Spiegelfeld: „Auch wenn wir auf Boom-Jahre zurückblicken und uns noch immer in einer Hochphase befinden, darf die Branche nicht in der Komfortzone bleiben, denn diese ist oft trügerisch.“ Das klassische Maklergeschäft verändert sich, Softwarelösungen und Technologie allein genügen nicht. „Viele sind mit der Fülle an digitalen Angeboten überfordert und es wird auch nicht billiger, selbst wenn provisionsfrei draufsteht“, sagt Spiegelfeld. Es brauche eine innovative, nachhaltige Branchenkultur die Kunden vermittelt wird, denn diese werden immer anspruchsvoller.
Immobilienring-Maklermonitor zu Wohnimmobilien 1. Quartal 2019
Die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen ist in den Städten ungebrochen hoch. Im Vergleich zu 2018 haben sich die Preise am oberen Niveau eingependelt. In den Regionen steigt das Interesse am Kauf von Einfamilienhäusern und damit die Preise deutlich weiter, zeigt der IR Maklermonitor 1.Quartal 2019. Gründe seien das mangelnde Angebot und die hohen Preise von Baugrundstücken, aber auch der stark verteuerte Bau eines Eigenheims.
Private spekulieren mit ihrer Wohnimmobilie
Auch Private spekulieren beim Verkauf ihrer Eigeheime, ergibt die Befragung der Immobilienring-MaklerInnen im 1. Quartal 2019. „Beflügelt von Medienberichten, werden oft unverschämte Preise veranschlagt, die nichts mit einem realen Markt- und Immobilienwert gemeinsam haben“, erklärt Spiegelfeld. „Die Transaktionspreise unterscheiden sich meist stark von den Angebotspreisen. Diese werden vom Abgeber gerne ausgeblendet“, analysiert Spiegelfeld weiter.
Bausubstanz des Wiener Zinshauses erhalten
„Es ist schade um den sanierten Altbau und das Geld, das investiert wurde“, resümiert Spiegelfeld. Substanz, die in den letzten 15 Jahren erneuert wurde, werde in den nächsten zehn bis 15 Jahren verschwinden. Aufgrund der Parifizierungen habe ein Gebäude besonders viele Miteigentümer. „Es werden keine Rücklagen für Erneuerungen getätigt und es ist besonders schwer Einigkeit zu notwendigen Entscheidungen zu erzielen“, warnt Spiegelfeld. Damit sei ein Wertverfall vorprogrammiert und es müsse dringend nach Lösungen gesucht werden.
Einschränkende Gesetzgebung in Salzburg
Baugrundstücke sind in Salzburg seit Jahren Mangelware. Eine neue Gesetzgebung sieht nun für die Bebauung Einschränkungen vor. „Jeder der seine Grundstücke bis dato nicht umgewidmet hat, kann an der aktuellen Preisrallye nicht mehr teilnehmen“, sagt Andreas G. Gressenbauer, Vizepräsident des Immobilienring Österreich. Um leistbaren Wohnbau voranzutreiben, müssen künftig 2/3 des Grundstückes mit geförderten Wohnungen bebaut werden. „Das kommt zwar einer Enteignung gleich“, meint Gressenbauer, “aber die Wohnungsnot in Salzburg ist groß. Da muss es Eingriffe seitens der Gesetzgebung geben. Freier Wettbewerb regelt leider nicht immer alles zum Besseren“, so Gressenbauer weiter.
Keine guten Preise für Altstadtwohnungen und Penthouse Wohnungen
Gute Mietpreise sind in Salzburgs Altstadt kaum mehr zu erzielen. Erschwerte bis kaum mögliche Zufahrt mit dem Auto und mangelnde Parkplätze zeigen ihre Auswirkungen. Der bisher kaum vorhandene Kleinwohnungsmarkt werde sich in den kommenden Jahren für Innenstadtlagen entwickeln, um Anlagestrategien abzudecken, meint Gressenbauer. Außerhalb der Innenstädte haben sich im mittleren Segment der 3-4 Zimmer-Mietwohnungen die Preise stabilisiert. Im Neubau erzielen diese noch immer Höchstpreise. Gressenbauer: „Penthouse Wohnungen in hoher Preislage sind nur mehr selten gefragt. Wenn Luxusbereich, dann in Grünlage.“
50% Aufschlag ohne Immobilienwert zu verbessern ist Scharlatanerie
Künstliche Preistreiberei in Salzburg, konstatiert Gressenbauer einem Makler, der erst seit Kurzem am Salzburger Markt agiert. Als Beispiel nennt er ein Objekt das binnen zwei Jahren um 50% teurer wieder am Markt angeboten wird, obwohl weder an der Immobilie noch im Umfeld wertsteigernde Entwicklungen stattgefunden haben. Gressenbauer bezeichnet diese Vorgangsweise als äußerst unseriös und nicht argumentierbar, schon gar nicht für einen zertifizierten österreichischen Makler. „Mitglied in einer renommierten Interessensvertretung zu sein genügt nicht“, so Gressenbauer.
Preisschub in Kärnten
„Die Preisrallye hat nun auch Klagenfurt und Villach erreicht“, berichtet Gerhard Barta, Vorstandsmitglied im Immobilienring Österreich. Eine 3-4 Zimmer-Eigentumswohnung im Neubau in Grünlage kostet in etwa 350.000 Euro – eine Größenordnung die mit einem Einfamilienhaus vergleichbar ist. Die Reduzierung und mangelnde Investition in die öffentliche Infrastruktur in den Regionen rächt sich, so Barta weiter.
Schmerzhafter Prozess für Gewerbe- und Handelsflächen
Die Handelsstandorte Klagenfurt und Villach verfügen über zu viele Gewerbeflächen und ein zu geringes Wohnungsangebot. Verödung der Zentren und fehlende Parkplätze führen zu Umsatzverlusten der Geschäfte. Filialisten gehen mit ihren Standorten in die Außenlagen. Teure Mieten in B- und C-Lagen forcieren die Fluktuation renommierter Händler. „Kleine Flächen gehen an Kebab&Co sowie Wettbüros. Die Attraktivität als Handelsstandort ist verloren, der Verfall der Einkaufsstraßen ist auch in Kärntner Städten nicht mehr zu stoppen“, hält Gerhard Barta fest.
Späte Heirat ist en vogue – 20% aller Trauungen von Babyboomern
Vor Beginn des neuen Jahrtausends waren späte Hochzeiten noch eine Seltenheit. „In den letzten Jahren hat sich, fast unbemerkt, ein neuer Trend herauskristallisiert. Die Babyboomer heiraten noch einmal“, sagt Baidinger. Rund 8.800 Ehen pro Jahr werden aktuell in der Altersgruppe der 45-64-jährigen geschlossen. Das entspricht einem Anteil von 20% aller Trauungen. Für über die Hälfte der 17.600 heiratenden Babyboomer ist es zumindest der zweite Anlauf.
Dominierende Generation
Die Geburtenjahrgänge von etwa Mitte der 1950er Jahre bis Mitte der 1970er Jahre zählen zu den stärksten nach Ende des zweiten Weltkrieges. „Sie wurden völlig anders sozialisiert als die Jahrgänge davor und danach“, erläutert Studienautorin Andrea Baidinger, die den aktuellen Research für den Immobilienring Österreich durchführte. „Die Babyboomer werden länger und anders leben und wohnen als die gleiche Altersgruppe der Generation davor“, so Baidinger weiter.
900.000 übersiedeln innerhalb von 5 Jahren
Es ist eine Bevölkerungsgruppe die so mobil ist, wie keine altersgleiche Generation vor ihr. „Über 35 Prozent, etwa 900.000 Babyboomer, sind in den letzten fünf Jahren in ihre gegenwärtige Bleibe gezogen“, berichtet Baidinger aus der Untersuchung. „Das entspricht in etwa 700.000 privaten Haushalten“, führt Baidinger aus. Rund zehn Prozent (257.000 Personen) planen innerhalb der nächsten zwei Jahre einen Wohnungswechsel. Das betrifft 200.000 private Haushalte.
Eigentumswohnung ersetzt Einfamilienhaus
Um die 200 Quadratmeter Wohnfläche im Eigenheim war, vor allem in den Regionen, ein Zeichen des Wohlstands. Nun sind die Kinder aus dem Haus, Sanierungsbedarf steht an, die Erhaltungskosten sind hoch. „Wir beobachten schon seit Jahren auch über den IR Maklermonitor die Tendenz, dass 2,5 Zimmer-Wohnungen mit guter öffentlicher Anbindung und vor allem guter Infrastruktur in Fußnähe, von Paaren über 40 teilweise noch mit Kindern, gesucht werden,“ sagt Baidinger.
Viele unterschiedliche Lebensphasen in einer Generation
Die Jahrgänge der Babyboomer-Generation war häufiger als die Jahrgänge vor ihnen von Brüchen in der Erwerbsbiografie betroffen. Beispielsweise hat die Scheidungsrate wirtschaftliche Folgen für die späteren Jahre. Baidinger: „Scheidung und Kinder sind ein Indikator, dass es auch nach vielen Jahren oft keinen, ausreichenden finanziellen Polster gibt.Das bedeutet keine großen Ersparnisse für sich selbst und kein Geld das später vererbt werden kann.“ Finanziell sorglos sind in dieser Altersgruppe meist Kernfamilien, wo beide Partner verdienen und Paare ohne Kinder die beide über ein eigenes Einkommen verfügen.
