Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist zwar noch vom Zinsanstieg und von der grassierenden Insolvenzwelle belastet, „es ist aber schon zu beobachten, dass in vielen Bereichen wieder Nachfrage entsteht und Möglichkeiten für Transaktionen sondiert werden“, sagt Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Investment Consulting. Dies geschieht aber auf einem anderen Preisniveau als vor 2022, und „wer auf die alten Preise und Renditen wartet, der wird wahrscheinlich auch in langfristiger Betrachtung enttäuscht werden“. „Bei den meisten Assetklassen passen die Rendite- bzw. Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer noch nicht ganz zusammen“, bestätigt Herbert Petz, Leitung Investment bei der ÖRAG: „Das macht die Abschlüsse grundsätzlich eher träge.“ Die potenziellen Käufer setzen den Fokus auf Topobjekte in Toplagen, Cashflow-Liegenschaften und, wo vorhanden, Schnäppchen.
Top-Lage und hohe Qualität
Typisches Beispiel ist der Markt für Büroimmobilien. Weiterhin herrscht eine hohe Nachfrage nach Core-Objekte – also nach erstklassigen Objekten in zentraler Lage – wie auch nach gewachsenen Bürolagen mit stabiler Vermietungssituation. Herbert Petz sieht die geringe Neubaurate im Office-Segment derzeit positiv. Im Unterschied zu vielen anderen europäischen Märkten ist die Leerstandsrate bei Büros in Österreich generell niedrig, was Office-Investments prinzipiell attraktiv macht: „Durch die hohen Vermietungsgrade und den zurückhaltenden Neubau steigt die Handelbarkeit dieser Objekte.“ Neben den Topobjekten ist aber auch das andere Ende für Investoren spannend, wie Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien, anmerkt: „Wir erleben ein wachsendes Interesse an Value-Add-Immobilien, bei denen konkrete Potenziale zur Wertsteigerung erkennbar sind – hier steht der Kapitalwert bzw. Preis pro Quadratmeter klar im Mittelpunkt.“
Die Grunderwerbsteuer führt zu einem Umdenken
Ein großes Thema ist aktuell die Grunderwerbsteuer. Der Sharedeal hat stark an Attraktivität verloren. „Seit der umfassenden Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes im Juli dieses Jahres hat ein massives Umdenken in der Branche eingesetzt“, stellt Florian Schmidl, Partner bei Forvis Mazars Austria, fest: „Grunderwerbsteuerfreie Transaktionen sind praktisch nicht mehr strukturierbar.“ Die Herausforderung besteht in einer neuen Rechtslage, für die noch keine Verwaltungserfahrung oder Judikatur vorliegt. „Es wird einige Jahre und Gerichtsurteile brauchen, um Klarheit zu schaffen“, so Florian Schmidl: „Der Sharedeal ist aber keinesfalls ganz abzuschreiben. Es können nach wie vor viele, auch steuerliche Gründe dafürsprechen.“ Dennoch wird sich die Grunderwerbsteuer zukünftig noch viel stärker als fester Bestandteil der Transaktionskosten manifestieren. Florian Schmidl: „Die unbequeme Wahrheit über die Grunderwerbsteuer beginnt sich in den Köpfen der Transaktionsabteilungen verschiedener Marktteilnehmer festzusetzen.“ Zwar hat der Gesetzgeber mit der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes das Ziel, Immobilientransaktionen umfassender zu besteuern, erreicht, „die Kosten wird letztlich aber der Mieter bzw. Endnutzer tragen“, so Schmidl.
Noch nicht wachgeküsst
In diesem Umfeld werden Assetklassen interessant, die bisher weniger im Rampenlicht standen. „Light Industrial und urbane Logistikflächen profitieren von der anhaltenden Nachfrage nach E-Commerce und kurzen Lieferketten“, nennt Christian Schmück Beispiele. Aber auch Pflege- und Gesundheitsimmobilien gewinnen für den Geschäftsführer von colourfish Real Estate durch den demografischen Wandel an Bedeutung. Und nicht zuletzt treten Datencenter zunehmend in den Vordergrund. Christian Schmück: „Sie zählen dank Digitalisierung, Cloud-Nutzung und KI-Entwicklung zu den wachstumsstärksten und zukunftssichersten Assetklassen.“ Für Franz Pöltl bietet diese Assetklasse ebenfalls enorme (Ertrags-)Chancen: „Aber sie ist in Österreich noch nicht wachgeküsst.“ Ebenfalls im Dornröschenschlaf befindet sich der Bereich Life-Sciences – Immobilien, die speziell auf forschungsnahe Nutzungen wie Biotechnologie, Pharma oder Medizintechnik ausgelegt sind. „In Deutschland hat sich dieses Segment bereits etabliert, in Österreich könnte sich der Trend mittelfristig fortsetzen“, so Eugen Otto: „Aktuell scheitert das Investoreninteresse noch oft am fehlenden Angebot geeigneter Objekte.“
Hospitality läuft gut
Der Bereich Hospitality vollzieht nach den schwierigen Jahren der Pandemie aktuell einen beeindruckenden Rebound. „Das klassische Hotel, aber auch Serviced Apartments, Student-Housing oder Microapartments sind sowohl auf der Mieter-/Nutzerseite als auch bei den Investoren gefragt“, erklärt Franz Pöltl. Entscheidend seien hier allerdings die Stärke der Marke und das Dienstleistungspaket: „Nur Wohnungen kurzfristig an Touristen zu vermieten, ist zu wenig.“ Das Fazit von Pöltl: Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt bleibe im Umbruch, habe aber im zweiten Quartal 2025 zunehmend Signale einer bevorstehenden Erholung gezeigt.
KASTEN:
Laut EHL-Marktbericht hat sich das Transaktionsvolumen mit insgesamt EUR 1,16 Mrd. im ersten Halbjahr 2025 gegenüber EUR 1,1 Mrd. im Vergleichszeitraum des Vorjahres leicht erhöht. Damit reiht sich Österreich in die internationale Entwicklung ein. Der „Takes Stock Global Capital Markets Report“ von Savills zeigt, dass das weltweite Immobilientransaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2025 auf 380 Mrd. US-Dollar angestiegen ist. Dies entspricht weitgehend dem Niveau des ersten Halbjahres 2024 (376 Mrd. US-Dollar). Savills stellt fest, dass die globalen Märkte zwar in gewisser Hinsicht auf der Stelle treten, jedoch mehrere Voraussetzungen für eine Erholung der Investitionstätigkeit gegeben sind.