„Trotz eines generell angespannten wirtschaftlichen Umfelds behauptet sich der Grazer Logistikmarkt weiterhin als einer der dynamischsten und modernsten Standorte Österreichs“, sagt Sigrid Filzmoser, Standortleiterin Graz bei CBRE. Mit mehr als einer Million Quadratmetern an Logistikfläche ist Graz nach Wien und Linz der drittgrößte Markt in Österreich. Über 70 Prozent Gebäudeklasse A bedeuten sogar den Spitzenplatz im Ranking der modernsten Flächen. „Darüber hinaus setzt Graz im ESG-Bereich Maßstäbe: 70 Prozent der zwischen 2020 und 2025 errichteten spekulativen Projekte wurden ESG-zertifiziert – ein Spitzenwert im österreichweiten Vergleich“, wie die Research Experten des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE in ihrem neuen „Logistikmarktbericht 2025“ schreiben. Damit bestätigt sich der Standort als Vorreiter in Sachen nachhaltiger Logistikentwicklung.

Im Jahr 2025 ist die Pipeline zwar überschaubar – einzig ein 50.000 Quadratmeter großes Eigennutzerprojekt von Lidl in Werndorf wird realisiert – dennoch bleibt der Standort attraktiv. Für 2026 ist mit einem Wiederanstieg spekulativ geplanter Projekte zu rechnen, sofern es zu keinen weiteren Verzögerungen kommt. Neue Logistikentwicklungen konzentrieren sich weiterhin auf den Süden von Graz – von Feldkirchen bis Leibnitz. Die Region punktet mit ihrer verkehrstechnischen Anbindung, insbesondere durch die im Bau befindliche Koralmbahn, die Ende 2025 in Betrieb genommen wird.  

Stabile Mieten

Die aktuelle Spitzenmiete liegt stabil bei 6,45 Euro pro Quadratmeter im Monat. In Anbetracht der rückläufigen Dynamik in der europäischen Automobilbranche – insbesondere im Umfeld von Magna – bleibt die Mietentwicklung vorerst konstant. Eine wirtschaftliche Erholung könnte mittelfristig jedoch für erneute Mietsteigerungen sorgen. Die Grundstückspreise im Grazer Umland liegen derzeit zwischen 100 Euro und 250 Euro pro Quadratmeter innerhalb der Stadt zwischen 210 Euro und 470 Euro pro Quadratmeter – abhängig von Mikrolage und Anbindung.  

Sensibler Indikator Logistik

Generell befindet sich der österreichische Logistikimmobilienmarkt in einer Phase der Neuorientierung. Flexibilität, Nachhaltigkeit und Regulatorik definieren die modifizierten Spielregeln. „Der Logistikmarkt ist ein sensibler Indikator für die makroökonomischen Entwicklungen und damit die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Demzufolge ist die Nachfrage nach Logistikflächen österreichweit aktuell auch gedämpft – nicht zuletzt aufgrund der Unsicherheiten in der Industrie- und Produktionsbranche. Eine wirtschaftliche Erholung in den kommenden Jahren könnte diesen Trend jedoch umkehren. „Die aktuell vorhandene Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen. Unternehmen suchen gezielt nach Lösungen mit kurzen Mietvertragslaufzeiten und Verlängerungsoptionen, um schneller auf Marktentwicklungen reagieren zu können“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich. Parallel dazu steigt die Zahl der Eigennutzer, die ihre Logistikimmobilien veräußern und als Mieter zurückkehren – nicht zuletzt, um Kapital freizusetzen und die Liquidität zu erhöhen. 

Internationale Investoren kehren zurück – Logistik als Favorit

Trotz konstanter Unsicherheit zeigte sich der österreichische Logistikinvestmentmarkt bereits im vergangenen Jahr 2024 deutlich belebt: Mit einem Investitionsvolumen von rund 278 Millionen Euro, einem Plus von rund 50 Prozent und einem Anstieg größerer Transaktionen deutet vieles auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin. Internationale Investoren haben einen Marktanteil von 64 Prozent und treiben damit die Nachfrage maßgeblich voran. Logistik als Assetklasse steht in Österreich bei ihnen ganz oben auf der „Einkaufsliste“. Auch die Spitzenrendite ist erstmals seit Jahren wieder gesunken und liegt aktuell bei fünf Prozent. „Wir sehen darin ein deutliches Signal für das zurückkehrende Vertrauen in den Markt“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Die Aussichten für 2025 wären damit positiv. 

„Brownfield“ statt „Greenfield“

Die zunehmende Flächenknappheit in Ballungsräumen und die Vorgaben der EU-Taxonomie rücken „Brownfields“ und „Greyfields“, also bereits in der Vergangenheit genutzte Liegenschaften, verstärkt in den Fokus von Planungs- und Investitionsstrategien. Im Rahmen einer intelligenten Nachnutzung entstehen neue Gebäudetypologien, die sich durch hohe Anpassungsfähigkeit, hybride Nutzungsformen und standortspezifische Lösungen auszeichnen. Angesichts der wachsenden Nachfrage nach ESG-konformen Logistikimmobilien – sowohl von Mietern als auch von Investoren – ist jedoch mittelfristig mit einer Verknappung des aktuell noch verfügbaren Angebots zu rechnen. Zudem verfolgen viele Kommunen restriktivere Strategien bei Neuwidmungen, um zusätzliche Flächenversiegelung zu vermeiden. Diese Entwicklung erschwert insbesondere in Ballungsräumen die Realisierung neuer Logistikprojekte.