Obwohl der Trend zur Last-Mile-Logistik derzeit etwas abflacht, zeichnet sich nach Recherchen von OTTO Immobilien ein konstant hoher Bedarf an Flächen ab, wie Daten zu den soliden Vorvermietungen verdeutlichen. Konkret betrug der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2023 rund 199.000 m², nach lediglich 39.313 m²* im Vergleichszeitraum des Jahres 2022, heißt es im neuen Industrie- und Logistik-Marktbericht von OTTO Immobilien.
Zunehmen wird 2023 und 2024 angesichts zahlreicher Fertigstellungen der Bestand: Erhebungen des Vienna Research Forums zufolge stehen in Wien und dem Wiener Umland, die zu den heimischen Logistik-Hotspots zählen, insgesamt 5,8 Mio. m² an Logistik-, Produktions- und Industrieflächen zur Verfügung, wobei 49 % auf Logistik- und 51 % auf Produktions- und Industrieflächen entfallen. Mittelfristig allerdings ist mit erheblichen Zeitverzögerungen in der Bereitstellung neuer Flächen zu rechnen, so Martin Denner, Leiter Research. „Insbesondere in der Phase vor Baubeginn, aufgrund verstärkter Aufmerksamkeit für innerstädtische Verkehrskonzepte und aufgrund der neuen UVP-Gesetzesnovelle, muss ein größerer zeitlicher Spielraum eingeplant werden“, weiß Anthony Crow, MSc, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe. Für Flächensuchende werde es daher essenziell, rechtzeitig und idealerweise in Zusammenarbeit mit einem professionellen Partner die optimale Fläche zu finden. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Logistikflächen, die auch gut erreichbar sein sollen und eine reibungslose Anbindung an das übergeordnete Straßennetz gewährleisten können.
ESG, EU-Taxonomie oder Gebäudezertifizierungen für Investoren und Mieter immer wichtiger
„Die Verfügbarkeit einer guten öffentlichen Verkehrsanbindung spielt tatsächlich eine entscheidende Rolle bei der Wahl des Standorts“, bekräftigt Fischer. Zum einen, um damit einem Wunsch der Mitarbeiter zu entsprechen, zum anderen spielt dabei auch das Thema Nachhaltigkeit eine gewichtige Rolle. Denn diese gewinnt immer mehr an Bedeutung: „Entsprechende Gebäudezertifizierungen sind mittlerweile ein entscheidendes Kriterium für Investoren sowie potenzielle Mieter. Dabei geht es nicht nur um eine entsprechende Bauweise und Haustechnik, sondern auch um soziale Aspekte wie Mitarbeiterzufriedenheit“, so Fischer.
Die rege Nachfrage spiegelt sich auch in der Leerstandsrate wider: Diese ist zwar für bedarfsgerechte, flexible und drittverwendbare Logistik- und Industrieflächen aufgrund mangelnder Erfassungssysteme nicht exakt feststellbar, was sich insbesondere auf den hohen Anteil eigengenutzter Objekte zurückführen lässt. „Festzustellen ist jedoch der weitere Rückgang von Leerständen in modernen und State-of-the-Art-Objekten. Neue, zeitgemäße Logistikimmobilien in guten Lagen mit Flächen über 1.000 m² werden auch zukünftig kaum Leerstände aufweisen und die Nachfrage wird das Angebot deutlich übersteigen“, ist Fischer überzeugt.
Das große Interesse an Logistik- und Industrieimmobilien, gepaart mit der Tatsache, dass diese nur begrenzt verfügbar sind, aber auch die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten führen dazu, dass die Mieten weiter nach oben gehen. Die höchsten Mieten für Neubauobjekte werden in den Submärkten Wien Süd und Wien Nord gezahlt, so liegt etwa die Spitzenmiete in diesen Submärkten derzeit bei 7,50 EUR/m² und Monat, berichtet Martin Denner. Damit positioniert sich Wien im ersten Halbjahr 2023 im oberen Mittelfeld der europäischen Metropolen, gleichauf mit Amsterdam und Frankfurt. Unmittelbar darüber liegen die Städte Barcelona mit 8,00 EUR/m², Berlin mit 9,00 EUR/m² und München mit 9,40 EUR/m² monatlich. „Es ist jedoch zu erwarten, dass die Mieten im Vergleich zu den Vorjahren moderat ansteigen werden“, sagt Fischer.
Gesucht: Große Flächen ab 30.000 m² - Investmentvolumen heuer noch bei 300 Mio
Doch nicht nur fertige Logistikimmobilien, sondern auch entsprechend gewidmete Grundstücke sind heiß begehrt: Flächendeckend in ganz Österreich, speziell natürlich an die Hauptverkehrsrouten angebunden, ist eine hohe Nachfrage nach größeren Flächen von mehr als rund ca. 30.000 m², die für die Umsetzung von Logistikparks geeignet sind, zu beobachten. „Flächen mit den passenden Anforderungen werden jedoch immer seltener und die Reduzierung von Bodenversiegelung wird wesentlicher. Infolgedessen wird die Nachfrage nach Brachflächen und Industriebrachen in den nächsten Jahren voraussichtlich zunehmen“, ist Anthony Crow überzeugt. Angesichts dessen sind auch die Grundstückspreise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen: Demnach beträgt der Quadratmeterpreis für gewerblich gewidmete Grundstücke in Wien je nach Lage und Größe zwischen 250 und 600 Euro pro m², im Wiener Umland bewegen sich diese zwischen 120 und 5000 Euro pro m². Anders sieht es in den Nachbarländern aus, wo Preise teilweise bereits nach unten korrigiert werden. „Ob sich dies auch hierzulande bald durchsetzt, hängt von der Entwicklung der Finanzierungszinsen, der Bau- und Energiekosten sowie der erwarteten Renditen ab“, so Fischer.
Die Assetklasse der Industrie- und Logistikimmobilien erfreut sich aber auch bei finanzstarken Investoren großer Beliebtheit. Dennoch ist das Investmentvolumen für Logistikimmobilien in der ersten Jahreshälfte 2023 deutlich zurückgegangen und beträgt derzeit rund 90 Mio. Euro. „Dies ist mit der geänderten Zinslandschaft und der damit verbundenen höheren Renditeerwartung der Käufer zu erklären“, so Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei OTTO Immobilien. Allerdings sind heuer noch einige größere Transaktionen möglich, da Bestandshalter bereits die Vermarktung einzelner Objekte prüfen. „Wir erwarten daher heuer noch ein Transaktionsvolumen von über 300 Mio. Euro für ganz Österreich“, so Lukaschek.
Den neuen Industrie- und Logistik-Marktbericht von OTTO Immobilien mit sämtlichen relevanten Zahlen und Daten für die wichtigsten Logistik-Hubs in Österreich können Sie unter www.otto.at/Marktberichte erhalten/downloaden.
*Laut den Vorgaben des Vienna Research Forum VRF. Berücksichtigt werden nur moderne Logistikflächen, die gewisse Qualitätskriterien wie Hallenhöhe, Rangierfläche und Entfernung von der Autobahn etc. erfüllen.
