Der Wiener Industrie- und Logistikmarkt befindet sich in einer Phase hoher Bautätigkeit. Laut dem aktuellen Marktbericht von OTTO Immobilien wurden im Jahr 2024 rund 382.000 m² neue Flächen fertiggestellt – der höchste Wert seit Beginn der OTTO-Erhebungen im Jahr 2019. Nachdem im Jahr 2023 so gut wie keine Projekte fertiggestellt wurden, sind die Jahre 2024 bis 2026 mit 286.000 m² im Durchschnitt auf sehr hohem Niveau.
„Der Wiener Logistikmarkt zeigt sich trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten stabil und resilient. Gleichzeitig verändert sich der Markt spürbar – durch Konsolidierungen, Standortverlagerungen und neue Nutzeransprüche“, sagt Martin Denner, Leiter Research bei OTTO Immobilien.
Hohe Fertigstellungsleistung bei moderater Vorverwertung
Für 2025 wird ein weiterhin starkes Fertigstellungsvolumen von rund 305.000 m² erwartet, das sich auf 14 Projekte verteilt. Davon sind aktuell rund 32 % der Flächen (vor-)vermietet oder eigengenutzt. Die Fertigstellungen konzentrieren sich auf drei Submärkte: Wien Umgebung Ost, Wien Nord sowie den neu definierten Submarkt St. Pölten. Knapp zwei Drittel (64 %) des gesamten, für das Jahr 2025 geplanten Fertigstellungsvolumens entfallen auf diese Submärkte. 2026 sollen – nach aktuellem Datenstand – insgesamt knapp 172.000 m² an Industrie- und Logistikflächen fertiggestellt werden.
Die aktuell rund 8,3 Mio. m² Logistik- und Industriefläche im Raum Wien und Umgebung werden damit weiter anwachsen. Der Flächenumsatz betrug im Jahr 2024 rund 117.000 m², ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahr (2023: 256.000 m²).
Gleichzeitig steigen die Leerstandsquoten: Waren moderne Objekte in guten Lagen zuletzt stark ausgelastet, zeigt sich mit dem neuen Flächenangebot eine gegenläufige Tendenz. Aktuell liegt die Leerstandsrate bei rund 4 %. Angesichts der weiterhin hohen Fertigstellungen und der niedrigen Vorverwertungsquoten erwartet OTTO Immobilien für die kommenden Jahre einen deutlichen Anstieg des Leerstands – auch bei großflächigen Neubauten. Trotz der gesunkenen Nachfrage soll der prognostizierte Flächenumsatz 2025 auf 140.000 m² steigen.
Differenzierte Preisentwicklung
Die Mietpreisentwicklung zeigt ein heterogenes Bild. Im Segment der Neubauten stiegen die Preise in einigen Submärkten an, der überwiegende Teil registrierte jedoch eine stabile Preisentwicklung. Im Wiener Stadtgebiet verzeichneten Neubaupreise einen moderaten Anstieg von durchschnittlich 3,0 %.
„Wir sehen aktuell eine Marktphase, in der die Preisentwicklung stark vom Objekttyp und der Lage abhängt. Besonders energieeffiziente Neubauten mit guter Verkehrsanbindung sind gefragt – und erzielen entsprechend höhere Mieten“, sagt Alexandra Fischer, Teamleiterin Industrie & Logistik bei OTTO Immobilien.
Im Bestandssegment ist die Spitzenmiete überwiegend konstant geblieben und nur vereinzelt gestiegen. Bei den Grundstückspreisen gab es einen spürbaren Rückgang: Die Maximalpreise sanken hier im Schnitt um 4,9 %. Das Research-Team von OTTO Immobilien erwartet für 2025 und 2026 keine weiteren Preisanstiege mehr.
Ausblick: Neue Chancen für Unternehmen – Nachhaltigkeit im Fokus
Die laufende Marktdynamik eröffnet neue Spielräume für Unternehmen. Insbesondere Klein- und Mittelbetriebe nutzen die Chance zur Neuaufstellung ihrer Logistikprozesse. Unterstützt durch ESG-Kriterien, neue Technologien und Standortwechsel – etwa aufgrund indexierter Mieten – gewinnt der Trend zu nachhaltigen, modernen Flächen weiter an Relevanz. Neubauten mit nachhaltiger Bauweise, der Einsatz alternativer Energien wie Geothermie sowie energieeffiziente Konzepte werden dabei zunehmend zum Standard. Innovative Technologien wie automatisierte Lagersysteme, digitale Plattformen oder intelligente Lieferkettenlösungen gewinnen dabei weiter stark an Bedeutung.
„Wir sehen eine Marktphase, in der Innovation und Nachhaltigkeit entscheidende Wettbewerbsvorteile schaffen. Unternehmen, die jetzt gezielt in moderne Logistiklösungen investieren, positionieren sich erfolgreich für die Zukunft“, so Geschäftsführer Eugen Otto.
Zugleich verändert sich das Angebotsverhalten: Immer mehr Eigentümer:innen reagieren auf die neue Marktlage mit flexiblen Nutzungsmodellen, temporären Zwischenlösungen oder der gezielten Freigabe unternutzter Flächen zur Untervermietung. Diese Entwicklung erhöht die Auswahl für Nutzer:innen, die in einem herausfordernden Umfeld kurzfristig oder adaptiv Flächenbedarf decken müssen. Der Markt differenziert sich weiter – und belohnt anpassungsfähige Akteure.