Marktüberblick
Die zur Jahresmitte erkennbare Entspannung bei den Energiepreisen war dabei nicht von Dauer. Da ein rasches Ende des Konflikts im Nahen Osten weiterhin nicht absehbar ist, befinden sich die Öl- und Gaspreise erneut auf hohem Niveau. Als Reaktion auf den anhaltenden Inflationsdruck hat die EZB im September den Leitzins um weitere 25 Basispunkte angehoben.
Diese Entwicklung wirkt sich in mehrfacher Hinsicht auf den Wohnungsmarkt aus. Steigende Energiepreise treiben sowohl die Baukosten als auch die Betriebskosten in die Höhe, insbesondere bei weniger energieeffizienten Bestandsobjekten. Gleichzeitig führen höhere Finanzierungskosten zu weiteren Verzögerungen bei Projektstarts und verstärken damit die bereits bestehende Angebotsknappheit.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich von diesen Rahmenbedingungen bislang jedoch weitgehend unbeeindruckt. Nach einem ruhigeren Sommer war ab September ein deutlicher Anstieg bei Anfragen und Kaufabschlüssen zu verzeichnen. Angesichts des zunehmend angespannten Mietmarktes und des begrenzten Angebots an verfügbaren Mietwohnungen gewinnt der Eigentumserwerb für immer mehr Haushalte an Attraktivität. Gleichzeitig nimmt die Preisdynamik im Eigentumssegment wieder zu, wodurch sich die bisher deutlichen Unterschiede zur Mietpreisentwicklung allmählich verringern.
Angebotsentwicklung
Die Neubautätigkeit in Wien bewegt sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Auch im dritten Quartal 2026 zeichnete sich keine Trendwende ab. Erste Anzeichen einer Belebung wurden durch die erneut gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten wieder gedämpft. Selbst im geförderten Wohnbau ist angesichts der angespannten Budgetlage und der begrenzten Fördermittel mit einem Rückgang der Neubauleistung zu rechnen.
Für das Gesamtjahr 2026 wird nach derzeitigem Stand mit der Fertigstellung von insgesamt 8.280 Wohnungen gerechnet. Besonders deutlich zeigt sich der Rückgang im freifinanzierten Mietwohnungsbau, für den im Jahr 2027 auf Basis der derzeit bekannten Projekte nur noch rund 1.000 Wohnungsfertigstellungen zu erwarten sind.
Obwohl die Mietpreise zuletzt deutlich stärker gestiegen sind als die Kaufpreise, stellen bislang nur wenige Entwickler ihre Projekte vom Einzelabverkauf auf Vermietung um. Ein wesentlicher Grund dafür ist die weiterhin verhaltene Nachfrage institutioneller und großer privater Investoren nach Gesamtobjekten.
Räumlich konzentriert sich die ohnehin geringe Neubautätigkeit weiterhin auf die großen Stadtentwicklungsgebiete, insbesondere im 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk, sowie auf den 10. und 23. Bezirk. Im Mietsegment stützt sich das Angebot zunehmend auf Bestandswohnungen, da derzeit kaum neue Erstbezugsprojekte fertiggestellt werden.
Nachfrageentwicklung
Der Nachfrageüberhang am Wiener Wohnungsmarkt hält auch 2026 unvermindert an und prägt das Marktgeschehen damit bereits seit rund drei Jahren. Während das Interesse in den Sommermonaten noch unter dem Vorjahresniveau lag, was teilweise auf vorgezogene Käufe aufgrund des Auslaufens der Gebührenbefreiungen im Rahmen des Wohnpakets im zweiten Quartal zurückzuführen ist, setzte im September ein deutlicher Aufschwung bei Anfragen und Kaufabschlüssen ein. Auch zu Beginn des vierten Quartals setzt sich die positive Nachfrageentwicklung fort.
Besonders bemerkenswert ist die Erholung im Eigentumssegment. Nach mehreren schwächeren Jahren erreichte das Transaktionsgeschehen in den ersten drei Quartalen 2026 wieder das Niveau von 2022 und nähert sich damit den Rekordwerten des Jahres 2021. Dass diese Entwicklung anhält, obwohl innerhalb weniger Monate zwei Leitzinserhöhungen zu verkraften waren, unterstreicht die nachhaltig gestiegene Nachfrage nach Wohneigentum. Die hohe Nachfrage und die daraus resultierenden Kaufabschlüsse konzentrieren sich dabei insbesondere auf bereits fertiggestellte Wohnungen sowie auf Projekte, die sich zumindest bereits in der Bauphase befinden. Projekte in frühen Planungsstadien stoßen hingegen weiterhin auf eine deutlich zurückhaltendere Nachfrage.
Ein wesentlicher Treiber ist das hohe Mietniveau bei gleichzeitig äußerst knappem Angebot. Immer mehr Wohnungssuchende, die ursprünglich eine Mietwohnung bevorzugt hätten, prüfen mittlerweile den Erwerb von Eigentum als Alternative. Hinzu kommt ein gewisser Gewöhnungseffekt an das gestiegene Zinsniveau, das zunehmend als neue Normalität wahrgenommen wird. Da angesichts der geringen Neubauleistung und der hohen Baukosten auch mittelfristig kaum mit sinkenden Kaufpreisen zu rechnen ist, werden zuvor aufgeschobene Kaufentscheidungen nun vermehrt umgesetzt.
Preisentwicklung
Die Mietpreise sind auch im dritten Quartal 2026 weiter gestiegen, wenngleich sich die Dynamik zuletzt etwas abgeschwächt hat. In guten Wohnlagen bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmetermieten im Erstbezug derzeit zwischen 16,00 und 18,50 Euro, während im Bestand Mieten zwischen 13,50 und 15,50 Euro erzielt werden. In durchschnittlichen Lagen sowie in den Stadtentwicklungsgebieten liegt das Mietniveau bei Neubauwohnungen zwischen 14,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter, bei älteren Bestandsobjekten zwischen 11,50 und 13,00 Euro. Angesichts der erneut steigenden Energiepreise rücken die laufenden Betriebs- und Energiekosten bei Wohnungssuchenden verstärkt in den Fokus und gewinnen sowohl bei Miet- als auch bei Kaufentscheidungen an Bedeutung. Davon profitieren insbesondere energieeffiziente Erstbezugswohnungen, die im Vergleich zu älteren Bestandsobjekten häufig geringere laufende Energiekosten aufweisen.
Im Eigentumssegment zeigt sich trotz der deutlich gestiegenen Nachfrage weiterhin eine vergleichsweise moderate Preisentwicklung. Während die Mietpreise in den vergangenen Jahren kräftig zugelegt haben, entwickelten sich die Kaufpreise deutlich verhaltener. Auch im dritten Quartal 2026 setzt sich dieser Trend grundsätzlich fort, wenngleich die zunehmende Nachfrage nach Eigentumswohnungen bei gleichzeitig deutlich geringerem Angebot als noch vor fünf Jahren zu einer allmählichen Beschleunigung des Preisanstiegs führt. Neubauwohnungen in den Stadtentwicklungsgebieten verteuerten sich im Jahresvergleich um rund 2,2 Prozent und bewegen sich preislich überwiegend zwischen 5.500 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. In guten bis sehr guten Lagen der Zentrumsbezirke, in etablierten Wohnlagen außerhalb des Gürtels sowie in den Grünbezirken fällt der Preisanstieg mit 3,4 Prozent etwas deutlicher aus. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 7.500 und 11.000 Euro.
Ausblick
Die Neubautätigkeit in Wien wird auch in den kommenden Jahren sehr moderat bleiben. Sowohl die Zahl der bereits in Bau befindlichen Projekte als auch jene der angekündigten Baustarts und erteilten Baubewilligungen verharren auf einem niedrigen Niveau. Der geförderte Wohnbau kann diese Angebotslücke aufgrund begrenzter finanzieller Mittel nicht ausgleichen. Die jüngste Zinsentwicklung und die erneut steigenden Baukosten dürften die bestehende Angebotsschwäche zusätzlich verstärken und verlängern. Mit einem spürbaren Anstieg der Fertigstellungszahlen ist aus heutiger Sicht frühestens ab 2030 zu rechnen.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen dürfte sich hingegen weiterhin positiv entwickeln. Angesichts des angespannten Mietmarktes und der hohen Mietpreise gewinnt der Eigentumserwerb für immer mehr Haushalte als Alternative zur Miete an Attraktivität. Auch Vorsorgewohnungen bieten aufgrund gestiegener Mietrenditen und des äußerst geringen Leerstandsrisikos attraktive Perspektiven für private Anleger. Entsprechend ist in diesem Segment mit einer weiteren Belebung der Nachfrage und einem steigenden Transaktionsvolumen zu rechnen. Allerdings sind angesichts des anhaltenden Inflationsdrucks weitere Zinserhöhungen zu erwarten. Die mittelfristige Nachfrageentwicklung wird daher maßgeblich davon abhängen, wie stark die Finanzierungskosten steigen und inwieweit diese die Leistbarkeit von Wohneigentum beeinflussen.
Nach mehreren Jahren mit einer vergleichsweise verhaltenen Kaufpreisentwicklung ist angesichts der steigenden Nachfrage und des begrenzten Angebots künftig mit einer stärkeren Preisdynamik zu rechnen. Dabei werden die Mieten weiterhin sehr deutlich zulegen, während bei Eigentumswohnungen von moderaten, aber zunehmenden Preissteigerungen auszugehen ist. Für 2026 wird bei den Mieten ein Anstieg von rund 7 Prozent und bei den Kaufpreisen von rund 2,8 Prozent erwartet. Für 2027 liegen die Prognosen bei rund 6 Prozent im Mietsegment beziehungsweise 3,5 Prozent im Eigentumssegment.