Der Immobiliensektor erlebte in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres eine weitere Schwächephase, da sich die Preise weiter an die höheren Zinsen und das illiquide Marktumfeld anpassten. Aufgrund der gesunkenen Bewertungen und der verbesserten Marktstimmung rechnen wir, dass die Preise Mitte 2024 eine Trendwende vollziehen werden. Dabei gibt es Unterschiede zwischen den einzelnen Branchen. In den Sektoren Logistik, Rechenzentren und Hotels sind die Immobilienwerte bereits stark gefallen und die Aussichten für Mietwachstum bleiben dank struktureller Trends wie der zunehmenden Digitalisierung und der Erholung des Tourismus weiterhin attraktiv. Die Preise in diesen Sektoren sollten keiner wesentlichen Anpassung bedürfen, um Zielrenditen zu erreichen, die dem langfristigen Fair Value entsprechen.
In anderen Sektoren ist die Preiskorrektur dagegen aus zwei Gründen noch nicht abgeschlossen: Entweder sind die langfristigen Zielpreise noch weit entfernt (z. B. im Einzelhandel) oder die Aussichten für das Mietwachstum sind unsicher und die Liquidität ist äußerst gering, was zu überzogenen Wertkorrekturen führen könnte (z. B. im Bürosektor). Dank sinkender Zinsen wird der Druck auf die Werte nach 2024 jedoch in allen Sektoren nachlassen.
Was bedeutet die Rückkehr des Kapitalwertwachstums für die einzelnen Sektoren und Regionen?
Mit der Rückkehr des Kapitalwachstums wird die tatsächliche Nutzernachfrage als Performancefaktor je nach Sektor und Stadt wieder an Bedeutung gewinnen. Ein Sektor, in dem sich die Aussichten weiter verbessern dürften, ist Logistik. Hier hatte die Nachfrage 2023 einen Rückschlag erlitten. Für die Jahre 2024 und 2025 gehen wir jedoch von einem starken und kontinuierlichen Anstieg der Nutzernachfrage aus, der auf die Umstrukturierung der Lieferketten und den Ausbau der Online-Kapazitäten von E-Commerce-Unternehmen und traditionellen Einzelhändlern zurückzuführen ist.
Ähnlich treibt die zunehmende Digitalisierung die Nachfrage nach physischen Rechenzentrumsflächen voran, da der Bedarf durch Faktoren wie die Nutzung von KI, Streaming und Cloud Computing die Effizienzgewinne innerhalb der Rechenzentren stark übersteigt. Die Prognosen deuten auf ein erhebliches Angebotsdefizit in den wichtigsten europäischen Märkten hin, das mit Einschränkungen bei der Verfügbarkeit von Grundstücken und der notwendigen Energieversorgung zusammenhängt. Daraus ergeben sich Chancen für die Entwicklung neuer Bestände mit dem richtigen Betreiberpartner, der bei der Lösung von Engpässen unterstützen kann.
Neben den branchenspezifischen Unterschieden gewinnt auch die geografische Diversifizierung wieder an Bedeutung. So führten in den Jahren vor dem Abschwung niedrige Zinsen und ein moderates Wirtschaftswachstum in ganz Europa zu einer relativ gleichmäßigen Performance in allen Städten bei gleichzeitig niedrigeren absoluten Renditeniveaus.
In 2023, als die Immobilienwerte aufgrund der steigenden Zinsen und des nachlassenden Wirtschaftswachstums fielen, nahmen die Performanceunterschiede zwischen den Städten wieder deutlich zu und erreichten das Niveau von vor 2015. Da die Unsicherheit über die weitere Entwicklung bis zum nächsten Aufschwung anhalten wird, werden die relativen Renditen zwischen den europäischen Städten sehr unterschiedlich ausfallen, und es werden sich selektivere Chancen in den Wachstumsbereichen der einzelnen Städte ergeben.