Der vorsichtige Erholungskurs des österreichischen Immobilienmarktes ist jäh gestoppt. Laut Advicum Consulting werfen regulatorische Eingriffe die Branche zurück. Der neue Mietpreisdeckel – erstmals eingeführt im privaten Sektor – stellt ein Paradoxon dar: Die kurzfristige Entlastung droht langfristig das Angebot zu vernichten und die Preise weiter nach oben zu treiben.
„Wir erleben gerade eine massive Verschiebung der Vorzeichen“, erklärt Matthias Ortner, Equity Partner und Immobilienexperte bei Advicum Consulting. Mit der seit April 2026 geltenden Mietpreisbremse greift die Bundesregierung erstmals auch in den nicht regulierten Wohnungsmarkt ein. Was auf den ersten Blick wie eine Entlastung für Mieter wirkt, entfaltet bei näherer Betrachtung erhebliche Nebenwirkungen für den Wohnungsmarkt.
Mietpreisdeckel: Gut gemeint, langfristig riskant
Matthias Ortner bewertet die neue Regulierung kritisch: „Kurzfristig hat die Deckelung mit Sicherheit einen positiven Effekt für viele Haushalte“, räumt Ortner ein. Gleichzeitig warnt er jedoch vor den strukturellen Folgen. Die Deckelung der Mieten dämpft Investitionsanreize massiv, mit spürbaren Auswirkungen auf den Neubau und damit auf das künftige Wohnraumangebot.
Der zugrunde liegende Mechanismus ist bekannt: Werden potenzielle Erträge regulatorisch begrenzt, reagieren Investoren zurückhaltend. Projekte, die unter marktwirtschaftlichen Bedingungen noch tragfähig gewesen wären, werden verschoben oder gänzlich aufgegeben. Kapital zieht sich zurück und die Neubauquote sinkt. Besonders in Ballungsräumen trifft diese geringe Bautätigkeit auf eine steigende Nachfrage.
„Ohne Geldgeber wird kein neuer Wohnraum geschaffen. Im schlimmsten Fall führt das dazu, dass Mieten langfristig weiter steigen oder schlichtweg kein neuer Wohnraum mehr zur Verfügung steht“, erklärt der Immobilien-Experte.
Warum trotz Wohnungsmangel kaum gebaut wird
Dass in Österreich trotz offensichtlichem Wohnungsmangel aktuell so wenig gebaut wird, erscheint widersprüchlich. Tatsächlich ist diese Entwicklung das Ergebnis mehrerer aufeinanderfolgender Umstände. In den Jahren vor dem Markteinbruch wurde intensiv gebaut, teilweise entstand sogar ein Überangebot. Dann änderten sich die Rahmenbedingungen abrupt.
Explodierende Baukosten, stark gestiegene Finanzierungskosten und zunehmende Unsicherheiten machten Investitionen riskant. Für Bauunternehmen ist Neubau keine gesellschaftliche Mission, sondern eine wirtschaftliche Kalkulation. Stimmen Kosten und erwartete Erlöse nicht mehr überein, bleiben Projekte on hold.
„Da die Überhänge aus der Vergangenheit mittlerweile de facto aufgebraucht sind, liegt die Prognose für Fertigstellungen 2026 auf einem historischen Tiefstand“, so Ortner.
Geopolitische Situation verstärkt Zinsangst und Baustopp
Zudem stören aktuellen geopolitischen Entwicklungen und Konflikte globale Lieferketten und lassen die Energiepreise erneut ansteigen. Dies facht die Inflationsängste in Europa erneut an und nährt die Sorge vor weiteren Leitzinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank. „Höhere Zinsen bedeuten direkt höhere Finanzierungskosten für Immobilienprojekte. Das ist der kritischste Hebel für den Neubau“, so Ortner.
Weckruf für die Standortpolitik: Staatliche Impulse dringend benötigt
Um den Immobilienmarkt aus der aktuellen Stagnation zu lösen, sieht Ortner einen erleichterten Zugang zu Finanzierungen durch verstärkte staatliche Förderungen als zentralen Hebel. „Es braucht jetzt mutige Anreize von staatlicher Seite, um den Wohnbau wieder attraktiv zu machen“, betont er. Dazu gehört eine Senkung der Transaktionsnebenkosten, um den Erwerb und Bau von Immobilien finanziell zu entlasten.
Ein entscheidender Faktor zur Marktbelebung ist zudem die massive Steigerung des Angebots. Hier fordert Ortner eine konsequente Nachverdichtung sowie eine signifikante Erleichterung und Beschleunigung von Genehmigungsverfahren. „Bürokratische Hürden müssen abgebaut werden, um schneller neuen Wohnraum realisieren zu können“.