Erst nach einer gründlichen Bestandsaufnahme und Analyse der baulichen, rechtlichen sowie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch den Bauherrn kann entschieden werden, ob sich eine Revitalisierung überhaupt lohnt.
Ist diese Entscheidung einmal getroffen, beginnen die Herausforderungen für die Architekten: Zum einen sind die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, die zum Beispiel festlegen, ob aufgestockt werden darf oder ein Zubau möglich ist. Zum anderen ist es oft der Denkmalschutz, insbesondere im innerstädtischen Bereich, der die Komplexität des Bauvorhabens zusätzlich erhöht. Die Erörterung von Fragen wie „Was muss erhalten bleiben?“ oder „Wie können relevante Bauteile denkmalschützend ertüchtigt werden?“ beeinflussen natürlich maßgeblich die weitere Planung des Objekts. Hierbei können divergierende Behördenauflagen zu Brandschutz vs. Denkmalschutz immer wieder einen hohen Planungs- und Abstimmungsbedarf bewirken.
Historische Gebäude brauchen moderne Ausstattung und Technik
Eine zentrale Überlegung bei der Sanierung von historischen Gebäuden ist, wie das Projekt künftig genutzt bzw. verwertet werden soll. Üblicherweise fehlt historischen Gebäuden jegliche technische Gebäudeausstattung, die den anspruchsvollen Anforderungen einer zeitgemäßen Wohn- oder Hotelnutzung gerecht wird. Das heißt konkret: Neue Aufbauten, Aufzüge, Technikschächte, Brandschutzeinrichtungen, Haustechnik-Komponenten (Lüftung, Klimatisierung etc.) müssen in der bestehenden Gebäudegeometrie ökonomisch untergebracht werden. Im Vergleich dazu kann man einen Neubau mit wesentlich geringerem Aufwand planen.
Insbesondere im Segment der Highend-Hotels, wie zum Beispiel bei unserem aktuellen Fünf-Sterne-Hotel am Graben, dem Rosewood Hotel Vienna, braucht es für die Realisierung von internationalen Standards im Bereich der Klima- und Medientechnik sowie von SPAs und Gastronomie ein professionelles, perfektes Zusammenspiel aller Projektbeteiligten.
Laufende Kommunikation und maximale Flexibilität
Permanente Kommunikation ist in diesem Prozess das Um und Auf. Unerwartete Situationen im Zuge der Bauführung (tragende Wände erweisen sich vor Ort als nicht belastbar, Schächte finden keinen Platz und vieles mehr) sowie die damit verbundenen kurzfristigen Umplanungen gehören zum Alltag.
Besonders wichtig sind in diesem Segment Prüfungs- und Vorbereitungsleistungen. Eine vollständige Vermessung, die Untersuchung der Tragfähigkeit aller Bauteile, die Prüfung des Bauaktes und aller baurechtlichen Anforderungen müssen im Vorfeld erfolgen und bedingen einen erhöhten Zeitaufwand.
Diese Komplexität des Bauvorhabens wirkt sich auch auf die Kostenermittlung aus: Sowohl die Kostenprognose also auch die laufende Kostenverfolgung sind bei Revitalisierungen besonders anspruchsvoll.
Das Beste aus allen Welten
Dennoch: Eine gelungene Revitalisierung einer Immobilie kann das „Beste aus allen Welten“ vereinen und ist in ihrer Gesamtheit gegenüber einem Neubau oder einer einfachen Sanierung fast immer eine gute Option. Revitalisierte Immobilien ermöglichen insbesondere in Innenstädten eine Wertschöpfung und Nutzungsqualität, die im Neubau kaum zu erreichen ist.