den Profi. Jetzt frage ich wieder nach. Zuerst ist der Ausdruck gefallen, nice to have zu irgendeinem Thema, ich weiß es nicht. Ich mich aber erinnern, vor acht Jahren war nice to have, ESG und so bisschen nachhaltig,
42:47
war ein nice to have. Das ist dann komplett ungeschwänkt zu einer must have und ändert sich aber jetzt wieder. Martin, wie hat sich das denn im Laufe der Zeit jetzt wieder verschoben? Das ESG-Thema Ich glaube die Arabella hat durch das Eingangsstatement schon gesagt, 2019 war das wahnsinnig wichtig. Ich kann mich erinnern, da war keine Expo real, war kein Hotel-Event ohne riesigste, tollste ESG-Vorträge und Themen. Das ist dann ein zwei drei Jahre komplett verschwunden. Seit ein, zwei Jahren gibt es das wieder ganz stark, aber momentan erlebe ich eher so bisschen eine Müdigkeit oder weniger Interesse als es
43:29
einmal da war, obwohl es letztendlich nicht wegzudiskutieren ist aus meiner Sicht, weil Reporting-Verpflichtungen für große Unternehmen die haben wir da. Viele große Unternehmen wollen nur mehr dann kaufen, wenn sie ihre Trending-Points Assets kennen. Andererseits merke ich eine gewisse Müdigkeit über die Themen zu diskutieren und irgendwo da in der Mitte schätze ich das momentan ein, dass nur wenn Trump Präsident ist, das jetzt in Europa verschwinden wird, heute für ausgeschlossen. Vielleicht noch kurz dazu. Ja, das glaube ich auch, dass es nicht ganz verschwinden wird. glaube, man merkt, sieht jetzt da was in Europa passiert,
44:11
dass jetzt Macron und Merz sagen, wir wollen eigentlich das Lieferketten-Gesetz nimmer, das ist aus meiner Sicht der Anfang dieser Rückwärtsentwicklung. Und ich glaube, dass sie da auch noch einiges tun wird, weil man einfach sieht, dass Europa da selbst ins Eck steht wettbewerbstechnisch. Also nichts gegen ISG und nichts gegen Nachhaltigkeit etc. Aber halt alles mit Maß und Ziel. Ich hoffe zumindest, dass Europa jetzt langsam erkennt, dass das vielleicht ein bisschen zu weit getrieben wurde. Glaubst, dass es auch von Seiten der Banken sich weil die sind ja immer die, die das ein bisschen in den Markt
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getragen haben und gesagt haben wir finanzieren nur, das und das und das, wenn alle möglichen Sachen nachhaltig sind. Glaubst du dass das auch von Seiten der Banken sich verändern wird? Ich glaube schon, wobei die Banken da tendenziell bisschen langsamer sind. Aber am Ende werden die auch das machen, was sozusagen gesetzlich zwingend und vorgesehen ist. ich glaube, da geht es jetzt da weniger darum, jetzt mehr oder weniger, was wir uns alle wünschen unter Anführungszeichen und dass wir uns alle eine gesunde, nachhaltige und saubere und nicht so sehr aufgeheizte Welt wünschen, ist eh keine Frage.
45:27
Aber am Ende glaube ich, jetzt momentan nochmal was anderes wichtig, nämlich dass unsere Wirtschaft wieder einigermaßen funktioniert und wettbewerbsfähig ist. Und glaube, da müssen auch genauso alle an einem strahlenden Ziel. Aber da man jetzt schon ganz scharf drauf. Ich glaube, ihr habt das beide auf den Punkt gebracht. Ich glaube, ist jetzt genauso die klassische Pendel-Bewegung. Und jetzt versucht man das Pendel wieder in eine neutrale Stellung zu bringen, weil auch den Banken hilft das nichts, wenn sie auf alles pochen und dann haben sie auf einmal kein Projekt mehr zu finanzieren, es einfach nicht mehr umsetzbar ist.
46:04
Und ich sehe das schon so. Das ist sicher gekommen, um zu bleiben, aber gekommen, um in einem vernünftigen Maß umgesetzt zu werden. Und da hat man einfach zwischendurch den Bogen etwas überspannt aus unserer Sicht. Ich auch dass die Geste nicht groß genug ist und ich glaube auch,
46:47
dass die Bereitschaft der Konsumenten, 10 Euro mehr zu bezahlen für ein CO2-neutrales Hotel nicht gegeben ist. weiß es nicht, aber gefühlt glaube ich, zahlt niemand 10 Euro mehr für das das CO2-neutral übernachtet. Das Glaube ich nicht. Und was man schon sagen muss, weil wir anfangs gesagt haben, immer mehr Projekte sind auch Conversions von bestehenden Hotels, von alten Hotels, von Bürohäusern oder Zinshäusern, konvertiert werden. Und ja, da ist es einfach so, das kannst du nicht klimaneutral quasi oder sogar negativ dass das Energie produziert und wieder abgibt, das ist eigentlich unmöglich.
47:27
Wenn aber dann trotzdem die Destination, die Location passt, dann kommen die Leute auch. Natürlich, du versuchst das Bestmögliche umzusetzen, aber du kannst da das Haus nicht wegreißen und noch einmal neu nach den aktuellsten besten Energiestandards wieder aufbauen, weil dann verliert es wahrscheinlich seinen Scham. Dietmar danke. Du hast doch was Dietmar im Vorgespräch gesagt, was ich nämlich wirklich gut gefunden habe, ein klassisches Beispiel, wie man eigentlich noch viel nachhaltiger sein kann als diese als alle Berechnungen und das ist zum Beispiel das mit der Bettwäsche gewesen. Und das habe ich wirklich interessant gefunden,
48:07
weil dort setzt es eigentlich An. Ja aber wo kommt das her? Nimmt man in Wahrheit diese diesen diesen Spirit, der mittlerweile auch bei Gästen angekommen ist, dass sie auch nachhaltig übernachten wollen und kombiniert das mit dem extremen Kostendruck, der auf einem Hotelier lastet und sagt, okay, ganz ehrlich, ich kenne niemanden, zu Hause jeden Tag seine Bettwäsche wechselt. Früher war es aber Usus, dass du bis zu einem Vier-Stern- Drei-Stern-Plus-Hotel, jeden Tag gewechselt bekommen hast, war es einen unglaublichen Wäscheberg, einen unglaublichen Chemie-Einsatz, Transporteinsatz.
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Du musst die Bettwäsche immer abholen, wiederbringen, wieder alles extern mittlerweile gemacht, mit sich gebraucht hat und die Leute, die Gäste akzeptiert es jetzt aber mit und haben fast ein gutes Gefühl, wenn sie dann anhaken können. Nein, ich brauche das nicht jeden Tag oder ein schlechtes Gewissen, ich hätte es aber trotzdem gerne das macht fast keiner mehr. Und es ist ja nicht nur, dass du die Bettwäsche nicht mehr jeden Tag wechselst, sondern du bereitest ein Zimmer auch jetzt nur mehr so vor, wie es gebucht ist. Und früher war es gang und gäbe, wenn du ein Einzelzimmer gehabt hast, und du trotzdem zwei Decken gegen und trotzdem sechs
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Bölster, das verschwindet auch immer mehr. Allein da kannst du 50 Prozent deines Wäschevolumens einsparen, indem du dem Einzelgast halt nur drei Bölster und ein Decken gibst, und er ist auch glücklich. Ich finde ein super Beispiel für Nachhaltigkeit, da fängt es nämlich wirklich an und dort ist es auch spürbar und dort ist es ja auch gleich in den jährlichen Kosten spürbar, wenn du das einfach und die Bettwäsche ist für mich ein wirklich gutes Beispiel. Ich habe das ja auch nicht verstanden, warum das jeden Tag gewechselt. Gut, ja, außen ist ein Seminar-Hotel, wo jeden Tag ein anderer Gast kommt,
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dann ist das aber nicht... So weit sind wir noch nicht. So, das hätte ich auch gerne weitergehen. Das wäre dann die nächste Stelle der Nachhaltigkeit. Noch ein Thema, ich habe es vorher ganz am Anfang, Airbnb, Arabella, da wollte ich dich noch kurz fragen, wie schaut das derzeit aus, wie ist das auch mit dem Status 2 in Wien, Europa, gibt es jetzt doch ein paar große, man versucht im ganzen Herr zu werden, wenn man so sagen kann. Ja, also wir haben, insbesondere in Wien, wir ja sozusagen über die letzten Jahre erhebliche
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Verschärfungen in diesem Bereich gesehen. Mittlerweile hat Wien, im 1.9., in den heißen Innenstadtwohnbezirken fast durchgehend sogenannte Wohnzonen geschaffen, wo Airbnb gewerblich gar nicht mehr geht. Und also ich persönlich, nachdem ich selbst mal ein Airbnb-Opfer in meinem Wohnhaus war, bin da durchaus ein Fan davon ich glaube, das ist nicht unrichtig ich sage jetzt diese Diskrepanz zwischen dem Dauermitter, der es dann doch gern sauber hat und nicht unbedingt seinen
51:23
Müll in der Lobby liegen lässt, sondern den auch wegräumt, weil er auch gerne hätte, dass alle anderen ihn wegräumen. Und der Airbnb-Gast, dem das halt endet, ist wurscht, weil er einmal schläft und dann wieder dahin ist auf Ewigkeiten, ich glaube, das passt nicht ganz zusammen, ob das Airbnb-Thema, und das wird jetzt muss man sagen, in Wien auch durchaus durchgesetzt, ja, also da gibt es jetzt eine eigene Taskforce, die herumschaut um das glaube ich, anonyme Meldestelle, wo man Airbnb, illegale Airbnb-Vermieter melden kann. Da wird jetzt durchaus auch durchgegriffen und das auch
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gedeckt, unter Anführungszeichen, ob es am Ende sage ich jetzt, der Wohnungsnot in Wien so zuträglich sein wird und das die Wohnungsprobleme in Wien lösen wird, das war eigentlich zu bezweifeln. Aber ich glaube, am Ende ist es dann wieder ein Vorteil für Hotels und sage jetzt einmal gewerbliche Beherberger, weil am Ende die Leute ja dann doch wieder mehr eher in Hotels gehen oder Service-Departements und ja, ich jetzt durchaus kein Gegner davon sagen wir es mal so. Was richtig ist, vor allem in so großen Städten wie Amsterdam, Barcelona,
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in Salzburg oder in Berlin, wo es einen enormen Druck auf den Wohnmarkt gibt, dass man dem Wohnmarkt eine unglaubliche Anzahl an Wohnungen entzieht und gerade Amsterdam, wo eigentlich fast keine Einheimischen mehr in der Innenstadt wohnen, dass man das zu regulieren beginnt, finde ich ganz richtig. Auf Mallorca gibt es glaube ich einen Cap von mittlerweile 60.000 Airbnb in Saraten und da geht man einen ganz richtigen Schritt in die Richtung. Da geht es jetzt weniger um Konkurrenz von den Hotels fernzuhalten, als um den Wohnraum leistbar zu halten. Wien ist so groß der Wert, diese Apartments, also die Airbnb Apartments wird nicht diesen Stellenwert
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haben oder nicht so viel auf den Markt bringen. Martin wie du gerade gesagt hast, wie zum Beispiel in Amsterdam und Barcelona, wo es wirklich wo das eigentlich weitaus größer ist als bei uns. Vielleicht um das nur zu ergänzen, wo ich wirklich auch sage, da habe ich überhaupt kein Verständnis dafür als im Gemeindebau, weil da sage ich mir Entschuldigung, ich brauche entweder eine Gemeindewohnung oder ich brauche keine oder ich brauche eine Airbnb-Vermittung. Da muss ich sagen, da bin ich auch durchaus dafür, hier hart durchzugreifen, weil ich meine, das führt eigentlich, das Konzept ist absurd aus meiner Sicht.
53:56
Arabella, danke. Dietmar, du wolltest was dazu Sagen. Ja, Walter, schaue erschrocken, entsetzt auf die Uhr, wir haben nur noch sechs Minuten. Ich Habe gesehen. Ich weiß nicht, wer auch immer sich hier einwählt. habe natürlich und ich glaube, wir alle drei haben ein bisschen so auch vorbereitet, so diese Lessons learned. haben wir von 2020 bis jetzt in der Umsetzung unserer Themen, bei mir heute oder bei uns in der Entwicklung von Hotels, die Arabella in ihren Verträgen, der Martin in seiner Beratung was haben wir gelernt? Also wenn du nichts dagegen hast. Ja Bitte, wir jetzt beim Thema gewesen, wo geht es hin,
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so ein bisschen einen Ausblick, Lessons learned und wo geht es hin, Dietmar? Also was wir in unserem Club auf alle Fälle gesehen haben was man wirklich nicht unterschätzen darf, ist, wenn man von einem sagen wir mal, nicht professionellen privaten Verkäufer kauft, den musst du emotional abholen. ist das Geld meistens auch wichtig, aber nicht nur. du darfst nicht unterschätzen, dass die Transaktion um einiges länger dauert, wie wenn du von einem professionellen Verkäufer kaufst. Das unseren Ferien, Immobilien gesehen. Die Utility Chance immer schon wichtig gewesen, jetzt noch viel wichtiger, dass du ein professionelles Team,
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einfach diese Häuser, die gerade wenn sie eben Familien geführt worden, vielleicht nicht so professionell im Asset Management oder im Facility Management geführt worden, die einfach genau unter die Lupe nimmst, bevor du deinen Investoren ein Haus präsentierst und dann vielleicht ein böses Erwachen hast. Was wir leider auch gesehen haben, so diese trendigen Lifestyle-Hotelbetreiber haben natürlich extreme Wünsche. Und das noch und das noch und das noch und das jetzt quasi in einen Budgetrahmen zu bringen. Also wir sind ja mal ursprünglich so von Lipstick Refurbishment ausgegangen. Wir kaufen uns so quasi morgens neu an,
55:56
neue Betreiber und Ding. Also wir sind bei dem einen oder anderen Projekt leider bei einem Full Refurbishment gelandet am Ende des Tages. Und das ist halt so. Und man darf nicht unterschätzen, du in Österreich deine alles im Griff hast. Im Ausland ist immer alles anders. diesen Schwierigkeitsfaktor, wenn man dann in Spanien ist, wenn man dann in Italien ist, den darf man auf keinen Fall Unterschätzen. Dietmar, danke. Martin, Prognosen haben derzeit nur eine kurze Halbwertzeit. Nichtsdestotrotz wir müssen halt in einem halben Jahr noch ein Emo Life machen oder wieder ein Emo Life machen.
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Was sind deine Prognosen? Von welchen Faktoren wird die Zukunft jetzt abhängen? Wo wird sich der Markt so ein bisschen hin entwickeln? Wir würden es wieder auf Gäste und Investoren-Sicht aufteilen, vielleicht aus Gästesicht. Ich glaube, es eher eine Seitwärtsbewegung als eine Aufwärtsbewegung geben. Ich denke, Unternehmen setzen den Sparstift an beim Reisen. Zum Konsumenten werden möglicherweise also Spanischer beim Ausgabe für Konsumgüter, möglicherweise werden sie ein bisschen bei Reisen zu beginnen. Spanien wir wissen es nicht. Also eher Seitwärtsbewegung glauben wir auf der Gäste-Seite. Und auf der Investoren-Seite glaube ich nicht,
57:13
dass der Transaktionsmarkt so schnell anspringt. Einige Makler-Kollegen, Häuser sagen, man kann heute wieder zum 18-, 19-, 20-fachen kaufen. Verkaufen, ich sehe es noch nicht. Ich glaube, da ist der Wunsch-Vater das Gedanken, es geht leicht nach oben, aber so schnell wird der Transaktionsmarkt auch nicht zurückkommen. Ich glaube, dass sich das noch eher in Richtung Mitte 2026 verschieben wird, bis dort wieder Tempo reinkommt. Martin unsere neuen Konzepte, neue Ideen, irgendwie kommen, wo du siehst, die sich vielleicht schon abzeichnen, aber noch nicht so am Durchbrechen sind, so wie die Arabelle eben gesagt haben mit den Serviced
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Apartments? Ich würde das nur fortsetzen, das habe ich schon gesagt, dass dieser Mitarbeiterlose-Hotel-Gedanken aus diesen Serviced Apartment-Häusern dieser Welt auch in der Hotelwelt Einzug halten wird. Das wird aus meiner Sicht die nächste Evolutionsstufe sein, weil die Personalkosten explodieren förmlich. Und ich mir sicher, dass die Nummer-Slime-Hop-Stairies dieser Welt auch die normale Hotellerie entdecken werden. Martin, danke. Arabella, dein Blick in die Zukunft? Ich bin jetzt im dritten Immobilienzyklus. Mein Motto ist go with the flow. Anwälte haben immer etwas zu tun, entweder wir machen Deals oder wir streiten oder
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wir tun irgendetwas anderes. Es gibt immer etwas zu tun. Der Glücksfall ist derzeit, dass meine Lieblingsimmobilie, die S-Klasse-Hotel, derzeit so attraktiv ist und viel zu tun ist in dem Bereich. Und ansonsten habe ich gelernt in vielen Jahren in diesem Geschäft, dass es immer einen aufgibt und immer einen abgibt. Und man weiß nie genau, warum irgendwas auf einmal zu Ende ist. Stay flexible. Arabella danke. Und die Frage möchte ich jetzt auch noch dem Dietmar stellen. Ihr habt eine Mischung aus Profis dabei und Leute,
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die gerne in Immobilien, in Hotelimmobilien investieren. Wenn ihr da so miteinander redet, wo siehst du, wo die, das sind ja auch dann Kunden, die auch Hotels besuchen. Wo siehst du dass die Tendenz so hingeht? Was die sagen? Ja, ich dort könnte man kaufen, das sollte man kaufen. Wir haben aufgrund der relativ klaren Thematik, wir in dem Hostel Beauty Club, nämlich auf Lifestyle und auf schöne Urlaubsdestinationen, sind natürlich auch die Investoren, die dort investieren, schon ein bisschen Main-Gestreamt und sagen, ja, wo ich gerne Urlaub mache, dort investiere ich auch gerne.
59:54
Wir haben jetzt den Fokus eindeutig auf Spanien, Italien, aber auch vielleicht zukünftig Griechenland gelegt. Man sieht es auch in den Zuwachsraten. Das sind die Länder, die nach wie vor gut zulegen und gut wachsen. dort wird auch die Reise hingehen, aus meiner Sicht., also Österreich bleibt natürlich auch im Fokus. Nicht mehr aber keine Development, sondern fertige Hotels werden gekauft. Also ja, speziell im Club werden immer fertige Hotels gekauft. Wenn es ein Full Development ist, dann ist es JP alleine oder JP mit Partnern. Da hat der Club sehr sehr enge Richtlinien und das ist auch
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gut so. Okay, dann herzlichen Dank für eure Zeit, dass ihr dabei wart bei unserer Podiumsdiskussion. Bei Ihnen zu Hause wollen wir uns bedanken, dass Sie uns zugehört haben. Wie immer gibt es ab morgen alle das gesamte Podiumsdiskussion in einzelne Kapitel aufgeteilt. Und wir alle wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag. Wiedersehen. Danke, ciao.
