Obwohl höhere Inflation und gestiegene Anleiherenditen den Immobiliensektor im Jahr 2024 vor große Herausforderungen stellen, sieht Savills IM weiterhin sehr gutes Wertschöpfungspotenzial, sei es durch attraktive Anfangsrenditen oder Maßnahmen für Kapitalwertstabilisierung bzw. -wachstum.

Die größte Gefahr für das kurzfristige gesamtwirtschaftliche Umfeld stellt laut Savills IM vor allem eine zu zögerliche Haltung der Zentralbanken in Bezug auf die Eindämmung der Inflation dar. Auch wenn die Zinssätze ihren Höhenpunkt wohl erreicht haben dürften, werden sie wahrscheinlich noch länger bis weit in das Jahr 2024 auf diesem Niveau verharren. Darum sollte laut Savills IM bei der Suche nach geeigneten Opportunitäten der Fokus auf den Fundamentaldaten liegen.

Klimaneutralität sowie Nachhaltigkeitsbestrebungen sind für Investoren nach wie vor von größter Bedeutung, so Savills IM. Maßnahmen zur Senkung der objektspezifischen Betriebskosten und zum Schutz vor veralteten Objekten, die den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht werden, bleiben unerlässlich.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für Debt-Investments? 

Laut Savills IM ist jetzt ein sehr guter Zeitpunkt für Investoren, um Investitionen im Real Estate Debt-Bereich zu erwägen. Der Sektor profitiert von mehreren positiven Trends, die attraktive Chancen mit sich bringen. Das eingeschränkte Angebot an Fremdfinanzierungen, die Korrektur der Immobilienanfangsrenditen und steigende Zinssätze haben ein günstiges Renditeumfeld für alternative Kreditgeber geschaffen. Der Real Estate Debt-Sektor bietet einen Risikoschutz über das eingesetzte Eigenkapital, der für risikoaverse Anleger in einem volatilen Marktumfeld äußerst attraktiv ist.

Chancen für institutionelle Investoren im Bereich bezahlbarer Wohnraum 

In allen europäischen Märkten wird erschwinglicher Wohnraum weiterhin durch ein grundlegendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Bezahlbarkeit von Mieten ist daher für Mieter, politische Entscheider und Investoren gleichermaßen ein Thema. Bis Ende Q3 2023 stiegen die Durchschnittsmieten in diesem Jahr in ganz Europa (ohne Großbritannien) um 8,2 Prozent und in Großbritannien um 10 Prozent. Dieses Umfeld bietet langfristig orientierten institutionellen Investoren die Chance sich bei der Schaffung von neuem Wohnraum aktiv einzubringen. Die Anlagestrategie sollte im Kern auf Erschwinglichkeit, stabile Erträge und Kostenreduzierung ausgelegt sein anstatt auf kurzfristiges Mietpreiswachstum.

Urbane Logistik und Light Industrial verzeichnen starkes Mietwachstum

Die Mieten für moderne urbane Logistik und Light Industrial-Immobilien werden im Laufe des Jahres 2024 weiter deutlich wachsen, insbesondere für Gebäude innerhalb oder in der Nähe der großen Ballungsräume. In urbanen Gebieten befeuern niedrige Leerstandsraten und ein qualitativ veralteter Bestand den strukturellen Nachfragüberhang.

Für die Mieter in diesem Segment wird die Nähe zum Endkunden immer wichtiger, gleichzeitig verringert sich das Angebot an geeigneten Immobilien und Grundstücken. Investoren sollten Ausschau nach modernen, ertragsstarken Objekten halten oder die Gelegenheit nutzen, erstklassige, ESG-konforme Logistik- und Light Industrial-Flächen zu schaffen.

Alex Jeffrey, Chief Executive bei Savills IM, sagt: „Das Jahr 2024 wird voraussichtlich ein weiteres herausforderndes Jahr für Immobilieninvestoren. Allerdings bieten sich in Zeiten angespannter Märkte auch Chancen für jene, die über die erforderliche Marktkenntnis verfügen. Unserer Einschätzung nach werden sich Investoren vermehrt Strategien zuwenden, die auf die Sektoren Wohnen, Logistik und Light Industrial und Real Estate Debt ausgerichtet sind.“

Christian Müller, Head of Research & Strategy, Germany bei Savills IM, ergänzt: „Die Neubewertungen an den Immobilienmärkten eröffnen attraktive Investmentchancen. Ein zentraler Fokus sollte im kommenden Jahr auf den Sektoren mit starken Fundamentaldaten liegen. Dazu zählen vielfältige Opportunitäten im Wohnimmobilienmarkt sowie im Logistiksektor, die in sehr guten und etablierten Lagen von strukturellem Nachfrageüberhang geprägt sind. Gleichzeitig werden moderne Nahversorgungformate ihre Resilienz im schwierigen Marktumfeld beweisen: Vor allem Supermärkte, Discounter sowie Fachmarktzentren mit Ankermietern im Lebensmittelsegment in wachstumsstarken urbanen Lagen. Wichtig bleibt der Blick auf die Nachhaltigkeit der Immobilien, da diese eine Grundvoraussetzung für den langfristigen Investmenterfolg ist. Weiteres Potenzial liegt im Bereich von Real Estate Debt. Da mit rückläufigen Zinsen bei der Bankenfinanzierung auf absehbare Zeit noch nicht zu rechnen ist, bieten alternative Finanzierer weiterhin überdurchschnittliches Renditepotenzial.“

https://outlook2024.savillsim.com/

Der 2024 Sektorenausblick von Savills IM:

Wohnimmobilien

• Bezahlbare Mieten sind das zentrale Thema für Mieter, politische Entscheider und Investoren im Jahr 2024 und darüber hinaus. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, so dass der Durchschnittshaushalt mit einer deutlichen Verschlechterung der Erschwinglichkeit und begrenzten alternativen Wohnmöglichkeiten konfrontiert ist. 

• Die Antwort liegt in einem umfassenden Neubauprogramm, aber kurzfristig gibt es keine schnelle Lösung, weder im öffentlichen noch im privaten Sektor.

• Langfristig orientierte institutionelle Investoren leisten einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und profitieren gleichzeitig von stabilen Cashflows. Wobei die Belastungsgrenze der Mieter und die Risiken politischer Maßnahmen im Fokus stehen.

Logistik und Light Industrial

• In Anbetracht der veränderten Zinslandschaft liegen die Renditetreiber im Logistiksegment vorwiegend in den Mietsteigerungspotenzialen. Die Prognosen für das reale Mietwachstum sind solide. Der Nachfrageüberhang bei den Nutzern ist für die wichtigsten Logistik- und Light Industrial-Standorte strukturell bedingt.

• Das Flächenangebot für Nutzer bleibt angespannt. Niedrige Leerstandsraten und moderate spekulative Neubautätigkeit durch die angespannte Finanzierungslandschaft prägen weiter das Marktgeschehen. Aufwertungspotenziale bestehen durch Verbesserung des Bestandes aufgrund veränderter Nutzer- und Energieanforderungen.

• Vor allem urbane Logistik- und Light Industrial-Immobilien bleiben attraktiv. Der grundlegende Flächenbedarf in und um die Ballungszentren und der Mangel an verfügbaren Grundstücken bietet Wertsteigerungspotenziale.

Real Estate Debt

• Die Real Estate Debt-Märkte verzeichnen mehrere positive Trends, die aktuell attraktive Chancen eröffnen.

• Das eingeschränkte Angebot an Fremdfinanzierungen, die Korrektur der Immobilienanfangsrenditen und steigende Zinssätze haben ein günstiges Renditeumfeld geschaffen.

• In Zeiten erhöhter zyklischer Marktunsicherheiten stellen vorrangig besicherte Immobilienkredite, die durch ein hohes Eigenkapitalpolster geschützt sind, einen attraktiven Investmentansatz für institutionelle Anleger dar.

Einzelhandel

• Es bieten sich wieder mehr Chancen im Einzelhandel. Je nach Teilsegment sind im Vergleich zu anderen gewerblichen Sektoren aktuell hohe risiko-adjustierte Einkommensrenditen zu erzielen. Allerdings sind die Ziel-Investmentmärkte geschrumpft und es sollten keine Kompromisse bei Lagen und der Relevanz von Einzelhandelskonzepten gemacht werden.

• Die stärksten Fundamentaldaten weist der Lebensmitteleinzelhandel auf. Supermärkte, Discounter sowie Fachmarktzentren mit Ankermietern im Lebensmittelsegment in wachstumsstarken urbanen Lagen beweisen erneut ihre Krisenresilienz in einem herausfordernden konjunkturellen Umfeld.

• Aber auch die strukturell bedingte Konsolidierungsphase im Einzelhandel schreitet weiter voran. Obwohl sich die Konsumnachfrage erst langsam erholen wird, haben die Mieten in Einkaufslagen mit hoher Aufenthaltsqualität weitgehend korrigiert. Die Fußgängerfrequenzen erholen sich und moderne Konzepte sind wieder auf Expansionskurs.

Büros

• Die Nachfrage nach Büroflächen unterscheidet sich im asiatisch-pazifischen Raum (APAC), Europa und Nordamerika erheblich. In APAC beobachten wir eine weitgehend robuste Nachfrage, während vor allem die USA mit den Auswirkungen hybrider Arbeitsmodelle und Flächenüberangebot zu kämpfen haben.

• In Europa verändern drei Schlüsselfaktoren die Mieternachfrage und letztlich die Renditen für Investoren: eine strukturell schwächere Mieternachfrage, eine zunehmende Flexibilität der Mietverträge sowie Anforderungen an die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

• Opportunitäten bestehen für Investoren jedoch im Erwerb oder der Schaffung von Top-Objekten in Bestlagen. Die Nachfrage der Nutzer konzentriert sich auf qualitativ hochwertigere, gut gelegene und nachhaltige Gebäude Zusätzlich besteht aktuell eine Angebotsverknappung bei erstklassigen Beständen, die das Mietwachstum vorantreiben sollte.