Nach dem Tod der Mieterin im Jänner 2023 stellte sich die Frage, wer das Mietrecht übernehmen sollte. Sie hatte im Laufe der Jahre mehrere letztwillige Verfügungen errichtet; maßgeblich war schließlich ein Testament aus dem Jahr 2010. Darin hatte sie bestimmt, dass ihre Enkelin das Mietrecht übernehmen solle.
Vier Jahre später, im Jahr 2014, kam es jedoch zu einer neuen Vereinbarung: Die Mieterin erklärte schriftlich gegenüber ihrem Enkel (dem Kläger), dass er nach ihrem Tod in das Mietverhältnis eintreten solle. Der Enkel nahm diese sogenannte „Abtretung auf den Todesfall“ an und bewahrte die unterzeichnete Vereinbarung auf.
Vor ihrem Einzug in ein Pflegeheim übergab die Mieterin die Wohnungsschlüssel ihrer Tochter – der Mutter des Klägers – mit der Anweisung, die Schlüssel im Todesfall an den Enkel weiterzugeben. Noch zu Lebzeiten kam es jedoch zu keiner Übergabe des Mietrechts an den Enkel, auch eine Meldung an den Vermieter erfolgte nicht. Erst nach dem Tod der Mieterin im Jahr 2023 informierte der Kläger den Hauseigentümer und die Hausverwaltung darüber, dass er das Mietverhältnis fortsetzen wolle. Er berief sich dabei auf die Vereinbarung aus dem Jahr 2014.
Die Verlassenschaft der verstorbenen Großmutter widersprach dem vom Enkel geltend gemachten Anspruch. Sie vertrat die Auffassung, dass es sich bei der Vereinbarung aus dem Jahr 2014 weder um eine gültige Schenkung auf den Todesfall noch um ein wirksames Vermächtnis handle. Die schriftliche Vereinbarung sei weder in der erforderlichen Notariatsaktsform errichtet noch sei eine „wirkliche Übergabe“ erfolgt. Auch eine Umdeutung (Konversion) in ein Vermächtnis sei unzulässig, weil die dafür notwendigen Formvorschriften nicht eingehalten worden seien.
Wie ist die Rechtslage?
Ein Mietverhältnis kann dann auf eine andere Person übergehen, wenn dem bisherigen Mieter im Vertrag ausdrücklich ein sogenanntes Weitergaberecht eingeräumt wurde. Dieses erlaubt es dem Mieter, das Mietrecht auf eine andere Person zu übertragen, ohne dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden muss (Vertragsübernahme). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass das Weitergaberecht auch wirksam ausgeübt wird. Dies erfordert eine sogenannte Drei-Personen-Einigung: Der bisherige Mieter muss noch zu Lebzeiten eine eindeutige Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben, dass er die Wohnung an die betreffende Person weitergeben will.
Eine solche Erklärung hat die Großmutter des Klägers im konkreten Fall allerdings nie abgegeben. Mangels Mitteilung an den Vermieter wurde das vertragliche Weitergaberecht nicht wirksam ausgeübt und konnte der Enkel auf diesem Weg nicht in das Mietverhältnis eintreten.
Ferner ergibt sich aus der schriftlichen Vereinbarung vom 7. Mai 2014 selbst auch kein wirksamer Eintritt in das Mietverhältnis. Der OGH qualifizierte diese Vereinbarung als Schenkung auf den Todesfall. Eine solche liegt vor, wenn ein Vertrag unter Lebenden abgeschlossen wird, dessen Wirkung aber erst mit dem Tod des Schenkenden eintreten soll. Für eine solche Schenkung galten im Jahr 2014 die damaligen Anforderungen des § 956 ABGB. Damals wie heute musste die Schenkung in Form eines Notariatsakts erfolgen oder – wenn das unterblieb – durch eine „wirkliche Übergabe“ ersetzt werden. Im konkreten Fall wurde jedoch kein Notariatsakt errichtet, und auch eine tatsächliche Übergabe lag nicht vor: Die Mieterin übergab die Wohnungsschlüssel lediglich ihrer Tochter; der Kläger erhielt sie nur kurzfristig und ohne dauerhafte Verfügungsgewalt. Hinzu kam, dass die Vereinbarung keinen ausdrücklichen Verzicht der Mieterin auf ihr Widerrufsrecht enthielt – dieser Verzicht ist jedoch zwingende Gültigkeitsvoraussetzung. Damit war die behauptete Schenkung auf den Todesfall unwirksam.
Schließlich war die Vereinbarung zwischen Großmutter und Enkel auch nicht in ein Vermächtnis umzudeuten. Eine solche Umdeutung scheitert ebenfalls an der fehlenden Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften für letztwillige Verfügungen gemäß §§ 578 ff ABGB. Damit eine letztwillige Verfügung wirksam ist, muss sie – je nach Errichtungsform – bestimmte Anforderungen erfüllen: So ist die Verfügung regelmäßig zur Gänze eigenhändig zu schreiben und zu unterschreiben; zusätzlich wird empfohlen, einen klaren Zusatz wie „mein letzter Wille“ beizufügen. Wird eine letztwilligen Verfügung fremdhändig verfasst, sind darüber hinaus drei gleichzeitig anwesende Zeugen erforderlich, die die Verfügung mitunterfertigen müssen. Solche Formerfordernisse wurden im vorliegenden Fall nicht eingehalten. Zudem wurde ein Vermächtnis im gesamten Verfahren zu keinem Zeitpunkt vom Kläger geltend gemacht. Eine Umdeutung der Vereinbarung vom 7. Mai 2014 in ein wirksames Vermächtnis kam daher nicht in Betracht.
Schlussfolgerung
Mit seiner Entscheidung zu 3 Ob 7/25p stellte der OGH klar: Soll ein Mietrecht wirksam weitergegeben werden, genügt eine einfache Vereinbarung, ohne Einhaltung gewisser Formvorschriften, nicht. Weder eine Weitergabe zu Lebzeiten noch eine Schenkung auf den Todesfall entfaltet rechtliche Wirkung, wenn die dafür vorgesehenen gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Erforderlich ist – je nach gewähltem Weg – entweder eine klare Mitteilung an den Vermieter oder die Einhaltung der strengen Formvorgaben für letztwillige Verfügungen, etwa bei einer Schenkung auf den Todesfall. Ist Letztere unwirksam, kann sie nur dann in ein Vermächtnis umgedeutet werden, wenn auch dessen Formvorschriften erfüllt sind. Fehlt es daran, bleibt das Mietrecht in der Verlassenschaft.
