Der Wiener Büromarkt blickt auf ein solides Jahr 2025 zurück: Trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen konnte am Vermietungsmarkt laut dem EHL-Büromarktbericht ein Gesamtvolumen von rund 230.000 Quadratmetern erzielt werden. Das ist nicht nur ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr, sondern markiert auch den höchsten Jahreswert seit 2018. „In allen Segmenten gab es eine deutliche Belebung der Vermietungsleistung“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien. Ausschlaggebend dafür waren einige wenige Großabschlüsse sowie die Neubauprojekte und Refurbishments, die 2025 und 2026 fertiggestellt wurden und werden.
Einbruch der Neubauleistung
In der Folge wird es aber eng auf dem Büromarkt, denn für 2027 zeichnet sich mit knapp 31.500 Quadratmetern ein deutlicher Einbruch der Neubauleistung ab. „Langfristige, spekulative Projektentwicklungen sind deutlich seltener geworden“, meint Elisa Stadlinger, Leiterin der Abteilung Gewerbeimmobilien bei ÖRAG Immobilien. Vor dem Hintergrund einer weiter steigenden Nachfrage und in den kommenden Jahren nur begrenzt zu erwartender Fertigstellungen „ist davon auszugehen, dass sich die Verfügbarkeit weiter verringern und der Wettbewerb um qualitativ hochwertige Flächen entsprechend zunehmen wird“. Bestehende Flächen und Objekte, die technisch und energetisch nicht mehr mithalten, „müssen deutlich stärker um Relevanz kämpfen und häufiger in Richtung Repositionierung oder alternative Nutzung gedacht werden“, so Stefan Wernhart, Geschäftsführer von EHL Gewerbeimmobilien.
Knappes Angebot
Das Angebot an 1a-Flächen bleibt knapp und das in einer sich rasch verändernden Bürowelt. Hybrides Arbeiten hat sich weltweit als fester Bestandteil moderner Arbeitswelten etabliert und verleiht dem Büro eine neue, strategische Bedeutung. „Das Büro von heute muss funktional und attraktiv sein, damit die Beschäftigten vom Homeoffice gerne ins Büro kommen“, meint Thorsten Mörk, Leiter ARE Asset Management. Der Arbeitsplatz wird zunehmend als zentraler Ort für Zusammenarbeit, Austausch und Unternehmenskultur neu positioniert. „Physische Büroflächen werden so gestaltet, dass sie auch zu einem Erlebnis werden“, erklärt Stefan Wernhart das neue Büroverständnis: „Die Flächen müssen mehrere Befindlichkeiten bedienen können.“
Besonders gefragt sind erstklassige Lagen in Innenstadtnähe oder den Büroclustern sowie moderne Bürogebäude mit Klimazertifizierung und ausgezeichneter Verkehrsanbindung, da sie einen wesentlichen Beitrag zum Employer-Branding, zur Präsenzkultur und zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen der Unternehmen leisten. Ältere Büroflächen mit reiner Standardausstattung geraten dadurch vermehrt unter Anpassungsdruck. Elisa Stadlinger: „Auf Eigentümerseite gewinnen daher flexible Mietmodelle sowie die Offenheit für Umbauten bei Verlängerungen und qualitative Aufwertungen im Bestand zunehmend an Bedeutung.“ Viele Unternehmen setzen sich intensiv mit ihren Standorten auseinander und prüfen, ob ein Umzug tatsächlich einen Mehrwert bringt oder ob sich auslaufende Verträge und bestehende Flächen weiterentwickeln lassen. Eugen Otto: „Stay vs. Go ist eine strategische Grundfrage, die sich immer mehr Unternehmen stellen.“
Investment
Büroimmobilien erwiesen sich letztes Jahr erneut als bedeutender Bestandteil des Investmentmarkts – wenn sie auch mittlerweile hinter der Assetklasse „Wohnen“ liegen. Besonders hochwertige, ESG-konforme Objekte in zentralen Lagen verzeichneten ein anhaltendes Investoreninteresse. „Fast eine Milliarde Euro wurde österreichweit in Bürogebäude investiert“, meint Stefan Wernhart: „Das sind 25 Prozent des gesamten Investmentvolumens.“
Um dauerhaft attraktive Arbeitswelten zu bieten, werden Flächen flexibel adaptierbar gestaltet und mit modernen technischen Infrastrukturen ausgestattet, meint Thorsten Mörk über die Zukunft des Büros: „Die Mieterbindung wird durch ein erweitertes Dienstleistungs- und Serviceangebot, Beratung zu New-Work-Konzepten und aktive Unterstützung bei Change-Prozessen gestärkt.“ Die Digitalisierung von Gebäude- und Mieterservices wird weiter vorangetrieben, um die Effizienz und Transparenz zu erhöhen. Die Lage bleibt ein zentrales Kriterium, doch rücken zunehmend auch Freizeitangebote wie Fitness, Gastronomie oder Shoppingmöglichkeiten im Umfeld der Bürostandorte in den Vordergrund.
„Die Herausforderung ist aus unserer Sicht, hochwertige Qualität anzubieten, aber in einer Art und Weise, dass sie für die Kunden wirtschaftlich nachvollziehbar ist und nicht den finanziellen Rahmen der Unternehmen sprengt“, so Stefan Wernhart.