Der Rückblick und der Ausblick auf Neubau-Wohnprojekte zeigen auch für Wien für die kommenden Jahre einen Trend: Die Nachfrage steigt weiter, allerdings bei gleichzeitig sinkendem Angebot. Denn Mietbeschränkungen führen zu weniger Investitionen in den Wohnungsneubau, zu hohen Kosten, zu hohe Zinsen und auch die KIM-Verordnung sowie lange Einreichzeiten bewirken einen starken Rückgang.
Diese Entwicklung betrifft dann sowohl den Miet- als auch den Eigentumsmarkt. Durch die daraus resultierende Verknappung wird sich das Angebot verteuern. Das stellt heute der Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, Michael Pisecky, anhand der von der Bauträgerdatenbank EXPLOREAL jüngst vorgelegten Zahlen fest.
Die aktuell für das vergangene Jahre vorliegenden Fertigstellungszahlen von 16.700 Neubaueinheiten in Wien (Eigentum, Miete freifinanziert und gefördert, diverses wie Studentenheimplätzte und betreutes Wohnen, etc.) sind noch immer eine Rekordzahl, auch wenn ursprünglich 18.590 Einheiten prognostiziert worden sind. Allerdings sind, wie Pisecky erläutert, künftige Rückgänge absehbar. Für 2024 wurden 17.590 prognostiziert, realisiert werden voraussichtlich nur mehr 14.300 Einheiten. Das ist ein Rückgang von knapp 15 Prozent. Für 2025 werden derzeit 11.420 fertige Einheiten angekündigt. Gegenüber 2023 beträgt dann der Rückgang über 30 Prozent. Und hier kann es zu weiteren Verschiebungen kommen.
Empfehlung: Jetzt kaufen - Nachfrage ist noch gering und so das Angebot größer
Ganz generell gilt, so Pisecky, wer jetzt kaufen kann, sollte es tun, denn derzeit gibt es weniger Nachfrage und somit noch eine größere Auswahl – es wird aber nicht besser, weder billiger, noch wird es mehr Angebot geben, sagt der Fachgruppenobmann die nächste Entwicklung am Wiener Immobilienmarkt voraus. Pisecky klärt auch auf, warum die Nachfrage geringer ist: „Die einen bekommen schwerer Kredite und andere warten auf sinkende Preise. Doch bei den Grundstückskosten und den Baukosten tritt, wenn überhaupt, nur eine so leichte Entspannung ein, dass die nicht zu niedrigeren Preisen beim Wohnobjekten führen kann. Daher die Botschaft an alle, die warten: Es wird nicht günstiger!“
Allen, die keine ausreichende Finanzierung erhalten, ist, so Pisecky, zu wünschen, dass die KIM-Verordnung in der momentanen Form ausgesetzt wird. Pisecky: „Es darf ja nicht so sein, dass viele, die sich den Umweg leisten können und wollen, gezwungen sind im Ausland z.B. in Deutschland ihr Wohnungseigentum zu finanzieren.“
Nachfrage wird wieder steigen und damit auch die Preise für das wieder knappere Angebot
Und Pisecky macht noch eine weitere Prognose: "Die Nachfrage wird vom jetzt tiefen Niveau wieder steigen und damit auch die Preise für das das knappe Angebot. Bei der Miete ist das schon jetzt zu beobachten. Die derzeit sehr hohe Nachfrage für Mietwohnungen, auch für große und teure, hat schon zu einem kleiner werdenden Angebot und zu einem Preisdruck im Bereich der freien Mieten geführt".
Preissenkungen sind im freifinanzierten Bereich nicht absehbar
Pisecky: „Die zuletzt öffentlich oft erhofften Preissenkungen im Eigentumssegment sind nicht abzusehen. Nach dem Rekordjahr 2023 ist die Neubautätigkeit – im geförderten wie im freifinanzierten Bereich – im Sinken, und das verknappte Angebot wirkt sich natürlich zukünftig treibend auf das Preisniveau aus. Die Preise in diesem Bereich werden daher durch diese Verknappung und den Qualitätszuwachs weiter steigen.“
Nur Neubau, Sanierung und laufende Verbesserungen schaffen preisedämpfendes Angebot am Wohnungsmarkt
Wer wenigstens stabile Preise am Wohnungsmarkt haben will, muss auf ein stärkeres Angebot hoffen. In Wien ist für ein zumindest ausreichendes Angebot, das sich auch preisdämpfend am Wohnungsmarkt auswirkt, folgendes erforderlich, so Pisecky:
Neubau
Sanierung - diese gekoppelt mit Ausbau und Aufstockung
die laufende Verbesserung im Bestand – also Sanierung und Umrüstung
Diese Maßnahmen werden aber vom Mietrecht und der Wiener Bauordnung gehemmt. Vorschläge, wie es hier zu Verbesserungen kommen kann, liegen von Seiten der Immobilientreuhänder längst vor.
„Stattdessen werde politischen Diskussionen und Forderungen nach Mietpreisbeschränkungen geführt. Das ist für eine Bautätigkeit nicht förderlich“, kritisiert Pisecky die Forderungen nach populistischen Scheinlösungen. Mietpreisbeschränkungen verknappen das Angebot und führen daher nicht zu niedrigeren Preisen, sondern bewirken das Gegenteil.
„Wir stehen dazu, dass einzelnen Mietern, die Unterstützung, z.B. durch Beihilfen, brauchen, individuell geholfen wird. Aber das Wohnen darf nicht für alle Mieterinnen und Mieter mit der Gießkanne billiger gemacht werden, sonst ist die Substanz der Immobilien bald nicht mehr erhaltbar bzw. werden Investitionen in die Sanierung und Dekarbonisierung nicht finanzierbar sein“, warnt Pisecky vor den unerwünschten Folgen von verfehlten Maßnahmen am Wohnsektor.
