Wohnimmobilien Deutschland: Guter Start im ersten Quartal 2025

Großtransaktionen treiben Transaktionsvolumen im ersten Quartal
Im ersten Quartal 2025 erzielte der Investmentmarkt für deutsche Wohnimmobilien ein Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. €, das den besten Jahresauftakt seit 2022 darstellt. Mit knapp 19.800 lag auch die Zahl der gehandelten Wohnungen im Vergleich zu den vergangenen Quartalen auf einem hohen Niveau und übertraf den Durchschnitt seit 2023 deutlich.

Großtransaktionen blieben dabei ein dominantes Element des Marktes, wenngleich der Anteil in den Vorquartalen bedeutender war. So machten Abschlüsse mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. € noch 58 % des gesamten Umsatzes aus. Die größten Transaktionen waren die Verkäufe der ZBI an die In-West Immobilien GmbH und das Cosmopolitan Portfolios von Adler an One Investment Management/Orange Capital. Ein weiterer nennenswerter Treiber war der Ankauf von 396 Wohneinheiten in Berlin-Spandau durch die Wohnungsgenossenschaft Neukölln e.G..

Der Anteil von Investitionen in den A-Märkten lag mit ca. 430 Mio. € bei ca. 18%. Forward-Deals bzw. Investitionen in Projekte im Bau machten knapp 340 Mio.€ aus, zusammen mit Neubauten ab 2023 trugen auch diese mit 20% zum Transaktionsvolumen bei. Dem gegenüber stehen 1.250 Mio. €, die dem Value-Add Profil zuzuordnen sind; also etwa 52%.

Starke Marktfundamentals stützen Wohnimmobilienausblick
Der deutsche Wohnungsmarkt wird mittelfristig von einem ausgeprägten Angebots-Nachfrage-Missverhältnis geprägt bleiben. Leerstände sind in sehr vielen Städten gering und die überwiegende Zahl dieser Märkte verzeichnet weiterhin einen Rückgang des Leerstandes. Aufgrund der niedrigen Projektentwicklungspipeline bei anhaltend niedrigen Genehmigungen wird dies mittelfristig weiter bestehen bleiben. 

Dies führt flächendeckend zu steigenden Mieten. Weniger Dynamik der Mietentwicklung könnten die großen Metropolen in diesem Jahr sehen – hier sind die Mieten bereits ausgesprochen hoch. Es ist wahrscheinlicher, dass die bezahlbaren und gleichzeitig attraktiven Städte der zweiten und dritten Reihe eine dynamischere Bevölkerungsentwicklung und eine dynamischere Mietentwicklung verzeichnen.

Während also die Mietmarktseite für Investoren und Bestandshalter sich weiterhin positiv darstellt, stellt die jüngere Entwicklung an den Bond- und Finanzierungsmärkten eine Herausforderung dar. Nach Friedrich Merz‘ Ankündigung der Sondervermögen um Militär und Infrastruktur zu stärken, ist die Rendite auf die 10-jährige deutsche Staatsanleihe über Nacht auf 2,9 % angestiegen – dem höchsten Stand seit Oktober 2023 und damit knapp unter einem 15-Jahres hoch. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im Finanzierungsumfeld in höheren Darlehenskosten wider. Trotz weiterer erwarteter Zinssenkungen seitens der EZB gehen wir davon aus, dass der Finanzierungsmarkt volatil bleibt und das Investmentgeschehen beeinflussen wird.

Wir erwarten dennoch, dass das Investmentmomentum 2025 anhält und in diesem Jahr ein Transaktionsvolumen über 10 Mrd. Euro erreicht wird. Die Kombination aus steigender Miete und attraktivem Einstiegspricing wird weiter für reges Investmentinteresse sorgen.