Qualifizierte Daten für die Immobilienbranche
Im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erstellt EXPLOREAL seit 2019 laufend Auswertungen über Neubau-Wohnbauprojekte. „Damit können wir erstmals regelmäßig die Neubauleistung in Wien so genau wie möglich und transparent erfassen, um die wertvollen Daten für die Öffentlichkeit aufzubereiten“, so Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilien. „Mehr noch, durch die Kooperation mit den gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs (GBV) können wir das Angebot von Neubaueinheiten und auf Neubau sanierten Bestand nahezu lückenlos abbilden, und damit genaue Prognosen für die Marktentwicklung ganz besonders auch für die Bundeshauptstadt Wien abgeben.“ 

Tiefstand erreicht
Die Anzahl der fertiggestellten Neubauprojekte nahm 2024 weniger dramatisch ab als angenommen. 2025 kommt es jedoch zu einem starken Einbruch um rund 42 Prozent im Vergleich zu 2023. Für 2026 steigen die Prognosen wieder langsam. Waren es vor zwei Jahren noch rund 16.108 Wohnungen, so werden im Jahr 2025 bloß 9.400 fertiggestellt werden. „Zwei Drittel der Bauleistung kommt von der gewerblichen Immobilienwirtschaft; hier mit Schwerpunkt auf Bau und Sanierung für den Eigentumssektor. Ein Drittel errichten die gemeinnützigen Bauvereinigungen; hier liegt der Schwerpunkt auf der Errichtung von günstigen Mietwohnungen“, berichtet Pisecky. „Ab 2026 stabilisieren wir uns, wenn auch auf niedrigem Niveau, vorausgesetzt die Finanzierungsbedingungen für gewerbliche Bauträger ermöglichen, dass die derzeit eingeplanten Projekte auch wirklich gebaut werden.“

GBV verlässlicher Stabilitätsanker
„Die Bauleistung der gemeinnützigen Bauvereinigungen ist nicht so stark abgeflacht wie bei den gewerblichen Bauträgern. Rund ein Drittel des Wohnungsneubaus in Wien geht momentan auf das Konto der gemeinnützigen Bauvereinigungen – wir tragen damit maßgeblich zur Versorgung mit leistbarem Wohnraum bei. Diese Wohnungen fallen jedoch nicht vom Himmel: Trotz großer Herausforderungen haben wir 2024 rund 4.300 Wohnungen fertiggestellt, 2025 werden es voraussichtlich weitere 3.400 sein. Das ist angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen ein starkes Zeichen – auch wenn der Rückgang zeigt, wie dringend die Rahmenbedingungen verbessert werden müssen, damit leistbares Wohnen weiterhin Realität bleibt“, betont Michael Gehbauer, Obmann der Landesgruppe Wien der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).

Erstklassiger Wohnraum in Qualität und Fläche
Trotz sinkender Bau- und Sanierungstätigkeit steigt die Qualität der errichteten Einheiten seit 2022 zunehmend. „Seit 2022 haben Wohnungen durchschnittlich 1 m2 Fläche dazugewonnen und belaufen sich in der Regel auf 57,5 m2. Bereits 93 Prozent des Gesamtangebotes sind mittlerweile mit einer Freifläche von rund 9 m2 ausgestattet“, erklärt Nicole Fürntrath, stellvertretende Obfrau der Fachgruppe Immobilien. „Überwiegend werden 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen (57 Prozent) errichtet, gefolgt von 3-Zimmer-Wohnungen (30 Prozent). Unter der Prämisse, dass Fläche in Wien knapper ist als in ländlichen Regionen, sind diese Zahlen sehr erfreulich. Wir schaffen gemeinsam mehr persönlichen Lebensraum samt Freiflächen“, so Fürntrath.

Transaktionszahlen steigen weiter
„Die Verwertungszahlen sind in Wien bekanntlich um ein Vielfaches stärker ab 2022 eingebrochen als in den Bundesländern“, erklärt Fürntrath. „Jetzt hingegen steigen sie kontinuierlich an. Für unsere Mitgliedsbetriebe ist dies ein sehr wichtiges Signal, denn gerade in Wien waren Makler und Bauträgerunternehmen vom Einbruch sehr schwer getroffen.“ Fürntrath warnt jedoch gleichzeitig eingehend vor einer zukünftigen Verknappung des Angebots: „Durch steigende Nachfrage bei sinkenden Fertigstellungszahlen wird es am Immobilienmarkt enger und im Eigentumssegment teurer.“

Gemeinnützige Bauträger geben Maximum
„Allen Herausforderungen zum Trotz versuchen wir in Wien die Bauleistung so hoch wie möglich zu halten und damit für ausreichend leistbaren Wohnraum zu sorgen. Gerade Wien ist durch die Bauleistung gemeinnütziger Bauvereinigungen massiv geprägt. Diesen Standard beizubehalten, hat für uns eine große Priorität“, so Gehbauer. „Schließlich stecken hinter den Fertigstellungszahlen immer noch zigtausend Menschen, die in diesen Wohnungen leben."

Gewerbliche Immobilienwirtschaft weiterhin Spitzenreiter
„Auch die gewerbliche Immobilienwirtschaft leistet ihren Beitrag zur Wohnraumversorgung weiterhin mit ganzer Kraft“, hält Pisecky fest. „Ohne unsere Rekordbautätigkeit in den vergangenen Jahren wäre der Wiener Immobilienmarkt heute nicht auf gesicherten Beinen. Ob dies so bleibt und die Prognosen für 2026 halten, hängt vor allem von der Wohnbau- und Finanzierungspolitik ab.“

Drängen auf Wohnbaupolitische Maßnahmen
„Wenn nicht rasch wesentliche Forderungen umgesetzt werden, welche leistbaren Wohnbau fördern und Sanierungen von Bestand beschleunigen, können viele schon eingemeldete Projekte in Wien nicht umgesetzt werden. Die Finanzierungshürden durch FMA und Basel IV sind für gewerbliche Bauträger enorm. Ich fürchte um einen weiteren dramatischen Einbruch im Neubaubereich ohne politisches Handeln“, so Pisecky. „Um in Wien noch mehr gemeinnützige Wohnungen bauen oder sanieren zu können, sind dringend erleichterte Rahmenbedingungen erforderlich – wie etwa beschleunigte Bauverfahren“, ergänzt Gehbauer. „Es gibt mit Sicherheit zahlreiche Hebel, die wir ansetzen können, um den Wohnbau in der Stadt weiter voranzutreiben.“

Geeint für mehr politischen Umsetzungswillen
„Die stichhaltige Analyse von EXPLOREAL im Auftrag des Fachverbands Immobilien in Kooperation mit der GBV ist jedenfalls eine wichtige Grundlage für politische Entscheidungsträger und für alle Teilnehmer am Markt“, sind sich die drei Gesprächspartner einig. 

„Mit der Wohnbau-Offensive 2024+ der Stadt Wien erhoffen wir uns eine signifikante Steigerung der Bauleistung, die es uns ermöglichen wird, noch mehr leistbaren Wohnraum zu schaffen. Diese Initiative ist ein wichtiger Schritt, um den dringenden Bedarf am Mietwohnungsmarkt zu decken und die bestehenden Herausforderungen im Bauwesen zu überwinden“, hält Gehbauer abschließend fest.

„Wien braucht eine steigende Bau- und Sanierungsrate, um allen Menschen qualitativ hochwertigen klimafitten Wohnraum zu ermöglichen. Damit wird es aber in naher Zukunft sehr knapp“, schließt Pisecky.