Der lange Weg der Transformation in der Welt der Immobilien

So schnell sich die Welt durch Corona wandelt, so schnell müssen sich auch die Immobilien verändern. Das betrifft etwa die Grundrisse und Grundkonzepte, und nicht zuletzt tauchen auch neue Immobilien auf. Wenn das, was sich derzeit abzeichnet, vielleicht nur ein Anfang ist, dann liegt noch ein weiter (Entwicklungs-)Weg vor uns. Neue Ideen beginnen sich durchzusetzen – bis hin zu neuen Immobilienarten und Investmentmöglichkeiten für Investoren. Die Immobilienwirtschaft erlebt eine Erneuerung. Es ist eine Art Evolution, denn es zeigen sich die alten Werte, aber in neuen Zusammenhängen.

Die Bedürfnisse verändern sich

Unsere Städte und die Art, wie wir wohnen, arbeiten und konsumieren, werden sich in den kommenden Jahren noch spürbar verändern. Auch die Immobilienbranche muss diese Chance erkennen und mit zukunftsweisenden Angeboten auf die sich verändernden Bedürfnisse reagieren. Handelt es sich um ein ganzes Stadtquartier, so wird die Mischung der wesentliche Faktor sein. „Im Gegensatz zu früher besteht ein Gewerbequartier nicht einfach nur mehr aus Gewerbebetrieben oder einzelnen Gebäuden“, meint Dominik Erne, kaufmännischer Leiter bei Bondi Consult und zuständig für das Quartier TwentyOne: „Wir wollen die Nutzer zusammenführen und Synergien schaffen, nicht zuletzt mit unserem Quartiersmanagement und der Quartiers-App.“ TwentyOne soll Arbeiten, Leben und Lifestyle vereinen, damit die Leute gerne auch nach Dienstschluss dort verweilen.

Inspirierende Arbeitsumgebung

Vielen Firmen droht eine Verarmung ihrer sozialen Kultur. Eine inspirierende Arbeitsumgebung dient dem Unternehmen als emotionales Bindemittel und steigert das Wohlbefinden. Das Büro als „Hub“ und „Home“ nimmt eine neue Position in der Arbeitswelt ein. Kurt Rusam, COO der Eyemaxx Real Estate Group: „Insbesondere bei unseren Büroprojekten in Offenbach und Wien legen wir großes Augenmerk auf Flexibilität. Mit unserer modularen Bauweise können wir die Auswirkungen der Corona-Pandemie in Bezug auf Büroeinheiten mit den variablen Gestaltungsmöglichkeiten ideal abfedern.“

Auch die Investoren befinden sich in einem seit zwölf Monaten andauernden Ausnahmezustand. Für diejenigen, die sich mit neuen Konzepten und Ideen auseinandersetzen, „werden unter anderem Forschungszentren in den zentralen europäischen Universitätsclustern von Dänemark, Deutschland, Frankreich, Schweden und der Schweiz interessant“, meint Eri Mitsostergiou, Director European Research bei Savills. Rechenzentren in Märkten mit starken Fundamentaldaten und guter Infrastruktur – vor zwei, drei Jahren nur von ganz wenigen Investoren aufgegriffen – werden ebenfalls eine denkbare Alternative.

Umwelt und Nachhaltigkeit

Obwohl Investoren und Projektentwickler von der Rendite getrieben sind, „wird der Umwelt- bzw. Nachhaltigkeitsfaktor immer wichtiger, was sich gezwungenermaßen zum Glück wiederum positiv auf die Architektur auswirkt“, meint Jasmin Soravia, geschäftsführende Gesellschafterin bei Kollitsch & Soravia Immobilien: „Projektentwickler müssen sich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst sein und sollten den Fokus nicht nur auf ökonomische, sondern auch auf soziale und kulturelle sowie ökologische Aspekten legen, damit architektonisch ein Mehrwert generiert wird, ohne dass die Kosten dadurch dramatisch steigen.“ Die Investoren müssen mitmachen, denn aus Renditegründen steigen bereits viele in der Projektphase ein. Damit schließt sich der Kreis.

Die Einzelhandelsflächen

„Einzelhandelsflächen wandelten sich in den vergangenen fünf Jahren primär zu Gastronomieflächen, Dienstleistungsflächen und Flächen für Freizeitbetriebe wie Fitnesscenter“, so Hannes Lindner, Geschäftsführer von Standort + Markt: „Allerdings gab es auch mehr Leerstehungen.“ Es ist in den kommenden Jahren mit noch mehr Leerständen zu rechnen. Diese schaffen aber auch die Basis für eine Veränderung in der urbanen Landschaft. Die weitere Entwicklung der nicht mehr genutzten Handelsflächen lässt sich noch gar nicht abschätzen. Diese werden in den kommenden Jahren eine weitreichende Transformation erfahren. Eine gute Mischung macht die Orte auch für Kunden attraktiver und bringt Frequenz in die Innenstädte. Das Thema Mixed Use ist keineswegs neu. Neu ist jedoch der Druck auf Eigentümer, aber auch Kommunen und Städte, sich mit drohendem Leerstand und möglichen Nachnutzungen auseinanderzusetzen. Platz wäre für ein Hotel, eine Logistiknutzung (allerdings nur für Micro-Hubs), Senioren- oder Studentenwohnungen oder kleinere Produktionen bis hin zu Gesundheitsimmobilien.

Finanzierung – 0815 Methoden sind nicht gefragt

Die Form der Finanzierung verändert sich ebenfalls, weil sich das Risiko der neuen Mixed-Use-Konzepte für die Banken in einem festen Finanzierungsplan gar nicht bewerten lässt. „Da die Finanzierungsbedingungen weiterhin restriktiv sind, suchen Projektentwickler derzeit bereits nach alternativen Finanzierungsquellen“, sagt Eri Mitsostergiou. „Mit 0815-Methoden kommt man nicht weit“, meint Maximilian Pasquali, Managing Partner, Axian Investment Partners: „Man muss mit der Zeit gehen und entsprechend neue Wege beschreiten, sodass diese zur Norm werden.“ Das gilt vermutlich nicht nur für die Finanzierung, sondern letztendlich für alles rund um Immobilien in den kommenden Jahren.