Nach Druck der Aufsicht nutzen immer weniger Banken Ausnahmekontingente für jene, die die neuen Kreditvorgaben nicht erfüllen. Für immer mehr Haushalte mit variablem Kredit wird die Lage durch weiter steigende Zinsen und Lebenshaltungskosten prekär. durchblicker rechnet mit einer durchschnittlichen monatlichen Zusatzbelastung von 350 Euro und mehr.

Knapp drei Monate nach Inkrafttreten der neuen Kreditvergaberichtlinien in Österreich werden die Banken bei neuen Immobiliendarlehen immer restriktiver. Bei Österreichs größtem Tarifvergleichsportal durchblicker geht man davon aus, dass die variablen Kreditzinsen bis Mitte 2023 um 1,0 bis 1,5 Prozent steigen werden. Für einen durchschnittlichen Immobilienkredit in Höhe von 300.000 Euro mit einer Laufzeit von 30 Jahren bedeutet dies Mehrkosten von 242 Euro im Monat oder 87.000 Euro über die Gesamtlaufzeit. 

Wer jetzt noch einen variabel verzinsten Kredit besitzt, dem rät Andreas Ederer, Leiter der Abteilung Immobilienfinanzierung bei durchblicker, dringend den Umstieg auf einen fix verzinsten Kredit zu prüfen. Auch wenn Fachleute schon vor Monaten zum Umstieg auf Fixzinskredite geraten haben und sich die Zinsen mittlerweile deutlich erhöhten, macht laut Experten eine Umschuldung immer noch Sinn.  

„Dass Lebenserhaltungskosten und Kreditzinsen gleichzeitig explodieren, bringt immer mehr Haushalte mit variabel verzinsten Immobilienkrediten in eine prekäre finanzielle Lage. Addiert man die zusätzlichen Kreditkosten mit den Mehrkosten für Strom und Gas, kann das einen durchschnittlichen Wiener Haushalt mit 350 Euro und mehr belasten. Wer sich das nicht leisten kann, verliert im schlimmsten Fall seine Immobilie. Daher sollten sich diese Haushalte dringend vor weiter steigenden Zinsen schützen“, warnt Ederer. 

Trotz der seit 1. August geltenden strengen Vorgaben für Kreditvergaben ist eine Umschuldung bei den meisten Haushalten nach wie vor möglich. Für jene, die einen neuen Kredit abschließen wollen, wird es dagegen immer schwieriger, eine Finanzierung für ihr neues Eigenheim zu bekommen. 

Druck der Finanzmarktaufsicht steigt - Fünftel der Immobilienkäufer bekommt keinen Kredit mehr

durchblicker schätzt, dass aktuell etwa 15 bis 20 Prozent der Wohnungskäufer und Häuslbauer, die bisher einen Immo-Kredit erhalten haben, bei den neuen Kriterien durchfallen würden. „Aufgrund der steigenden Preise und Zinsen erfüllen immer weniger Haushalte die Vergabekriterien. Zwar gibt es für diese Haushalte immer noch Ausnahmekontingente. Auf Druck der Finanzmarktaufsicht machen aber jetzt immer weniger Banken von diesen Ausnahmekontingenten Gebrauch“, berichtet Ederer. 

Nach den neuen Vergabekriterien müssen Immobilienkäufer 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital abdecken. Die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht überschreiten und die Kreditlaufzeit maximal 35 Jahre betragen. Für Probleme sorgt laut Ederer derzeit vor allem die Höhe der Kreditrate. Nur bei einer gewissen Anzahl von Neukrediten dürfen Banken und Bausparkassen eine Ausnahme machen. Weil aktuell nur wenige Kreditinstitute dieses Ausnahmekontingent nutzen, hat sich für jene Haushalte, die die Auflagen nicht erfüllen können, die Suche nach einer Immobilienfinanzierung weiter erschwert. 

„Aktuell stellen wir fest, dass jene Banken, die die zur Verfügung stehenden Ausnahmekontingente nutzen, das Kontingent auf das gesamte Jahr aufteilen und jeweils monatliche Tranchen definiert haben. Deshalb kann es vorkommen, dass eine Kreditanfrage bei ein und demselben Kreditinstitut am Monatsende abgelehnt, am Anfang des Folgemonats aber positiv beschieden wird. Sich in diesem Dschungel zurechtzufinden, braucht viel Zeit und Fachkenntnis. Es kann deshalb durchaus sein, dass Haushalte, deren Finanzierungsantrag bei der Hausbank abgelehnt wird, über durchblicker doch noch zumindest eines oder mehrere Vergleichsangebote erhalten“, betont Ederer. 

Aktuell große Unterschiede bei Fixzinskrediten

Für einen fixverzinsten Immobilienkredit in Höhe von 100.000 Euro starten die Top-Konditionen der Banken je nach Laufzeit, Bonität und Angebot aktuell ab 3,150% (fix 15 Jahre), 3,750% (fix 15/20/25 Jahre) und 4,350% (fix 30 Jahre). Selbst bei gleicher Bonität variieren die Zinsen je nach Bankinstitut deutlich. Wer die Vergabekriterien erfüllt oder „nur“ seinen Kredit umschulden möchte, sollte deshalb nicht gleich das erste Angebot seiner Hausbank annehmen, sondern den Markt sondieren.  

Durch Kreditumschuldung auf fixen Zinssatz entfällt Zinsäderungsrisiko

„Auch wenn bei einem Bankwechsel im Zuge der Umschuldung auf einen Fixzinskredit zusätzliche Gebühren anfallen, übersteigt die Zinsersparnis diese Gebühren meist deutlich. Bereits bei einem Zinsanstieg des Drei-Monats-Euribor um weitere 1,737% trifft man mit der Umschuldung von einer variablen auf eine fixe Verzinsung die bessere Entscheidung und hat das Zinsänderungsrisiko für 25 Jahre ausgeschaltet“, so Ederer.  

Weiterer kräftiger Zinsanstieg bei variabel verzinsten Krediten erwartet

Bei den variabel verzinsten Krediten geht der durchblicker-Experte davon aus, dass Zinsen auch in nächster Zeit kräftig steigen werden. Bei guter Bonität zahlen Kreditnehmer:innen aktuell 0,875 Prozent Aufschlag auf den Drei-Monats-Euribor und damit mittlerweile rund 2,0 Prozent Zinsen. „Wir gehen davon aus, dass die variablen Zinsen bis Jahresmitte 2023 weiter um 1,0 bis 1,5 Prozent auf zumindest 3,375 bis 3,875 Prozent steigen werden“, so Ederer.  

Die Europäischen Zentralbank (EZB) hatte die Leitzinsen zuletzt in einem ungewöhnlichen Schritt Ende September um 0,75 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent angehoben. Die nächste Zinssitzung der EZB findet am 27. Oktober statt. 

Über durchblicker

durchblicker ist Österreichs unabhängiges und marktführendes Online-Tarifvergleichsportal. Aktuell bietet durchblicker 28 Tarifvergleiche für Versicherungen, Telekommunikation, Strom und Gas, sowie traditionelle Finanzprodukte wie Kredite, Girokonten und Sparzinsen. Mit den bedienungsfreundlichen Vergleichsrechnern finden Konsument:innen einen schnellen Marktüberblick und verlässlich und treffsicher individuelle Top-Angebote. Dank einfachem und schnellem Online-Abschluss lassen sich jährlich mehrere Tausend Euro bei den Fixkosten sparen. Dazu bietet durchblicker kostenlose Expertenberatung und übernimmt ebenfalls den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter. Aktuell beschäftigt der österreichische Marktführer unter den Tarifvergleichsportalen mit Sitz in Wien über rund 85 Mitarbeiter:innen. Partner von durchblicker sind Global 2000, klimaaktiv, sowie topprodukte.at und die Österreichische Fußball Bundesliga.