Einem deutlich rückläufigen Angebot – sowohl bei den Fertigstellungen neuer Wohnimmobilien als auch bei Bestandswohnungen – steht eine leicht steigende Nachfrage nach Eigentums- und Vorsorgewohnungen gegenüber. Gleichzeitig verschärft sich der Angebotsmangel im Mietwohnungssegment zunehmend.
Diese Entwicklung führt dazu, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen in Wien mittlerweile stabilisiert haben und in einzelnen Lagen bereits wieder moderate Preissteigerungen zu beobachten sind. Dies gilt insbesondere für überdurchschnittliche und sehr gute Wohnlagen. Gleichzeitig setzt sich der Anstieg der ohnehin bereits auf einem Rekordniveau liegenden Mieten mit zunehmender Dynamik fort.
Angebotsentwicklung
Die Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen ist im ersten Halbjahr auf einem ähnlich niedrigen Niveau wie im Vorjahr geblieben, das bereits einen historischen Tiefstand markierte. Die bisherigen Prognosen, die für die zweite Jahreshälfte sowie für das kommende Jahr einen weiteren deutlichen Rückgang erwarten lassen, könnten sich angesichts der eingetrübten Konjunktur, gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltenden Unsicherheit über die Entwicklung der Baupreise sogar noch als zu optimistisch erweisen. Besonders betroffen ist der freifinanzierte Mietwohnungsbau, dessen Fertigstellungen über die vergangenen fünf um nahezu 60 % zurückgegangen sind.
Während das Angebot an Eigentumswohnungen derzeit die Nachfrage noch weitgehend decken kann, ist der Mangel an Mietwohnungen inzwischen besorgniserregend. Mit lediglich 2.570 neu errichteten freifinanzierten Mietwohnungen im Gesamtjahr 2026 wird der zusätzliche Wohnraumbedarf bei weitem nicht gedeckt werden können. Auch die rund 2.280 neu geschaffenen geförderten Mietwohnungen reichen nicht aus, um die Angebotslücke zu schließen.
Die Folgen dieser Entwicklung sind bereits deutlich spürbar. Aufgrund des knappen Angebots finden weniger Umzüge statt, wodurch auch das Angebot an Bestandsmietwohnungen kontinuierlich zurückgeht. Gleichzeitig führen die strengen mietrechtlichen Rahmenbedingungen – insbesondere bei Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen – in Kombination mit zusätzlichen regulatorischen Eingriffen wie der Mietpreisbremse dazu, dass die Vermietung für viele Eigentümer wirtschaftlich zunehmend unattraktiv wird. Die Bereitschaft, Wohnungen neu zu vermieten, ist daher weiter gesunken.
Nachfrageentwicklung
Die strukturelle Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum, getragen vom anhaltenden Wachstum der Einwohner- und Haushaltszahlen, bleibt auch im 1. Halbjahr 2026 ungebrochen hoch. Da der Wohnungsneubau den zusätzlichen Bedarf bereits seit den letzten zwei Jahren nicht mehr decken kann, sind die Wohnraumreserven mittlerweile weitgehend aufgebraucht. Für Wohnungssuchende verschärft sich die Situation dadurch zunehmend.
Die Folge ist, dass neu auf den Markt kommende Mietwohnungen meist binnen kurzer Zeit wieder vermietet sind. Vermieter:innen können häufig auch aus mehreren Bewerber:innen auswählen, wodurch sich die Chancen einkommensschwächerer Haushalte, auf dem freien Mietmarkt eine Wohnung zu finden, zunehmend verschlechtern.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt seit dem Jahr 2023 kontinuierlich an und hat mittlerweile wieder das Niveau erreicht, das vor den Zinserhöhungen zu beobachten war. Die positive Entwicklung wurde durch die Anhebung des Leitzinses um 25 Basispunkte zuletzt zwar leicht gebremst, insgesamt blieb die Nachfrage jedoch auf einem hohen Niveau. Kaufentscheidungen werden jedoch nach wie vor sehr sorgfältig abgewogen und benötigen deutlich mehr Zeit als noch vor einigen Jahren.
Im zweiten Quartal kam es zu einem deutlichen Anstieg der verbücherten Transaktionen. Ausschlaggebend dafür war insbesondere das Auslaufen des Wohnpakets, da zahlreiche Käufer die damit verbundenen Kostenvorteile – allen voran den Wegfall der Hypothekargebühr – noch nutzen wollten.
Besonders dynamisch entwickelt sich weiterhin die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen. Deutlich gestiegene Mieten, ein äußerst geringes Leerstandsrisiko und ausgezeichnete Vermietungsperspektiven schaffen wieder attraktive Rahmenbedingungen für Anleger. Vorsorgewohnungen bieten damit langfristig attraktive Ertragschancen bei einem vergleichsweise geringen Risiko.
Preisentwicklung
Zwischen Miet- und Eigentumsmarkt bestehen bei der Preisentwicklung weiterhin deutliche Unterschiede. Der Zuwachs bei den Mieten lag im ersten Halbjahr 2026 in allen großen Marktsegmenten erneut deutlich über der Inflationsrate. Besonders in durchschnittlichen Lagen und an der Peripherie fiel er überproportional aus, wodurch sich die lagebedingten Preisunterschiede tendenziell verringern. Derzeit liegen die Nettomieten in peripheren Lagen zwischen 13,00 und 16,00 EUR/m², während in sehr guten Lagen teilweise Preise über 20,00 EUR/m² erreicht werden.
Der Aufwärtstrend bei den Eigentumspreisen setzte sich ebenfalls fort, wenngleich die Preiszuwächse weiterhin deutlich moderater ausfielen als im Mietsegment. Derzeit liegen die Preise für Erstbezugswohnungen – je nach Lage und Ausstattungsqualität – zwischen rund EUR 5.900 und EUR 8.100 pro Quadratmeter. Für Bestandswohnungen werden durchschnittlich zwischen EUR 3.700 und EUR 6.200 pro Quadratmeter erzielt.
Ausblick
Der Ausblick für den Wiener Wohnungsmarkt bestätigt die bisherigen Erwartungen. Aufgrund der rückläufigen Baubewilligungs- und Fertigstellungszahlen wird sich die Angebotslücke in den kommenden Quartalen weiter vergrößern. Dies wird sich unweigerlich in weiter steigenden Mieten und – bei anhaltender Nachfrage – zunehmend auch in steigenden Wohnungspreisen niederschlagen.
Die anhaltend schwache Konjunktur sowie die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten belasten das Marktumfeld zusätzlich. Die daraus resultierende Unsicherheit führt dazu, dass Kaufentscheidungen weiterhin sorgfältig abgewogen werden und bis zum Abschluss deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass Projektverschiebungen und Entwicklungsstopps auch in den kommenden Monaten anhalten und das ohnehin knappe Neubauangebot weiter reduzieren.