Für den Wohnimmobilienmarkt in Österreich und Deutschland rechnet Engel & Völkers 2025 mit einer spürbaren Markterholung. Dank der positiven Zinsentwicklung und der rückläufigen Inflationsrate stabilisierte sich 2024 die Situation in vielen Regionen. Während Deutschland bereits im heurigen Jahr wieder ein Plus von über 11 % beim Transaktionsvolumen erzielen konnte, setzt die Erholung in Österreich etwas verzögert ein. Hierzulande wird für 2024 ein voraussichtliches Transaktionsvolumen von 14,8 Mrd. EUR erwartet. Das entspricht dem gleichen Niveau von 2023, während 2022 das Volumen noch bei 23,6 Mrd. EUR lag. Ebenso scheint die Zeit der Preisrückgänge beendet und auch die weitere Zinsperspektive zeigt, dass Preisanstiege mittelfristig wieder wahrscheinlich sind. 

Immobilienmarkt Österreich: Stabilisierung 2024 und Aufwärtstrend für 2025

Die Stabilisierung des Wohnimmobilienmarkts in Österreich zeigt sich sowohl bei der Transaktions- als auch bei der Preisentwicklung: 2024 rechnet Engel & Völkers mit rund 27.000 Transaktionen im Segment der Eigentumswohnungen und etwa 16.300 im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser, was nahezu dem Vorjahresniveau entspricht. Während im ersten und zweiten Quartal jeweils rund 6.300 Eigentumswohnungen verkauft wurden, verzeichnete der Markt im Q3 eine leichte Steigerung. Für das vierte Quartal wird mit etwa 7.300 Verkäufen sogar ein höherer Wert erwartet. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen lag im Q2 und Q3 2024 stabil bei rund 4.900 EUR/m². Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben seit Mitte des Jahres auf einem Niveau von etwa 380.000 EUR.

„Die gestiegene Nachfrage und stabilisierenden Preise lassen auf eine anhaltende Erholung schließen”, betont Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers D-A-CH. „Die positive Zinsentwicklung hat dazu beigetragen, den Jahresbeginn auszugleichen und signalisiert mittelfristig wieder eine moderate Preissteigerung. Wir rechnen für den gesamten DACH-Raum in den zentralen Lagen mit einer anhaltend steigenden Nachfrage und einer stabilen Preisentwicklung“, prognostiziert Till Zalewski. Auch eine von der Nationalbank angedeutete Erleichterung bei der Vergabe von Immobilienkrediten nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung im Sommer 2025 würde dem Wohnimmobilienmarkt zusätzlich Rückenwind geben.

Seit Q2 2024 mehr Kaufbereitschaft in Deutschland

„In Deutschland erholte sich der Wohnimmobilienmarkt bereits früher als in Österreich nach zwei Jahren rückläufiger Preise. Bereits seit dem 2. Quartal 2024 zeigt der Markt deutliche Erholungstendenzen. Es herrscht mehr Zuversicht und Kaufbereitschaft“, erklärt Till Zalewski. Der bundesweite Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen lag in Deutschland im 3. Quartal bei rund 3.817 EUR/m² und ist mit einem leichten Preisrückgang von 0,1 % gegenüber dem Vorquartal seit rund einem Jahr auf einem stabilen Preisniveau. Im 4. Quartal sind bereits leicht steigende Preise festzustellen. Jedoch mit regionalen Unterschieden: München bleibt mit einem Quadratmeterpreis von 8.715 EUR im Segment der Eigentumswohnungen trotz eines leichten Preisrückgangs von 2,9 % im Vergleich zum Vorjahresquartal weiterhin der teuerste Standort. Gefolgt von Hamburg mit 6.205 EUR/m². Auch der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt seit Mitte 2024 eine Preiskonsolidierung, die derzeit bei etwa 370.000 EUR liegt.  

Wien: Preisanstiege und Verkaufs-Plus bei Wohnungen, Stabilisierung bei Häusern

Nach einem spürbaren Rückgang der Transaktionszahlen im Vorjahr zeigt sich im Segment der Eigentumswohnungen in Wien ab dem 3. Quartal 2024 eine leichte Markterholung. Die Anzahl der verkauften Wohnungen wird voraussichtlich auf knapp 7.900 steigen, was einem Plus von 3,4 % entspricht. „Trotz der Herausforderungen der letzten Jahre beobachten wir in der Millionenstadt Wien eine zunehmende Nachfrage nach Eigentumswohnungen", erklärt Roland Schatz, Head of Sales bei Engel & Völkers Wien. Mit einem erwarteten Transaktionsvolumen von rund 2,92 Mrd. EUR erzielt Wien im Segment der Eigentumswohnungen ähnliche Werte wie im Vorjahr, bleibt jedoch weiterhin deutlich hinter den Spitzenwerten der Jahre 2018 bis 2022 zurück (Transaktionsvolumen: 4,5 bis 5,4 Mrd. EUR). „Besonders die Nachfrage nach hochwertigen Objekten trägt dazu bei, den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Speziell in den inneren Bezirken und den besten Lagen sind Objekte im oberen Segment absolut preisstabil“, so Roland Schatz weiter. Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt aktuell bei rund 6.200 EUR/m² und hat sich nach einem Rückgang auf 5.800 EUR/m² im Q1 2024 wieder auf das Vorjahresniveau stabilisiert. 

Eine Preisdynamik ist auch hinsichtlich der Wohnungsmieten zu erwarten. „In der Bundeshauptstadt leben 77 % der Bevölkerung zur Miete. Durch die KIM-Verordnung und das vorherrschende Zinsniveau werden Menschen zunehmend in die Miete gezwungen. Dadurch werden Mietwohnungen knapper und die Preise für Mietwohnungen steigen rasant”, so Roland Schatz. 

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt ebenfalls eine verhaltene Erholung. Bis Jahresende wird eine leicht höhere Transaktionsanzahl als 2023 erwartet, jedoch deutlich unter den Höchstwerten von über 1.000 Einheiten in den Jahren 2018 bis 2022. Der durchschnittliche Verkaufspreis stabilisiert sich aktuell auf ein Niveau von über 800.000 EUR. 

Tirol: steigende Transaktionszahl von 8,8 % im Vergleich zum Vorjahr 

Die Alpenregion Tirol und Zell am See zählt zu den gefragtesten Standorten für Wohnimmobilien und Immobilieninvestments in Österreich. „Bis Jahresende wird im Segment der Eigentumswohnungen in Tirol eine Transaktionszahl von rund 3.175 erwartet, was einem Anstieg von 8,8 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch das Transaktionsvolumen wird sich bei 1,25 Mrd. EUR (+5,9 % im Vorjahresvergleich) einpendeln und erreicht damit den zweithöchsten Bundeswert nach Wien. Auch wenn wir in den vergangenen Jahren leichte Rückgänge bei den Transaktionen hinnehmen mussten, zeigen die aktuellen Zahlen, dass wir die Talsohle durchschritten haben und die Marktentwicklung wieder nach oben geht”, erklärt Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Tirol & Zell am See. Der mittlere Verkaufspreis von Eigentumswohnungen beträgt  aktuell 5.800 EUR/m² und zeigt eine positive Preisentwicklung, der Durchschnittspreis in Innsbruck beträgt etwa 6.500 EUR/m². Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt die Transaktionsanzahl konstant. Der durchschnittliche Verkaufspreis, der zu Jahresbeginn noch Schwankungen verzeichnete, stabilisiert sich nun auf rund 800.000 EUR. Das aktuelle Preisniveau erachtet Hofer als sehr gutes Einstiegsniveau zum aktuellen Zeitpunkt. „Tirol ist längst nicht mehr nur eine Winterdestination. Die Sommerattraktivität sowie die Vielzahl an Freizeitangeboten und kulturellen Highlights machen die Alpenregion über die Wintersaison hinaus besonders attraktiv für Käufer von Haupt- und Zweitwohnsitzen”, so Florian Hofer.

Kitzbühel bleibt auch 2024 Tirols Spitzenreiter, was die Einzigartigkeit der Top-Lage und ihre Attraktivität für PremiumkäuferInnen unterstreicht. Darüber hinaus wird Zell am See bei internationalen KundInnen, die flexible Vermietungsmöglichkeiten in naturnaher Umgebung suchen, zunehmend beliebter. Die Kombination aus Bergen und See sowie die ganzjährige Erreichbarkeit machen die Region zur idealen Lage für Zweitwohnsitze und touristische Immobilien.

Salzburg: Trotz leichter Rückgänge Verkaufspreise über Bundesschnitt

In den vergangenen Monaten hat sich der Salzburger Immobilienmarkt positiv entwickelt, wobei sich die Preise bei leicht sinkenden Transaktionszahlen ihren früheren Höchstständen wieder annähern. Mit einer Transaktionszahl von 2.270 ist im Vorjahresvergleich ein leichter Anstieg zu verzeichnen. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen beträgt aktuell 5.500 EUR/m², was leicht unter den Vorjahreswerten liegt. 

Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wird mit rund 700 Verkäufen ein Transaktionsanstieg im Vergleich zu 2023 erwartet, jedoch bei einem geringeren Transaktionsvolumen. Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt derzeit bei rund 740.000 EUR und damit auf dem Niveau des zweiten Halbjahres 2023. Trotz der leichten Preisrückgänge bleibt der Verkaufspreis deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von etwa 373.500 EUR. „Die hohe Nachfrage nach hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern, besonders in den begehrten Lagen rund um Salzburg, zeigt, dass das Bundesland nicht nur für TouristInnen, sondern auch für KäuferInnen, die nach exklusiven Objekten suchen, ein besonders attraktiver Standort bleibt“, so Mark Hüsges, Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg.

Steiermark: Erste Erholungsanzeichen bei Eigentumswohnungen und Häuser 

Der steirische Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich 2024 noch etwas verhalten. Mit einer Transaktionsanzahl von 3.100 fällt dieser Wert im Vorjahresvergleich etwas geringer aus. Ein leichter Anstieg im dritten Quartal deutet jedoch auf eine zunehmend positivere Marktlage hin. „Die verbesserte Zinssituation bringt wieder mehr KaufinteressentInnen auf den Markt und lässt auf eine Stabilisierung der Nachfrage hoffen“, erklärt Jurica Puljic, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 3.000 EUR/m² und bleibt damit im Österreichschnitt auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. In Graz beträgt der mittlere Verkaufspreis rund 3.367 EUR/m². Mikrolage und Energieeffizienz sind dabei entscheidende Faktoren, die die Attraktivität von Objekten in der Steiermark steigern.

Auch das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt eine ähnliche Dynamik, wobei die Transaktionsanzahl mit rund 1.800 Objekten etwa 400 weniger als in 2023 beträgt. Dennoch liegt der durchschnittliche Verkaufspreis in der Steiermark erstmals seit zwei Jahren wieder über 300.000 EUR, eine wichtige Tendenz auf eine Marktstabilisierung. In Graz liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser aktuell bei rund 535.000 EUR (minus 4 % im Vorjahresvergleich). „Hochwertige Immobilien, besonders in attraktiven Lagen, stehen nach wie vor im Fokus. Trotz moderater Preisrückgänge in einigen Bereichen erwarten wir eine positive Dynamik bei den Transaktionszahlen und Verkaufspreisen in den kommenden Monaten“, so Jurica Puljic weiter.

Kärnten: Nachfrage nach hochwertigen Immobilien und Seelagen bleibt hoch 

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen liegt im südlichsten Bundesland aktuell bei rund 4.300 EUR/m² (+ 8 % zu 2023). Bereits Anfang des Jahres waren Preisanstiege zu verzeichnen, dennoch bleibt Kärnten preislich unter dem österreichweiten Durchschnitt von 4.900 EUR/m². Im Segment der Eigentumswohnungen werden rund 1.550 Transaktionen erwartet, was dem Vorjahresniveau entspricht - jedoch mit einer leichten Zunahme der Handelsaktivität von Q1 bis Q4. Das Transaktionsvolumen wird heuer auf etwa 440 Mio. EUR prognostiziert und liegt damit leicht über dem Vorjahresniveau. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser hingegen wird für 2024 eine rückläufige Entwicklung erwartet. Sowohl die Transaktionsanzahl als auch das -volumen dürften etwas unter 2023 liegen. Hoch bleibt jedoch die Nachfrage nach exklusiven Immobilien, insbesondere in einzigartigen Seelagen mit direktem Wasserzugang oder in Seenähe.

Niederösterreich: Dynamischer als 2023 - Wiener Umland weiterhin sehr begehrt 

Der niederösterreichische Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich 2024 etwas dynamischer als im Vorjahr. Transaktionsanzahl und -volumen sind im Jahresvergleich leicht gestiegen, besonders für das letzte Quartal wird mit weiteren Steigerungen gerechnet. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen liegt im Jahresvergleich konstant bei  3.756 EUR/m² und bleibt damit im Vergleich zum Vorjahr, aber weiterhin deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Im direkten Wiener Umland zeigten sich zuletzt erste Erholungsanzeichen, mit aktuellen Durchschnittspreisen von rund 4.800 EUR/m².

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt ebenfalls eine positive Entwicklung. Bis Jahresende wird eine steigende Transaktionsanzahl sowie ein höheres Volumen im Vergleich zum Vorjahr erwartet. Der durchschnittliche Verkaufspreis im zweiten Quartal lag bei rund 275.000 EUR und liegt damit auf dem Vorjahresniveau. Niederösterreich profitiert besonders von seiner Nähe zu Wien, was die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern in den angrenzenden Regionen stabil hält.