Der Wiener Hotelimmobilienmarkt zeigt sich aktuell in sehr guter Form: Touristische Rekordzahlen, stabile operative Kennzahlen, ein wachsender Markt für Neubauten und Konversionen sowie ein zunehmend professioneller Zugang zu Nachhaltigkeit und ESG machen Wien zu einem der attraktivsten Investitionsziele Europas im Hotelsegment. Betreiber, Investoren und Projektentwickler, die jetzt strategisch handeln, können vom langfristigen Potenzial dieses dynamischen Marktes nachhaltig profitieren, wie der soeben erschienene Hotelmarktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt.
Der österreichische Tourismus hat im abgelaufenen Jahr 2024 generell neue Maßstäbe gesetzt: Getrieben von starker internationaler Nachfrage wurde mit 154,3 Millionen Nächtigungen ein neuer Höchstwert erreicht – mehr als jemals zuvor in der Geschichte des Landes. Insbesondere Wien trägt mit knapp 19 Millionen Nächtigungen eindrucksvoll zu diesem Erfolg bei. Die österreichische Hauptstadt überzeugt sowohl bei Freizeit- als auch Geschäftsreisenden. Über 6.500 Kongresse und Firmenveranstaltungen generierten 2024 rund zwei Millionen Übernachtungen – ein Plus von 26 Prozent. Im internationalen Vergleich bleibt die Stadt in Rankings zu Lebensqualität, Smart City und Barrierefreiheit ganz vorne. Auch die internationale Anbindung spielt eine Schlüsselrolle: Der Flughafen Wien fertigte im Jahr 2024 rund 31,7 Millionen Passagiere ab – ein historischer Höchststand.
Die Nachfrage verteilte sich breit auf zahlreiche Herkunftsmärkte: Gäste aus Deutschland führten mit 3,5 Mio. Nächtigungen, gefolgt von Österreich (3,4 Mio.) und den USA (1,2 Mio.). Besonders aus Fernmärkten wie den USA und China wurde ein kräftiger Zuwachs verzeichnet. So stieg der Nächtigungsumsatz durch US-Gäste um über 20 Prozent, während der chinesische Markt sogar um 82 Prozent gegenüber dem Vorjahr wuchs – wenngleich die Umsatzzahlen der fernöstlichen Gäste absolut betrachtet noch deutlich unter dem Niveau von 2019 liegen.
Starke Nachfrage, steigende Erträge, volle Projektpipeline
Wien verfügt derzeit über 430 Beherbergungsbetriebe mit über 40.900 Hotelzimmern und rund 81.800 Betten – ein Anstieg um 20 Prozent seit 2019. Knapp 60 Prozent der Betten befinden sich mittlerweile im 4-und 5-Sterne Bereich. Der Nächtigungsumsatz lag 2024 bei 1,38 Mrd. Euro – ein Plus von 12 Prozent gegenüber 2023 und satte 55 Prozent mehr als im bisherigen Rekordjahr 2019. Im 4-Sterne-Segment wurde mit über 18 Prozent Umsatzplus das stärkste Wachstum erzielt.
Die durchschnittliche Auslastung stieg von 2023 auf 2024 um drei Prozent auf 72,3 Prozent, der Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPar) verzeichnete ein Wachstum um acht Prozent und liegt aktuell bei knapp 100 Euro. Der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR) beträgt rund 138 Euro. Das entspricht einem Anstieg um fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Parallel dazu wurde die Angebotsseite ausgebaut: Im vergangenen Jahr wurden 13 neue Hotels mit 1.800 Zimmern fertig gestellt. Darunter das Hampton by Hilton Vienna City West und das Hotel Schani Uno City. Weitere 2.000 Zimmer sind für 2025 geplant – unter anderem mit dem Mandarin Oriental Vienna oder dem Radisson Blu ,,Das Triest‘‘, welches schon im zweiten Quartal eröffnet hat. „Aufgrund der hohen Anzahl an Projekten wird die Lage immer bedeutender, zumal in einigen Wiener Lagen bereits erste Anzeichen übermäßiger Konzentration zu bemerken sind“, sagt Marc Steinke, Head of Research von CBRE.
Betreiberstrategien: Konversionen und Eigentum gewinnen an Bedeutung
Neben dem Neubau gewinnt die Umnutzung bestehender Objekte, insbesondere ehemaliger Büroflächen, zunehmend an Bedeutung. Betreiber zeigen zudem gesteigertes Interesse an Eigentumslösungen, um langfristig flexibel agieren zu können – besonders im Luxussegment. „Der Markt wird komplexer – damit steigt die Bedeutung von professioneller Standort- und Betreiberberatung. Nur wer die Lage, Zielgruppen und Markttrends richtig einschätzt, kann langfristig erfolgreich sein“, sagt Steinke.
Verdopplung des Transaktionsvolumens
Die Assetklasse Hotel erfreute sich 2024 auch bei Investoren großer Beliebtheit. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 346 Millionen Euro wurde das Vorjahresvolumen mehr als verdoppelt. Der Verkauf des Luxushotels Ritz-Carlton Vienna an Eagle Hills markierte dabei die mit Abstand größte Einzeltransaktion. Im ersten Quartal 2025 betrug das Transaktionsvolumen 49 Mio. Euro.
Neben österreichischen Käufern traten wieder verstärkt internationale Investoren auf. Die Renditen für Top-Hotelimmobilien sind im ersten Quartal 2025 leicht gesunken. Die Bruttospitzenrendite bei Pachtverträgen liegt aktuell bei 5,40 Prozent, ein weiteres Absinken in Richtung 5,00 Prozent bis Jahresende wird erwartet. Laut der European Hotel Investor Intentions Survey von CBRE planen über 90 Prozent der Befragten ihre Investitionen in den Hotelbereich 2025 beizubehalten oder auszuweiten. „Derzeit sind einige größere Hoteltransaktionen in Vorbereitung. Wir gehen für das Gesamtjahr 2025 von einem dynamischen Marktgeschehen aus“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Besonders im Fokus der Investoren stehen die Hotels der gehobenen Kategorien.
ESG und Nachhaltigkeit als Wachstumstreiber
Nachhaltigkeit rückt immer stärker in das Bewusstsein. Gäste legen zunehmend Wert auf umweltfreundliche Bauweise und ressourcenschonenden Betrieb. Zwar sind Zertifizierungen wie LEED, BREEAM oder ÖGNI in der Hotellerie noch weniger verbreitet als in anderen Assetklassen, doch gewinnen sie an Relevanz. Ein Vorzeigeprojekt ist das Rioca Vienna Posto 1 Hotel, das mit dem BREEAM-Zertifikat „Exzellent“ ausgezeichnet wurde. Solche Standards erhöhen nicht nur den Marktwert, sondern auch die Attraktivität bei Investoren und Gästen.
