Das hohe Zinsniveau hat die Fremdkapitalkosten in die Höhe getrieben, und liegt in den meisten europäischen Märkten und Immobiliensektoren über den Spitzenrenditen für Immobilien. Dies sorgt für einen anhaltenden Preisdruck. Infolge der rückläufigen Bewertungen ist das Transaktionsvolumen stark zurückgegangen und hat fast die Tiefststände aus der Zeit der globalen Finanzkrise erreicht. Der drastische Einbruch bei den Transaktionen droht den Marktabschwung weiter zu verschärfen und könnte zu einem übertriebenem Wertanpassungsprozess führen.
Positiv ist, dass nach unserer Einschätzung etwas mehr als 80 % der erforderlichen Korrektur abgeschlossen ist, um ein langfristig stabiles Renditeniveau wiederherzustellen. Es könnte allerdings aufgrund der anhaltenden Kapitalknappheit zu einer überzogenen Anpassung kommen.
Der Logistiksektor kommt dem angemessenen Marktwert am nächsten
Die Korrektur der Marktrenditen verlief bisher in allen Immobiliensektoren und -märkten relativ gleichmäßig, wobei die Preisanpassung im Logistiksektor einem angemessenen Marktwert (Fair Value) am nächsten zu kommen scheint und daher langfristig einen attraktiven Einstiegspunkt bietet.
Die Abnahme von Logistikimmobilien war in diesem Jahr aufgrund des verlangsamten Wirtschaftswachstums eher schleppend, aber insbesondere die Nachfrage im Zusammenhang mit E-Commerce dürfte im Laufe der Zeit zunehmen, da die Online-Ausgaben in den weniger dicht besiedelten kontinentaleuropäischen Märkten stärker an Bedeutung gewinnen. Wir rechnen mit einem anhaltenden, branchenübergreifenden Mietwachstum in allen Logistik-Subsektoren und -gebieten, wobei sich angesichts der anhaltenden Nachfragesteigerung voraussichtlich ab diesem Jahr neue Chancen ergeben werden.
Steigende Nachfrage nach Rechenzentren und Stabilisierung der Renditen
Im Zuge der digitalen Transformation steigt die Nachfrage nach mehr Rechenzentrumsfläche, wobei das Angebot an Immobilien nicht mit der wachsenden Nachfrage mithalten kann. Die Preise haben bereits deutlich korrigiert und werden voraussichtlich ab 2024/2025 wieder attraktiv sein, sobald sich die Renditen wieder erholt haben. Um den Anforderungen bei Transaktionen in diesem Sektor gerecht zu werden, müssen sich Investoren schon jetzt um den Aufbau von Partnernetzwerken bemühen, wenn sie ihr Kapital erfolgreich einsetzen und die damit verbundenen Chancen nutzen wollen.
Hotels profitieren vom Aufschwung nach der Pandemie
Die starke Erholung der Reisenachfrage nach der Corona-Krise spiegelt sich in einem raschen Umsatzwachstum pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) im Hotel- und Gaststättengewerbe wider, während das Angebot an Hotelzimmern gleichzeitig nur langsam zunimmt. Darüber hinaus ist die Preisentwicklung bei Hotels ebenfalls attraktiv, da der Abschwung in diesem Sektor bereits im Jahr 2020 einsetzte und die gesamte Renditekorrektur deutlich stärker ausfiel als in anderen wichtigen Immobiliensektoren. Auch wenn der Druck auf die Verbraucherausgaben eine mögliche Belastung darstellt, könnte die Branche in der nächsten Zyklusphase taktische Anlagechancen bieten.
Knappes Wohnungsangebot und geringe Verfügbarkeit deuten auf solides Mietwachstum hin
Der Wohnungsbau hat auf den europäischen Märkten zugenommen, aber das Angebotsdefizit bleibt mit rund 500.000 Einheiten in 13 Großstädten nach wie vor erheblich. Zusammen mit den niedrigen Leerstandsquoten und der steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen im Vergleich zu Eigentumswohnungen aufgrund der derzeit hohen Hypothekenzinsen sprechen diese Faktoren für solide Einkommensaussichten, auch wenn eine Zunahme der Transaktionen davon abhängt, ob die Märkte einen angemessenen Marktpreis erreichen.
Innerhalb des Wohnungssektors sind einige Nischensegmente hervorzuheben, insbesondere Wohnraum für Studenten. In vielen relevanten europäischen Universitätsstädten steigt die Nachfrage vor dem Hintergrund einer Angebotsknappheit, die in allen Sektoren und Märkten recht einheitlich ist. Die Erfahrungen in Großbritannien während des letzten Zyklus haben gezeigt, dass Betreiber mit einem guten Geschäftsmodell ein hohes Mieteinkommen erzielen können. Und zwar vor allem, wenn sie qualitativ hochwertige, auf die Ansprüche der Studierenden ausgerichtete Wohnungsangebote bereitstellen.
ESG-Nutzerpräferenz und Kapitalbedarf zur Steigerung der Wertentwicklung von Büroimmobilien
Der europäische Büroimmobilienbestand ist größtenteils veraltet und wird, ohne erhebliche Investitionen, nicht einmal in Jahr 2050 den modernen ESG-Standards entsprechen.
Die Renditen für Immobilieninvestitionen werden in allen Immobiliensektoren auch im Jahr 2024 schwach bleiben. Kurzfristig bieten sich Investitionsmöglichkeiten in Märkten mit dem größten strukturellen Wachstum und dort, wo eine Neubewertung stattgefunden hat. Sobald die Wertkorrektur in eine Erholungs- und Wachstumsphase übergeht, dürften sich die Zahl an Opportunitäten spürbar erhöhen.
